浅谈大型购物中心评估难点及解决方案

1、.浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。即使建筑体量、

2、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。关键词：收益法 购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱

3、乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。国际购物中心协会（ICSC）的定义是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和

4、宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。中国对购物中心的定义安装零售业态分类（GB/T18106-2004）中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业集合体。”下面，我从大型购物中心的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估购物中心应采用的几种方法，并对一些具有代表性的购物中心的评估难点和技术路线提出探讨性意见。一、 大型购物中心特点1、投资开发和产权大型购物中心项目往往属于经营性房地产。由投资发展商有计划开发，统一规划、统一建设、统一产权（属于投资发展商）。正

5、是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。2、管理模式“统一管理、分散经营”。统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。并一统一的形象对外做宣传创立品牌。目前国内比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场

6、”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”及盈石投资管理的一些品牌。3、规模面积大、商圈辐射面广大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以内，占商场主要客流的65%以上。次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之内，占商场客流的25%。边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。4、租户组合、业态配比特点大型购物中心往往会对内部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。购物中心除购物外，应有

7、餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。判断主力店的三个标准1. 强大的商业号召力与良好的商业信誉2. 有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。3. 租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类1、 百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等2、 大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等3、 家居电器类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等4、 KTV：如好乐迪、钱柜、上海歌城等5

8、、 电影院：国内各种大型院线影院。次主力店的分类1、 大面积专卖店：H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等2、 大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌3、 娱乐类：如Toys Rus、汤姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。购物中心商铺种类的划分标准商铺种类主力店次主力店非主力店商铺面积大较大中零售类型百货商场、大型超市、休闲娱乐、家居家电家居、健身、大型餐饮、休闲娱乐服饰、皮具、珠宝、眼镜、医药等零售类品牌影响大较大顾客吸引大一般一般经营稳定很稳定较稳定一般5、租金价格构成的复杂性购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租

9、金收取方式，大体上可以归类如下：1、 固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。2、 提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。3、 固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。其统一表达式可以写为如下公式：租金（rental payment）=R+max0,r(S-B)其中R代表每平方米的固定租金r代表提成租金的租金提成率S代表每平方米的销售额，业内称为“坪效”B为每平方米销售额的阈值，或称为断点。对于固定租金即提成租金为0，对于纯提成租金即R为0。采用这种租金计算方式的好处在于一

10、方面将经营者利益和租户的利益分享，销售额高了，经营者和租户同时受益，另一方面又让经营者和租户的风险分担，在经营情况不好的情况下经营者只能取得保底租金，可以减轻租户的租金成本压力。提成租金能够创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现的。因此对于购物中心经营者来说如何根据租户的业态类型和品牌类型及地理位置选取不同的租金形式从而实现自己的利益最大化是非常考验经营者功力的事情。6、 购物中心的价格歧视购物中心有明显的价格歧视，不同类型不同规模的租户价格之间有巨大的差异。比如主力店租户的提成租金往往在3%左右，而百货类租户的提成租金比例可能高达20%。这是为什么呢.早

11、期的研究早已经证明，对于人们选择去一个较远的而不是较近的购物中心购物，是由于顾客进行“多目地购物”和“比较购物”所带来的购物成本的减少所引起的。而近期的针对购物中心的研究表明，购物中心中的主力店的形象对于顾客选择某一购物中心时也很重要。尤其是一个形象好的大型超市或者电影院，KTV等，都可以将顾客从一个较远的地方吸引到这一特定的购物中心进行消费。正是这种主力店能够带来正向客流的特性，使得非主力店获得更多的客流和销售额。主力店这种带动客流的能力我们称之为正向外部性。而对非主力租户来说这就是需求的外部性，其源于消费者被主力租户吸引到一个购物中心，然后在其他小商铺进行消费的行为。需求外部性包括被吸引来

12、的客流在购物中心内部进行的比较购物和补充购物，从而提升了购物中心整体的经营业绩。正是这种正向外部性使得主力租户取得了在租金议价方面的优势，其享受较低租金的同时，通过其带动的客流从而提升的购物中心的整体经营业绩，来实现对业主的租金补偿。而其他租户则必须因为享受了主力租户带来的需求外部性而支付较高的租金水平作为补偿。因此购物中心的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润

13、；购物中心租金的平衡规则：业态风险与利润成正比；除了主力店、次主力店与非主力店之间存在的价格歧视之外，还存在品牌之间的价格歧视。购物中心招商流程首先是主力店招商，其次并非是次主力店而是所谓的KEY ACCOUNT，即关键租户。所谓关键租户大部分是国际知名的品牌，其代表的是与购物中心定位相符合的客户群的主要偏好品牌。如定位于年轻消费群体的IT，Adidas，Nike，Puma等，以及定位于奢侈品消费群体的Gucci，LV等奢侈品牌。他们往往能够取得与主力店一样的纯扣点租约，不过由于其高利润，扣点租金水平会比较主力店高许多，但是在多数情况下会低于其他二线品牌的店铺租金水平。7、 影响租金的区位因素

14、复杂购物中心制定租金价格时要面临着许多不同方面的权衡，在这些权衡所涉及的不同因素之间存在着联系并互相影响。而且由于商业环境和商业背景的不同，这些因素间的关系和互相影响也存在各种差别。通过大量的实证研究，大致可以归纳以下几个规律。1） 区位特征是购物中心商铺租金最重要的决定因素无论如何购物中心还是房地产的一种，对于房地产来说，区位永远是排在第一位的影响因素。对于以租金收益为主的购物中心来说，区位因素的细化就是有效购买力，即商圈人口乘以人均购买力。因为足够多的人口和旺盛的购买力是支撑购物中心发展的重要基础。通常而言，购物中心所处的核心商圈的有效购买力越强，租户应当支付更高的租金。此外，购物中心的交

15、通便利性也更为重要，在现在私家车逐步成为主要交通工具的时候，更多的体现为购物中心的停车位数目或者以单位面积停车位表示。2） 建筑年限与租户租金水平成正比俗话说“一铺养三年”。购物中心建成年份越长，租户所支付的租金越高。经营时间越久的购物中心，越容易忽视物理条件上的差异，以及租户组合的不恰当甚至设施老化的影响。当然这是对经营发展正常，维护保养得当的购物中心而言。随着经营时间延长，购物中心逐步步入了稳步发展的阶段，从而拥有固定的品牌和顾客忠诚度，而且通过招商调整也会逐步拉高租金收益水平。3） 商铺面积越大租户支付的租金越低租户的租金水平往往与其自身规模呈负相关。一方面规模较大的租户，由于租赁的规模

16、经济而能够获得更多的租金折扣，同时更大规模的租户由于其自身经营实力或者品牌实力较大也具有较大的讨价还价能力，在与业主的租赁谈判中获得主动。这一规律不仅仅适用于不同类的租户，如主力店、次主力店和普通租户，同样也适用于同类型的租户之间。例如租赁面积大的餐饮集团公司取得的租金水平就低于小铺位经营的餐饮店。4） 靠近人流动线出入口的租户租金越高购物中心的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具

17、，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。但是目前购物中心的人流动线设计使得这种垂直空间的衰减因素不再简单。设计优秀的购物中心，往往会通过大跨度的电梯，位于地下和轨道交通衔接的通道，或者将次主力店放到地下或者高层区域拉动客流等方式，使得购物中心的收益率并不随着简单的垂直高度的增加而递减。总体来看内部区位因素需要考虑的方面除了楼层因素之外还要考虑租户店铺距离主要人流动线出入口（商场入口、电梯入口、主力店）之间的距离。第二部分、常用估价方法在购物中心评估中的应用分析根据房地产估价规范，购物中心估价可以选择收益法、市场法、成本法等。另外对于在建工程还可以采取假设开发法等。1、市场法由于购

18、物中心的特点之一即为产权集中，往往投资方开发方和经营方都为一家公司，因此市场上基本不存在类似的可比实例。因此市场法在购物中心的评估过程中最主要应用是在用收益法评估购物中心的客观租金时，可用市场比较法进行租金的测算。通常使用的市场法公式为：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况修正系数房地产状况修正系数对于大型购物中心内部经营的业态来说，在同一区域内往往由于位置规模甚至业态的不同而导致不具备可比性，另一方面大型购物中心内部租户由于业态性质不同而导致租金歧视的现象，可比实例不论是从外部选取还是内部选取最大的难点就是租金修正因素的选用及其与租金之间的关系。在用市场法修正租金的情况下，首要

19、难点就是如何选取可比实例，我认为可以从以下的优先循序来执行。第5种情况往往是新开商场，而且处于不成熟的商圈内的先行者，比如新建小区附近的社区mall。此类购物中心周边无同等购物中心，自己也无租户，此时可以根据其商铺位置的业态规划选取本商圈内经营性质相同的业态的店铺的经营情况来做修正。此时需要引入坪效、租售比的概念作为租金评估的基础。坪效=月营业额/经营面积租售比=月租金/销售额（此数据多为经验数据，根据的经营业态的不同而不同，比如主力店超市多为3%，餐饮多为1015%，服装类1530%，电影院15%20%）租金=坪效*租售比市场法修正租金的另一个难点就是修正因素的选取。通常的公式中的市场法以交

20、易实例为中心，因此主要影响因素为区位因素、交易情况、市场状况、房地产状况等与交易有关的因素。但是我们对购物中心的租金情况进行修正的时候这些因素明显不适用。根据之前的购物中心租金影响因素的分析，我认为也同样适用于市场法中对租金进行修正因素分析。总结归纳如下：1） 区位特征修正因素包括内容如下：1.1) 商圈有效购买力：对于购物中心来说，其辐射范围内的区域购买力直接决定了其经营的成败。商圈购买力=购物中心核心商圈的人口数*人均购买力以上数据都可以从地区的经济统计数据中得到。如果考虑到商圈的辐射范围内客流比例的不同，还可以根据主圈、次圈和边圈的人口数比例进行修正。商圈有效购买力为正相关的修正因素。1

21、.2）商圈饱和度：由于商圈的积聚效应，同一个商圈内往往会有数个购物中心，既在一定程度上几个购物中心集聚的同时反而会增加彼此的客流量和营业额。购物中心的聚集可以使得消费者通过更多的信息获取和购物机会的比较，使得消费者的购物风险和找寻成本得到降低，从而增加相互的客流。同时辐射范围不同的购物中心的积聚也会为彼此带来商圈辐射范围的扩大，从而增加客流。但是积聚效应并非无限制扩大的，区域的购买力是有限的，当一个商圈内积聚的购物中心面积超过一个数量后，并不能带来更多的客流和销售额，此时购物中心之间就形成了彼此竞争的关系。既饱和度对购物中心的影响同时体现在好与坏的两个方面，其饱和度根据商圈情况存在一个临界拐点

22、。在此饱和度之下为正向修正因素，在此饱和度之上为负向修正因素。此临界点的界定需要相当经验的积累，实务中我们可以考虑商圈范围内的人均商业面积数据作为替代指标来衡量。1.3) 购物中心的可达性：既通常所说的交通因素。交通的便利性对购物中心来说是非常重要的，因为其商圈辐射范围不仅仅依靠距离来定义，在目前交通工具的选择性多样的情况下，还必须加以交通工具的到达时间为划分依据。因此可达的交通工具的多样性将极大增加商圈的辐射范围。比如在地铁上盖的购物中心，其商圈辐射范围远远超之前定义的范围，其一天的客流甚至会超出区域内的常驻人口数。同样道理，购物中心的大型超市往往会开设通往各个居住小区的班车来扩大其辐射半径

23、。可达性可以以交通工具的多样性来衡量，交通工具种类及总量与购物中心的可达性为正相关。除了公共交通之外，目前私家车也越来越作为出行的重要选择，因此购物中心内部及其周边停车的便利性也应该作为可达性的考虑因素2） 建筑物因素包括以下几个方面：2.1） 建筑规模：包括总面积，单层面积，总楼层，动线设计等。购物中心的规模是有在一定程度上符合边际效益递减规律的，并非越大越好。特别是楼层数，由于购物中心的租金在垂直高度上衰减的非常厉害，一般的社区mall四层就是购物中心的合理配置，超过六层基本高层就非常难以出租。如果是城市级的购物中心，有轨道交通直达人流高的的情况下，楼层数可以达到八层，而且还要设计增加跨空

24、天梯从主出入口直达高层区域。除了楼层之外总面积及单层面积也需要达到一定的体量才能够容纳主力店和次主力店租户的布局，并有足够的空间留给非主力店租户来取得租金的溢价。主力店租户的面积如大型超市一般要达到1万平方米以上，次主力店租户也要35千平方米。因此一般购物中心的总面积也随着所处商圈的档次由高到底而减少。一线城市的区域购物中心的面积一般在1520万平方米，社区性购物中心的理想面积为510万平方米，二三线城市依次类推递减。2.2） 建筑运营年限运营良好的购物中心的收益是会随着其运营年限的增加而增加的，因此运营年限为正相关修正因素。购物中心的年收益率的递增会在头三年有较高增幅，其后逐渐平稳。因此在取

25、周边商圈内的成熟购物中心作为可比实例的情况下，对于新开业商场的头三年营业额需要一定程度的下调。建筑运营年限是正相关的调整因素。2.3）建筑设计：包括建筑物外观设计和动线设计建筑物的外观设计指的是建筑物的外形和内部和外部有特色的装饰装修设计。大部分购物中心，特别是社区mall等选择的都是“U”型或者“L”型设计。因为这类设计能够最大程度利用周边动线的同时，保留一个相对广阔的广场空间作为购物中心的市场和推广活动空间，也形成一个人气聚集地。而内部和外部的特色装饰装修设计能够为购物中心建立独特的形象特点，成为区域的标志性建筑，如北京世贸天阶的大型露天屏幕等。建筑物的动线设计方面，主要看其临界面的长度和

26、四周的主要车道的宽度。临街面越长，其可以选择建立更多的人流出入口，形成较丰富的人流动线，对商场经营越有利。因此临街面长度为正相关因素。特别的交通工具站点能够为购物中心聚集不少人流，比如位于购物中心周边的公交车站和地铁站，特别是步行10分钟内的地铁站可以作为较大正向修正因素。同样周边车道的宽度，直接影响其车流动线的设计。一般来说一个成熟的购物中心其周边出入口车道宽度单向不能少于二车道，主要出入口车道不能少于3车道。少于两车道将导致严重的车流拥堵，影响商场形象和可达的便利性。但也不是车道越宽就越便利的，过宽的车道会导致马路对面人流的断绝。比如象浦东世纪大道那样单向8车道的大马路，是会切断马路两边的

27、人流的。经验来看单向3车道是比较好的选择。3） 单个商铺的修正因素包括以下几个方面。3.1）商铺位置：既商铺在购物中心内部的区位特征。包括商铺的楼层、距离购物中心主出入口的位置，距离主力店主出入口的位置，距离电梯等人流主要动线点的位置等。但是对于不同类型的商铺来说，其影响程度是不同的。主力店的租金对位置不敏感，这就是为什么大部分主力店租户位于地下室一层和二层的原因。其主要原因是主力店作为消费者前往购物中心的主要目的，出行距离略微增加并不会影响消费。但是次主力店对楼层的影响因素较为敏感，楼层越高租金越低。对于非主力店，位于一层，临街，主步行街两侧，主力店主要出入口，电梯出口等有利位置都有支付溢价

28、租金。3.2) 规划业态类型：我们在选取可比实例过程中心，是把不同业态的租户作为异质租户来考量的，即使选择其他商圈的购物中心中同类业态的租户做可比实例也不会选用本购物中心不同业态的租户作为可比实例。这是因为在购物中心经营过程中是考虑了业态配比的，购物中心需要各种业态的租户来提供一站式消费的模式吸引客流。各种不同质的业态会在购物中心内部形成需求的外部性，既为了某个需求的客流会形成对其他类型店铺的潜在需求并转化为购买。在购物中心中认为最优秀的业态比例零售、娱乐、餐饮为5:3:2，并称之为黄金比例。各类业态能够承受的租金水平是不一样的，能够承受最高租金水平的是黄金首饰、服装、化妆品。3.3） 商铺面

29、积：如之前在描述购物中心经营特征的时候所描述的，商铺面积越大租金越低廉。其前提是同类业态的商铺相比较。2、收益法购物中心的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是购物中心估价最常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是购物中心的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同租户业态，租金类型和租期类型区别对待。最一般的公式：V=式中：V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值； A房地产的未来净运营收益，通常简称净收益； Y房地产的报酬率（折现率）； n房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的年限。从公式可以看出，收益法在用于评估购物中心的收益

30、的时候，需要注意以下一些方面：1） 附租约的租赁年限估价规范533指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。如果是对于带租约的购物中心进行评估时，必须考虑现有租赁合同约定的期限。一般条件下主力租户的租赁期限会在10到20年。次主力租户为5-10年。而非主力租户的租约多为3-4年，短期的甚至只有1年。2） 附租约的可变租金条款对于固定租金租户的收益我们很好估算，但是对于采用提成租金和固定租金加提成租金或者固定租金及提成租金两者取高的租约的租户，评估的难点就在于何时开始评估其提成租金。多少年限内采用固定租金，什么时候采用固定百分比租金.我们就必须用市场法，通过选取可比的交易实例的租金水平来估算其租金收益，并于租赁合同中租约条款的固定租金收益水平进行对比3） 租赁期外的收益计算依据“最高最佳利用”原则，租赁期外的收益需要通过市场法选取可