标准项目竣工收尾咨询管理介绍

1、15. 项目竣工收尾咨询管理15.1. 一般规定15.1.1 （定义概述）全咨询管理机构应协助建设单位或项目法人单位组织建设项目专项验收、单项(单体)工程竣工验收单项(单体)工程有负荷与联动试车与试生产考核项目竣工验收、竣工备案、工程移交、工程资料移交、回访保修、管理考核评价等项目竣工收尾工作。根据咨询管理合同约定，对有生产试运行要求的项目，全咨询管理机构应协助建设单位或项目法人单位组织生产试运行工作。15.1.2 （咨询目标要求）项目竣工收尾管理应检验项目决策、设计、招标采购、施工建造等工作成效和工程质量，进行建设项目工作总结，确保建设项目从施工建造建设转人正式投产使用。15.1.3 （咨询

2、管理任务）全咨询管理机构应实施下列项目竣工阶段工作：1）编制项目竣工阶段计划；2）提出有关竣工阶段管理要求；3）理顺、终结所涉及的对外关系；4）执行相关标准与规定；5）清算合同双方在合同范围内的债权债务。15.1.4 （原则）建设项目竣工验收的主体，应按“谁投资、谁决策、谁验收”的原则确定。1.全面竣工验收时,对建设项目未完工程或对生产使用影响不大的遗留问题，应提出明确的工程收尾处理意见。2.建设项目竣工验收管理咨询相关服务活动和成果除遵循本标准外，应依据建设工程项目管理规范GB/T50326内容，另外应按照现行相关国家法律、行业规范、当地政府部门标准及行业协会准则等规定。15.1.5 （咨询

3、管理计划）总控管理部应按照项目全咨询管理规划，进行目标分解，编制项目竣工验收咨询管理计划，并报建设单位或项目法人单位审批后实施。在实施过程中，根据实际情况进行补充和调整。15.2. 竣工收尾管理机构15.2.1 （统筹管理）项目整体竣工验收由总管理师调度总控经理负责，在工作过程中，对总控业务承担相应责任。其他专项咨询服务部门各司其现、沟通协调，向总管理师定期汇报工作进度及情况。15.2.2 （岗位职责）总控经理根据工作的需要开展统筹协调工作。建立管理职责、管理制度、工作流程、总体进度。15.2.3 （责任分工）总管理师任命总控经理担任竣工验收综合管理，主要负责竣工验收的统筹策划和总体控制，并配

4、合其他专项咨询部门开展竣工验收工作。各专项咨询经理承担各自相应的专项咨询验收等直接责任，总管理师承担竣工验收等连带管理责任。15.3. 项目竣工收尾管理策划15.3.1 （策划依据）15.3.2 （策划步骤）(1) 全咨询管理机构应组织专业监理师、工程建造承包方(施工单位）结合施工总进度计划制订建设项目验收管理办法竣工验收计划。应列出明确合同工程完工验收、单项(单体)工程验收、专项验收、项目整体竣工验收的清单，范围、任务、依据、工作组织、掌握项目整体竣工验收条件，项目整体竣工验收内容，详细清理项目整体竣工验收工程的责任单位、验收时间、工作程序以及验收资料的编制和归档要求等。15.3.3 （策划

5、内容）全咨询管理机构根据验收和移交内容和责任分解，制定验收和移交方案，方案明确验收组织、验收计划、验收条件核查、验收成果和文件核查及设施移交组织、移交计划、移交程序、移交内容等，协助建设单位或项目法人单位取得正式使用该设施所需的相应部门和监管机构的所有最终检查、报告以及认证。1. 全咨询管理机构应建立项目竣工阶段管理制度，明确项目竣工阶段管理的职责和工作程序。2.应按照验收委员会的要求按期完成工程验收时未完工程和遗留问题。3.详细描述实际工作完成和移交的程序，15.3.4 （项目竣工计划）总控管理部应编制项目整体竣工验收计划，报建设单位或项目法人单位经批准后执行。15.4. 项目整体竣工验收咨

6、询管理15.4.1 （合同工程完工验收）应进行合同工程验收管理，根据单位(专业)工程、分部（分项）工程和检验批工程的划分，明确合同工程验收条件、验收时限、验收工作组织、工程质量等级评定、验收资料管理等相应参建方的工作职责。15.4.2 （项目专项检测）在建设项目单项(单体)工程竣工验收前，需进行各项专业检测，如：桩基（复合地基）检测、主体结构、幕墙三件检测、环境空气质量检测、水质监验（二次供水）卫生防疫检测、人防通风检测、防雷检测、消防设施检测、电器检测、锅炉、电梯、压力容器、压力管道委托检测及使用证办理等，检测结论报告在进行专项验收时提交。15.4.3 （项目工程专项验收）全咨询管理机构应协

7、助建设单位或项目法人单位组织规划、消防、人防、节能、环境保护、水土保持、工程档案、相关劳动安全与工业卫生、项目竣工财务决算等专项验收。必要时可由总咨询管理师协助建设单位或项目法人单位组织专家论证。专项验收中发现的质量问题，全咨询管理机构应协助建设单位或项目法人单位界定责任、制定和落实相应处理措施。15.4.4 （项目单项(单体)工程验收）当单项(单体)工程具备竣工验收条件时，能独立发挥效益且需要提前投入运行的，或需要单独进行验收的，应组织或申请单项(单体)工程验收。并接受相关主管部门的监督与协调。1.单项工程验收前，必须完成所有分部（分项）工程、单位(专业)工程验收签证，并提出分部（分项）工程

8、、单位(专业)工程验收意见。2.单项工程竣工验收委员会可由项目法人建设单位或项目法人单位（项目管理全咨询管理机构）、勘察和设计单位、承建单位施工建造单位、监理单位、质量监督及运行管理单位等成立，必要时可会同相关主管部门共同组织单项工程竣工验收。15.4.5 （项目专项测量）建设工程竣工，还应经城市规划行政主管部门认可的测绘单位按照规划审批对项目实地进行竣工测量，确保满足规划管理需要，并形成工程竣工测量记录表。竣工测量主要内容包栝：室内地坪测量，间距测量，高度测量，建筑面积测量以及竣工地形图测绘，市政公共配套设施的位置、尺寸、规模，建筑工程的绿地率等.此外。在竣工验收后还应及时完成房产面积测量，

9、并向当地房产部门备案，以便房产证的办理。15.4.6 （项目工程安全鉴定）15.4.7 （项目生产启动试运行和验收）建设单位或项目法人单位在建筑物及相应附属设备上述验收完成后，在移交运营单位投入初期运行前，会同主管经营管理单位共同组织进行生产启动试运行和机组72小时带负荷连续运行验收。15.4.8 （项目整体竣工验收）当建设项目工程完成各项中间专项验收，并经过一个供暖制冷期运行考验后，应该向相关主管部门申请进行项目整体竣工验收。全咨询管理机构应协助建设单位或项目法人单位项目(法人)应按项目整体竣工验收的法律、行政法规和部门规定，组织一次性或分阶段竣工验收。（1）项目整体竣工验收应依据批准的立项

10、文件及调整文件，依据设计及修改文件和法律法规及标准规范。（2）全咨询管理机构应建立健全项目整体竣工验收机构、制度，落实职责和分工。（3）当项目整体具备竣工验收条件时，应及时向相关主管部门申请项目整体竣工验收。项目的竣工验收可分专项工程验收、工程预验收、最后整体竣工验收阶段进行。（4）审核项目整体竣工验收应具备的条件。项目整体竣工验收应在完成单项(单体)工程、环境保护、水土保持、消防、劳动安全与工业卫生、工程档案和工程项目竣工财务决算等专项验收的基础上进行。（5）履约竣工验收程序：项目整体竣工验收委员会在联动启动试运行基础上，按合同规定开展联动72小时带负荷连续运行及可靠性运行验收工作，提出验收

11、鉴定意见；（6）应接受建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构的监督。（7）建设单位或项目法人单位编制项目整体竣工验收报告。形成的验收文件记录、成果和文件：（8）文件的归档整理应符合国家有关标准、法规的规定，移交工程档案应符合有关规定。15.4.9 （项目整体竣工验收报告）项目整体竣工验收合格后，全咨询管理机构应协助并组织建设单位或项目法人单位、监理单位、施工单位、设计单位的各单位代表得出验收结论，并签署五方项目整体竣工验收报告。要体现建筑产品是否达到或满足规模目标、功能目标、需求目标、使用目标。15.4.10 （项目竣工备案）竣工验收通过后，全咨询管理机构应组织收集竣工验收

12、备案所需文件，协助建设单位或项目法人单位填写建设项目整体竣工验收备案申请表，向建设项目所在地政府建设行政主管部门（及备案机关）备案。完成建设项目整体竣工验收备案手续。15.5. 项目移交收尾咨询管理15.5.1 （项目资产移交管理）全咨询管理机构应组织向建设单位或项目法人单位或使用单位移交建筑工程实物并获得移交证书；在该项目运营管理单位实际接手物业管理工作之前，负责监督该项目相应工程的各施工、供货安装等单位有效的履约各自的工程整改、保修和看管责任；配合建设单位或项目法人单位或使用单位建设单位或项目法人单位为占用建筑物而负责的运营筹备、建设单位或项目法人单位试车、和系统迁移等工作；应该确保运营、

13、维护部门与最终用户已经达成了合适的服务协议或合同。15.5.2 （项目文件资料移交管理）全咨询管理机构应督促承包人编制主要设备移交清单，包括设备名称、型号、数量、安装地点等信息，编制竣工档案资料，并涉及项目工程保修的各类合同、文件、资料整理成册，逐次移交建设单位或项目法人单位或指定单位。并办理交接签认手续，符合移交规定。竣工资料归档、范围及保管期限，城建档案馆（室）档案接收范围、移交工作，必须依照建设工程文件归档规范GB/T50328科学技术档案案卷构成的一般要求GBT11822等对于归档文字资料、竣工图以及声像资料的要求。应符合国家档案局、国家发展和改革委员会重大建设项目档案验收办法（国档发

14、2005号）文书档案卷宗格式（GB/T9705）照片档案管理规范（GB/T11821）科学技术档案案卷构成的一般要求（GB/T11822）电子文件归档与管理规范（GB/T18894）等有关要求。全咨询管理机构应组织设计、施工、供货等相关单位，收集、整理与工程投入使用有关的资料、文件、保修书和注意事项等信息，将使用方需要掌握该工程中材料、设施、设备如何正确使用、维护、维修、保养等内容汇编成册，并在工程移交时报送建设单位或项目法人单位。1.1.1 （建设单位或项目法人单位试车）1项目(法人)建设单位或项目法人单位在项目工程及相应附属设备安装完毕后，在移交运营单位投入初期运营前，会同项目经营管理单位

15、共同组织进行启动试运营和验收。2项目启动试运营应按照经项目启动验收委员会批准的项目启动试运营试验文件进行，完成全部规定试验项目后，编写项目启动试运营工作报告。3项目启动验收委员会应在项目72小时带负荷连续运营之前，听取和审查项目启动试运营工作报告，研究试运营中出现的问题，做出是否进入72小时带负荷连续运营的决定。在项目完成72小时带负荷连续运营后提出项目启动验收鉴定书。当合同规定项目有30天可靠性运营要求的，30天可靠性运营考核完成后，提交可靠性运营工作报告，送项目启动验收委员会正、副主任单位备案。4由正、副主任委员签字，并附验收委员会全体委员签名名单的验收鉴定书正本，由项目(法人)建设单位或

16、项目法人单位报送董事会、股东和相关主管部门备案。1.1.2 （获得产权证书）(1)房地产权属调查15包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有无合法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。(2)房地产权属登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、房地产他项权利、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。15.5.3 （项目全咨询管理总结）在全咨询管理

17、服务收尾阶段，全咨询管理机构应进行项目总结，编写项目总结报告，纳入项目档案。对项目全咨询管理的总体目标、决策过程、实施过程、经济和社会效益等方面进行客观、系统地总结、分析和评价，总结经验教训，实现经验反馈，达到提高未来项目的决策、管理和实施水平。全咨询管理机构在项目结束后对项目的总体和各专项咨询进行考核评价。项目考核评价的定量指标包括但不限于合同、工期、质量、投资、安全、信息沟通等内容。项目考核评价的定性指标包括但不限于经营管理理念，总控管理策划，管理制度及方法，新工艺、新技术推广，社会效益及其社会评价等内容。15.5.4 （配合项目审计）全咨洵管理机构应协助建设单位或项目法人单位接受审计部门的审计监督。15.5.5 （项目保修回访管理）工程保修期限执行国家有关法律法规的规定。工程保修阶段的服务内容及服务期限，应在建设项目全咨询管理代理服务合同中明确。全咨询管理机构签发工程质量保修书应包括质量保修范围、期限、责任和费用的承担内容。承担工程保修期服务工作时，全咨询管理机构应督促工程监理单位编制保修期管理项目实施细则，报送建设单位或项目法人单位备案。全咨询管理机构需审查施工承包单位制定项目回访和保修制度并纳入质量管理体系。在项目工程实际控制权移交运营管理单位后，全咨询管理机构有责任配合协调工程监理单位进行