云南第二城城市定位报告

1、云南第二城城市营销定位序言云南第二城是谁？很难一锤定音。曲靖、玉溪、蒙自、大理，谁都有做第二的实力。不过，正如云南人的朴实一样，各州市对“云南第二城”的名头当花落谁家，都颇显含蓄。虽然各自表面上是谦虚的，但暗地里都在为成为“第二城”而发力。谁是云南的“苏州”、“大连”、“厦门”、“温州”？如果挑一座经济实力较强，城市发展较快，声誉久远，人文气息较浓的城市，她会是谁？东边有女初长成，她就是曲靖。第一章为什么是曲靖？今年是曲靖撤地设市10周年。这10年，也恰恰是曲靖崛起的10年。历史性的跨越云D是曲靖的车牌证代号。这是1994年国家执行的“九二”式机动车号牌（以一个地级行政辖区范围为一个机动车登记

2、机构代号，按照A-W22个字母顺序，对应着的是1994年各省、自治区、直辖市内的各市、区经济发展水平的顺序），其反映的就是1994年曲靖在云南的经济发展地位，排在昆明、东川、昭通之后，名列第四。在没有城市竞争力综合指标考核体系之前，GDP、人口规模和城市规模往往是评定一个城市地位的三个重要参数。10年后的2004年，曲靖完成一个历史性的跨越，全市经济总量以342.4亿元超过玉溪（327.9亿元），一跃升至全省第二位。消息一出，便很快传遍全省，曲靖市民当然是欢欣鼓舞。相关部门也积极行动，拟在“云南第一高速”昆曲高速路上打出“云南第二城欢迎你”的广告牌，恭贺这一历史跨越。不过，这一想法很快就被当时

3、低调的市委、市政府压住，“曲靖经济总量领先玉溪就是一步之遥，没什么值得炫耀的。”曲靖市当时的领导这样说。但在短短的10年时间里，曲靖就从一个农业大市、人口大市、传统老工业基地起步，完成了经济总量的三次跨越，这就是曲靖的崛起。2005年曲靖市GDP达到441.00亿元，2006年达到536.8亿元，2007年预计将达到626亿元，以平均每年100亿元的数量级直追昆明。据了解，曲靖撤地设市10年来，投资以高于全省平均水平连续高速增长，年均增幅达到22%。城市发展前列曲靖有两个重要的文化标志，一个是麒麟，一个是珠江源。一个美丽的传说，使麒麟成为曲靖的城市象征。曲靖主城区被称为“麒麟区”，城市主干道以

4、“麒麟路”为名，麒麟路东、南、西、北四条干道汇聚之处麒麟花园的麒麟仙女雕塑，更是这个城市标志。如今，身在曲靖，不但可以随处看到与麒麟有关的字眼，更能随时感觉到这座城市正被“珠江源”包围：住的是珠江源酒店，看的是珠江源晚刊，喝的是珠江源啤酒，逛的是珠江源广场珠江源无处不在。当地的朋友还告诉记者，政府一些部门上到领导，下到普通干部，名片上都印有“珠江源头第一市”，不失时机为这座城市作宣传。这是曲靖发展变化的一个信号，政府打造珠江源大城市的雄心昭然若揭，目标直指“云南第二城”。据了解，20年前，曲靖只不过就是3平方公里3万人的城市规模，20年后的今天，曲靖已发展成为城区面积32.2平方公里，人口38

5、万的规模，仅次于昆明。曲靖规划局副局长钱林周说，曲靖是珠江的源头，珠江源如今是曲靖特有的城市符号，曲靖的城市发展战略是围绕珠江源来进行的。2003年曲靖提出打造“珠江源头第一市”，引入“都市区”、“动态规划”等新的规划观念，高起点、高标准地制定出新一轮曲靖城市建设的总体规划，从“摊大饼”式的城市发展向组团、集约用地的发展模式转变，以“一区两片四组团”做重点研究，形成主城区-次中心-工业园-外围新城协调发展的多层次城市空间状态。到2010年，曲靖中心城市建成区面积将达到50平方公里，人口达到50万人。2020年，城市建成面积突破100平方公里，人口达100万以上。目前，随着曲靖南片区开发力度的加

6、深，西片区建设的推进，北向珠江源大道的拓展，曲靖传统的老城区已经跨过南城门、越过贵昆线，城区半径一下扩大了3至5公里，曲靖与沾益的距离也缩短至8公里。城市规模的不断壮大也为曲靖房地产业带来了前所未有的繁荣。2006年，曲靖全市共完成房地产开发投资31.2亿元，商品房销售面积达208.64万平方米，开发总量仅次于昆明。连续举办7届的房交会，是云南州市举办房交会最多的城市。曲靖市建设局副局长付熙麟说，目前曲靖注册的房地产公司近200家，云电阳光、官方集团等一批有实力的外来开发商的加入，本地安厦、东盛、麒麟等房地产企业迅速崛起，使曲靖楼市迅速升温，曲靖人的居住理念发生了质的变化。如今沿白石江两岸，一

7、批批住宅项目正在拓展，水岸盛世、公园世家、瑞和新城等房地产项目的建设，极大地扩展了中心城区的功能与规模。南片区目前是曲靖房地产开发的热区，阳光花园、潇湘新区、金鳞湾等大盘在此盘踞。西片区是接下来开发的重点区域，安厦、境胜等地产企业已经越过贵昆铁路，西苑小区、盛世锦华等楼盘已拔地而起。广泛受人关注曲靖城市建设的快速发展也引起广泛关注，“中国十佳宜居城市”、“2007浙商（中国）最佳投资城市”、“中国中小城市成就奖”、“中国最安全城市20强”各种头衔屡屡与曲靖有缘。2005年和2006年，曲靖更两度入选“中国十佳宜居城市”。对此，中国城市竞争力研究副会长兼秘书长乔惠民认为，曲靖市低密度低承载的适度

8、规模、快速健康的经济发展及日益扩大的“珠江源第一城”城市美誉度，是助推其两年连续入选的三大理由。“2007浙商（中国）最佳投资城市”是由全国各地的浙江商会共同评选出炉的。近年来，曲靖市制定和推行了大量招商引资优惠政策和举措，慕名前来投资的客商，尤其是浙商及港澳地区的投资者呈上升趋势。目前，全市创业发展的浙商约有3万余名。据不完全统计，仅2000-2006年，浙商在曲靖市投资的项目达84个，项目总投资达41.32亿元，实现产值32.81亿元，累计缴纳税收2.03亿元，吸纳曲靖当地就业人员一万多人。“中国中小城市成就奖”。中国前外交官联谊会、中国财富论坛组委会给了曲靖这个头衔，表彰在“中国走向世界

9、”过程中取得突出成就的中小城市，推动中小城市招商引资工作。其实，摈弃为何入选“中国十佳宜居城市”的种种疑问，背后体现的是曲靖城市吸引力提升，得到关注就是得到重视。借泛珠经济和“9+2”合作的机遇，曲靖在创造各种条件融入这个逐渐成型的经济带。有关专家这样定位曲靖：如果把泛珠三角合作区域比作是一条正在腾飞的巨龙，粤港澳地区就是“龙头”，云南则是“龙尾”，而曲靖则是“龙尾”的动力极。“曲靖内有滇中城市群，外有泛珠经济带，曲靖第二城地位越发巩固。”工业强市运动在云南方言里，曲靖就是“囚禁”的谐音。但“工业化”这个使人着魔的字眼并没有让曲靖“囚禁”。在全省经济发展的棋盘中，曲靖工业地位举足轻重。新中国成

10、立以来，国家高度重视曲靖发展，开发大西南和“三线建设”时期，曾投入大量资金在曲靖发展工业，使曲靖逐渐成为全省的能源、汽车、有色金属、化学工业和烟草工业基地。目前，曲靖已成为云南工业化和城镇化基础较好的地区，2003年、2004年，曲靖先后启动重点项目178个，总投资达160亿元，连续多年社会固定资产投资额位居全省第二位。曲靖作为云南乃至中国南方重要“能源库”的地位正在确立。丰富的土地、矿产、生物、人力等资源，是曲靖工业发展的基础。尤其是矿产资源的优势较为明显，已探明原煤储量95.85亿吨，占全省三分之一，其中：主焦煤占全省95%以上；铅锌及稀贵金属保有储量360万吨，居全省第一位，其中：会泽者

11、海矿区铅锌品位在30%左右，属世界最富集的矿区之一；磷矿储量63亿吨，占全省三分之一，居全省第二位；硫铁矿3.55亿吨、水泥用石灰岩4.47亿吨，均居全省第一位。曲靖是著名的“云烟之乡”，是亚洲最大的优质烤烟基地，烤烟产量占全国的1/10。2003年，省政府曲靖现场办公会，为曲靖确定了打造现代工业强市、建设珠江源大城市的战略目标。曲靖根据自身的工业基础、地理环境、资源禀赋、区位、交通条件，确定自己发展的目标、占据的空间、扮演的角色、竞争的位置，把工业化和城市化有机地结合在一起，以最优的发展空间和功能定位，最大限度地聚集资源、最优化地配置资源、最大化地占领目标市场，提升城市竞争力。2005年，曲

12、靖市两烟及配套、能源、煤化工、矿冶、汽车与机械、生物资源开发与农产品深加工六大优势产业群总产值已占工农业总产值的74，在市域经济中处于绝对主体地位。区位协助发展曲靖跨长江、珠江流域，毗邻川、黔、桂三省，连接内地和边疆、东南亚、国际和国内两大市场。贵昆、南昆两条电气化铁路纵贯除会泽外的8个县（市）区，四条国道213、320、324和326穿境而过，三条高速公路、二条高等级公路和地方公路为经络的公路网络已形成。随着昆明新国际机场的建设，将进一步增强曲靖交通枢纽的区位优势。“人口大市，城市人口少；经济大市，人均占有少；资源大市，深加工少；教育大市，发展人才少。”曲靖深知自己的不足。庄跷开滇、秦修“五

13、尺道”、诸葛亮“七擒孟获”、中国工农红军长征“乌蒙磅礴走泥丸”有着深厚历史的曲靖在工业化和城市化的两驾马车的驱使下，还是脱颖而出了。各种重要指标在云南省区域性中心城市中率先突破，把“云南第二城”的显赫身份，印在未来珠江源大城市的名片上。第二章曲靖成为“云南第二城”的12个关键词一、GDP2004年，曲靖GDP摆脱多年老三的地位，以342.4亿元超过玉溪（327.9亿元），一跃升至全省第二位。二、人口曲靖目前全市总人口近600万人，城区人口近40万人，仅次于昆明。三、珠江源曲靖是珠江的源头。正因为如此，曲靖与泛珠经济、“9+2”地区的关联越来越大，“珠江源”已成为曲靖叫得响的一个品牌，成为招商引

14、资的利器，对外推广曲靖的招牌。四、火电曲靖市是云南省最大的火电基地，滇东电网又是云南电网仅次于昆明的负荷中心及第二大电网，也是云电外送的重要通道。五、宜居城市曲靖2005年、2006年两次荣获“全国十佳宜居城市”称号，引起全国关注。六、煤炭曲靖是云南省煤炭主要资源地，也是全国重点产煤地区之一。现已探明曲靖的煤炭资源储量87亿吨，远景储量270多亿吨。七、高速公路1996年，全长129.8公里的云南第一条高速公路昆曲高速建成通车。第一条高速能够连通曲靖，是曲靖地位的体现。目前，曲靖共建成高等级公路500多公里，居全省第二位。八、高考升学率曲靖高考升学率在全省都是名列前茅的。曲靖一中是曲靖人引以为

15、傲的教育名片。2006年，曲靖一中蝉联高考云南省冠军，600分以上考生达311人，居全省单校第一。2007年，高考成绩达600分以上的高分段学生416人。九、立德女篮体育事业的发展往往成为一个城市发展的象征。2007年3月26日，云南第一家职业女篮俱乐部的成立，之后将中国最顶级的篮球赛事WCBA全明星赛带到了曲靖，曲靖因此名扬全国。十、城际列车2007年6月1日，云南首趟城际列车在昆明与曲靖正式运行。昆曲城际列车的开行对滇中城市群间的交通连接具有非常明显的现实意义，曲靖受益匪浅。十一、曲靖市数字电视2006年10月22日，曲靖广电网络传出消息：曲靖全市有线数字电视用户已达到102442户，成为

16、自2005年5月云南进行有线电视数字化整体转换试点工作以来全省首家数字电视用户突破十万户大关的试点城市。十二、曲烟曲靖卷烟厂是曲靖工业的一面旗帜，其生产的福牌烟所体现的“福”文化，是曲靖的一块文化品牌。“福”系列是曲靖卷烟厂在产品中融入传统文化精髓致力打造的一个民族品牌，它的出现，集中代表了曲靖卷烟厂领先的科技实力和研发能力。第三章云南第二城之争一直以来，曲靖、玉溪、蒙自、大理为“云南第二城”暗中较劲，只是不愿意拿到桌面上来争个面红耳赤。竞争时代论排名，云南第二城不是自封的，也不是吹出来的，一切靠实力说话。曲靖VS玉溪昆明媒体一篇关于曲靖PK的文章，让关心家乡建设的两地人开始打口水战。一位网友

17、把云南比为一个班集体，给曲靖和玉溪按了两个职务：玉溪，男，班长，长的比较帅，他爹有钱。跟昆明同学传过绯闻，后来和“红河”同学好上了。曲靖，男，副班长，性格憨厚，家境殷实，一直暗恋昆明同学，表白后，俩人拍拖。曲靖和玉溪，犹如昆明的左膀右臂，一左一右，实力不相上下。都是1997年撤地设市，曲靖是“入滇锁钥”，玉溪是“东盟门户”，玉溪有红塔，曲靖有曲烟。“红塔兴，玉溪兴”，足以看出红塔在玉溪经济发展中的地位。因为有了红塔集团，玉溪建成了与华西齐名的“云南第一村”大营街。曲靖的烟草业也极为发达，曲烟已经成为曲靖工业的一面旗帜，它的一举一动直接关乎曲靖经济的发展。同样的重量级，又互为竞争对手，曲靖与玉溪

18、PK，就有一定现实意义了。6车道的昆玉高速建成通车后，昆明到玉溪就只需要1个小时，但当时曲靖还是那条两车道的“云南高速第一路”。在玉溪的紧逼之下，如今，昆曲高速也变成了双向6车道。曲靖打造珠江源大城市，玉溪就建设“三湖”生态城市群。两者都有远大的目标，之前的短兵相接，并未让二者分出最终胜负。2004年之前，玉溪市经济总量就一直压住曲靖，让曲靖喘不过气来。2004年之后，玉溪经济总量虽然排在了曲靖之后，但玉溪人均GDP却超过全省、全国平均水平，已跻身全国经济发展百强市行列，汽车购买潜力仅次于大连，位居全国第二。不能全方位击败玉溪，就不亮开嗓子喊叫，这也是曲靖低调的主要原因。曲靖VS“个开蒙”同样

19、是2003年省政府的现场办公会，省政府给红河州定下了打造个旧、开远、蒙自“滇南城市群”的基调：做大蒙自，做强两市；统一规划，各展优势；三位一体，打造红城。待时机成熟时，再把三县市合起来，共同组成一个大城市，建成云南省滇南面向东南亚的现代开放城市。“蒙自”对全国人民包括大多数现代的云南人来说，都是比较陌生的词语。但是自从红河州府从个旧迁移到蒙自，蒙自成了滇南中心城市群的中心之后，蒙自逐渐进入了越来越多人们的视线。对曲靖的崛起，红河州自然看在眼里。2006年红河州GDP 360.33亿元，排在曲靖、玉溪之后，与曲靖的536.8亿元相差近200亿，差距还是比较大，但红河州的牛劲已经开始爆发。2005

20、年，红河州建设局相关负责人在接受记者的采访时介绍，个开蒙城市群计划2020年打造完成，目标是要建成继昆明之外的“云南第二城”、以东南亚大走廊和昆河经济带为主轴，辐射周边的文山、思茅、版纳等地及越南。“我们知道，曲靖发展变化的确比较大，谁是云南第二城？我们想和曲靖一较高下。”这位负责人如此豪言壮言。曲靖VS大理大理被称作东方瑞士、中国的日内瓦、云贵高原上的一颗明珠、最适宜人类居住的地区，这些桂冠足以让全国其他城市羡慕。那里有美丽的苍山、洱海，还有保存完好的古城，单纯从旅游资源来说，曲靖显得过于单薄。大理所呈现的绿色魅力，让她赢得了更大的成长空间。“滇西中心城市”是大理的定位。到2020年，把大理

21、建设成为全国一流、世界知名的休闲、旅游胜地，国内重要的度假、会展、体育比赛、影视拍摄制作基地，滇西乃至更大区域的旅游中心城市。到2020年，规划区人口达到100万；其中主城区人口达到80万，由中等城市向大城市的目标迈进。与大理名声在外不同，曲靖是“良絮其中”。很多硬性的综合指标，曲靖差不多是大理的两倍。2006年，大理州GDP275.3亿元，仅是曲靖的一半。曲靖仅仅是输在旅游和文化方面。目前，曲靖在缩小与大理的这一差距，不但在城区新建了龙潭公园和白石江公园，提高了城市舒适度，还通过对珠江源风景区、罗平油菜花、陆良彩色沙林等风景区的打造，改变“滇东无旅游”的传统理念。第四章珠江源头的曲靖蓝图专访

22、曲靖市规划局副局长钱林周新地产：十年前的曲靖，如果从空中俯瞰是个什么样子？钱：十年前的曲靖城，从空中看下来，它呈现出建设区域和农田区域相互混杂的状态。比如南城门外，当时都还没有开发，而西片区开发也是近几年的事情。1997年，贵昆铁路成了一个城市发展的障碍，要跨过铁路去西片区发展，难度非常大。所以在这几轮规划编制的过程当中，我们强调了一个重点打通东西，连通南北。按照曲靖城市总体规划，曲靖分了三个片区。有老城所在的老城区，贵昆铁路以西的西片区，昆曲高速公路以南的南片区。新地产：如何定位每个片区的社会功能？钱：曲靖的城市结构为“一主两辅”。“一主”是指以麒麟南北路为基础，形成以城市商业、金融、副业为

23、主的综合服务中心。“两辅”是在西片区和南片区两个城市副中心，在中心城区将建设11个生活居住片区。新地产：曲靖在规划方面做过哪些修整？钱：曲靖的规划，分别在1984年，1998年和2005年各修编过一次。以前的规划，重点侧重物质规划，或者说更多的侧重一个空间规划，比如在哪修条路，在哪修个什么建筑。而现在，则考虑路网是如何布置，实现交通、居住、商业的协调。站在珠江源大城市的角度，一区两片、四组团的规划，也是从统筹区域协调发展为出发点，结合产业发展来做的。新地产：曲靖的城市发展目标是建设珠江源大城市，其中，产业发展战略是如何制定的？钱：本着打造现代工业强市和珠江源大城市的目标，我们将规划建设“一个中

24、心、一条经济带、六大支柱产业、五大基地”。一个中心，指云南工业技术研发中心；一条经济带是由昆明马龙麒麟沾益宣威形成的经济增长带；六大支柱产业，即烟草及配套产业、能源、化工、矿冶、生物资源开发产业，以及汽车和机械制造业；五大基地分别为烟草生产加工基地、能源基地、重化工基地、绿色食品加工制造基地和轻型汽车制造基地。新地产：有没有考虑环状发展模式？钱：很多城市走了环状发展模式，但暴露出来的交通拥堵问题，会成为城市发展的重要制约。曲靖的城市发展路线更多的是从特色塑造上来考虑的，曲靖周边有三个大山，有四条水系，将来还要在城中要构建一些湖泊，所以我们按照三山环抱、四水穿流、五湖引珠源，来塑造我们的城市特色

25、，形成珠江源大城市。另外，从统筹城市区域协调发展来看，一个城市首先应强调自身的积极功能，城市的发展只有到达一定的规模，有一定的人气，有一定的经济实力的时候，才有一定的积极能力。同时，城市自身的协调作用也在进行。例如马龙县城，如果不把他作为珠江源大城市来统一规划，可能它的发展会很慢。把它列入以后，我们就可以从产业布局来考虑。像有些产业，如果没有放在一起做中央规划，可能大家就会互相抢项目，无法实现共赢。但是如果我们在一起做规划，都按照珠江源大城市这个规划来建设，就可以健康发展，整个区域也就带动起来了。新地产：未来曲靖的空间发展结构是什么样的？钱：市域城镇空间结构是“一心两轴”。未来曲靖的中心城区，

26、将形成东到南盘江、南到南片区、西到西片区、北到南小线的核心发展市域。而城市的发展轴线有两条，一条是中部发展轴，就沿着320国道，东联贵州，西接昆明。另一条轴线，则是南北方向，沿326国道和324国道，贯穿宣威、罗平和陆良三大次中心城市，同时带动会泽、师宗和富源等中心城镇发展。新地产：主城区商业步行街有什么规划？钱：应该说展现一个城市的夜生活，或者说展示一个城市的繁荣程度，需要通过步行街。曲靖已有的步行街文化路，从它所处的空间尺度来分析，是比较好的。但由于改造成本很大，没有改造为一个比较像样的步行街。下一步，我们还在进行多种论证，考虑步行街的落脚之处。新地产：打造城市名片和城市规划之间有什么联系

27、？钱：城市名片，对城市的知名度和影响力都有一定的贡献。对一级城市的评判标准很多，但是真正的一级城市，是要让大家居住在这个城市里面，觉得生活舒适、环境优美、交通便捷。要做好一级城市，路程还很遥远，还有很多工作要做，我们新一轮的总体规划编制，就是朝着可持续发展的道路来进行规划编制。第五章云南需要第二城说起“云南第二城”，不要说外地人，就连云南人也很难一口说出来。究其原因，就是云南没有自己的“第二城”，没有一个响当当的“第二城”。尽管从各种综合性指标会产生一个排名第二的州市，但它们并不会像青岛、厦门、大连等那样成为省“明星”城市。云南第二城与外省的差距一个省的建设大计，都是从省城和首府开始，资金流、

28、物流、人才流、政策流都是向省会城市和首府倾斜，而那些A牌之后的小兄弟，则乖乖地跟在后面，分一杯羹。但是，随着市场经济的活动，非A牌城市迎来了跨越式发展的机会。当经济活力来自于市场而非市长，城市的能量便在民间爆发出来。在个别省份，一些“小兄弟”因为发展极好，往往被人们误认为是“老大”。山东就是如此，不少外商竟然将青岛误认为山东省的省会。青岛得风气之先，孕育发展了海尔、海信、双星、澳柯玛、青啤等众多名牌，被誉为“国内拥有名牌最多的城市”，经济总量居山东之首。作为省会的济南市，仅排在第三，心情可想而知。还有江苏，2006年的苏州市国民生产总值是4820亿元,人均GDP突破了一万美元。在实现了基本小康

29、之后，苏州把发展的目标瞄准了新加坡、韩国等亚洲四小龙。当南京提出“赶苏州”这3个字时，这个省会城市已经无比尴尬了。福建福州也并不“福气”。1980年10月，国务院批准厦门湖里区成立经济特区，此后的20多年间，厦门经济以惊人的速度发展，很快超越了历史更为悠久的省会福州，成为闽南人心中的海上花园和生活天堂。2006年厦门实现GDP1162亿，厦门在新一轮跨越式发展中经济强势增长，其作为海峡西岸重要中心城市龙头地位更加凸显。当这些省会城市拼命想找回昔日第一的感觉时，云南的昆明，确实稳稳地坐在老大的位置上。昆明尚且不发达，从这亦能看出云南第二城与外省“第二城”的差距。云南需要加快城市化分析近5年来昆明

30、、曲靖、玉溪、大理等州市每年的国民生产总值，不难发现昆明在排名中的高首位现象。2006年昆明GDP的历史性跨越千亿元大关，达到1062.34亿元，但排名第二的曲靖却只有441.00亿元，还不到昆明的一半。外省的“第二城”屡屡上演超过省会城市或紧逼省会城市的好戏时，云南的“双城记”犹如蚁象之别，不在一个重量级上。这样一个现象提醒我们，云南需要第二城。云南需要第二城，曲靖责无旁贷，玉溪、大理、蒙自都在努力。从2005年9月9日评出的云企百强榜中多数企业主要分布在昆明，在前25名中，除玉溪有1户、红河和曲靖各有2户、楚雄有1户外，其余19户全部在昆明，这体现了昆明对云南经济强大的辐射和影响能力。曲靖

31、规划局副局长钱林周认为，云南的城市体系中，缺乏50万到100万人口大城市中间结构。昆明的一枝独秀、一股独大，对云南的长远发展同样是不利的，省会城市昆明却承担着沉重的“发展压力”。各种生产要素都往昆明挤，昆明的城市首位度过高，给省会城市带来交通、环境等较大的压力，带来城市发展空间布局和规模结构的不合理，加大了地区间社会经济发展不平衡。云南经济上不去，与第二大城市迟迟不肯“露脸”关联度极大。2003年，省委、省政府开了个现场办公会，其中个会都围绕着一个主题：加快城市化。滇中城市合力突围滇中四城昆明、玉溪、楚雄、曲靖终于明白：与其各自为阵，分散发展，还不如形成“弱势合纵”的合力突围，共谋发展。未来的

32、区域竞争将是经济圈之间的较量，未来经济竞争的重头戏都将发生在经济圈之间，未来财富的聚集、创造和分配都将在经济圈之间进行，画“圈”将极大地改变世界和中国的经济地理版图。无论是从发展空间还是从发展基础来看，滇中四城都是云南省最有条件形成城市带的区域。滇中四城的国土面积约占全省的24.35%，人口约占全省的35%，2004年生产总值近1775亿元，约占全省的50%。曲靖打造珠江源大城市，实现泛珠经济圈和滇中城市圈的能力碰撞。玉溪要成为“云南省第一座生态城市”，谋划的是东盟门户。相对较弱的楚雄届时将由现在滇西连接昆明交通要道上的过往停靠站，逐步变为滇中城市群与滇西八州市及东南亚、南亚各国经济联系的桥头

33、堡。第六章曲靖房地产报告房价为什么这么低？曲靖房地产市场需求相当强劲。从近几年城市住房面积年增加量及住房销售、二手房交易、自建住房总量的实际情况分析，考虑到一些潜在需求的不稳定因素，“十一五”期间中心城区年住房实际需求量在130万平方米左右。曲靖的房地产的市场需求由很多部分组成。第一，经济的快速上升势头和城镇化水平的提高将为房地产业发展带来了持续的推动力，城市化就是需求增长的一大引擎。根据2005年批准实施的城市总规修编，到了2020年，曲靖主城区将达到64.7平方公里，人口达到65万人，城镇化水平达到50%；同时，按五级城镇体系发展，将构建成为“一区两片四组团”都市区，100万人口、100万

34、平方公里的珠江源大城市。从人口增速来看，要实现这一目标，曲靖城镇化率就要保持每年增加1.5个百分点、增加近11.4万城镇人口，这必将带来较大的住房需求。从人口规模来看，曲靖中心城区处于城镇化加速发展的高速时期，中心城区人口规模预测到2010年将达到45万人，这就意味着至少增加10.5万人，按2005年曲靖现有人均住房面积37.30平方米计算，就需要增加392万平方米住房。第二，曲靖老百姓的可支配收入保持稳定增长后，改善住房条件的要求日益迫切，特别是大量通过房改购房的城市居民愿望较为突出。曲靖城区现有房改购房户61314户，户均面积不足80平方米。在“十一五”期间，按30%的房改购房户达到人均3

35、7.30平方米住房标准计算（户均3人），就需新建住宅206万平方米。另外，相当部分的中低收入家庭随着收入水平的提高，其住房需求会逐步释放出来，预计年均会有5万平方米需求。第三，拆迁等被动性需求随着城市扩张也会占一定比例，会给曲靖增加年均15万平方米左右的购房需求，城市快速扩张也会吸引越来越多的外地人到曲靖购房置业。2005年非中心城区人口购房者中，非常住人口约1400户，按此规模及现套均面积标准，每年存在15.4万平方米外来住房需求。据统计，曲靖中心城区各开发企业购房户中，中心城区人中占到60%，所属各县（市）占到26%，曲靖行政区域外人群占到14%。按照曲靖房协的分析，曲靖房地产市场的供应总

36、量与住房需求分析量基本平衡。以2005年为例，商品房竣工面积38.60万平方米，经济适用住房20万平方米，二手房市场约20万平方米，自建房为55万平方米，以上各种方式供应住房总量达到133.6万平方米，与住房需求分析量130万平方米基本平衡。商品房供应严重不足虽然曲靖房地产市场的供需基本上平衡，但产品结构矛盾却比较突出。在曲靖中心城区住房供应市场商品房、经济适用住房、二手房、自建房的构成中，商品房的供应严重不足。以2005年为例，经济适用住房、自建房等各种方式供应住房总量达到133.6万平方米，而商品房的竣工面积却只有38.60万平方米。从市场构成分析，商品住房竣工量仅占市场供应总量的28.8

37、9%。随着曲靖投资体制改革的进一步深化，房地产开发用地中用于市政基础设施建设、公用建设、商业建设的部分占了较大比例，如珠江源大道、白石江公园、南片区广场及一些商业项目等，实际用于商品房建设的用地平均只占供地的60%左右。根据对“十一五”期间房地产市场实际需求量的分析，近三年房地产开发用地供应年平均住宅建设量测算也仅占到43.70%，其他性质的供地建设占了相当大的比例。在曲靖住房的“成分”中，商品房所占比例很小，都被哪些形态的产品抢占去了？自建房。以2005年为例，曲靖供应住房总量133.6万平方米中，自建房就达到55万平方米，比例达到41%。相比之下，昆明是自建房比例较少的省会城市，自建房比例

38、大约占了10%，商品房比例占到90%，房地产市场发育也比较高。但除了昆明，在云南省其他州市，自建房的发育情况基本上决定了商品房市场发育的情况，也决定了当地房地产业发展的进程。曲靖也是如此。而在遥远的迪庆香格里拉，是云南房地产业发育水平最低的地区，在当地人的心目中，基本上还没有房地产业这个概念，接近100%的房子全部“自建”。没有人愿意掏钱买什么商品房，根本没有开发商，房地产业怎么会发展起来呢？可见，一个地区的自建房对房地产业的杀伤力是相当大的，曲靖在这方面也没有幸免。自建房独大曲靖自建房占市场供应比例过大，对曲靖房地产市场的加快发展造成较大冲击，已经引起曲靖房地产主管部门及曲靖市政府高层的关注

39、。曲靖市政府已经明确表示，要使普通商品房在住房供应中占主要比例。近年来，曲靖市政府已经采取措施，停止单位分散自建房，但是一些单位仍然引入开发企业或自行成立开发企业搞变相集资建设的行为不同程度存在，对真正市场化供应体系的建立带来负面作用。在土地供应方面，根据房地产市场供需情况，曲靖已经适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房建设用地供应量。总之，曲靖已经采取有效措施进一步调整住房供应结构和方式，促进普通商品住房在住房供应中占主导地位，除了增加其自身供应量外，从供需平衡出发，还会压缩在住房供应中占较大比重的自建住房。同时研究有关管理办法，加强对变相的单位自建行为的管理，促进

40、房地产市场健康发展，逐步确立市场化供应的主体地位。房价为什么上不来？曲靖住房年需求分析量130万平方米，而商品房年供应量只有几十万平方米（2005年为38.60万平方米，见表1），需求远远大于供应。按照经济学原理，商品在需求远远大于供应的时候，价格就会大涨。但是曲靖却是个例外，因为自建房的巨大阻力很多人都宁愿自建，导致了商品房价格处于较低水平。2005年，曲靖全市社会固定资产投资完成227亿元，其中房地产投资完成13亿，占固定资产投资比重为5.7%，远低于全省15.3%及全国21.9%的水平，从一个方面反映出房地产投资尚不存在过热的问题。从商品房价格分析看，2001年至2005年之间的涨幅是比

41、较缓慢的（表2）。2005年，曲靖中心城区转让登记商品房销售价格为1203.82元/平方米，考虑到预售至产权登记的时间差及市场调查情况，目前商品房均价可能在1350元/平方米左右，低于全省2000余元及全国2900多元的均价水平。与省内同类型城市相比也处于一个偏低水平（表3），曲靖房协在问卷调查中，共收回有效问卷1560份。经统计分析，一定程度上反映出曲靖居民的消费倾向：在影响购房的因素中，排名前三位的分别是：价格、地理区位、户型结构，这说明房价依然是影响市民消费的第一因素。在消费预期上，61%的被调查者表示，愿意接受的住房单价水平只为1000元/平方米至1700元/平方米。当然，曲靖商品房的

42、价低并不一定是坏事，它表明曲靖房地产业尚具较大价格空间，开发商和购房者都有很多机会。第七章曲靖楼市生肖图鼠：曲靖官房房地产开发有限公司关键词：生肖之首、智慧象征、生命力鼠为十二生肖之首，是当之无愧的老大。官房集团作为云南房地产开发的先行者，无疑也在曲靖取得了优异的成绩，是以排名第一无可厚非。在十二生肖中，鼠首先代表智慧。官房集团能够集房地产开发、设计、建筑、安装建材生产、电子、旅游、酒店管理为一体，在昆明取得巨大成功，并且先后进军曲靖、丽江、保山、蒙自、文山和贵阳等地进行开发建设。这种无论纵向还是横向发展都很成功的企业，靠的就是强大的智慧来驾驭。鼠的第二个象征意义是生命力强。官房一进入曲靖做房

43、地产开发，就在曲靖南门拿下800亩地，进行大型房地产开发。潇湘新区一期一经面市，就获得了当地人的追捧，取得了非常好的销售成绩。从项目的规模、业态名称，就可以看出，潇湘新区已经进入城市运营的范畴。该项目也证明了，官房不但在州市生命力极强，而且也进入了城市运营商的范畴。牛：曲靖云电阳光房地产开发有限公司关键词：第一、勤奋鼠代表智慧,牛则代表勤奋。从中国传统文化来讲，智慧和勤奋一定要紧紧结合，才能获得成功。这也是祖先为什么把鼠与牛排在最前面的原因之一。与官房一样，同样具有昆明血统的曲靖云电阳光，也可以算做外来开发商。这一“鼠”一“牛”，两个外来的大型房地产开发企业，同在曲靖南片区做房地产开发，相信在

44、智慧”与“勤奋”的带领下，南片区在未来可以开发的更好。曲靖阳光花园，是云电阳光在曲靖的第一个项目，也是曲靖南片区的第一个房地产开发项目。作为南片区的拓荒者，云电阳光硬是靠着勤奋与努力，一步一步把昔日的农田“开垦”为别墅与多层小区，这确实代表一种“老黄牛精神”。踏踏实实的景观营造让该项目成为曲靖最具性价比的楼盘之一。现在阳光花园的阳光小学开学了，周边的许多地产项目也上马了，房价也不同于几年前，但云电阳光依然走的扎扎实实，对他们来说，现把手头的事做好才是最重要的。毫不夸张地说，作为曲靖南片区房地产开发的第一家企业，南片区开发曲靖云电阳光功不可没。虎：曲靖安厦房地产集团有限公司关键词：王者气质如果在

45、曲靖，问到当地有哪几家开发公司做的最好、最大，那么几乎所有人都会提到安厦。安厦房地产的气魄，犹如猛虎下山，来势威猛。从1999年8月成立,发展到现在，安厦从一个小小的建筑施工队，迅速成长为曲靖最大的房地产开发商之一，已经渐渐显露出一股王者之气。纵观近年来安厦开发的项目，比如瑞和新城、西苑小区等，都是大型住宅项目。安厦早已从那种仅仅靠开发几个小项目来赚点钱的普通开发商中脱颖而出，而且成长为同时操作多个大型房地产项目的企业。兔：曲靖雄业房地产开发有限公司关键词：善良、跳跃能力兔给人的第一印象，是善良。作为曲靖最有名的民营企业，雄业集团先后为教育事业、抢险救灾、扶贫济困、交通水利以及新农村建设捐款捐

46、物累计达1000多万元，因此新地产以最善良的生物来形容这家企业。俗话说“动若脱兔”，说明兔子行动之敏捷、速度之快；兔子还有个特点，就是跳跃能力。在这里形容跨行业能力。在20多年的长跑中，雄业从创业之初的贸易公司，到橡胶厂、到水泥厂、到雄业大酒店再到制药公司始终保持着迅兔般的速度和跳跃能力。在房地产行业，雄业在2000年建了宣威第一个小区，到2004年就占了宣威60以上的房地产开发份额，并在同年成功开发了曲靖雄业佳园。到了2007年，位于麒麟南路南段的金城佳园也开始运作，成为了南城门商圈的生力军。龙：曲靖东盛房地产开发有限公司关键词：民族、古镇、龙的传人龙是中华民族的数千年的精神结晶，有无数美好

47、的象征意义。东盛目前在做的项目，是曲靖最古香古韵的项目珠江源古镇，也是曲靖最具中华民族特色的项目。而在开发珠江源古镇之前，东盛便投资了3.4亿元建设了连接曲靖中心城区和沾益的一级城市干道全长8.1公里的珠江源大道，开创民营企业建设城市基础设施的先河。将东盛用龙来形容，并非是为了凸显尊贵，一是因为其修建的珠江源大道，这条8.1公里的“巨龙”，使“龙身”周围成为未来曲靖城市发展的重要区域；二是因为东盛作为民营企业，耗巨资修建公路，为城市发展作出了巨大贡献，不愧为龙的传人。蛇：云南置丰房地产置业有限公司关键词：坚韧、环境适应力蛇代表着柔韧，不被周围环境所压垮。即便是在最恶劣的沙漠中，蛇也能寻找和创造

48、对自己有利的环境，生存下去。从昆明到丽江，从宣威到曲靖，置丰房地产积累了各种项目开发经验。在曲靖做福蓉凰别墅项目，他们遇到了一个大难题，就是项目没有别墅应具备的自然环境资源。他们给出的对策是创造环境。福蓉凰的景观设计匠心独运，绿化率已经达到了50%，通过对环境的塑造，置丰创造了福蓉凰80%销售率的奇迹。可以说，置丰房地产是曲靖开发商中的造景王。马：曲靖敏大房地产开发有限公司关键词：一马当先、别墅标杆敏大开发项目的品质，在曲靖可谓一马当先。其开发的金麟湾别墅，自称为曲靖第一豪宅。敏大并没有夸大事实，且不论金麟湾价格如何，光一个售楼部（即会所）的占地面积、修建档次，就是曲靖许多楼盘所不能比拟的。就

49、项目本身而言，有湖泊、有曲靖唯一的高尔夫球场、有高级会所，还有纯正的欧式别墅，这种将自然生态、人造景观和居住区完美地融为一体的项目，在曲靖别无分店。可以说，金麟湾无论是从投资规模，还是规划建设上，都是曲靖别墅项目的标杆。羊：停滞不前的开发企业关键词：无竞争力，淘汰羊是非常温顺的动物，它们对其他生物无害，却往往被凶猛的肉食动物扑食。目前的曲靖房地产市场，由于商品房供应严重不足（见曲靖房地产市场报告），还处于以量取胜的状态。不少开发商往往是拿到地，设计、建造、销售完毕就了事。由于市场环境太好了，均价低、供应量少，普通住宅仍然好卖，他们就没有考虑到去做更高端、更精品项目。做法看似适应现状，但实际上缺

50、乏长远考虑，已经潜藏着未来生存危机。目前，曲靖市场已经有敏大、置丰、金厦等不多的企业开始从精品路线入手。精品的优势虽然在目前还不明显，但是，随着市场的发展，未来曲靖市场必然要进入到靠品质取胜的阶段。曲靖的一些企业及早着手开发精品住宅，便是及早为自己在将来的激烈竞争中增添获胜的砝码。如果那些开发商仍旧按老套路出牌，迟早就要沦为待宰的羔羊了。猴：曲靖立德房地产开发有限责任公司关键词：精明强干、把握区位猴是最机灵聪明的动物，而且对事态的把握能力也很强。能够在充分的考察周围环境之后，伺机而动，获取食物。2005年5月26日，立德房地产开始进行636米的麒麟巷“立德商业街”改造工程。时至今日，立德商业街

51、已经是曲靖最大、最多的餐饮娱乐消费场所，各类酒吧、慢摇吧、西餐厅、茶吧、咖啡吧遍地都是。能够联系曲靖商业消费业态分布，剖析麒麟巷区位优势，精确找到立德商业街的市场定位，打造出曲靖人夜生活的天堂，立德无疑是非常精明，也非常成功的。鸡：曲靖红石房地产开发有限公司关键词：一鸣惊人红石源于昆明中天世纪房地产营销有限公司，曾经是昆明第一个做买断销售的代理公司。到了曲靖，红石准备做像昆明百盛一样的百货商场，借以改变曲靖旧有的商业格局。很多刚成立的地产企业，大多是从小项目、低端项目做起。而红石不然，一出手就要做高端商住地产项目。就南门内的地段、楼盘设计、业态规划等角度来看，红石开发的中天国际将是曲靖少有的高

52、档高层综合项目。再结合南门商圈的潜力，如果红石做街铺门面，则很可能是曲靖售价最高的街铺。可能是以前做代理而对市场的认知更成熟，红石坚持走百货业态，放弃了临街铺面的诱惑。中天国际面临的难题，是麒麟南路南端的商业并不如北段那样成熟和发达，临近的东门街与西门街的整体档次、定位也很低，难以聚集人气。如果能够联动其他开发商，共同做大南城门商圈，这只矗立在南门内的雄鸡，必将不鸣则已，一鸣惊人。狗：曲靖金厦房地产开发有限公司关键词：朋友，扶持    金厦房地产作为一家由国企转变为民营的企业，经历了不小的人事动荡后，骨子里仍然有着国企一贯的作风承担社会责任。在开发了太平文化艺术园

53、后，金厦就承诺，免费安放孤寡老人骨灰，对于贫困家庭，则仅以成本价出售陵位。就连该公司董事长段立欣，自己还悄悄捐助两名失学儿童，连他的员工都不知道。所有动物中，狗是人们最忠实的朋友，人们总是对它充满了信任。在上述当事人的眼里，金厦已经不是一家房地产开发企业了，而是他们可以依赖、信任的朋友。在他们遇到困难的时候，金厦确实在帮助他们。猪：金猪年关键词：房价、珠江源大城市金猪年是60年一遇的吉利年份，同时也是曲靖撤地设市10周年。目前，曲靖的商品房均价不到2000元/平米，与云南省2000元/平米的均价比起来，还有一定上升空间。有当地开发商预测，在金猪年，扣着曲靖撤地设市10周年、建设珠江源大城市的契

54、机，房地产市场的需求量将进一步增加，到明年，房价将迎来一个激增时期。第八章曲靖商业调查曲高和寡商业特点曲靖商业有三大特点，第一，现有商业带呈线状分布，第二，缺乏商圈和高端品牌，第三，临街小规模商铺发达，但综合百货业态落后。许多中小城市的商业发展都呈现线状分布，依托某条城市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街，曲靖也不例外。基本上，曲靖的商铺都集中在麒麟南路沿线，曲靖人的商业消费行为，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各个支路、交*路的临街商铺，也是因为人们要从各个方向去到麒麟南路，而“顺道”发展起来的。但由于麒麟南路的商铺已经将人流量消化无几，这些支路、交*路（

55、以娱乐为主的立德商业街除外）的临街商铺也不过延伸一两百米就结束了。麒麟城区以西，由于贵昆铁路的阻碍，曲靖的西区发展在长时间内都显得非常缓慢，直到铁路高架桥修成后，才打通了这一人为的天堑，商业行为逐渐增长起来。但要形成商业中心，还需要一段时间的孕育。麒麟城区以南，由于昆曲高速的限制，已经新兴起来的南片区居住区，不适应做大型商业中心，偏向于服务类、生活类商业，例如饮食业、大型超市、社区商业等等。麒麟城区以东，珠江源大道的商业潜力倒是不容小视，但目前尚处于开发初期，仅有珠江源古镇一个商业项目运作，要想形成新的商业中心，也同样需要假以时日。单就麒麟路来说，麒麟北路的商业也远逊于麒麟南路。这点与大理古城

56、倒有相似之处，都是从南城门进入后，商业逐渐繁华，到南北交界处逐渐又萧条起来，形成南部是繁华商业街市，北部是生活配套商业为主的局面。发展瓶颈在曲靖的商业组成中，麒麟南路一支独秀，固然是城市商业发展的功臣，但曲高和寡，再也找不到可以与之抗衡的商业区域，麒麟南路这也成了阻碍曲靖城市商业发展的瓶颈。目前，曲靖的主力消费，多来自公务员、教师、私营业主等中高收入人群。他们的消费水平较高，他们对生活消费的要求较高，如服饰类，曲靖的服饰经营面向的是大多数中低收入人群，没有高档的服饰商场和齐全的服饰品牌供其选择，因此，这些人常常选择去百公里外的省会昆明消费。许多国际服饰品牌的进驻都是随王府井、百盛等高端百货商场

57、扩张而进入各个城市，但麒麟南路众多的临街门面，二线品牌居多，整体档次低、商品价位低，对高端百货和一线品牌来说，并未形成可供进驻的大环境。曲靖商业一直以街铺为主，还造成了另一个后果综合百货处境尴尬，无论是曲靖百货，还是曲靖新百大，在人们对街铺情有独钟的情况下，都无可避免地选择保留临街门面，外热内冷，显得不伦不类。与服饰类形成鲜明对比的是家电行业，在曲靖，有国美电器、滇东商城、飞龙商业广场等多个家电卖场，加之该行业的信息对等度较高，这些卖场完全可以满足曲靖人的需求。此外，曲靖的娱乐消费场所也比较发达，与麒麟南路北段交界的立德商业街，是曲靖有名的酒吧一条街，类似昆明的昆都，无论是装修，价格还是服务，

58、都不逊色于昆明。现在，曲靖市政府已经意识到，要建设珠江源大城市，只有一个麒麟区是远远不够的，而商业的线状发展对城市发展也是不利的。在未来的规划中，曲靖提出，商业规划将以集中式、块状式的片区为中心，以形成多中心、共发展的趋势，改变现在麒麟南路一支独秀的现状。异曲同工曲靖商业的弱点，已经被政府所认识到，现在，曲靖在线状商业继续发展的同时，已经开始重视块状商业的发展，在未来几年，曲靖的旧有商业格局将发生巨大改变，新兴的两个商圈与旧有的麒麟南路一起形成曲靖商业新格局。这三大商圈。虽然各自发展的时机、规模和重心各不相同，但对于促进整个曲靖的城市发展，有着异曲同工之妙。麒麟花园商圈传统商业中心传统的曲靖商业聚集地，在麒麟南路。但是，随着城市的