经典-征地补偿安置模式浅析

1、征地补偿安置模式浅析土地一级开发中经常涉及农用地征用问题，而解决被征地农民的安置补偿是其中重中之重。对征地补偿模式的探讨，将有利于一级开发企业在前期土地整理、储备及开发过程中比较顺利地解决实际问题。我国现行安置被征地农民有七种途径：货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。货币安置通常与就业安置相结合。货币安置是将安置补助费及部分土地补偿费一次性发放给被征地农民，让其自谋生路的安置办法。由于操作简单，农民心理上易于接受，货币安置是各地征地安置的主要方式。实践表明：在经济较发达地区，被征地的农民已经不以土地为主要的生计来源，或就业渠道较多，这种安置措施较适宜。

2、但在一些经济不发达地区，被征地农民或者就业困难，或者理财能力较低，存在坐吃山空的问题和不稳定的隐患。采取货币安置与就业安置相结合，是将安置补助费以及按政策应归农户的土地补偿费一次性发给被征地农民，同时，通过采取积极的促进就业政策，使农民失地不失业。这要求：一方面，建立被征地农民就业技能培训制度，制定用地单位在普通岗位优先安置被征地农民劳动力就业的政策；另一方面，政府在制定征地补偿标准的政策上，重点考虑征收在耕农民土地后这部分农民的生产生活问题，将这部分农民作为以工哺农的重点对象。 农业安置，是通过在农村集体经济组织内部调整土地，使被征地农民重新获得土地的安置办法。主要选择在人均耕地较多、征收城

3、市规划区外农民集体土地的地区，通过调整分配农村集体机动地、承包户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加耕地，保证使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。采取这种途径安置被征地农民，通常土地补偿费和安置补助费全部或部分留存集体经济组织内部，或者用于土地开发整理增加新的耕地。规划区内城市分批次建设用地一般不用这种安置途径。而铁路、公路、能源、水利等单独选址建设项目用地，采用在集体经济组织内部调整承包土地，通过土地开发整理增加耕地安置被征地农民的较多。事实上，随着人均耕地的逐年减少以及有关法律的制约，农业安置的政策空间越来越小。重新择业安置，主要选择在市场经济较发达，征收城市规划区

4、内农民集体土地的地区。要积极创造条件，通过试点研究，建立培训机制，探索向被征地农民提供免费劳动技能培训，安排就业工作岗位的可行性和途径。在同等条件下，用地单位优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。重点实施用地单位安置和社会保险安置。 留地安置，主要选择在城市近郊区，在土地征收时由用地部门代征一定比例土地留给被征地集体经济组织使用，按城市统一规划要求，开展经营活动，使失地农民的生产、生活与社会城市同步发展。探索经济发展水平与留地安置的关系。社会保险安置，是将征地补偿费的全部或部分用于被征地农民参加养老、失业、医

5、疗等社会保险的一种安置办法。这种在重庆最先推出的征地保险模式已经迅速推广到全国。这种安置方式改变了以往一次性补偿方式，将安置补偿金根据不同年龄段按比例纳入社会保险，为被征地农民构筑一道“生存保障线”。经过几年来全国各地的实践证明，将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业和社会保障体系，使被征地农民分享工业化成果，对加快城镇化进程、扩大社会保险覆盖面等都有积极的作用。目前，这种安置方式一般在城市规划区内征收农民集体土地时适用，而且要求当地具有较强的经济实力。据测算，目前一般大城市的社会保障成本都在8万元/人以上，而目前征地补偿费一般都低于社会保障的参保门槛，即使按照国务院关于深化改革严格土地管理的决

6、定（国发2004第28号）关于“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴”的规定，面对巨额资金缺口，各级政府也是力有不及。尽管如此，由于社会保险安置能够很好地解决被征地农民的长远生计问题，政府应尽力给与补贴，以处理好被征地农民的近期生活与长远保障的关系。入股分红安置，主要选择有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集

7、体经济组织与用地单位协商，以征地安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股使被失地农民收入有保障，农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。探索建立符合辽宁省经济社会发展相适应的、可行的征地费入股安置模式。 这种安置方式是近年来着眼于被征地农民长远生计的新探索，虽然在入股项目的选择上，无论企业规模大小、行业优劣，其市场风险、经营风险都难以避免，但我国一些地方根据本地区的产业优势实施征地费作价入股进行了有益的尝试。移民安置，主要选择用地规模大且集中的如大型水电项目。探索本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意

8、见的前提下，由政府统一组织，实行异地移民安置。移民安置拟解决的重点问题是探索规范化的扶植政策和协商途径。 2008-1-17【豪利花园】12月营销推广计划一、销售目标1、具体目标：40套单位2、完成时间：12月29日公开发售，2008年1月31日前完成二、推货计划1、所推单位：雅云阁（1）、雅云阁（2）、翠云阁余货2、对外推货口径：推出全新一期雅云阁（2）单位三、具体工作安排1、现场广告包装：1) 售楼部外部：Ø 外部布置明确的指示系统，增加刀旗、树木包金布装饰等，营造热烈的销售氛围。Ø 可用升气球拉起大型条幅，增加宣传效果和销售气氛Ø 建议安排好自驾车客的停车问

9、题，一旦进入热销期售楼部外的停车位将会非常拥挤2) 售楼部外部：Ø 内部分区杂乱，建议划分区域管理：接待区、模型展览区、洽谈区（普通洽谈区、VIP洽谈区）、清洁区等。Ø 多布置绿化，点缀颜色鲜艳的花草，美观、舒服、温馨；Ø 增加暖色调灯饰、艺术挂画等，播放衬底音乐；营造一个明朗、和谐的环境。Ø 售楼部模型往门口移动，方便客户看楼。3) 销售通道：对现在客户看楼通道进行全的广告包装，同时增加绿化的营造。4) 楼体广告（建议位置：翠云阁、瑞云阁楼体）5) 楼盘内部、外围广告位：将楼盘现场围墙广告、刀旗、指示牌，以及外围所有的户外广告、车站广告等，更换新的宣传

10、画面。6) 板房氛围的营造：建议对翠云阁四个板房进行销售气氛的营造，如增设音乐、灯光、绿化、花卉等备注：整体广告时间安排表内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间广告类定位项目定位语12月5日12月8日案名建议、项目LOGO设计12月5日12月8日宣传文稿第一款单张12月5日12月14日12月18日认购资料（户型图）12月5日12月14日12月18日认购资料（认购须知、装修标准等）12月5日12月14日12月18日报纸广告12月10日12月19日巡展物料帐篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日伞12月5日12月7日12月14日内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间包装类外围围墙广告12月

11、10日12月17日12月21日户外广告12月10日12月17日12月21日公交车身、车站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日楼体广告12月10日12月17日12月21日售楼部展板12月10日12月17日12月21日宣传挂画12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞条12月10日12月17日12月21日温馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包装12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日12月17日12月21日现场气氛包装(灯、绿化）12月10日12月1

12、7日12月21日板房温馨提示牌12月7日12月15日12月19日防撞条12月7日12月15日12月19日临时门牌12月7日12月15日12月19日装修标准告示12月7日12月15日12月19日户型及装修示意图12月7日12月15日12月19日2、增设新板房：为促进项目第二批货量的推售，以及推动项目价格的上涨，建议将瑞云阁B栋单位、祥云阁A栋单位（A栋单位位于祥云阁、皓云阁之间，利于两栋单位的销售），各自其中一层单位设置为板房。3、工作人员形象提升：Ø 更换保安、清洁人员的工作服，统一各自岗位制服、穿衣标准。Ø 对工作人员进行严格、系统的仪容、仪态服务培训，为客户提供高质量的

13、服务。Ø 培训时间：12月中旬4、宣传策略明细1) 线上媒体投放A、电视媒体：发布时间：12月17日-12月31日发布频道：翡翠台、本港台、南方卫视宣传内容：项目形象、公开发售信息B、报纸广告：发布时间：12月21日、12月28日发布频道：考虑到花都本地报纸的可读性不高，覆盖范围狭窄，而且我项目下一阶 段的目标客户覆盖广州客户，所以建议选择广州日报。宣传内容：项目卖点、公开发售信息2) 线下宣传工作A、 普通短信群发：Ø 发布时间：12月份逢周四、五发布Ø 发布对象：项目近期到访客户，一、二期业主，我司积累的白云区客户；必要时由短信公司提供客户资料有选择性的发布。

14、Ø 发布内容：根据楼盘最新动态不断变换主题。B、小区短信群发：Ø 发布形式：客户若去到我司选定的某一小区，即可收到本项目的宣传短信。Ø 发布时间：12月10日后Ø 建议小区：竞争对手小区，如朗悦君廷、云锋花园等。C、媒体软文发布Ø 发布时间：12月15日、12月22日、12月28日、12月29日Ø 发布媒体：广日、南都、羊晚、新快报、买楼通、搜房网、焦点网、购房者网站等。Ø 发布内容：楼盘动态新闻、软性广告。D、 网络信息发布Ø 发布时间：12月中旬后，每周四或周五Ø 发布网站：搜房网、焦点网、购房者网、

15、房博士等网站。Ø 发布内容：楼盘动态新闻、图片。E、团购活动：Ø 活动时间：12月10日开始Ø 推荐单位：机场单位，民航企业，花都市政府周边机关单位，如地税局、检查院等。F、旺点咨询点设置：Ø 花都：新华镇镇中心旺点（如：新世纪广场或大润发广场）Ø 广州：时代新都会设置咨询点，并可接送客户至项目看楼。（建议看楼车一小时一班次，促进项目销售）G、业主联谊暨圣诞新年活动目的：利用圣诞契机，举办业主联谊活动，可加深业主与发展商之间的感情联络，增强业主的归属感，同时调动旧业主介绍新业主成交的积极性。Ø 时间：12月23日下午Ø 地点

16、：销售中心Ø 活动内容：发展商代表致辞，现场魔术、变脸、乐器表演，业主茶话会，抽奖等。Ø 活动宣传工作：发业主函、帖电梯海报（12月15日前完成）；群发短信（12月15日、12月20日、12月22日）；销售人员coldcall（12月18日、12月22日）H、学生具体工作计划1) 招聘、面试、培训、实操A. 12月6-7日50人（兼职）面试12月8-9日培训 B. 12月13-14日50人（兼职）面试 12月15-16日培训C. 12月19-20日50人（兼职）面试 12月21日培训 12月22-23日实操D. 12月26-27日50人（兼职）面试 12月28日培训 12月

17、29-30日实操E. 培训 12月8日10：00pm-11：30pm. 新人上岗培训晗； 12月8日13：00pm-14：00pm. 培训工作技巧、意识培训目标与价值培训张小姐； 12月9日9：30pm-10：30pm. 形象态度、统一口径、拉近学生与销售的距离恒； 12月15日14：00pm-15：30pm. 学生组长培训晗； 12月15日16：00pm-17：30pm. 学生文化制度、工作技巧与工作意识培训晗；12月16日17：00pm-18：00pm. 形象态度、统一口径，项目优势张小姐； 12月21日17：30pm-19：00pm. 新人上岗培训晗；12月22日18：30pm-19：0

18、0pm. 学生组长培训张小姐；12月23日18：30pm-19：00pm. 学生组长管理方面培训恒；12月28日17：30pm-7：00pm. 新人上岗培训晗；12月29日18：00pm-7：00pm. 学生组长意识培训恒；12月30日18：00pm-7：00pm. 学生价值培训张小姐；2) 前期拓展渗透（附表）A. 鉴于本项目客户的特征、工作职业和居住地段制定执行本计划；B. 执行计划将以小区渗透、旺点派单宣传为主；C. 本渗透、派单计划执行范围主要在以下区域路段：Ø 建设北路（南段）：（金城大厦小区，麦当劳、肯德基及各专卖店附近一带小区）Ø 商业大道（镇二小、新华中学、

19、秀全中学、镇邮局、夜间步行街附近小区）Ø 新华大道（人民医院、秀全大道附近一带小区）Ø 茶园路（永大新城，骏威小区、金菊小区、金鹏小区、银菊小区等周边小区）Ø 秀全路版块（公园前、镇四小、车辆生活区、新世界广州附近小区）Ø 机场板块（机场生活区小区、远景路中高档小区、民航酒店宾馆）Ø 天河北板块（龙口东小区、龙口西小区及旺点派单）Ø 三元里板块（汽配市场、化妆品市场、服装市场、鞋业市场、皮具市场、钟表城）12月份前期学生拓展渗透一览表第一阶段工作内容日期工作地点目标单张学生人数渗透12月18日金城大厦小区及周边配套、建设北路麦当劳、肯

20、德基派单20个电访-5个到访3000612月19日商业大道新华中学、秀全中学附近小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访-5个到访3000612月20日镇二小、镇邮局、夜间步行街附近小区三元里小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访-5个到访3000612月21日人民医院、秀全大道附近一带小区及周边配套、永大新城，骏威小区附近一带派单20个电访-5个到访30006外展拉客12月22日拉客派单（见附表）20个电访-105003012月23日20个电访-1050030合计120个电访-20个到访3300084第二阶段工作内容日期工作地点目标单张学生人数渗透12月25日机场生活区小区及周边配套/火车站服装市场、皮具市场派单20个电访-5个到访3000612月26日远景路小区及周边配套/火车站服装、皮具市场派单20个电访-5个到访3000612月27日三元里汽配城、周边私企档主派单20个电访-5个到访3000612月28日龙口东小区/及周边旺点派单20个电访-5个到访30006外展拉客12月29日拉客派单（见附表）20个电访-105003012月30日20个电访-1050030合计120个电访-20个到访33000843) 拉客点（附表）工作内容外展点目标（台天)单张数