关于进一步加强老旧住宅小区物业管理的方案

1、关于进一步加强老旧住宅小区物业管理的方案为进一步加强和规范全区住宅小区物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业管理长效健康发展，切实改善群众居住环境，巩固我区创城成果，根据xx省物业管理条例、xx市物业管理办法和省住建厅等11个部门联合下发的关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见（x建发XX5号）等文件要求，特制定如下意见。深入贯彻党的十九大精神，以物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则为依据，围绕改善居民群众生活环境，坚持“政府主导、属地负责、业主参与、社会支持、企业介入”，通过“政府补点，业主交点，物业贴点”的方式，建立“区、镇街、社区”三级管理体制，推进物业管理工作

2、重心下移，逐步建立符合我区实际的物业管理体制，以科学的物业管理手段、完善的物业责任体系、高效的执法工作运行机制，推动物业服务行业健康快速发展，有序扩大物业管理覆盖面，逐步建立物业管理工作长效机制，实现住宅小区环境整洁、秩序良好。社区物业管理工作，要按照“镇街负责并组织落实，社区居委会协助，物业主管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，明确管理职责，落实工作责任，使社区基层组织与物业服务企业、业主自治组织协调一致，共同推进社区物业管理工作。1 、负责有关物业管理法律、法规、规章的贯彻落实。2 、负责研究全区物业管理工作的发展方向、目标模式，制定行业发展计划。3 、指导、监督镇街物业管理工作和

3、物业管理从业人员的教育培训。4 、负责对物业专项维修资金和物业质量保修金的收缴、使用、退还等工作。5 、指导、监督物业管理项目的招投标工作。6 、负责制定考核细则，对镇街的物业管理工作进行检查、考核。7 、负责房地产开发项目竣工综合验收中涉及前期物业管理情况的检查、核验。8、其他与物业管理有关的工作。1 制定措施，落实政策，成立机构，对辖区内业主委员会和物业服务企业进行管理、指导和量化考核；对物业服务企业年度信用评级出具意见。2 、组织成立业主大会，选举产生业主委员会；保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥。3 、负责辖区内新成立物业服务企业登记备案工作。4 、对辖区内未实施专业化物业管

4、理的老旧小区及零星插建物业实施简易物业管理。5 、监督物业服务单位认真履行物业服务合同，协调公安等部门加强社区物业安保工作，督促各类防范措施的落实。6 、按照xx省物业管理条例要求，积极与规划、住建等部门沟通并根据实际情况提出新建小区社区服务用房的建设意见。7 、落实联席会议制度，协调、解决社区物业管理中出现的问题。8、指导、监督物业项目交付使用。1、指导、监督业主大会制定管理规约和业主大会议事规则。8 、指导、监督业主委员会有序开展与物业服务有关的工作，确保业主委员会工作的连续性。9 、指导业主委员会选聘物业服务企业或成立群众性物业服务组织，指导、监督物业企业开展物业服务。10 、监督物业服

5、务企业和物业服务组织的行为，调处物业服务中的矛盾纠纷。11 、协助镇街开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。12 、指导、监督物业专项维修资金的使用程序及使用情况。13 、业主委员会未成立或无法正常开展工作时，社区居民委会代行业主委员会职责。1 、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2 、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3、执行业主大会的决议、决定。4 、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5 、监督管理规约的实施。6 、业主大会赋予的其他职责。1 、住建、规划部门在建设工程审批和设

6、计审查时，应就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房产管理、民政、公安等部门，属地镇街，专业经营单位和房地产开发公司的意见；规划部门应当要求建设单位按照规定配置物业服务用房；住建部门应对专业经营单位的经营行为履行_。2 、规划、住建、房产等管理单位要加强对住宅小区综合验收的监督管理。对不具备交付条件的住宅小区，建设单位不得与业主办理交房手续。3 、物价部门负责落实物业收费政策，负责住宅物业服务收费的日常管理、监督检查和量化考核工作。4 、_门负责对社区居民委员会开展的与物业管理有关的社区管理、社区服务工作进行指导和监督；向规划部门提出社区服务用房、政务用房等设施的建

7、设标准。5 、公安部门负责住宅小区的治安工作，有条件的要设立社区警务室，在小区建设时向规划部门提出设计要求，物业服务企业协助做好治安工作。6 、综合行政执法部门负责指导、监督、考核镇街对住宅小区内乱搭乱建、乱贴乱画、占道经营等市容环境管理的执法检查工作。7 、市场监管部门负责老旧小区内经营者经营行为的监督管理工作。8 、教体部门负责老旧小区内健身设施的配置和维护工作。9 、消防部门负责住宅小区内消防设施的监督检查工作，确保小区的消防安全。10 、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带等专业经营单位负责小区内专业经营设施设备的建设、管理、维护、改造、移交等工作。11 、其他相关部门做好与物

8、业管理相关的工作。结合我区建成区内住宅小区实际情况，对住宅小区管理进行分级、分类，实行差异化管理，采取政策引导、逐步规范的方式，逐步实现物业管理全覆盖。（一）新建开发的住宅小区。区规划局严格按照国家和省市有关住宅小区规划和设计规范，对新建住宅小区物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备规划进行审定，并监督执行。区住建局负责对新建住宅小区物业管理用房的预留和使用进行监督管理，物业服务用房建筑面积严格按照建筑工程项目总建筑面积3%。一5%。的标准予以配置，且最少不低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供。新建住宅小区必须采取招投标方式选聘物业服务企业，

9、实施前期物业管理。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业服务企业。物业服务企业要进行查验，做好交接记录，明确责任。（二）已实施物业管理的小区。区住建局负责抓好各物业服务企业的行业指导和监督，督导企业规范运行并制定考核管理办法，提升物业服务水平。区物价局负责监督辖区内物业服务企业收费行为，做好有关备案工作。各镇街要坚持社区管理和业主自治相结合的原则，积极组织、指导辖区住宅小区召开业主大会，成立业主委员会。业主委员会要积极参与住宅小区管理，按照xx市物业服务收费管理实施办法规定，规范物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业服务企业对照标准维护权利

10、和履行义务。未成立业主委员会的住宅小区有社区居委会代行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。（三）具备物业管理条件的老旧住宅小区。本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，采取资金奖励、政策引导等方式，鼓励物业服务企业接管老旧住宅小区。对整体基础设施较好的老旧住宅小区，由镇街或社区居委会采取招标的形式择优选定优秀的骨干物业企业签订物业管理合作协议书，采取“先期介入、先行接管、先行服务、适当补助”的办法，开展简易物业服务。物业收费标准按照xx市区普通住宅物业服务收费标准，结合小区实际情况及服务等级确定，由镇街、社区居委会协助物业企业收取物业费。（四）不具备物业管理条件的老旧住宅小区

11、。按照“政府主导、业主参与、自我管理”的模式，采取财政适当补助与居民自筹相结合的方式，对无物管、无产权单位、无人防物防的院落（简称三无小区）、产权单位无力托管的破产企业宿舍和建成区内以原村落形成式居住的居民区，实行最低基本物业服务保障。由属地镇街或社区居委会暂时负责组织实行简易物业管理，要充分发挥社区组织的作用，成立业主委员会或小区自管会等管理机构，建立卫生保洁服务队，实施有偿服务，开展卫生保洁、绿化服务、秩序维护、门卫执勤等简易服务，通过动员居民积极参与社区管理活动，形成居民共建、共管、共享的良好局面。（一）资金扶持1 、对建成区内的三无小区、破产单位宿舍等2000年之前建成的老旧住宅小区，

12、政府给予一定的资金扶持，用于补贴日常简易物业服务费用。（ 1）补贴标准对三无小区、破产单位宿舍等2000年之前建成的老旧住宅小区，按照每户每月每平方米0.1元的标准补贴，每季度发放一次；对平房住户，按照每户每月10元的标准补贴，每季度发放一次。（ 2）补贴程序由社区居委会负责统计具体信息，上报镇街审查；镇街审查并签署意见后，报领导小组办公室，由区住建局等有关部门进行复核，并出具复核意见；区财政局按照领导小组办公室审定意见，向所属镇街拨付补贴资金，由镇街拨付给相关社区或物业服务单位。区审计局对资金的使用进行监督。2 、对建成区内低保户、五保户、重度残疾人、长期重大疾病家庭、贫困户、精准扶贫户等困

13、难家庭采取普惠政策，政府财政全额进行资金补贴，用于贴补日常物业服务费。（ 1）补贴标准依据所在社区服务收费标准据实核算，每季度发放一次。（ 2）补贴流程由社区居委会负责统计具体信息，上报镇街审查；由镇街审查，每月出具建成区范围内低保户、五保户、重度残疾人等困难家庭补贴申请，报领导小组办公室审定；资金，由镇街拨付给相关社区或物业服务单位。区审计局对资金的使用进行监督。（二）经营激励激励承担老旧住宅小区服务任务的物业企业。1 、规模经营激励：以镇街或社区居委会为单位，将辖区内老旧住宅小区物业管理整体打包，确定一家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。2 、特许经营激励：以镇街或社区居委会为

14、单位，将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业弥补其物业收费不足。3 、拓展经营激励：以镇街或社区居委会为单位，允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家电维修、安装、代买代卖、老人陪护等便民服务。4 、后续经营激励：对自愿接管老旧住宅小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。在资金扶持、经营激励等扶持政策落实的同时，建立考核退出机制，建立健全住宅小区物业管理考核评价体系，完善xx

15、区城区物业管理监督考核办法，实行“三级”管理考核。各镇街、社区居委会要切实担负起属地管理责任，加强日常管理考核，对引入的物业服务企业和成立的社区物业站、业主委员会、小区自管会卫生保洁队等自治组织服务和经费收支情况进行监督管理，对管理服务情况不达标的要及时责令整改，整改不合格建议业主大会或社区居委会予以更换。区物业长效管理工作领导小组采取部门联合或委托第三方考核、组织人大代表、政协委员现场评议、组织群众满意度测评等方式，不定期对老旧住宅小区管理情况进行考核，对达不到服务标准的物业服务企业责令整改；整改不到位的，取消申报“先进”资格及相应补贴；情节严重的，责成镇街予以更换，并记入物业服务企业信用档

16、案。（一）加强组织领导。区政府成立由分管领导任组长，区政府相关部门和镇街负责人为成员的社区物业管理工作领导小组，负责加强住宅小区物业管理活动的指导、协调、监督和管理，确保将资金扶持、奖励激励等措施落实到实处。充分发挥“四位一体”管理模式在小区物业管理中的作用，将住宅小区物业管理工作纳入各镇街年度考核任务目标，以镇街为实施主体，社区居委会全程参与，扎实推进住宅小区物业管理工作。（二）广泛开展宣传。相关职能部门、新闻媒体和镇街、社区要通过开辟专栏、开展专业咨询、召开座谈会、发放宣传资料等形式，宣传物业管理作用，引导社会充分认识物业管理发展的客观性、必然性。要广泛宣传_物业管理条例和xx省物业管理条例，推动物业企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，自觉按合同约定缴纳物业费。要积极动员和鼓励骨干物业企业进驻无物业管理小区，切实落实扶持政策，让物业企业和小区居民得到双赢。（三）加快老旧小区综合整治改造。结合xx省关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见（x建发xx5号）文件精神，积极争取上级扶持政策，持续做好老旧住宅小区整治改造工作，进一步提升