村庄改造项目可研报告

1、村庄改造项目可研报告村庄改造项目可行性研究报告1村庄改造项目可研报告第一章项目宏观环境分析一、 XX概况XX 县位于 #省中部，原隶属于省会 * 市，现为省直管县。该县东接古都开封，西邻省会 * ，总面积 1416 平方公里，人口 68 万，辖11 镇 6 乡， 431 个行政村。XX 县是 * 近郊卫星城，是以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市， 规划到 2020 年，县城人口规模为 22 万人，城市建设用地规模为 26 平方公里。XX 交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位臵十分优越，连霍高速、 G220线、陇海铁路、 S102线自北而南梯次排开、横贯东西，

2、S223 线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、 G107 线，东接京九铁路、 G106线。县城北距连霍高速 11 公里，南距 * 国际机场 28 公里，京珠高速、 * 绕城高速、机场高速在县城西南部交汇，郑开（双向十车道）大道、郑汴路已建成通车，航海东路也拟于今年修建至 XX。此外， * 至开封的轻轨也已纳入规划。2005 年，该县生产总值达到 90 亿元，同比增长 19.1%，增速为 1998 年以来最高。地方财政收入 2.63 亿元，同比增长 32.2%，全社会固定资产投资 43.1 亿元，同比增长 75%。社会消费品零售总额 32 亿元，同比增长 19%。城镇居民人均可支配收入达到 70

3、00 元，同比增长 15%，农民人均纯收入达到 4091 元，同比增长 16.9%。近年来， XX 县高扬工业县主旋律，抓住国家西部开发战略实施2村庄改造项目可研报告的有利利时机，发挥综合比较优势，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。 #省 6 家汽车制造企业中， 已有 * 日产汽车有限公司、 * 轻型汽车制造厂、 * 红宇专用汽车有限公司等3 家落户XX。在汽车产业的辐射下，泰新内饰、国基贸易等一大批汽车配件企业纷纷跟进。为构筑招商载体， 打造招商平台， 在完善原有的 6 个乡镇工业园区功能的同时， XX县规划筹建了县级

4、工业基地和汽车配套工业园区。* 热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、 #邦美家、省高等专科学校等到一批大项目相继入驻。 2005 年，新引进项目 86 个，其中投资 5000 万以上项目 15 个。着力打造产业集群。 按照产业聚集、突出特色、形成优势的要求，加快空间布局调整，实现产业集聚。抓好工业园区规划建设，营造产业集聚的平台，使全县工业化发展实现从无序到有序、 从分散到集中、从低层次到高层次三大转变。 利用延伸后的金水东路、 航海东路的优势，构建“三线六区”工业布局的结构框架，主动融入大 * 建设和郑汴一体化发展。“北线”沿郑汴城市快速通道，依托郑东新区大学城，在西部建设刘高集高新技术

5、产业区； 依托开封杏花营产业组团， 在东部建设官渡农产品加工产业区。 “中线”沿国道 220 线，依托 * 日产、红宇机械、 * 轻汽，在县城建设 XX汽车产业区；依托郑东新区，在西部建设白沙物流及加工产业区。 “南线”沿航海东路，依托 * 经济技术开发区，建设 * 汽车及装备制造业产业区；依托新郑国际机场，3村庄改造项目可研报告建设张庄食品加工和航空物流产业区。以“一线四带”为重点，大力发展城郊型现代农业。沿省道 223 线，建设四个现代农业示范带。县南部的黄店、八岗、三官、刁家等乡镇，建设林果牧产业示范带。县中部的大孟、官渡、韩寺、姚家等到乡镇，建设无公害高效种植业示范带。县北部的雁鸣湖、

6、万滩、狼城岗等乡镇，建设无公害水产养殖和水面种植示范带。 以“两个组团”为重点，加快发展特色服务业。以雁鸣湖生态自然风景区为核心，以东湖度假村、省高新农业示范园的提档升级为辅助， 大力发展特色生态旅游业。以县城西区开发和 * 市区东扩为契机，瞄准城市居民居住、商务和物流需求，大力发展高中档住宅、商务和物流产业。随着国家中部崛起战略的全面实施， 国际国内产业转移步伐的明显加快，郑汴一体化发展的全面启动， 特别是郑东新区建设及郑汴城市快速通道、航海东路和新 107 国道等重大项目的规划建设， XX 县的区位交通优势和土地、 劳动力等资源优势更加突出， XX作为 * “东花园”加快发展的基础更为坚实

7、。二、宏观政策分析近年来， #鲜明地提出了中原崛起的战略，2007 年 4、5 月份，中央正式出台了“促进中部地区崛起”的文件，明确提出来要支持、加快中原城市群的建设。 #城市化进程的加快， 依靠一个 * 的力量是有限的，还必须加上周边县市的快速发展。不久前，#省委省政府通过了中原城市群的总体规划，* 、开封都名列其中，XX 处于两市之4村庄改造项目可研报告间，区位优势非常明显。同时 #省已计划将 *100 多所大中型工厂及教科研机构搬迁至郑开大道两侧。因此，可以说 XX县面临着前所未有的发展良机。中部要崛起， #又必须做领头羊。 中原崛起，道德是中原城市群，标志的工程就是郑汴一体化。 #已经

8、进入了快速城市化的一个新阶段，这必然要给 XX带来更多的机遇。从房产发展的角度来讲， XX县房地产的发展处于起步期，房价相对郑东新区要低的多，再加上XX处于郑开大道的中间支点上，人们完全有可能居住在 XX，上班在开封或郑东新区，所以 XX的房地产发展前景很大。郑汴融城背景使得消费者在购房时选择范围更大了。 尤其郑东新区工作的居民对 XX房地产更加关注。这些恰恰给 XX的房地产发展带来更多、更大的机会。从投资角度来讲， XX 投资的利润上升空间很大。郑东新区房价在 5500 元以上，开封也在 2500 元左右，而 XX的房价还不到 2000 元，消费水平不比开封低。所以 XX的发展空间近期应该赶

9、上开封，远期应该接近郑东新区。 因为它们之间相距不到十公里， 目前的差价较高是不合理的。经过几年的开发和发展， XX 的收入水平、硬件设施及市民素养提高之后， 人们对房价接受的上升空间应该很大。 近期碧桂园在 XX圈地近万亩就是很好的例证。三、 XX房地产市场宏观分析整体来讲 XX房地产市场正处于起步上升阶段。 2005 年下半年到今，随着外地几家开发公司开发项目的启动， XX 地产市场已经呈现5村庄改造项目可研报告走向正规的趋势，无论是产品的研发创新，还是后期营销销售，还是开发商的资质实力，都比 2005 年之前有质的飞跃。但从销售部装修及销售人员的讲解和管理上还是可以感受到 XX地产市场在

10、开发产品创新、品质、档次，在产品定位、案场管理、整合营销、开发商品牌战略、可持续发展、社会责任感等方面还和 * 有一定的距离。可喜的是 XX地产市场管理、政府相关配套政策比较到位，市场正在规范成熟。开发商的进驻，只要项目合法，能开辟多种融资渠道、资金链条不断裂， 再加上良好的整合营销策划， 开发商就能有较好的发展前景。关键是开发单位一定要有超前的眼光、先进的理念，开发出适合对路的好产品。第二章项目概况该项目位于 XX 县新城区，北有贯穿新城东西的商都大街、县政府、县检察院、县法院、县地方税务局、县公安局、 XX 一高及外国语中学 XX分校，东有县质量技术监督局、新华书店、县国土资源局、县网通公

11、司、人行 XX支行、县气象局等。区位优势及交通优势明显。该项目为村庄改造项目， 包括 XX村 484 亩及朱博士村 69 亩，扣除规划道路及防护林用地后，可建设用地为 473 亩。该村约 860 人，需回迁村民住宅面积为25000 平方米，集体商业用房 10000 平方米。项目建议以多层及小高层为主，建设规模约为63 万平方米（暂6村庄改造项目可研报告按 2 的容积率计）。第三章项目周边商品住宅物业市场分析宏田 - 水岸鑫城：一期，多层，均价 1930 元，基本售罄。二期均价 3200 元，正热销中。鑫城花园：多层，均价 1680 元，已售罄。蓝爵世家：多层，均价 1750 元，已售罄。金帝城

12、：一期，多层，均价2460 元，已基本售罄。二期小高层，拟开盘2700 元。星城国际：均价 1650 元，正热销中。优诗美地：7村庄改造项目可研报告均价 1540 元，已售罄。龙苑：均价 1550 元，已售罄。祥和商都：均价 1650 元，一期已售罄，二期热销中。金苑 2 期融泽府：均价 1750 元，已售罄。鸿运中心花园：多层与小高层，多层拟开盘2400 元，小高层拟开盘2700 元。如上数据显示， 该区域售价中间数为 1800 元，而且大多已售罄。超过该平均价的多为正在开发的楼盘， 一者品质较高， 二也说明其楼市价格呈现较快上升趋势。第四章项目前期运作程序一、签订意向： 1、开发商要以书面

13、形式向县村庄改造指挥部提8村庄改造项目可研报告出改造申请，经过指挥部对其资质、 信誉度、实力等情况调查了解后，向乡镇推荐； 2、乡镇向开发商提供拟改造村庄的相关资料，签订合作意向书。二、编制规划：开发商与乡镇政府合作意向书签订后，委托有相应设计资质的规划设计单位， 在充分听取村民意见的基础上， 以有关规划为依据，编制村庄改造修建性详细规划。三、签订协议： 1、开发商在乡镇指导下与改造村庄洽谈拆迁安臵初步方案，并达成一致意见。 2、乡镇政府将村庄改造修建性详规、拆迁安臵初步方案及相关资料报县指挥部审核批准后， 与开发商签订整体改造协议。四、实施拆迁：正式改造协议签订后，县、乡成立专项拆迁建设指挥

14、部，具体组织实施拆迁改造。五、土地挂牌。第五章投资及经济效益概算一、投资概算（一）土地费用主要包括房屋拆迁补偿费用、 林木赔偿费用、坟墓易地补偿费用、回迁房建设费用、 劳动力安臵费用、 商品宅赔偿费用、 土地出让金等。1、房屋拆迁补偿费用整个村庄现有住房面积不超过40000 平方米，按土木结构35%、9村庄改造项目可研报告砖混平房 15%、二层以上砖混结构50%比例计，费用如下：（ 1）土木结构（补偿标准为每平方米 170 元）4000035%1702380000 元（ 2）砖混平房（补偿标准为每平方米 250 元）4000015%2501500000 元（ 3）二层以上砖混结构（补偿标准为每

15、平方米280 元）4000050%2805600000 元以上合计为 948 万元2、林木赔偿现有 18000 株左右未成材树木， 主要为杨木， 每株按 50 元赔偿，合计为 90 万元3、坟墓易地补偿现有近 700 座坟墓，单棺、双棺各按50%计（ 1）单棺（补偿标准为每个600 元）：70050%600210000 元（ 2）双棺（补偿标准为每个1000 元）：70050%1000350000 元以上合计为 56 万元4、劳动力安臵费用10村庄改造项目可研报告村民 860 口，按人均 30000 元计，为 2580 万元5、安臵房屋成本按每平方米建安造价650 元计（ 2007 年 XX县

16、多层建筑建安成本为 560 元），人均住房 30 平方米，集体 10000 平方米计（ 3086010000） 6502327 万元6、土地出让金XX村现有村庄建成面积为 484 亩，朱博士村 69 亩，铁路防护林（沿铁路北面 50 米均为防护林，东西长约 400 米，约 30 亩），红线内规划路占地约 50 亩，合计可建设用地面积 473 亩每亩按 5 万元计， 70%返还47350000（ 170%） 710 万元7、商品宅赔偿7 幢，每幢按 10 万元计，为 70 万元8、拆迁奖励： 100 万元9、朱博士村土地每亩按 10 万元支付给朱博士村，合计690 万11村庄改造项目可研报告以上

17、合计为 7571 万元，约合每亩16 万元。（二）前期工程费用主要包括规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察以及“三通一平”等费用。1、规划设计费： 1250 万元；2、地质及文物勘察费用：220 万元；3、三通一平费用： 650 万元。以上合计为 2120 万元。（三）基础设施建设费主要指住宅区内的各种管线和道路等工程的费用， 包括供水、供电、供气、供暖、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用。1、供电工程： 800 万元；2、供水工程： 820 万元；3、供暖： 1850 万元；4、排污： 250 万元；5、小区道路： 900 万元；6、路灯： 190 万元；7、小区绿化： 850 万元；8

18、、大门及围墙： 170 万元；9、人防： 1890 万元。12村庄改造项目可研报告以上合计划为7720 万元。（四）建筑安装工程费每平方米以 850 元（小高层以 1000 元计，多层以 650 元计），为 50580 万元。（五）公共配套设施建设费240 万元（六）管理费用1370 万元（七）财务费用贷款 14000 万元，贷款期限三年，年息7.56%，为 3170 万元。（八）销售费用以销售价格的1%计，为 1370 万元。（九）不可预见费3700 万元（十）总投资额77840 万元。二、销售收入及利润测算（一）销售总面积： 59.5 万平方米（二）销售价格：均价以2300 元/ 平方米计，不考虑商业销售（三）销售收入： 136850万元（四）税金（含土地增值税、营业税及附加、所得税） ：按销售收入的 13%计，为 17790 万元（五）税后利润： 41220 万元（六）投资