租赁业态商场的调研报告

1、租赁业态商场的调研报告：鞍山时尚时装城调研报告1.调研人员与时间1.1调研成员：田晓潇 陈莹莹 张婷婷 李雨晴1.2调查时间：2011年4月29日2.商场概况2.1商场名称：鞍山时尚时装城2.2商场地理位置：鞍山时尚时装城位于鞍山市铁东区永昌街12号2.3所属商圈及周边商业分布：鞍山时尚时装城位于鞍山市次级商圈，临近鞍山市中天商业城和申江商业城，是一家以商业物业租赁为主营业务的大型综合零售市场。2.4商城基本情况2.4.1隶属关系：深圳时尚集团2.4.2项目法人：郭奎章2.4.3主要负责人：运用总监：田鸿 总经理：陈永和2.4.4职能部门：经营部设计部人资企划部工程部行政部 2.4.5联系电话

2、公司传真2.4.6公司网址：www.as-2.4.7成立时间：1995年11月28日2.4.8营业时间： 9：00-17：303.商场调研情况3.1商场业态及商城特色：鞍山时尚时装城全部为租赁业态，商城性质为私营企业。整体建筑分上下两层，主要经营项目为服装、饰品、百货、鞋类、家居床品等，经过15年的调整运作，时尚时装城已经演变成为融购物、休闲、餐饮于一体的全方位、多元化的立体商城。3.2楼层项目分布：鞍山时尚时装城整体建筑结构分为上下二层。共计19个出口，其中包括应急出口10个，一层2个（深广大道应急门和曼谷应急门），二层8个（伦敦厅应急

3、门、淘宝街应急门、莫斯科厅应急门、莫斯科二街52-53档应急门、莫斯科二街27档应急门、莫斯科二街40-41档应急门和天外天鞋城应急门）。设有4部扶梯。3.3各楼层调研情况：3.3.1 商铺数量及项目占比：一层包含17条主题街区，主营男女时尚潮流服饰，女装占比较大，可达90%以上，男装占比10%左右。二层包含21条主题街区，主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等，箱包约占10%，内衣约占10%，时尚饰品约占30%，鞋类约占20%，床品布匹约占20%，小百货约占10%。3.3.2经营特点：鞍山时尚时装城拥有38条极富艺术气息的精美街区，1200余各类档口缤纷夺目， 3000余从业人员，每

4、天的客流量达30000余人，以中档商品、中小品牌为主要经营项目。3.3.3服务及企划特点：二层淘宝街口设立客户服务中心，全天为业主及消费者服务，设立保安巡检及商场专管员专街专管制度。同时，商场街区装修具有各层不同，各街不同，各档不同的特点，商场每两年进行一次大型的商场整体重新装修，街区档口实行业主更迭档口重装制度，始终保持风格吸引力。3.3.4装修及氛围：酒吧式购物氛围、优良的服务品质和科学的管理模式为鞍山时尚赢得了社会各界的广泛认同，始终以万变的装修风格和各异的商品吸引消费者。3.3.5楼层具体调研情况鞍山时尚一层主力街区的概况：鞍山时尚时装城一层的17条主题街区以香港一街、香港二街、曼谷一

5、街、曼谷二街、汉城一街、汉城二街最为著名，装修风格迥异，主题鲜明，街区内的店铺大都为4-12平方米的特色淘宝小店，这几条街区的客流量较大，租金价位较高，大都在每月每平方米420元左右，所售服饰多为前沿时尚的潮流女装，价位普遍在50-200元之间，消费人群为18-25岁的时尚女性。楼层街区档口数空档数档口面积经营项目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/月）税金（月）好费处一层主力区域曼谷一街5504-6柔美女装中低档18-250420元260元1.5万曼谷二街4604-10韩版运动装、T恤中低档18-252420元260元1.5万香港一街3326-10韩版女装、牛仔裤中低档18-251420元26

6、0元1.2万香港二街3664-10特色流行女装中低档18-252420元260元1.2万汉城一街3726-10韩版女装中低档18-252420元160元1.2万汉城二街2507-12牛仔裤、女装中低档18-250420元250元1.2万注：曼谷一街部分档口租金价位可达450元鞍山时尚一层新区的概况：台北一街、台北二街、台北新街、台北四街、台北五街街区主营项目也是面向18-25岁的潮流女性服饰，此区域空档较多，街区设计也无明显的特色，租金价位在每月每平方米220元-260元，店铺面积大都在6-12平方米，值得一体的是台北五街经过街区风格的重新设计和改造，以船型结构为特色的水吧带动了整条的街的顾客

7、关注度，销售情况好于其他四条街区，空档情况较少，租金价位在每月每平方米380元左右。楼层街区档口数空档数档口面积经营项目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/月）税金（月）好处费一层新区台北一街926-12女士休闲装中低档20-250260元160元3-5千台北二街21106-12女士休闲装低档20-250260元160元无台北新街29146-12美甲(正在改造)20-250220元160元无台北四街2266-12女士休闲装低档20-251250元320元1万台北五街4574-10女款T恤、舞服低档20-281380元220元1.5万注：台北新街档口正在进行项目改造，由美甲改为鞋区，租金价位优惠1

8、5%，每平每月260×85%=220元台北五街街头档口租金价位可达450元（仅一个档口）鞍山时尚一层边厅的概况：一层边厅的街区包括了东京街、东京二街、东京厅、东京二厅，东京厅新区和南临街，街区装潢无显著特点，租金价位每月每平方米350元-430元，主营低档女装服饰的南临街、东京厅新区租金价位较低，每月每平方米在350-380元，主营中档女装服饰的东京厅、东京二厅、东京街、东京二街租金价位每月每平方在430元左右，位于街头的档口租金可达450元，此处店铺面积较大，在8-15平方米，人流量也较大，东京厅和东京二厅的前卫服饰也成为了消费人群喜欢光顾的去处。楼层街区档口数空档数档口面积经营项

9、目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/月）税金（月）好处费一层边厅东京街3417-12韩版女装中低档25-302430元350元1.5万东京二街1107-12时尚小衫、T恤低档20-253430元350元1.2万东京厅2724-6前卫女装中档20-281380元350元1.5万东京二厅14110-20男士时尚休闲装中档20-282380元350元1万东京厅新区1416-10女士休闲装低档18-253350元260元1.2万南临街2014-6女士休闲装低档18-253350元160元1.5万注：东京街、东京二街街头部分档口租金每月每平可达450元（2）一层各街区的特色店在鞍山时尚一层各街区当中，分

10、布着一些极具有特色的店铺，它们经营的服饰大都具有前卫、潮流、时尚的特点，货源大多来广州和北京，也有部分在沈阳五爱淘的货品，一般都是店主单件挑选出的特点鲜明的服饰。楼层街区特色店一层曼谷一街“缘货”：主营韩版长款女体恤、粉嫩色系（北京货源）曼谷二街“瑞格隆”：主营韩版运动服（北京货源）香港一街“钱门”“欧莎店”：店铺装修风格有特色香港二街“DK”：特色的打底衫和韩版外套（广州货源)汉城二街“一福行”“真爱”“小刁婆”：主营前卫女装台北五街“1970自知公社”：做旧式皮具（沈阳货源）东京街“多姿多彩”：内衣、家居服（品牌专卖）东京厅“PIANURSTUD”:主营前卫、狂野服饰（北京货源）东京二厅2

11、3号档口主营的男士休闲西服、T恤款式新颖（3）二层各街区的特色及品类鞍山时尚二层整体品类特征：二层主营鞋帽、饰品、小百货、内衣、箱包、床品布艺等货品，其中以时尚饰品最具影响，经营饰品的业户也较多，鞋的种类齐全，款式新颖，深受时尚男女的喜爱，经营床品的业户也较多，订制的个性窗帘、靠垫质量优良，样式多样，在鞍山市民心目中很有知名度。鞍山时尚二层鞋类专区的概况：纽约一街、纽约二街、纽约三街为鞋类销售专区，此区域内店铺面积较大，货品层次为中低档，经营状况稳定，无空档及转租情况，店铺的租金价位为每月每平方米260元左右，店铺面积在10-20平方米，所售商品的价位在50-200元之间，虽然款式新颖，颜色多

12、样，但是品质保证一般。楼层街区档口数空档数档口面积经营项目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/月）税金（月）好处费鞋类专区纽约二街4107-10皮鞋，时尚女鞋中低档20-280260元350元3万纽约一街54010-12运动鞋，女鞋，凉鞋中档20-280260元350元3万纽约三街41010-12女鞋，运动鞋中低档18-250260元350元3.5万鞍山时尚二层床品专区的概况：伦敦厅、罗马一街、罗马二街、罗马三街、罗马中街、罗马四街均为床品布艺专卖区，店铺的面积大都在15-30平，租金价位在220-260元之间，客流较大，销售状况也不错，销售的床品大都为中档价位，部分品牌家纺也有入驻，如乔德家纺

13、、韩国大喜来家纺等。但是，伦敦厅内部分档口几乎没有装修，没有特色，严重影响了视觉效果，也没有吸引顾客的亮点，完全沦为以需求为导向的供求关系，在一个崇尚时尚潮流的商场显然成为了极大的缺憾，例如：伦敦厅内主营布匹的1-8号档口。鞍山时尚二层箱包专区概况：巴黎三街、巴黎四街是主营时尚箱包的集中区域，此处档口面积较小，但是货品样式新颖、种类齐全，业户间竞争也是相当激烈。平均的租金价位在370元左右，档口面积在4-6平方米，箱包售价大部分在30-150元，部分来自广州的货源价位相对较高。楼层街区档口数空档数档口面积经营项目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/月）税金（月）好处费箱包巴黎四街2114-6手袋

14、、背包中低档18-280370元160元2.5万巴黎三街4304-6手袋、背包中低档18-280370元160元2.5万鞍山时尚二层饰品百货专区概况：时尚二层最为吸引时尚女性的饰品、小百货、内衣、化妆品区域集中在巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街，部分分布在淘宝新街、莫斯科厅及莫斯科街。其中，巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街的饰品档口，面积小但租金价位很高，所售商品也是及其吸引18-25岁的时尚女性，每月每平方米380元的租金已经彰显了时尚对于饰品区域独到的管理和运作经验，这里，已经把握了鞍山市场饰品经营的脉搏，抢占了饰品时尚的先机。楼层街区档口数空档数档口面积经营项目经营档次适宜年龄转租情况租金（平/

15、月）税金（月）好处费饰品小百货巴黎二街7902-4化妆品、内衣、饰品低档18-280380元160元3.5万巴黎一街10402-4化妆品、内衣、饰品低档18-280380元160元3.5万巴黎新街4802-4饰品低档18-280380元160元3.5万淘宝精品2827-12饰品、包、内衣低档18-282150元260元1.5万莫斯科厅1004-6化妆品、包低档18-281320元220元2万莫斯科街2104-6化妆品、手表、皮带低档18-281320元220元2万鞍山时尚二层淘宝精品街概况：淘宝精品街里面允许经营的品类很多，但是由于销售货品的不集中分类，使街区显得不具有明显的特征，因此租金价位

16、在每月每平方米260元左右，档口面积在4-6平方米之间。鞍山时尚二层童装精品街概况：相对于饰品、小百货的火爆，规划出的莫斯科二街童装精品街却没有达到预期的效果，空档情况相当严重，还在经营的业户经营状况不尽如人意，街区破败情况很难激发购买欲望，时尚整体的目标人群也导致了童装经营的现状。（4）二层的特色店：在鞍山时尚二层各街区当中，分布着很多让人意想不到的淘宝好去处，造型别致的小饰品，款式精美的小百货，样式新颖的手袋，价廉时尚的鞋品，还有个性订制的床品靠垫，都可以显示时尚气息，货源地大多来自沈阳五爱，部分饰品、手袋和布艺来自广州，琳琅满目的货品不断的吸引消费者前来选购。楼层街区特色店二层巴黎一街丽

17、人假发（顶棚装修为蓝色小星星）；阳光饰品（门厅全部用苹果装饰）巴黎二街ZW袜子；荣荣饰品（出售婚礼装饰小熊；house饰品（整体的红色色调）yst（木质装修搭配纯棉男袜）；“钗头凤”饰品 产品较高档巴黎三街火星人巴黎四街纤慧手袋；韩国袜子；“妞妞仔”布包巴黎新街43档经营的饰品风格独特 “不再犹豫”经营的皮具纽约一街装修风格古朴的“火热地带”运动鞋纽约二街三江银饰；女人岛（鞋，饰品）纽约三街SHOW典（霓虹灯店牌很具有吸引力）；AAA女鞋；1314休闲鞋精品淘宝“贵妇人” “诱货” 经营项目为内衣4.2抵押金收取方式和金额：抵押金为入场时收取，金额为一个月档口金。5.SWOT分析5.1优势：正

18、如时尚的名字一样，鞍山时装城立足鞍山商业市场15年来，始终以其独特的风格引领着鞍山时尚女孩的潮流气息，纵观15年来的发展道路和目前的经营现状，鞍山时尚仍然以其稳健的发展路线向前迈进。总结其经验，我们不难发现：1.公司每两年的整体街区改造，每个档口业户转换时的强制装修，让每一位光顾者每次都有新的视点，都有新的发现，这一点，鞍山时尚时装城准确的把握了目标消费人群的心理特点，用感官的刺激作为营销的强大手段，将直白的推销转化成为无形的营销，在其他商场大开“价格战”的时候，以坚持自己的风格作为无形的广告。2.对于一个业户更替频繁的租赁时商场，15年来仍然能牢牢的控制公司的宗旨和特征不变，说明了时尚集团已经摸索出了适