土地资产评估报告

1、土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。二、委托估价方XX公司三、估价目的为了XX公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）,我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象 在估价基准日的市场价值参考依据。四、估价基准日二O 一 O年三月十日。五、宗地的描述土地位置实际 用地 面积（亩 ）土地用 途出让年 限规划指标要求各用途建 筑面积占 总建筑面 积的比例起始价（人 币）民容积率建筑 密度绿地率相思湖新 区西庄路 南侧、西 宁路路东 侧49.216城镇住 宅、批发 零售城镇

2、住宅：70年批发零售：40年3.030%>35%批发零售3%-5%,住 宅三97%180万元/亩综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例， 采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价 值。六、估价结果估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测 算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：24862.69万元单位地价：505.175 （万元/亩）七、估价师签名第二部分评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为 49.216亩，要求评估其2010年3月10日 的市场价格。我们

3、通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。、交易实例比较交易ABC被评估对象D坐落高新区鲁班路延长线西侧金浦路141-1号白沙大道南面相思湖新区西庄 路南侧、西宁路 路东侧用途住宅、批发零售住宅、商务金 融、批发零售住宅、批发零 售、商务金融（办公）住宅、批发零售土地类型熟地熟地熟地熟地价格（万元/亩）16008650560面积（亩）18.33518.40596.12249.216交易时间2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形状不太规则规则:规则不太规则地势平坦平坦:平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40

4、住70、售40、商50住70、售40、商50住70、售40容积率5.011.763.23.0建筑密度三38%> 40% 三 45%三25%三30%绿地率三25%> 20% 三 25%> 35%> 35%备注住宅90平方米 以下的住房面 积占开发面积的70%以上300米以上的高 层建筑无住宅90平方米 以下的住房面积 占开发面积的60%以上1、进行交易情况修正经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨 1%,贝交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04

5、3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值, 即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1010经济繁华程度5分、周围人口复杂程度 （人口素质）5 分街道条件1010大道、小道情况5分，路况5分交通便捷度1010有几条路通往3分、是否方便地使用各种交通工具3分、公车站远近及公车通达度4分离交通车站 点距离1010以被评估对象为标准（20分钟路程），若参照实例路 程在5分钟内加10分以上，5 15分钟内加5-10分， 15-20分钟加0-5分，超过被评估对象减分离

6、市中心距 离1010以被评估对象为标准（15cm地图上）若若参照实例5cm 内加20分以上，5 10cm内加10-20分，10-15分钟 加0-10分，超过被评估对象减分基础设施1010交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术 服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事 业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等。公共设施完 备状况1010教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银 行邮局等2分水、大气、 噪音污染状况55水2分、大气1分、噪音2分周围环境及 景观1010环境：绿化环境2分、居住舒适度 3分 景观：建筑美化度 2分、自然美化度3分规划限制510综合打分100100则A地以被

7、评估对象 D为标准，具体打分情况如下:区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境10361、宗地四周比较繁荣，马路对面有酒楼、农贸市场、 小商铺2、旁边有胜天商都等住宅小区，多为教师， 人口素质高，有规范的治安、但人流大，安全隐患 存在。街道条件1020大学路与鲁班路的交叉处，是重要交通要道，路面 宽敞平坦。交通便捷度10161、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由 出入3/20个站点，到各地都可离交通车站点 距离1018离公车站点大概十分钟的距离；相比于被评估对象 而言，距安吉站、北大站、飞机场等均较近。离市中心距离1027地图上为6.5厘米，是四块地中最近的，离鲁班路 站点只需20

8、分钟的车程基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备 状况1020宗地四周比较成熟，公共设施比较完备，有市场、 中学、医院、餐厅等设施不足之处在于离银行比较、*1水、大气、噪 音污染状况54远大学路与鲁班路的交叉处，附近物流公司公司，所 以过往车辆较多，噪音和空气污染比较大周围环境及景 观1010周围是比较大型的建筑物，建筑和规划都比较好； 临可利江，种有蔬果，有绿色植物、视野较开阔规划限制55无综合打分100176B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下:区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1040南宁经济发达地区，经济繁荣；周边人口受教育 程度也高街道条件1016直接

9、到该宗地的道路较窄只能并排两辆轿车交通便捷度1020邻近民族大道、竹溪大道，多条道路可到达、各 种交通工具皆可离交通车站 点距离1020到公交站点较近，且到南宁个车站、火车站、飞 机场较近离市中心距 离1025在地图上，离市中心为 7.5cm基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完 备状况1030靠近五象广场、民歌广场、有学校、超市水、大气、 噪音污染状况55无周围环境及 景观1025附近为高级住宅区写字楼，靠近民歌广场，环境 较好规划限制55无综合打分100206C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下区域因素标准分值说明自然条件1010无社会环境1020周围是两个住宅小区，普

10、罗旺斯和江南新苑，白 天几乎无人，繁华度不够，人口为此买房的人。街道条件1020规划整齐完善，有马路天桥，但普罗旺斯内道路 相对窄，有点复杂交通便捷度1013公车路线仅有 6路车，所处离繁华处较远，公车 等久。离交通车站 点距离1015处于两个站点中间，各需五分钟离市中心距 离1021离市中心较远基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完 备状况1020有生活必备的商店、技术开发区、卫生服务中心、 家庭健康服务中心、菜市、游泳池、停车场等， 但是却没有邮局银行和学校在附近水、大气、 噪音污染状况52处于快环通道，大车多，噪音大，较远处清晰可 见几根大的工厂烟囱周围环境及 景观108近

11、为普罗旺斯的高楼及社区内风景和街道，远景 可见工厂规划限制55无综合打分100144于是可以得到:100/176= 0.568100/206= 0.485100/144= 0.694交易实例A区域因素修正系数二 交易实例B区域因素修正系数二 交易实例C区域因素修正系数二4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正：对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地 的价格会比A、B交易实例价格低6%,估宗地的价格会比C交易实例价格高3% 经过计算得到面积修正系数为：，交易实例A的面积修正系数=0.94交易实例B的面积修正系数=0.94交易实例C的面积修正系数二1.03（2）关

12、于容积率因素的修正：经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率增加0.1，地价增加2%。贝交易实例A的容积率修正系数二100/140= 0.714交易实例B的容积率修正系数二100/275.2= 0.363交易实例C的容积率修正系数=100/104= 0.962个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数=0.94X 0.714= 0.671交易实例B的个别因素修正系数=0.94X 0.363= 0.341交易实例C的个别因素修正系数=1.03X 0.962= 0.9915计算比准价格A = 1600X 1.0X 0.568X 0.671 = 609.8 （万

13、元 / 亩）B = 8650X 1.0X 0.485X 0.341= 1430.58 （万元 / 亩）C = 560X 1.0X 1.04X 0.694X 0.991 = 400.55 （万元 / 亩）6.采用算术平均法求得评估结果由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评 估结果。故宗地D的评估结果为：待估宗地评估价值（单价）=（609.8+400.55） /2=505.175 （万元 / 亩）待估宗地评估价值（总价）=505.175X 49.216= 24862.69万元第三部分 土地估价结果一、估价依据根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理 法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （国土资源部令第3 9号） 等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估 价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。二、土地估价1、估价原则地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用 的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使 用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评