房地产开发经营之浅谈(一)

1、房地产开发经营之浅谈 一房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期预备、建筑安装施工、销售实现以及物业治理等活动中无一不对房地产开发商的方案、 控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产 开发经营非常重要。1、房地产开发经营过程的价值链分析房地产开发经营治理的根本内容是工程治理， 主要包括规划设计治理、施工治理和物业治理。其关键内容包括企业价值活动过程的治理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业效劳的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售筹划、工程的职能治理中为企业产生重要 价值的活动或环节。研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发工程的本钱，以及销售

2、情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经 开始，相关的本钱控制和市场营销所产生的效果并不明显； 材料采购、 设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企 业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发 经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响， 其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调 查的根本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工 质量、营销筹划和物业治理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发 企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上说明

3、了企业在绩 效控制与治理上的关键要素。2、房地产开发经营管理房地产开发经营是指房地产开发企业为顺利完成工程工程的开发而对 公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理， 也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模 式。工程部门代表开发商对工程工程的建设进行管理，其主要内容包括物 料的采购及库存、施工企业确实定与协调、施工质量及进度的控制、 相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营 成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程工程的融资财务 方案、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处

4、理。销售部门就是要把企业开发的产品楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对工程开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及鼓励体系的建立等。而后勤部门就是 对工程建设提供生活上的保障。3、房地产开发经营规划管理的重要涵义规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程工程规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开 发经营要做的具体工作包含以下几点：3.1 开发商对

5、于工程工程的规划设计要点、原那么进行确定，作为管理系 统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地 采取反应及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。3.2 规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。 为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标 准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层 和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。3.3 提出合理的规划设计分层编码标准。 由于目前许多规

6、划设计单位都 使用 AutoCAD 进行规划设计，因此需要根据上述原那么，在已有国家标 准、部门标准、地方标准的根底上建立一套完整的?规划图 AutoCAD 分层标准?，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证 房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单 位提交的规划设计方案进行审查。3.4 通过计算机进行规划设计成果审查。 如果规划设计单位报送上来的 设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划 图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规 划设计方案进行指标计算、比拟，进行查询、统计、分析等。4、房地产开发经营施工管理的重要性分析

7、所谓施工管理就是对工程工程的施工建设过程进行管理。房地产开发 公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据工程特点和公司实际情况来确定。常见 的建设工程承发包模式有：平行承发包模式分别发包 、施工总承包 模式GC、施工总承包管理模式MC、设计加施工承包模式、 工程总承包模式、 CM ConstructionManagement承发包模式等。在 我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程 的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑工程建筑结 构、绿化、建筑设备、市政管线等分别发包给不同的施工单位来完 成。对大型的工程工程、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑 采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式MC是指业主开发商和某个具有丰富施工管理经验的单位或联 合体签订施工总承包管理协议，负责整个工程的施工组织和管理。一 般该 MC 单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。 MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提 取。 CM 承包模式是由开发企业委托 CM 单位，以一个承包商的