房地产开发经营：程序和房地产企业的类型

1、房地产开发经营：程序和房地产企业的类型一、房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。1. 建设工程工程设立和企业组建；2. 房地产建设工程工程规划与审批；3. 土地使用权的取得；4. 征地与拆迁；5. 工程建设与管理；6. 房地产的租售管理；7. 房地产的物业管理二、房地产开发经营的根本程序虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段根本是相同的。这里以北京房地产主管部门为例，根据房地产经济开展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需

2、要完成的工作，进行比拟具体地 说明。房地产开发经营管理根本程序如下：1、提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。房地产开发经营管理企业，如果要进行房地产开发经营建设，必须首 先向主管部门提出立项申请报告。 如果在北京没有房地产开发经营权， 那么需要与具有房地产开发经营权的房地产开发经营企业进行合作开发 建设，如成立工程公司等。各方究竟如何合作，那么由双方协商确定。2、向北京市方案委员会简称市计委提交立项报告书，申请立项。 如工程较大还需向首都规划管理委员会申报。3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立 项批复意见书，并要求建设单位进行工程可行性研究。4、申请者向市计委和市建

3、委提交工程可行性研究报告5、市计委、市建委、首都规划建设委员会简称首规委与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告，经审 查可行性报告通过，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任 务书。6、申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到北京市城 市规划管理局简称市规划局领取规划设计任务通知单，并办理征 地意见书。7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见。 这一阶段可分为两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土 地需要：到区、县土地管理局简称土地局、规划局以及所用土地的乡政府 或村公所征求意见将征求意见的结果报北京市土

4、地管理局第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地 需要：到当地的区、县的土地管理部门征求意见。将征求意见的结果报北京市房地产管理局。8、以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正 式办理用地手续。9、收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三局部工作。第一局部：到规划局办理规划用地许可证；申请确定规划设计条件；持规划设计条件到市共用局、供电局、环保及电信管理局征询意见;规划局审查后，下达规划条件通知单；根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位，或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案；到规划局领取设计方案送审书；规划局对规

5、划方案进行审查，并提出对方案审查的意见；规划设计方案出图后，送规划局如果需要还要送首都规划委员会 审图。方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案 图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工 许可证。第二局部，持规划用地许可证，完成以下各项工作：画桩位，并给出打桩条件;委托测绘院钉桩并进行测绘；将打桩收集到的数据，提送设计单位。第三局部：持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、 建委、首都规划委员会批准的工程可行性报告、规划设计方案、市规 划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等， 到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用

6、地性质的不同， 分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式 等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税；在立项报告批准之后，即可到建设工程所在地的区、县地政管理部 门办理户口冻结手续等工作；地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证；对建设用地进行 三通一平等工作，即通水、通电、通路和平整土地在这里需要完成的具体工作主要是：到园林局申请伐树许可证；了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案；燃气、道路、上下水等现状管线改路；到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施工。10、完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第一局部：到税务局领取税单；持年度方案、

7、税单到区计委领取投资许可证登记卡，进行登记并取得许可证。第二局部:到市计委申请列入方案此申请须经建委会签；到市建委工程处领取开工审批表；持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程上水、下水、热力、煤气、电力、电信报装工作。报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费四 源费是指：自来水建设费、污水处理费、供热建设费、煤气建设费 ， 四项费用均按照建筑平方米收取。到市建委主管部门核实任务；到市建委工程处办理招标审批手续；填写招标申请书，并到市招标办即北京市建设工程招投标管理办 公室办理招标登记；组织招标办及投标单位到现场勘察；对施工单位进行资格预审;建行预算审查处审查标底；招标办审查标底；(11) 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议；(12) 编写评标报告，经开标评标确定最正确建设单位，发出中标通知书；(13) 经招标办同意正式确定施工单位。11、完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几项工作：委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督。到市统计局落实任务。市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续。到市开发办秘书处登记备案12、完成了以上工作