云南省城市住宅小区物业管理办法

1、云南省城市住宅小区物业管理办法doc14第一章总则第一条为加大我省都市住宅小区的物业治理，按照有关法律、法规及中华人民共和国建设部新建住宅小区治理方法，制定本方法。第二条本方法所称都市，是指国家按行政建制设置的市、镇。第三条本方法所称住宅小区，是指以住宅为主并配套有相应公用设施及非住宅房屋的居住区，花园住宅、住宅组团（以下简称住宅小区）。本方法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、道路、交通、绿化、卫生、治安、环境（以下简称物业）。第四条本方法所称物业治理，是指对住宅小区内物业项目进行的爱护，修理和整治。第五条本方法所称业主，是指住宅小区内私有房产，直管公有房产，单位房产的房屋所

2、有权人和单位。本方法所称房屋承租人，是指承租业主房屋居住或使用的单位和个人。本方法所称非业主使用人，是指业主家庭中不与业主共同享有房屋所有权且居住或使用业主房屋的成员。第六条住宅小区的公共场所、设施，其业主、房屋承租人和非业主使用人有共同使用的权益和爱护的责任。第七条住宅小区物业治理实行县级以上建设行政主管部门归口治理、业主自治、物业治理公司受托付治理的原则。第八条省人民政府建设行政主管部门是省人民政府住宅小区物业治理的行政主管部门（以下简称省物业主管部门），负责全省住宅小区物业治理公司的资格认证审批和物业治理人员岗位培训及岗位证书的发放与治理工作。按照国家有关法律、法规的规定，拟定省物业治理

3、相应的法规、规章；组织实施省的住宅小区物业治理达标评选活动和国家级的住宅小区物业治理达标申报活动；指导住宅小区专用基金的使用，查处或组织有关部门共同查处物业治理中违反有关法规、规章和本方法的行为。第九条州、市人民政府，地区行政公署建设行政策主管部门是同级人民政府、行政公署住宅小区物业治理的行政主管部门（以下简称地、州、市物业主管部门），依据有关法律、法规和本方法的有关规定负责对辖区内物业治理公司资格申报材料的初审和报审；组织实施住宅小区治理达标活动；指导、监督各物业治理公司及住宅小区的治理工作。县级人民政府建设行政主管部门是同级人民政府住宅小区物业治理的业务治理部门（以下简称县级物业治理部门）

4、，按照本方法规定，做好以下五项业务治理工作：（一）组织本方法的实施；（二）组织召集第一次业主大会；（三）监督住宅小区的交接工作；（四）审批住宅小区公用设施修理养护、房屋修缮工程预决算；（五）和谐物业治理公司与有关部门之间的关系。第十条住宅小区可按照本方法规定成立住宅小区治理委员会（以下简称管委会）。管委会是住宅小区全体业主合法权益的代表，同意物业治理部门的指导，依据业主公约和管委会章程行使职权。第十一条物业治理公司按照本方法规定取得资格后，可同意管委会托付对住宅小区物业统一实施治理。物业治理公司可视情形在其治理的住宅小区内设置住宅小区治理处（所）进行日常治理。第二章业主大会第十二条业主大会是住

5、宅小区业主行使房屋所有权和治理权的一种组织形式。业主大会须依据国家宪法、法律、法规和本方法的规定进行活动。第十三条住宅小区交付使用且入住户达到50%以上时，县级物业治理部门应会同开发建设单位召集第一次业主大会，选举产生第一届管委会。第十四条业主大会由本住宅小区内单位房、直管公房的法人以及年满十八周岁的全体私房业主组成。私房业主不满十八周岁者，由其法定代理人代理。第十五条业主大会的决定须由出席会议的业主投票数过半通过。投计票的方法规定如下：（一）私房住宅，以户为单位一户一票；（二）单位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面积为一票，不足100平方米建筑面积的按100平方米运算；超过

6、100平方米建筑面积不足200平方米建筑面积的按200平方米建筑面积运算；超过200平方米建筑面积以上的照此类推。第十六条业主大会行使下列职权：（一）选举、罢免管委会的组成人员；（二）监督管委会的工作；（三）审定管委会办公经费和人职员资；（四）听取和审查管委会的工作报告；（五）决定住宅小区内关于业主利益的重大事项；（六）修改业主公约；（七）改变和撤销管委会不适当的决定；（八）批准管委会章程。依据前款一、三、五、六、七、八项所作出的决定和结果须报当地县级物业治理部门备案。第三章管委会第十七条管委会是体现业主大会意志的具有独立法人资格的社团组织。管委会由主任、副主任、委员组成。管委会委员由业主大会

7、在业主中热心于公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时刻的人员中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员的数额一样为8至12人，经业主大会决定能够适当增减。管委会可聘请执行书记员1至2名，负责处理管委会日常事务。第十八条管委会办公经费和人职员资可在物业治理公司收取的住宅小区治理费及经营的商业用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由县级物业治理部门以年度确定。第十九条管委会应当制订章程。章程须经管委会委员一致同意，并经业主大会批准。第二十条管委会的组建应经当地县级物业治理部门同意，持有关材料向当地政府申请依法核准登记，取得社团法人资格后方能进行活动。第二十一条

8、管委会每届任期3年，管委会委员能够连选连任。管委会主任为专职，委员可兼职。管委会会议由管委会主任按照工作需要召集，并在会议召开七天前将会议通知书、会议议题及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，能够邀请当地县级物业治理部门、物业治理公司等单位的人员和承租人、非业主使用人代表参加。第二十二条管委会向业主大会负责并报告工作。第二十三条管委会行使下列职权：（一）召集和主持业主大会；（二）同意住宅小区物业的移交；（三）拟订年度公用设施修理养护和房屋修缮项目及专用基金的使用打算；（四）聘请物业治理公司对住宅小区进行物业治理，并与其签订托付治理合同；（五）审议物业治理公司制订的对本住宅小区的年度治理打算

9、；（六）监督物业治理公司对本住宅小区的物业治理工作。第二十四条管委会决定咨询题，采取少数服从多数的原则。第二十五条管委会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和本方法相低触。违反本条前款规定的，县级以上物业治理部门有权予以纠正或撤销。第四章物业治理公司第二十六条物业治理实行资格认证治理制度和治理人员持证上岗工作制度。凡需经营住宅小区物业治理业务，应向当地县级物业治理部门提出资格申请，经县级物业治理部门提出意见后由所在地、州、市物业主管部门进行资格初审，取得省建设行政主管部门核发的物业治理资格证书后方能按照有关规定组建公司，同意住宅小区托付的物业治理业务。从事住宅小区物业治理的专职人员，

10、应通过业务培训，取得省建设行政主管部门核发的物业治理员岗位合格证书方可上岗。第二十七条物业治理公司按照住宅小区物业托付治理合同对住宅小区实施治理。托付治理合同应当包括以下内容：托付治理事项、治理标准、治理权限、治理期限、治理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权益义务条款。托付治理合同应当报住宅小区所在地县级物业治理部门备案。第二十八条开发建设单位应当从住宅小区竣工验收30天后开始自行或者托付物业治理公司对住宅小区进行前期治理，治理费和公用设施修理养护费用由开发建设单位自行承担。第二十九条开发建设单位自行或托付物业治理公司进行前期治理最长期限为两年。管委会在此期间成立的，开发建设单位应

11、将住宅小区移交管委会，由管委会聘请物业治理公司治理，开发建设单位与原托付单位签订的治理合同终止。两年期满管委会仍未成立的，开发建设单位应将住宅小区移交当地县级物业治理部门，由县级物业治理部门直截了当托付物业治理公司治理，开发建设单位与原托付单位签订的治理合同终止。开发建设单位或其托付的物业治理公司对住宅小区进行前期物业治理期间，应当同意业主和城建、市政、园林、环卫、物价等有关部门的监督；违反物业治理有关法律、法规和本方法规定行为的，县级以上物业治理部门或有关治理部门有权依法进行查处。第三十条物业治理公司在住宅小区范畴内就下列事项进行治理：（一）房屋的使用、修理、养护；（二）消防、电梯、机电设备

12、、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、修理、养护和治理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）县级以上物业治理部门规定的其他物业治理事项和托付治理合同规定的其他物业治理事项第三十一条物业治理公司的权益：（一）依据有关法律、法规和本方法的规定结合所管住宅小区实际情形，制订所管住宅小区的具体治理方法；（二）依据托付治理合同和物价治理部门规定的收费标准收取治理费；（三）禁止违反住宅小区物业治理规定的行为；（四）选聘专营公司承担专项经营业务。第三十二条对无故不交治理费用的业主和非业主使用人，物业治理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳

13、金；逾期仍不缴交的，物业治理公司可按本住宅小区业主公约和县级以上物业治理部门有关规定催缴，并通报批判；连续10个月以上拒交各项应交费用的，物业治理公司可向人民法院申请强制追缴。第三十三条物业治理公司的义务：（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；（二）按省建设行政主管部门有关住宅小区治理标准和治理合同对住宅小区实施物业治理；（三）同意管委会和业主的监督；（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；（五）按照法律、法规和地点人民政府的有关规定从事经营活动。第三十四条物业治理公司对住宅小区的治理未能按期达到省建设行政主管部门规定的有关住宅小区治理标准或县级以上物

14、业治理部门规定的其他物业治理事项、管委会托付治理合同的，或者违反托付治理合同的，托付方能够终止合同。因治理、修理、养护不善，造成业主缺失的，物业治理公司应当赔偿缺失；违反有关法律、法规和政策规定的，或者擅自提升收费标准、乱收费的，由有关部门依法予以处理。第三十五条物业治理公司可享受国家对第三产业的优待政策。第五章业主公约第三十六条本方法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅小区使用、爱护物业及其治理等方面权益义务的行为守则。第三十七条业主公约文本统一由地、州、市物业主管部门制订。业主大会能够按照本住宅小区的实际情形对业主公约进行修改补充，修改补充后的业主公约须报

15、住宅小区所在地的县级物业治理部门、地、州、市物业主管部门备案。修改补充后的业主公约应当符合法律、法规和本方法的规定。第三十八条业主公约应当包括下述内容：（一）住宅小区名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况；（三）业主大会的召集程序及决定住宅小区重大事项的方式；（四）业主使用其住宅小区内住宅、公共场所及公用设施的权益和义务；（五）业主参与住宅小区物业治理的权益和义务；（六）业主对管委会及物业治理公司的监督权；（七）房屋修理基金和治理费用的缴交；（八）业主在本住宅小区应遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。第三十九条业主公约在住宅小区入住率达到50%后，经已入

16、住业主中持有过半数以上投票权的业主签字后生效。已生效的业主公约对本住宅小区所有业主和非业主使用人具有约束力。第六章住宅小区的使用及爱护第四十条移交住宅小区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程建设资料：（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。第四十一条业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：（一）未经当地县级物业治理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒，放射性等物品，但自用生活燃料除

17、外；（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；（五）不得侵害他人的正当权益。第四十二条房屋的修理责任，按下列规定划分：（一）室内部分，由业主负责修理；（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋的本体公用设施，由管委会托付物业治理公司定期养护和修理，其费用从房屋修理基金中支出。第四十三条住宅小区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅小区公用设施由物业治理公司统一治理修理养护。治理费和修理养护费用分别从治理费、公用设施专用基金中支出。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成缺失的，应当

18、赔偿缺失。第四十四条住宅小区水、电、煤气、通讯等管线的修理养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，修理养护费用由有关负责单位支付。第四十五条凡房屋及附属设施有阻碍市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，具费用由业主承担。第四十六条住宅小区内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿化地；（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；（三）乱抛垃圾、杂物；（四）阻碍市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；（六）聚众喧闹；（七）随意停放车辆和鸣喇叭；（八）发出超出规定标准的噪音；（九）排放有毒、有害物质；（十）经

19、营业主公约所禁止的行业；（十一）法律、法规及县级以上人民政府规定禁止的其他行为。第四十七条违反本方法第四十一条，第四十六条一、二、三、四、五项规定的，物业治理公司有权禁止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制复原；造成缺失的，有权要求其赔偿。对违反第四十六条六、七、八、九、十、十一项规定的，由有关部门依法查处。第七章住宅小区专用基金与专用房屋的治理与使用第四十八条住宅小区物业治理专用基金由公用设施专用基金，房屋修理专用基金组成，以都市为单位设基金会统一治理。专用基金属住宅小区全体业主所有，并用于公用设施的修理养护和房屋的修缮。第四十九条公用设施专用基金由开发建设单位按住宅小区建设投资总额

20、2%的比例，在住宅小区移交时一次性向管委会划拨。公用设施专用基金在小区开发建设成本中列支。第五十条房屋修理基金由管委会按每平方米建筑面逐月直截了当向业主收取。其金额比例由省物价部门统一规定。房屋修理基金应以房号为单位分别存入基金会，发生房屋权属转移，房屋修理基金划归权属转移后的业主享有，对原业主不作房屋修理基金的清退。第五十一条住宅小区专用基金会为股份制，基金会设董事会，其董事由各住宅小区管委会推选组成。除管委会股份外，基金会可吸取单位股金，但单位股金不得控股。住宅小区专用基金会应当同意上一级人民银行的监督和物业主管部门的指导住宅小区专用基金在保证满足公用设施的修理、养护和房屋修缮需要的前提下，可托付银行信