商品房的质量保修期

1、商品房·质量保修期1 什么是商品房质保期商品住宅首先具有商品属性，它同样有国家规定的质保期，商品房质保期最高5年。所谓商品房保质期，是依照房屋建筑工程质量保修办法，在房屋正常使用条件下，规定房屋建筑工程的最低保修期限。其中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏都列入了保修范围，如在期限内出现质量缺陷，施工方有责任保修，保修费用应由质量缺陷的责任方承担。2000年，国务院颁布的建筑工程质量管理条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程

2、、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。此外，该管理条例还规定，开发商在商品房交付使用时，应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等内容，开发商应按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的

3、责任方承担赔偿责任。此外，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。据了解，建设部于2000年颁布80号令房屋建筑工程质量保修办法规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为两个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。2.消费者对商品房质保期的知晓度不高  但是广大消费者对商品房质保期的

4、知晓度并不高，而开发商在卖房时也常常绝口不提质保期问题。调查显示，五成以上的受访者根本没关注过商品房质保期；82%的受访者表示“不知道商品房质保的具体时间”；57%的受访者表示“开发商从未介绍过商品房的质保期”；只有不到三成的受访者表示“住宅质量保证书中有提及质保期问题”。建设部于2000年颁布的80号令房屋建筑工程质量保修办法规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为两个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。但北京、上海、天津等22个城市的消费

5、维权单位通过调查却发现，有82%的购房者不知道商品房质保的具体时间，57%的购房者表示开发商从未介绍过商品房的质保期，只有不到三成的受访者发现住宅质量保证书中提及了质保期问题。劣质的商品房靠“瞒”是瞒不住的，调查发现，70%以上的受访者表示自己生活过的公用、民用建筑，出现过屋面和外墙的渗漏，这已经成为房屋质量问题中最大的顽疾。市消保委专家指出，房企有义务主动通过商品房销售合同、物业管理协议等多种渠道，让消费者知晓现有商品房保修项目及保修时限。商品房在交付使用时必须具备“两书两表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋面积测绘表、竣工验收备案表，明确说明商品房质保期的时间、范围等，让消费者一目

6、了然。此外，商品房在质保期内出现问题后，房企应严格执行相关部门关于商品房质保期的规定，以及商品房销售合同、物业管理协议中的约定，主动承担相关责任，不推诿、不扯皮。3.房子一样有质保期房子跟其他商品一样，都有“质保期”一说。日前，温江的李先生就遇到了这么一件烦心的事。去年6月，李先生在温江某楼盘买了一所新房，而就在前段时间，李先生打算进场装修的时候，却发现一个卧室的门窗坏了。“日前，温江的李先生就遇到了这么一件烦心的事。去年6月，李先生在温江某楼盘买了一所新房，而就在前段时间，李先生打算进场装修的时候，却发现一个卧室的门窗坏了。“保修期内开发商要负责维修针对李先生所遇到的问题，华西都市报记者咨询

7、了四川致高律师事务所赵珂律师，对此，赵珂律师是这样解释的，“根据我们相关法律的规定，目前，李先生所遇到的问题，是在房屋质保期之内，因此，可以让该楼盘的开发商负责维修处理。”赵珂律师补充说，房屋的部位不同，质保期的范围也不同，“像李先生所遇到的房屋内门窗损坏问题，按照国家对房屋建筑质保期的有关规定，在正常使用条件下，门窗翘裂、五金件损坏的质保期为1年。”根据华西都市报记者对许多购买市民的调查发现，目前大多数的购房市民都不太清楚商品房住宅保修期是从何时算起的。对此，赵珂律师说，住宅保修期是从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水3年

8、；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。而其他部位、部件的保修期限，则由房地产开发企业与购房者自行约定。此外，赵珂律师特别提醒广大购房者，购房者在签订购房合同前，最好了解清楚国家有关房屋质保责任的规定和房屋不同部位的保修期。在收房时，购房者应该仔细询问开发商的质保条款，将开发商提供的质保书中的保修期限与国家规定的期限进行对照，如果发现质保书中的期限比国家相关规定短，应当及时向开发商提出并更改。如果房屋在保修期内出现

9、问题，购房者可要求开发商维修。3.1 房子“过期”怎么维修那么，过了保修期的房屋，如果出现质量问题又该怎么办呢？对此，赵珂律师补充解释，房屋超过保修期后，相关问题的处理不在房屋建筑工程质量保修办法规定的范围内，也不在房屋质量投诉处理范围内，购房者可以向业主委员会或物业管理单位反映，由其根据住宅专项维修资金管理办法的规定进行处理。对保修期期限已过的住宅小区，共用部位和设施的维护使用，广大业主与物业公司有着共同的责任。这些共有部位和设施设备属于正常损坏需要维修的，应经过小区业主大会同意，并经过占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，委托专业维修部门向辖区国土资源和房屋局申请，经

10、过一定的审核程序，提取公共维修资金利息，由物业服务公司负责维修；对于房屋的自用部位和设施损坏，应由业主自己负责维修。对于保修期已过的新建住宅区，且因入住率不够等因素尚未成立业主大会的，则可向所在区国土资源和房屋分局报修。业内人士建议，出现质量问题应保留证据，当所购商品房出现质量问题时，业主应及时向物业公司和开发商反映，要求其尽快上门进行处理和维修。必要时，购房者可通过拍照、录像、文字记录等方式保留相关证据以便日后维权。据了解，超过质保期后，一般的商品房维修工作由物业管理公司承担。如果涉及物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等费用，则可申请启用住宅专项维修资金，不计入物业服务支出或

11、物业服务成本。3.2怎么查找房子的质保期开发商必须在向购房者交付房屋同时将住宅质量保证书一并交付给购房者；同时，开发商应该将住宅使用说明书一并交付给购房者。3.2.1什么是住宅质量保证书住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。保修期规定开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维

12、修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。3.2.2什么是住宅使用说明书住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。使用说明书包含内容住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部

13、位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型； 3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。一般是收房就应该领取到的。附件一： 商品住宅质量保证书样本尊敬的住户： 感谢您选购了我公司开发建设的商品住宅，

14、为了保护您的合法权益，促进我公司不断提高开发质量，做好商品住宅售后服务；同时也为了指导您更好地使用我公司开发建设的商品住宅。我们根据国务院城市房地产开发经营管理条例，实行商品住宅质量保证书和使用说明书制度，请您密切配合，并欢迎您对我们的工作提出意见和建议。开发公司地址：xxxxxx 物业管理公司地址：xxxxxx销售联系人：联系人：电 话：     电话：开发公司（章）法人代表：（签章）本公司对您购买的xx市xxx区（县）xxx路xxx号xxx小区xxx栋xxx单元室，建筑面积xxx平方米的住宅作如下质量保证和承诺：一、该房屋于xxxx年xx月xx日通过

15、市建委组织的竣工验收，各项建市手续齐全，资质证编号为：xxx建设工程规划许可证编号为xxxxxx；建筑工程施工许可证编号为xxxxxx；竣工验收备案登记编号为：xxxxxx预售许可证号为：xxxxxx二、该住宅工程由xxxx进行质量监督。在施工中始终按照国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行施工。三、本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。四、住户对商品房验收完毕，接收钥匙之日即为该商品房交付使用日期，也是本保证书签订日期，住宅保修自此日起计算。用户在使用过程中发现质量问题，可直接拨打我公司维修电话或认真填

16、写附页中“商品住宅质量反馈表”寄予我公司。因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在本公司保修范围之内。五、住户人住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接（或委托物业公司）及时给予答复和妥善处理。若对我们服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。六、如对本公司的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量问题，可根据国务院建设工程质量管理条例及建设部房屋建筑工程质量保修办法的有关规定，向本市的建设工程质量监督站申请协调；凡有关住宅室外配套问题，可根据国务院城市房地产开发经营管理条例等有关规定，向本地建设行政本管部门申请协调。对动调意见仍有分歧的叮向

17、本地仲裁委员会申请仲裁。七、经省级以上资格的专业部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋我公司将予以退房或调换。八、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合向具有同等法律效力，请用户妥善保存，不得伪造、涂改。附件：商品住宅质量反馈表。序号 维修项目 国家规定的保修期 公司承诺的保修期 问题处理期限 1屋面防水 5年   2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏 3年   3墙面、顶棚抹灰脱落 2年   4地面空鼓开裂、大面积起砂 2年   5门窗翘裂、五金件损坏 2年   6管道堵塞 6个月   7供冷系统和设备 2个采暖期、供冷期   8已生洁具 2年   9电器