土地增值税清算案例

1、2022-2-141 1土地增值税清算案例土地增值税清算案例 一、要求一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）下简称永安公司）2008-20102008-2010年度年度“永辉花园永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。项目进行土地增值税清算。 2022-2-142 2 二、相关资料二、相关资料 永安房地产开发有限公司基本情况：永安房地产开发有限公司基本情况： 永安公司座落

2、于市桥西区钢铁路永安公司座落于市桥西区钢铁路6767号，成立时间为号，成立时间为20042004年年1111月，纳税人税务登记号为月，纳税人税务登记号为1305000004527813050000045278，法，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数3535人。人。核定的资质等级为二级，注册资本核定的资质等级为二级，注册资本80008000万元。开户银行万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号为建设银行天河支行，帐号2220003264522200032645。永安公司自永安公司自20082008年年-2010-2010年只开发了年只开发了“

3、永辉花园小区永辉花园小区”项目，无其他项目，无其他开发项目开发项目。2022-2-143 3（一）征地情况（一）征地情况 20082008年年1 1月月1010日，永安公司与当地国土资源日，永安公司与当地国土资源局签定局签定国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，以，以“招拍招拍挂挂”方式受让位于一宗方式受让位于一宗土地土地5000050000平方米，土地平方米，土地使用权出让金总额为使用权出让金总额为75007500万元，并负责该宗土地万元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。上两户居民的拆迁安置工作及费用。 20082008年年2 2月月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，

4、永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当地当地区政府于区政府于20082008年年3 3月月2020日以补贴方式返还该日以补贴方式返还该宗土地出让金宗土地出让金500500万元。万元。2022-2-144 4 （二）项目立项、规划情况（二）项目立项、规划情况 根据根据20082008年年1 1月月2020日取得发改委日取得发改委关于基关于基本建设项目的批复本建设项目的批复，该宗地开发项目为，该宗地开发项目为“永永辉花园小区辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目项目，全部为商品房开发。项目占地面积占地

5、面积5000050000平米。平米。2022-2-145 5 一期一期: : 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程防工程20002000平方米平方米。容积率。容积率1.91.9。二期二期: :开发两栋高层开发两栋高层普通普通住宅楼住宅楼（结构、规模相同，层高结构、规模相同，层高3 3米），各米），各2424层。开发一栋商住综合楼，共层。

6、开发一栋商住综合楼，共2626层，其中层，其中1-21-2层层为商场为商场（层高层高5.45.4米）米），3-263-26层为普通住宅层为普通住宅（层高层高3 3米）米）。建造会所一栋建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.02.02022-2-146 6 许可证取得情况如下：许可证取得情况如下： 1 1、20082008年年2 2月月1 1日取得建设局出具的建设用地规划许可日取得建设局出具的建设用地规划许可证。证。 2 2、20082008年年3 3月月2 2日取得建设局出具的建设工程规划许可日取得建设局出具的建设工程规划许可证。（一期）证。（

7、一期） 3 3、20082008年年3 3月月1616日取得建设局出具的建筑工程施工许日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。（一期）可证。（一期） 4 4、20082008年年1010月月3030日取得建设局出具的建设工程规划许日取得建设局出具的建设工程规划许可证（二期）可证（二期） 5 5、20082008年年1212月月3131日取得建设局出具建筑工程施工许可日取得建设局出具建筑工程施工许可证。（二期）证。（二期） ？12022-2-147 7房屋类别房屋类别 占地面积占地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 一期四栋普通标准住宅一期四栋普通标准住宅 10000

8、 10000 20000 20000 一期三栋非普通住宅一期三栋非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整个小区地下人防工程整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下三栋非普通住宅地下20002000一期小计一期小计 20000200003800038000二期两栋高层住宅二期两栋高层住宅 16000160003200032000商住综合楼商住综合楼3-263-26层住宅层住宅 13000130001700017000商住综合楼商住综合楼1-21-2层商场层商场 50005000小区会所在二期建造小区会所在二期建造 1000100020002000二期小计二期小计 300003

9、00005600056000一二期总合计一二期总合计 500005000094000940002022-2-148 8确定确定“永辉花园永辉花园”小区的清算小区的清算对象：共四个对象：共四个一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和二期两栋高层住宅楼和3-263-26层商住综合楼住宅层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼1-21-2层商场层商场2022-2-149 9开发情况开发情况： 1 1、“永辉花园小区永辉花园小区” ” 一期工程建设情况：一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼一期四栋普通标准住宅楼承包给承包

10、给A A建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额15601560万万元，元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为额为16001600万万元，单位成本元，单位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼一期三栋非普通标准住宅楼承包给承包给B B建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额21702170万万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的元，采取出包方式建造，工程价款实行分

11、期预付、完工结算的办法办法, , 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为决算金额为21602160万万元，单位成本元，单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 2022-2-141010 2 2、“永辉花园小区永辉花园小区”二期工程建设情况：二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼二期两栋高层住宅楼承包给承包给C C建筑公司，合同总金额建筑公司，合同总金额41004100万万元，元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到到20102010年年1

12、212月底尚未办理竣工结算手续。月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼二期一栋商住综合楼承包给承包给C C建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额27502750万万元，工元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C C公司承包。工公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为竣工决算金额为38003800万万元（元（含含甲方供应甲方供应钢材价款钢材价款10001000万万元），单位元），单位成本成本17271727元元/ /平方米。平

13、方米。 2022-2-141111 二期会所二期会所工程承包给工程承包给C C建筑公司，合同金额建筑公司，合同金额242242万万元，采取出包方式建造，工程价款实行分元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法期预付、完工结算的办法, , 已结清所有工程款项。已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为竣工决算金额为240240万万元，单位成本元，单位成本12001200元元/ /平方米。平方米。2022-2-141212 销售情况：销售情况： 一期：一期： 20082008年年8 8月月4 4日取得房管局商品房预售许可证，项日取得房管局商品

14、房预售许可证，项目名称：永辉花园一期，施工编号：目名称：永辉花园一期，施工编号：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、6#6#、7#7#。均为住宅楼，小区容积率。均为住宅楼，小区容积率1.91.9. 二期：2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项取得房管局商品房预售许可证，项目名称：目名称：永辉花园永辉花园二二期期，施工编号：，施工编号：1#1#、2#2#，住宅楼住宅楼4900049000平方米，商业平方米，商业50005000平方米，小区容积率平方米，小区容积率2.02.0.截止截止20102010年年1212月底所开发商品房销售情况如下：月底所开发商品房销售情况如下

15、：2022-2-141313永辉花园一期销售情况永辉花园一期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 普通标准住宅普通标准住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 1550015500（减少（减少500500） 1550015500合计合计 355003550035500355002022-2-141414永辉花园二期销售情况永辉花园二期销售情况 ( (已办理房产证）已办理房产证）房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 住宅住宅 4900049000460004600

16、0商业商业 5000500050005000合计合计540005400051000510002022-2-141515该单位该单位2008-20102008-2010年部分各类收入情况汇总如下：年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表发票收入统计表 填表填表房屋类别房屋类别 20082008年年 20092009年年 20102010年年合计合计一期普通标准住一期普通标准住宅宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅 50000005000000320000003200000

17、027000000270000006400000064000000一期非普通差价一期非普通差价-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 3000000300000030000003000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2层商场层商场 44000000440000004400000044000000二期车位二期车位 3000000300000030000003000000合计合计 300000003000000095000000950000002

18、208000002208000003548000003548000002022-2-141616商品房销售合同收入商品房销售合同收入房屋类别房屋类别 合同收入合同收入（元）（元） 平方米平方米 单价（元单价（元/ /平平米）米） 一期普通标准住宅一期普通标准住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 6400000064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 205800000205800000490004900042004200二期二期1-21-2层商场层商场 ( (投投资资) ) 440000004400

19、00005000500088008800合计合计37180000037180000090000900002022-2-141717说明：说明： 1 1、一期人防收入、一期人防收入300300万元，系永安公司将地下人防设施改为万元，系永安公司将地下人防设施改为车库出车库出售售，（记入其他业务收入科目）。（记入其他业务收入科目）。 2 2、一期非普通标准住宅、一期非普通标准住宅-200-200万元，系测绘面积差万元，系测绘面积差500500平方米平方米退款，已开具红字发票。退款，已开具红字发票。 3 3、二期、二期1-21-2层商场收入层商场收入4400000044000000元，系永安公司将二期

20、元，系永安公司将二期1-21-2层层商场商场50005000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为超市。投资协议规定：商场投资协议价格为4400000044000000元，占元，占投资比例投资比例15%15%。（。（视同销售）视同销售）2022-2-141818人人防改车库收入防改车库收入300300万元万元在一二期清算单位之间的分摊在一二期清算单位之间的分摊 清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%66000066000

21、0一期非普通一期非普通155001550017%17%510000510000二期住宅二期住宅490004900055%55%16500001650000二期商业二期商业500050006%6%180000180000合计合计89500895001 1300000030000002022-2-141919一二期各清算单位销售收入数据汇总一二期各清算单位销售收入数据汇总清算单位清算单位直接收入直接收入分摊收入分摊收入汇总金额汇总金额一期普通住宅一期普通住宅 58000000580000006600006600005866000058660000一期非普通一期非普通6200000062000000

22、5100005100006251000062510000二期住宅二期住宅20580000020580000016500001650000207450000207450000二期商业二期商业44000000440000001800001800004418000044180000合计合计369800000369800000300000030000003728000003728000002022-2-14202020082008年年-2010-2010年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总汇总年年科目科目账面数账面数备注备注20082008开发成本开发成本-

23、 -土地价款土地价款7500000075000000合法票据合法票据20082008开发成本开发成本- -土地价款土地价款30000003000000（契税）（契税）合法票据合法票据20082008开发成本开发成本- -土地登记费土地登记费 4300043000合法票据合法票据200920090 0201020100 0合计合计78043000780430002022-2-142121 说明：说明： 与征地有关的其他业务及账务处理如下：与征地有关的其他业务及账务处理如下： 20082008年年2 2月月1010日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费

24、差额迁补偿费差额400000400000元（暂列元（暂列“其他应收款处理其他应收款处理”，关于，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：永安公拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人司共拆迁张月、李丽二人200200平方米旧房平方米旧房（各（各100100平米），平米），永安公司对拆迁的面积永安公司对拆迁的面积以以“永辉花园小区永辉花园小区”同等面积的同等面积的一一期非普通住宅（每平方米期非普通住宅（每平方米4000元）进行元）进行补偿补偿，并另外对二并另外对二人分别补偿人分别补偿200000200000元。共元。共120120万元万元2022-2-14

25、2222土地价款在一二期分摊（第一次分摊）土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%2981615329816153二期二期2900029000（10001000为会所）为会所）59.18%59.18%4322684743226847合计合计49000490001 17304300073043000（扣除了扣除了500500万元的返还）万元的返还）可售面积可售面积2022-2-142323土地价款一期内分摊（第二次分摊）土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）分清算单位分清算单位占地面积占地面积

26、分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%14908076.514908076.5一期非普通一期非普通100001000050%50%14908076.514908076.5合计合计20000200001 129816153298161532022-2-142424土地价款二期期内分摊（第三次分摊）土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期高层住宅二期高层住宅160001600055%55%2377476623774766二期商住综合楼二期商住综合楼130001300045%45%

27、1945208119452081合计合计29000290001 143226847432268472022-2-142525土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次） 分清算单位分清算单位建筑面积建筑面积（可售）（可售）分摊分摊率率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%14978102149781021-21-2层商场层商场 5000 500023%23% 4473979 4473979合计合计22000220001 119452081194520812022-2-142626土地价款在二期内各清算单位汇总数据（土

28、地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表计算表） 清算单位清算单位第三次分摊第三次分摊第四次分摊第四次分摊合计合计二期住宅二期住宅237747662377476614978102149781023875286838752868二二期商业期商业 4473979 4473979 4473979 4473979合计合计43226847432268472022-2-142727土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%489840489840二期二期29000290

29、0059.18%59.18%710160710160合计合计49000490001 1120000012000002022-2-142828土地征用拆迁补偿费在一期分摊表土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次）计算表分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三栋非普通一期三栋非普通100001000050%50%244920244920合计合计20000200001 14898404898402022-2-142929土地征用拆迁补偿费在二期分摊表土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次

30、）清算单位清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额两栋高层两栋高层160001600055%55%390588390588商住综合楼商住综合楼130001300045%45%319572319572合计合计29000290001 17101607101602022-2-143030土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第四次（第四次） 分清算单位分清算单位 建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅 170001700077%77%2460702460701-21-2层商业层商业50005

31、00023%23%7350273502合计合计22000220001 13195723195722022-2-143131土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表计算表分清算单位分清算单位二次分摊二次分摊三次分摊三次分摊合计合计二期住宅二期住宅390588390588246070246070636658636658二期商业二期商业73502735027350273502合计合计3905883905883195723195727101607101602022-2-143232（八）（八）20082008年年-2010-2010年度账面前期工

32、程费用汇总如下：年度账面前期工程费用汇总如下：年年内容内容账面数账面数一期一期二期二期共同成本共同成本20082008规划技术费规划技术费50000500005000050000合法票据合法票据20082008项目研究费项目研究费84000840008400084000合法票据合法票据20082008一期施工图一期施工图设计费设计费 170000170000170000170000合法票据合法票据20082008测绘费测绘费 43000430004300043000合法票据合法票据20082008抗震设计审抗震设计审查费查费50000500005000050000财政票据财政票据2008200

33、8墙体材料专墙体材料专项基金项基金 450000450000450000450000财政票据财政票据2022-2-143333说明：说明：2009年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。20082008煤气安装费煤气安装费 54300543005430054300财政票据财政票据20082008地质勘察费地质勘察费 155000155000155000155000白条收据白条收据20082008施工场地平施工场地平整费用整费用 187000018700001870001870000 0合法票据合法票据20092009二期施工图二期施工图设计费设计费

34、210000210000210000210000合法票据合法票据20092009售楼部租赁售楼部租赁费费165000165000165000165000合法票据合法票据20092009其他其他 243500243500243500243500合法票据合法票据合计合计35448003544800 170000170000一期一期210000210000二期二期3164803164800 0合法票据合法票据2022-2-143434 分析分析： 1 1、20092009年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租金为销售营销场所，租金165000165000元

35、元，应在销售费用应在销售费用用中列支。用中列支。 2 2、支付煤气安装费支付煤气安装费5430054300元元为其购房户支付为其购房户支付已经代收的费用已经代收的费用，要不冲收入，要不冲往来。，要不冲收入，要不冲往来。 3 3、白条支付地质勘察费、白条支付地质勘察费155000155000元元 三项合计：三项合计：374300374300元元 不得扣除不得扣除2022-2-143535确定前期工程费金额：确定前期工程费金额：一期一期170000170000元，元，二期二期210000210000元元共同费用：共同费用：3164800-3743003164800-3743002790500279

36、0500元元2022-2-1436365 5、前期工程费的分摊、前期工程费的分摊直接归集到一期前期工程费直接归集到一期前期工程费170000170000元，分摊表如下：元，分摊表如下：清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000056%56%9520095200一期非普通住宅一期非普通住宅155001550044%44%7480074800合计合计35500355001 11700001700002022-2-143737直接归集到二期前期工程费直接归集到二期前期工程费210000210000元，分摊表如下：元，分摊表如下：清算

37、单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期住宅二期住宅490004900091%91%123900123900二期二期1-21-2层商业层商业500050009%9%8610086100合计合计54000540001 12100002100002022-2-143838一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊 清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%613910613910一期非普通一期非普通155001550017%17%47438547438

38、5二期住宅二期住宅490004900055%55%15347751534775二期商业二期商业500050006%6%167430167430合计合计89500895001 1279050027905002022-2-143939前期工程费在各清算单位之间的汇总前期工程费在各清算单位之间的汇总 计算表 清算单位清算单位共同费用分配共同费用分配 期内分配期内分配合计合计一期普通住宅一期普通住宅6139106139109520095200709110709110一期非普通一期非普通4743854743857480074800549185549185二期住宅二期住宅15347751534775123

39、90012390016586751658675二期商业二期商业1674301674308610086100253530253530合计合计27905002790500380000380000317050031705002022-2-144040（九）（九）20082008年年-2010-2010年度账面建筑安装工程费用情况：年度账面建筑安装工程费用情况：项目项目账面数账面数成本对象成本对象共同成本共同成本备注备注一期普通住宅一期普通住宅1600000016000000一期普通一期普通建筑业发票建筑业发票一期非普通一期非普通2160000021600000一期非普通一期非普通含人防工程含人防工程

40、建筑业票建筑业票二期两栋高层二期两栋高层3600000036000000二期两栋高层二期两栋高层建筑业发票建筑业发票两栋高层预提费两栋高层预提费41000004100000二期两栋高层二期两栋高层计算单计算单二期商住综合楼二期商住综合楼3800000038000000二期商住综合二期商住综合建筑票建筑票其中商其中商住综合楼钢材住综合楼钢材1000000010000000二期商住综合二期商住综合增值税发票增值税发票围墙大门费围墙大门费160000160000160000160000合法票据合法票据其他建筑费用其他建筑费用1450000145000014500001450000合法票据合法票据装修

41、样板房费装修样板房费1750000175000017500001750000合法票据合法票据合计合计130460000130460000336000033600002022-2-144141 分析分析： 1 1、二期二期预提预提两栋高层建安费两栋高层建安费41000004100000元，系工元，系工程已经完工，但未最终决算，程已经完工，但未最终决算，未未取得发票取得发票。 2 2、样板房、样板房装修费用装修费用17500001750000元，系将元，系将6 6套商品房套商品房装修为样板房，截止装修为样板房，截止20102010年年1212月月3131日已经全部日已经全部卖出。卖出。 3 3、地

42、下人防工程地下人防工程20002000平方米的建筑成本，平方米的建筑成本，包含包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。2022-2-144242（5 5）人防工程费的涉税处理：人防工程费的涉税处理： A A人防工程建筑安装成本应人防工程建筑安装成本应在在地上可售房屋类型间地上可售房屋类型间进行分配进行分配 人防工程建筑安装成本人防工程建筑安装成本=21600000=21600000* *2000/2000/（2000+160002000+16000）=2400000=2400000元。元。按建筑面积分摊按建筑面积分摊 B B一期三栋非普通标准住宅建安成本一期

43、三栋非普通标准住宅建安成本=21600000=21600000* *16000/16000/（2000+160002000+16000）= =1920000019200000元元2022-2-144343n计算二期商业房屋层高系数下的建筑面积，便计算二期商业房屋层高系数下的建筑面积，便于建安成本的分摊：于建安成本的分摊：n住宅平均层高住宅平均层高3米，商业平均层高米，商业平均层高5.4米，商业米，商业层高系数：层高系数：5.4/31.8米。米。n那么二期商业系数建筑面积为：那么二期商业系数建筑面积为：n5000*1.89000平方米平方米n住宅建筑面积不变住宅建筑面积不变2022-2-1444

44、449 9、建安费用的分配与归集、建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊 清算单位清算单位系数建筑面积系数建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000021.39%21.39%718717718717一期非普通一期非普通155001550016.58%16.58%557005557005二期住宅二期住宅490004900052.41%52.41%17608561760856二期商业二期商业900090009.62%9.62%323422323422合计合计93500935001 1336000033600002022-2-

45、144545商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊 清算单位清算单位系数建筑面积系数建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700065.38%65.38%24846154248461541-21-2层商业层商业9000900034.62%34.62%1315384613153846合计合计26000260001 138000000380000002022-2-144646建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总 计算表计算表清算单位清算单位直接成本直接成本分摊金额分摊金额合计合计

46、一期普通住宅一期普通住宅16000000160000007187177187171671871716718717一期非普通一期非普通1920000019200000（已扣人防）（已扣人防）5570055570051975700519757005二期住宅二期住宅6084615460846154176085617608566260701062607010二期商业二期商业13153846131538463234223234221347726813477268合计合计109200000109200000336000033600001125600001125600002022-2-144747人防设施费

47、在一二期清算单位之间的分摊人防设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商业二期商业500050006%6%144000144000合计合计89500895001 1240000024000002022-2-144848（十）（十）20082008年年-2010-2010年度基础设施费情况年度基础

48、设施费情况 费用项目费用项目 账面数账面数 共同成本共同成本 备注备注 消防设施建设费消防设施建设费 3000030000合法票据合法票据自来水系统自来水系统 486700486700合法票据合法票据煤气工程煤气工程 285467285467合法票据合法票据高压线路工程高压线路工程 19478001947800合法票据合法票据低压供电工程低压供电工程20500002050000合法票据合法票据环卫工程环卫工程 457800457800合法票据合法票据绿化工程绿化工程 36589003658900前期关注前期关注道路工程道路工程 849800849800合法票据合法票据邮政工程邮政工程 1357

49、80135780合法票据合法票据其他费用其他费用 1598015980合法票据合法票据有线闭路电视有线闭路电视23452345合法票据合法票据照明工程照明工程15001500合法票据合法票据合计合计99220729922072？2202022-2-144949基础设施费的分摊，按建筑面积基础设施费的分摊，按建筑面积 计算表计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积 分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住一期普通住宅宅200002000022%22%21828562182856一期非普通一期非普通155001550017%17%16867521686752二期住宅二期住宅4900049000

50、55%55%54571405457140二期商业二期商业500050006%6%595324595324合计合计89500895001 1992207299220722022-2-145050（十一）（十一）20082008年年-2010-2010年度开发间接费情况：年度开发间接费情况： 费用项目费用项目 账面数账面数备注备注质量监督费质量监督费 198700198700合法票据合法票据工资工资 46472304647230合法票据合法票据其中非工程管理人员工资其中非工程管理人员工资 31465203146520福利费福利费 627234627234合法票据合法票据其中非工程管理人员福利其中非

51、工程管理人员福利 446712446712折旧费用折旧费用 3864538645合法票据合法票据差旅费差旅费 156730156730合法票据合法票据低值易耗品摊销低值易耗品摊销 9834098340合法票据合法票据2022-2-145151（十一）（十一）20082008年年-2010-2010年度开发间接费情况：年度开发间接费情况：费用项目费用项目账面数账面数备注备注修理费修理费23902390合法票据合法票据办公费用办公费用224798224798合法票据合法票据汽车费用汽车费用785690785690合法票据合法票据邮电费用邮电费用6512365123合法票据合法票据职工教育经费职工教

52、育经费6538965389合法票据合法票据销售人员佣金销售人员佣金1246000012460000服务业发票服务业发票建设监理费用建设监理费用200000200000白条收据白条收据推迟交房违约金推迟交房违约金4800048000合法票据合法票据合计合计19418269194182692022-2-145252n分析：分析：n1、非工程人员工资、福利不得列支：、非工程人员工资、福利不得列支：n3146520+4467123593232元元n2、销售人员佣金应在销售费用中列支：、销售人员佣金应在销售费用中列支：n1246000012460000元元n3、建设监理费白条支付不得列支：、建设监理费白

53、条支付不得列支：200000元元n4、推迟交房违约金为营业外支出，不得列支推迟交房违约金为营业外支出，不得列支n4800048000元元n以上合计：以上合计：1630123216301232元元n实际可以列支的开发间接费：实际可以列支的开发间接费：311703731170372022-2-145353开发间接费在一二期清算单位之间的分摊开发间接费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%685748685748一期非普通一期非普通155001550017%17%529896529896二期住宅二期住宅490004900055%55%17143701714370二期商业二期商业500050006%6%187023187023合计合计89500895001 1311703731170372022-2-145454（