中国房地产融资渠道

1、中国房地产融资渠道、融资产品及实务方法-、地产公司融资渠道概览融资渠道1:房地产主要融资方式1供应链股权、产权你交易所£蒯凡,腼8金融.典当,融赞租赁意外资本民间，赣企业揖住海卦圣金m上帝熟施匕却分物业上市境内首宏二市期上布出融资新三板前海人民币需境贷款融资渠道2:融资渠道3:房地产主要融资加%入WE直接力百目-X-司发放借萩-不能作为抵沔号人办屋土地使用物、锲看1诲外基金1b由金专工资言1划1私募znpz台住磁、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制卷国妾城,量氤畲却叫.盍Z现"小期堂心等及并'菱晶司酌资产管<评。柒一OaiHUi亭遂通"司专户1

2、-XX荣X3子公司专审资管计剂姿Xq妻求清卫q东育集合杳管X袋,借南信福微遭4互网系该申电工琪,Mt中排的冷麻则物加金荔:申报阖*.东年超过招发标妾百丁二<行肽系的总重yJ泰商定向赤管1XX金莉的女东青事青青flU.XX士我是全业浜产证券化坐春保喳费看IXbX人果的史金噜森及笑求畸型,4:4V委，集检膏管窥可以艘也邦JLFM赫i叠疆立唐城声孝或奎司,或者投芝奉上市也产企哑,余敕（顼B触号修谛打篇条谶舞沐瞿凄哀恭技及昼范产企殳事小“金X乂）阳£僧收。计熨1W黑的空基金班演清理谭4（一）银行融资1.银行贷款（1）自营贷款序号M忌£注意事项制*善籍嚼能r企发黜假贬*$期期蝌

3、峥螺瞳放躺解磕贷装.闻土地错备贷款攀财（史号洋各蜘自事慧膏射羊k溟送*赢翻出而扁MH阚物憾丽I瀛.妻丽同安置雨嶙宴毒后微翻I轴蒙时而食期限冢.3蟾4薪单蚓于土地支拍访费金必须是才罐金:黄0rlOkdt厢会踵会随回蝉覆施碘髀款期限最美不得越过2年4海内设崎崎的扇植I褊赢漏编知陶腌裱y柒盍>蓍*僦鎏河篝言逾M>a2oi6>ii网各起承獭暮嘛返幽防霉cv>开发贷款互赢嫩*辩篥会唾蠢窿的可于二友、运生应后两廊制相等封睛七6巴Am.a目球IW满足初备件领康啸三粮翻上黑蠢流*Im峡睛mS»=w/；8:尸cJC.a，S:迦-4-目寸:,瓯如走声：刎嗦到不i经营性性物业w镶着

4、翱薯番鱼藻莱篝椰标珞的经承蜜也/觞M短篝/，；工所缔辆经莺旌痂业律板业的窿馨菸茶等蕤疑超g蹴锣t0W青曰制*启孥碎&业丁3姻阚t：2田翻到概播碑睡中蜘丽U看嗡崎曲春时融询购物1漪动费金贷款拿"暮管周椅的贷款G宝瞬矗II虏,播季廉瀛期痢g窿侬事.*贷款金募(知嶙葭事:说羽院磷警杀魄窗出蕤评传金职覆大程度保大注饴值B第簿就财f会构定匕%/：卢&-Z/；甘含：3睁假爵闻J第建毅都承整建跟评传金者同致谈的存，舜乐.黑衽金加耀n的淬估报告.当居描对人才«qzq.d。盛蒯匕葩费燃阊耕1年上右隼1穿包期唐存在续费荻者峙贷薄旧政贷旧就所用贽款 Do£6奉杨：控规彦

5、而定总至:元规削，变项规划已审批通a器迳安置补建物效已签积事制缱喙舞鲍缸(2)银行的底线微土地出让金并购货款商业线行向并购方或其 日可由醐:，藏才谕 并购交易作款和费用的上夕.区:唱J-o； Dt 叫. A_ _ ； 4, iW弊购贷款期限一敷不趣P » 0 ° C1降K余羲占同再拳新一艇第本著 :金的德物立超过5欣.3商业银狞对单一错装应的并购裳款泵蕨占同期本历一缴费点学线的出树不应上（2）委托贷款A.委托贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度，但是，委贷的不良率也会涉及到对银

6、行的业绩考核。B.费率：3%o,0.5%o,0.8%o,工农中建委贷费率相对高。C.委贷的抵押登记问题一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。D.诉讼主体资格问题根据最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复（法复19966号）"在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院

7、提起诉讼。”2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案（2012）民二终字第131号,认为，如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人？。”实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁(2012J溥用条件原告第弥蠡鱼艘M 6号（3）跨境贷款一一前海人民币跨境贷款、内保外代A.前海人民币跨境贷款B.内保外贷（具体参见地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻 略（上）借款入率购他邀赏

8、 款贷款人怠于起诈姿货合同堂叠羲约定定义：境内反担保人（通常为境外借款人的母公司）向境内金融机构（境内担保银行）提出开立备用信用证申请，由境内担保银行向境外金融机构（境外贷款行）开立备用信用证，为境外借款人提供融资。交易结构图:WbI雌*iI保雷I境外银行$一一财银行境外公司（携稠滕哂境内公司结构分解：（a）担保人将现金直接存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。（b）担保人和借款人需具备关联关系，最好是100%控股。但是，目前事实上有些操作是不存在关联关系，通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。（c）汇率风险规避：远期锁汇

9、,补充知识点：境外融资成本举例：香港：年化3-5个点；台湾：年化1-2个点；新加坡：年化3-6个点；其中：境外利息：240bp+3个月libor=2.4%+约0.6%=3%;保函费用：低的千分之一（如厦门银行），高的2%（如工行）服务费：有的银行无，有的银行1%-2%3%左右o资金入境费用（通道费）：1%-5%汇差及锁汇：汇差按离岸人民币汇率计算，远期购汇成本2.理财产品分美耳这时?斤若用胃戡安也或讨:击3KcqrF1，举与新殿申购:jKz理什ai产、，贷h,再Q，三rF飞理主要法规根据客户风险承受能力不同的分类:底层资产/客户类别人理财班滥编建户理财机构客户农甘金融机 遍百彩而I 管评级达不

10、到二级）货币及债泰型基金权益类或流合类证券投资基金股票或上市心司股份不良资产及其受（收）业权事标*贵产（信货青 产、信托圣托倩 收.承兑汇案、信用证. 建敝寐款各虹（收）无反.带回妁条款股权性融费）XX赛4Mt亶鹫等墨番二M 无美M7VX本行或他行嫩行理财XXX.两1M衡瞬 像本装潴， 懑三里鼻 能购荚艇赞 舞奉现时直接我向接投去本柠信 黄贵产XX篝qXX犍蜩八基金资管3；点 蛾）我之地带, 但严谨看来#*.X信拓琼划、器商，基金 童管（无先绫）。新殊条底 曦磊可邃* 法青滥屋费 卢4X循托计划.春重、基金 膏管（千层）穿透看底层 赍产穿透看底层.黄产:,f V*补充（1）信托公司集合资金信托

11、计划管理办法的合格投资人第六条前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。（2）银行理财产品的分类A.按收益类型（来源于网络资料）F品籽直收葭率固榇证胰祖类银行按照约定条件承诺支 忖固痘随城麻书为期值比 片生的投资风险。若客户提前终止和

12、狗 , 则无投用收益9若银行提前终止和约，歌但投贲者将面临一定的再投资通退秣一诙的宠儿。适含保存i-i事翼证要收益率递 增保本浮动收益丰保本浮 动收益银行捱照妁定条件，和*支 付最低收益笄承担相美国、险，其他段卿嵋由惧行和春户提同用。垠行根据约定条件向客户保 证本金支付,依据实际投资 岐接侬应客户实际收 益-本金以外的投资风险由 强资者承担4银行根楣妁定条件和实际投 时|况向霎户堂时喉皎.g港保证本金安全，.裁肯赛承担段瓷风险有若银行提前曼止和约，客户只能蒙博软恁收葡，且面腐9于固定卜益类K品的再投瓷网吃寸商业银行通常通过购买堇息票需 胤保奴等林拿瑶照0I爆* 再将则余的钱去购其挂钩标的*手保

13、本浮动收益理财产品是商11 岸仃面向将士者推出的二似仙主 金融产品的理财注*h'目葡建未 肥成完蓦的产品系疑。力低，求稳耒谦是苴最大的 理财目格.粗务屈于能亏 了*;求赚:*融随能够 兼御一些超过银行利息的额 外收盛呼上班海由关爱廿适畲保守聪 健雪投亮者口便这类投策者 具有为了萩取更高收益而承 题m费勒魏和祖 是具有承受一定双陡的主 常庶堂和害限踞m当制. 保本或本金略育帙失是莒R 线也1.区间里补充，保本淳动收益从收益计其方式刻分/又可以分为区闾累租里,挂钩型.触发里三种山枳田1随先第定静高，最低的年收茴窣并於匿利率卷考区向，根据和率;汇率嘴数等标的物在参考度鼬阖1的情况确定收昔率小

14、*捱构型：产品实际收益情况与在浮期内每一天的利率等标的物成正比反比。，挂物标的物越高1低），产品收益率越高（低）。3.触度型：为挂钩标的物设定一个H耀京，在产品期察期向，触碰或突破触发点*可衰揖约定的投黄收益中B.按投资方向（来源于网络资料）品抬点王要投资壬毗h蹴点相、就葡住金山口 融等等信用森工具，也垛资企业福 鸿业短期融资券、费产支持证券等信用 felM>赣资标的风险藤低，取法比 较固定地一口是卡争风格故舞墙量 题工金以低风险获得较定 翱籍罄熹的蝌%痔嘴是用能类产品降保组含风蹄小情托类产品投资于福业编行或其他信用等夔较高的虽然嘴密特&国产品敝金鼬臧输U国期的信南句词网丑事翁瑜

15、宜商随徐疑幅行优弓信知是江收益权信托产品。小巾造合追求高股益，有施建风 险承受能力的投费者*结构忖兰品般典加博崩例制嫡品如股量，策合而成的咎种不同回报形态的金融的 品位.一般不以理财本金柞投资， ga利息部分几毓融破 福案，产品收学与挂构幅的有某种关鬃，通过公式等反 映在台同通适合追求高收益，有较强风 险承受能力的股贲者薪新股申购卖产品|通含馥擘尊朋重市场但是父离合投袤者资金一邃过机构授贺笔参与产品不保本”直指和新股申不艮雷裳资索本市标知识再网下申理根高中箜辜。购证利有吴，凤脸巾等时间或是所态纱股风险的襄QDi工产品“谭代鲁埴孙理财业务黄格的高11银行产品一单不偏与拿为毂现 接受母资者懦托，将

16、人民市兑成州 由股上鼠契股票，商品基 市投夷邦藏而啾%的期后耨本金，落*额投费该类标对直撞梦与海外市场有信,事豳修萧舞臧的傩金盛收益结把麟好输搅翻如小风施相对施大中（二）房地产信托融资资金端：集合套密陶翊8睛承中膏佥眸理期分类项用端：愦秋夏信托（信起箕凝/母瀛敏4 孽I谟豌赞盎型信馨速备整修装 工授套范围（1）投资落围广如泰商资管产品，基金强管产品和信托产品本身（公 债权也募槐翳嘴湫及其他可行才或茎目值迂宏誉.S 露理嘱薪心露饕篇蠢放球买入返售K魏际修等投费限制(1) 不得以卖出回蚓方式管理运用信托财产;银行瘵霸不得为房地产企业发放滤动费金贷款.土地储备费款等；不弹时©腐魂遍藻琴“：

17、J ,一 ； 一 二商他人提供贷款不得越过其管理的所有信托计则实收余颖的30% ;瓣亦得将信耗索金直接或间接运用于伟獭纲 蝴蟒陶峰蟒好粒 演东国咨询晦飙静蹄超蠡集合信托受益权进行拆分薜让西，受让人不得为自然入；机构所持有的信托受益权.主痔向自战人转让或拆分转让.主要iL信托公司才法三规：E中年人民共立国信托法:信托公司管理力法认补充：卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定，先行卖出可以作为回购交易的特定信托资产（国债、股票等），再按固定的价格在到期日从交易对手处买回的经济行为，其本质是交易对手向信托财产融资，属于为信托财产借入资金。1.资金端分类单个信托计划的自爵内人金4洞期叫净卡;

18、小田ft.发，者痴*皓三：机.”责疑受量塞受隗羯信托期限产品推介柯段大受益权转让限舸2.项目端分类注意要点基本交易结构包）即信托贷款，不得以信托资金发放土地储备贷,r-E：-F口*5-、FFTTHy.一泞羯'Q翎L搴卷声蹄嘲涉二au'J35R思岩，。Y帆辙33地信措施:谈童不颉户藏和一被叔质痴费全徐户孟誉丁股东或者屡保按期4金带担保责径.第三方担:果觑蕾_m收髓疑猾7*朝祠修耿），（湫（JW?）J1-一产馥0位稣稀嗜【段晶钻糊成依冷打他叫*实股权基<般真<型<板«O新援.曝梗转让Q增资赤睚言我获得般就.*-*9UW（2）内部保障措施：秦泳董事*印信保

19、管、.赈户城詈日常堇管账户其对感龄议等（3）内部可结构正旗计H'9麻别（WU）T那幅麻檄，覆目公司攵1件）.wwa版ifMrMM苒加承诺回购:设置相应考核条款或约定事项,医项目公司的原按睇设东通过触发该条款炙海定行墟般板团施袤受建秋,.o.«1.am：,眦mT醒狷:巾相祠重耿）攻耿1kb忡通受益桃型箴I制期津知褥莺赫好加的耐特定好嘿益机蟠第:江解舞牝受A叔型结梅狷交景型信郭型蝌继霞霸期瞬藏寓刁。1日地，也_泡邑步4eL*'t二因方二?=niHk-mM>-鼻舞阚璃凄重支赢道侬琳算春季翁串餐,嚼舞篝棘懒冒特装碗k根蜜械由项:泪意嚼肃怎信托公司(受托人)投资者I京计1

20、HHtJU特苒*"!：暮血相i喷冰桁定项”，：目公司合型生以堂、股权堂.受益权里的组合补充：(1)关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知(银监通20102号)“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。”(2)集合信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。限制目的：防止信托受益权转让给合格投资者以外的人1序号,1转让人转让方式1受让人

21、是/亨丁.今，拧.Jr口ITij|ijlTjfp"i1W-JffritAht1ri.3j'lwtwEiiM£iQri>一jV*1LIIAdF-aJBLCj端股i/、1,-3（三）资管计划1 .基金专户及其子公司专项资管计划（1）投资范围投资范围特定客户瓷萨蒙度趾务（一）现金.银行存款，股索,债券F证券投资染金、央行票据，非金融企业债务融资工具.资产支挣证券.商品期货及其他金融析生品；（二）未通过证券交另所栉让的股权.倩叔及其他财产权利；f三中国证鬟会认可的其他资产基金管理公司特定客户资产济理业务试盘办法第九条：“投资于前款第.g丽和靠飞区）项规慝置产ttigt

22、产詈理计划称为专项资产管:震计划号基金管理公司应当谩立春郎，晶司aM过设立专项资产陆霆比M善廉专嘴青巧叠盛止务e兼于实猊赢基金管理会司将定耐资产管理业务试点办法有关问题的规定六：白基金管理公司开展专鎏养产管理业务，应当设立专门赖手公词根据证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定，基金子公司可从事资产证券化业务。(2)投资限制序号事制事项法规依据1季舞翊不引V奉瓠舞蠹善思球横司投养(鑫奉就"j馨理公司检®膏募簪行行宅降二十六条：“子必条不再直移后旗偏r遮金管聚热司一熨同一羞金f理公司控睚的真他手公司的腹破.或者嗨跖耳£总基金詈星公司晞受同一基士管爬磨司短疝

23、你修胪会碉戳会田修北金数的史博魏慧交易限制行蛇定i第*三条:“基金管理公司与品羊清堂艮一基金管慝*曼w螃于*司王阈策容自行损害痣金崔器奔着人丽苣或者星友公平的关盟交易,控彝精为不导存在轲空冲变小母公司专户茶楼获雳舌嘉通翩陶®<根及其他财产执利免上图基金予叠司寿管特Q森发放贷款,也不得借道或行进行委贷叁婀借道的崎剑进糅泰费.电JL4M子婆把焚软管里办法(在求童工6兼聚宜比繇春多翦接全徵毋集幼他人资鎏产减舞发放委托贷款(3)特定客户资产管理业务分类基金公司或者其子公司的专户理财类比项一对多专户理财募集人数第塞委托委托规模交合同期附可理心舞餐专季最罡，希A加寸釉tt*峥彩毒奏功赛迪西

24、基金子公司资管业务也可分为“一对一业务”和“一对多业务”，类似于信托计划中的“单一资金信托计划”和“集合资金信托计划”，而个人投资者一般接触到的是“一对多业务”。2 .券商资管计划分类集合资产管理（计邮）含义得多个卷P量这妻畲雪清譬理业费,需客户赛户史而联得基金托管业冬徵春鲫专项贲产管理（计划）针对多个或单个客户鲁褊赫定向贵产管理C计划）投贲限定才Bkh<d)主宴用于技资国货,国家重意建设债券、货券型证募投资卷金、在证泰交易所上市的交业债券、其他信用更高且滥动性强的固定收益类金融产(2)业绩优良、成箕性高、流动性强的股祟等权益美证券以及股票型诳泰投资基金的资产非限定集合资管«：

25、限定最少.主要是企业资产证券化业务学是进行其他业务类型的一作通道和平台律如高速公路、水对发电*和贷费产等创新理产品.具体投资范国由证秦公司和客户通逢着就“：*施；债券、基金库露声誉题什赛新票据、善产£蓑窿券、,融资融券等(1)境内依生发符的设手、债泰、股指期货，商品期货等证券期货交易所交易的投索品种;央行票据、短期被资春、”中期票据、利车送期.利率互换等板行间市场交易的投费品种?证泰投点基金、证泰公司专项资产管理计划,商业银行理财计划、集合资金信托计划等金教监管部门批准或各集发什的金融产品；w泰禹融资触谷交易(3)投资于中国证监会认可的其他投费酒端薰黏金融,裳.(43新股申购、证券团

26、购、参与定埸(5)对流动牲作出安排,在开放期保持it事降廉先、£filii锐后，>般启丽/4法*竟整*端勘林起期翻肱工星3未逋过证卷交易所转让的朦权*债权及其他财产权利.酗错I亲；工管理计喇誉瓣可能承担无限责任的投资*单只集会计雨蓼身证春回购敢人春香茶娜案得越过该并重际排得值的40<4未经许可蜜涔投制票据与她卖投券范围盛井的投资品种法日!始衩益人不禅道背摹柒费金用途专项元明与彖谙OiO倒i受叁凭证©L<?注有人不得主张分割专项计划贵晨藏不得要求专q计划为其受益凭有金与轲自一>不限BL4遗十最电视油揶明麦寒翻潮泡i涧除tr器拿出7涯券公司不得读直投于公

27、司演外曲其他期式羽4接展赛北务源原则，00单个集夸计划持有一东底司龙布的注源一泰樗趣过集合计划资产#箧的1W;集合计划毅费于痴数基金的除外.C2)正泰公司将其管理的集合库划费产*mA.1«0孩密于一奈公司发簿的证券*不得越过,翁融舞嫂和惑圣激1如产vod*ifuz一iWn£外碟由布套金参与单个集登讦朝峥饵籁,矛容起缄禳弁掘感粉糠的加#F.n°car-“«.¥o"匚一奇期不停低于6举月懒妻蓍集合制?噂塞洋神糊(嘘证察公司不得禄啕的授父的济金.Wj.,韩j®毒赛与戢兼瑟票,7：，三哥GM神痔姿转费声同圣费全拆借.登款、抵押融资或

28、者对步把保等的褊<21家将将委建辑产激于坷能承担无限责血4，(3)粮证夺作-a.jKZn«yff%s">、不得济青靠金池*务或将委耗资金投费于.融,iht：燕等凰案禁止段养薪行业.1同封定徒知菅理人认西金羲碱趣及凭证恿金藕品丸等且东浮起近泽色元配参与多不专琰计划的洵奇赍金培萩,家得趣就轩到T四城K盛第WkW>7W于强年节高1W鼐会舞会业爰产法索化亚奔森急楮豪止理自叁觉金参与奉公司的襄侬淖管运任各会正磔由潮奔金奏身奉蛰司灵询轩匏痴裳典务实施蚪则海目前不存在大集合的枷念.=薄公司叁1轴太过2(fo人的.合资产小意前划将被定性为公墓基金卧慰率纳入新基金法,看寿使

29、用证春会用条产耍落北郊粗果叔定也霞1恚函解耕藕*理热，输麻蒯的画的舞日由啾金，赢阚由T晚楣睫表裔喙遍|端跟i篇行哂由魁羲|城阁国餐病薪;茅爵婆站遍懒加触硝喇际'胤|锻彩癣潮庭1M步111飕湿空崎城省叔赛噢孽题:财氟*泰傅健翰廉晶副辘婚便善翦嫡燎嬴褊I旗疑豳嶂M儡%证卷短藕曲上集合M豪人串不覆春?田段青基金管解卜羹酗W管事划伤演.耗逢w我青廓匍睡(黯/的tik金融污生品或者十国二生会允薛第篡艳金融资产句疑贵更向资管计划；瑜触喊醇蠢业百补充：(1)2015年1月16日，中国银监会发布的商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)»第十一条明确提出，要求商业银行不得接受以“筹集的他人资金

30、”对外发放委托贷款。按此规定，大致有三类今后将无法作为委托人发放委托贷款。一是基金子公司、证券公司发起设立的资管计划；二是有限合伙基金；三是契约型私募基金。这三类私募投资机构原有债权投资通常采用银行委托贷款的模式，对此，银行委贷的方式被堵，可考虑以下方式解决：A.信托计划进行委贷：证券公司、基金子公司的资管计划以及私募基金仍然可以通过嵌套一层信托计划，认购单一信托计划并发放信托贷款的方式将募集的资金向融资方发放。B.“股+债”的夹层融资：证券公司、基金子公司、基金管理人用资管计划或基金的少部分投资款受让持有融资方的部分股权，再将剩余投资款通过向公司提供股东借款的方式注入融资方。C.假股真债模式

31、：投资资金全部用于认购融资方的增资，在融资期间完全成为融资方的股东，并通过安排对赌条款、签署原股东回购协议、设置减资安排等方式,在融资期届满时实现股权投资的溢价回购或退出。D.收益权转让及回购：融资方通过将其自身的收益权以类资产证券化的方式转让予资管计划或私募基金，并同时约定满足一定期限或条件的情况下，由融资方以约定价格向投资方实现溢价回购的融资安排。(2)结构示意图(来源于网络)A.集合资管计划B.专项资产管理计划C.定向资产管理计划褪行学糊口K或信贷资产，收藕权或买斯式转让,寿商定向资产管理请划省冬银行曝射舞金M蛔第*矍产售充懒/3.保险(1)投资范围、投资限制概览分具1海输美疑曝第法外次

32、事专加好嗝8场WW1和，型X舸冷，mowrr冰油*>二N”(hmmi.>T-kaMa沟B-衿羊青生需与格埠、粕B6W#卷彘净净中学举量>黑麻咏*、¥将物薛蒙1*中*吩狒*徵新覆i*之网击京t，r网TL称3、行格坐堂上稣*,*青&3悌*飘二郎*>海.雾>怜件冷血，海亨裁e.*mra陛*海牛根田青浜孕库弗油布卜看及a>#型工M#中热中(慈：.i#p*#躲，S-累津淮麻«盼蛉鄙瞅殍捋曲涂油国?!?<ALofp<JILCo?,co*。7，7iifCL1W»<、EfTfjT-Qe,!?MbCJfR/!rIb>

33、;，fAKrdRW藕>耕等ihOQkqQ”q4,«-»<-oa3ri?a,d拿这*_L料厚M率济祖沙马m=*w>钟磨吩,>*悔酉：困潸沙禽a症隼加*>.£停然”科，<.问d>«6-kai/,JMs，q¥产UV*g:3Jn，§再TJg1-34£n”GaglolcOH-U-qP电/«8a-GVa»««aP8dAoawM.*卷一->I»)夕eMFfin>ouI#IoIIA驾好小但*曼*w拳三拿ewfnr,配/散T£酒麟

34、便Miwww.'wMW抹£望金4摩豪度济尊爵物,年皆上十盘南必一X$、；*1*33-5r»L*籥阳河髯料规埠*，WH?除s££Fxf,FBET游漳学岸WK怔#粉嘲用、*单&w麻整*然箫原至<%榭>就wi/曲回啡'净琳斗塞同毛财采距摩沪国BH帝、飘出*中，m>>孤晔吩，滤来浮小摩3rf虐和反快吵，那寺廉将南舞曲青海沿fk为席科一事困兽送舞，就浑善讲银J他自蒙H麻，徐恢岫吵，除母蜂gMI).MU<*上融*#w>.*暮M攀hiiL#£XEr户暮冷Mil萨冲鼻，W琳曾曲9学,)*牛中6落黑辨(

35、甘*¥RBT寓*断，FIbMhv-qglrJHmibM*ltKw，自聋a，w涉m喻也赤谷蟋.德1茶多号长旗5奉峥要谈事城产*心2柒是益唾土手凡会_WgY:TKQ现一笃支B.发狂具有"藏套”麦易结曲的潸品包括产品主要找瓷子单只非公投青于同一管理Ml二的产品等情町阪碑隰赛融也6由枕蒋及旁者发行分级产品犷根益美,倍合类分城产品访停数姥，建T精”后壮嫄破产岫相BIMt3罐.0E型喷的福崎博承翩崎舞帆知*M髀疑翻出峭腺簿蜘恸睁黜修理1蠲通拗RIW聋静碑搦睇将翻粽年蚪.儿委托祎营铁济鬻支孤构作为产品托菅力晒拘已获得牝营级柱总霹痂蒯在主要法规保0堂金运司菅理暂行办法:关于保险登至投f就杈

36、和不动工有理公司开装资产若理产品业务武患布关问总的通苑呆监会加强组合类条险资管产品监菅禁止黄金池和嵌蒙交易结构腹关于保险赍金.«Ka.0啧一.0°1*R,Da.a-4?二_)=0oD.-g-'QyajcoQ.o.q.*w/.装费柒金费金赭耗针制清关事顼疏遵知(2)保险资金投资方式解析ilWMV中imrFT伊旭丽公司itofiQ.S由L根据上图，保险资金的投资方式有如下三种：A.保险资金直接投资B.保险资金、养老金年金等合格投资者委托保险公司或者是保险资产管理公司进行投资C.募集投资：保险资管公司或保险公司发起设立保险资管产品，由委托人投资这些产品，最终实现对底层资产

37、的投资*保险资管产品有两大类A.各种计划：如基础设施、债权投资计划、股权投资计划、项目支持计划等B.组合类保险资管产品：具体分为定向产品和集合产品4.期货（四）地产基金1 .投资范围及投资限制投资范围：根据私募投资基金监督管理办法的规定，“私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。”私募基金可投资新三板企业，但需穿透核查人数。投资限制：私募基金债权投资受限，目前通过银行委贷进行债权投资也存在一定的难度，但仍可通过信托进行债权投资。2 .地产基金的基本结构及几种常见的嵌套结构股权 信托+ 限 合伙 怨.FOT:V。：k.IIO基金jib*步例类

38、腐40ifr箸0公司CGP>赫粕语，一窗F面基金司资管计黑合伏投资者1，投意者2投诉者”感4r公司专项资产管理计划推出基金子公可<1P)播不合伙企业瓣计划+合伙项目公国(GP)44号/迨簟投我项目券商资产管理计划出素存(LP)(五)其他注意事项1.关联交易禁止事项投资#项目公司(GP)ITF艮合伙企业产品里行禁止事项登承蜂基金管理蠢舞志金融麦启褊辅繇鑫叁科萦金承值溺朝经莺葬堂.作蠡理懒同通舞清霹曩爵能勒翻懒第谖同嘉同产薪i甑爰易第耳垂余海寻叠啜碑逢出耳遨松点工ib蓬,翩寝整的I：旃察巅越京金输血*籁&新泰常聚物鞭般鬻飞臧乐金暮,学嘉惮螭媾菱建一福三翼濠*赢施麻窗埼一螂鲜盘卷

39、IO逐礴瀛*；P_il-:'|Wmm'1r4"l丁公司携聚号信托，簿秘聊啊覆阚靠唧魏运用于信注公司求设东一殳其丢妄现.蠹麻赵瞬鎏舞输福HR膝；函的髀口h曷*诙眸财产照多曲1茶同惘薄井建n羸五交易中一*-F%,yMj?2.穿透核查要求(1)投资人不得违规汇集他人资金购买信托产品；(2)投资新三板挂牌前股权投资而言，信托计划和有限合伙私募基金可以投资但需要穿透识别准挂牌企业的人数；（3）以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者 间接投资于私募基金的，需穿透核查。、资管产品嵌套组合规则（一）银信合作传统银信合作模式目的在于将信贷资产移出表内，隐藏贷款规

40、模为避免商业银行借助银信合作业务将信贷资产移出表内，隐藏贷款规模，自2009年开始，银监会下发了一系列规范银信合作业务的通知（银监发2009111号、银监发201072号和银监发20117号），银信合作业务逐渐被叫停。司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为”，即信托计划委托人仅限定为商业银行，以第三方非银行机构为主体发起设立信托计划的操“银信理财合作业务”界定为“商业银行将客户理财资金委托给信托公司,由信托公银行理财资金信托计划信托贷款融资企业商业银行表内 信贷资产或票 据资产作模式(如券商资管)则不在监管范围之内；其次，要求将理财资金通过信托计划发放信托贷款、受让信贷资产

41、和票据资产三类表外资产转入表内，而银行受让信托受益权并不在上述要求转表的资产范围之内。在传统银信合作产品中引入更多的过桥方和改变理财计划投资标的设计形成了银行对银信合作规定的监管套利。於人哀内无富升人表内住托计划妾托人蒙甫无奖和第三痂群建蠢板版依浙通用资金通建信托计划的投向僧联ih羲蠢春赞许票挎资甚棺蛙受矗利等实现重管密第.(二)银证信合作1.银证信合作一一信托受益权转让，对禁股令的变通，实现避饶监管套利案例背景：甲公司为A银行的高端授信客户，甲公司向A银行申请28亿元人民币贷款。A银行决定满足其资金需求，但A银行的贷款总量不足300亿元。A银行的放贷的考量：(a)商业银行风险监管核心指标(试

42、行)规定：“单一客户贷款集中度为最大一家客户贷款总额与资本净额之比，不应高于10%”"A银行若直接放贷28亿元，则触犯该红线；(b)贷款资产的风险权重高，直接发放贷款将大幅降低资本充足率；(c)表内贷款移至表外的需要，实现避饶监管套利；委托发行投资非保本收益浮动银行理财产品A银行理财产品坤议及A惭风险自电回执函,ftB银行定向资产卒理合同券商定向资管计划股权收蒋权投资单一番备信用合同信托公司股权收益权单资金信托股权收益机段让算回购合同H甲公司各方角色：A银行：形式上投资，实际上贷款；B银行：形式上理财，实际上过桥；券商：形式上资产管理，实际上过桥；信托公司：形式上信托，实际上过桥甲公

43、司：形式上使用信托资金，实际上使用银行资金。补充：规避监管套利的方式(1)买入返售模式A.过桥企业与信托公司签订资金信托合同，委托信托公司向融资企业发放信 托贷款，过桥企业获得信托受益权。该模式下，银行 A为信托贷款的出资方(2)银行理财计划对接过桥企业模式A.过桥企业与信托公司签订资金信托合同，委托信托公司向融资企业发放信 托贷款，过桥企业获得信托受益权；B.过桥企业将信托受益权转让给银行 A, A将该信托受益权包装成保本型理财产品;C.银行B与银行A签订资产管理协议，购买银行 A发行的上述保本理财产品B.过桥企业与银行A、银行B签订三方合作协议，约定将信托受益权转让给银 行A,银行B以买入

44、返售方式买入银行 A的信托受益权，银行A承诺在信托受益权到期前无条件回购;在该模式下，银行A为过桥方，银行B是信托贷款的实际出资方（3）银行理财计划对接融资企业A.融资企业将自有财产权（如正在出租的商业物业）委托给信托公司，设立受益人是自身的财产权信托计划；B.银行成立理财产品，向个人或机构投资者募集资金用于购买融资企业的信托受益权。2.银证信合作一一委托贷款，对资管计划不得放贷的变通磊李维财带去要任其进行走的姿#管猊窜，购我单一信札封则（三）银证合作目前监管要求：A.银行理财的嵌套逃避或者调剂监管指标，银行自营可以购买另一家银行的理财，但银行理财不能购买其他银行的理财。B.银行理财嵌套其他资

45、管计划目前无明确限制。监管趋势：（1）根据商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿），有放开银行理财产品嵌套趋势。（2）未来可能禁止非标银行理财嵌套除信托外的其他资管计划。，非标银行理财产品+信托计划投资非标：允许X非标银行理财产品+信托计划外的资管投资非标：禁止补充：A.非标准化债权资产是指未在银行间市场或者证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。B.商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）第三十九条（特定目的载体投资要求）商业银行理财产品投资特定目的载体的，应当符合以下要求：“（四）

46、所投资的特定目的载体不得直接或间接投资于非标准化债权资产，符合银监会关于银信理财合作业务相关监管规定的信托公司发行的信托投资计划除外；前款所称特定目的载体包括但不限于其他商业银行理财产品、信托投资计划、除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金、证券公司及其子公司资产管理计划、基金管理公司及其子公司资产管理计划、期货公司及其子公司资产管理计划和保险业资产管理机构资产管理产品等。”1.银行+券商定向资管计划（1）禁止性规定A.禁止分公司、营业部独立开展定向资产管理业务;B.禁止开展资金池业务；C.禁止将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业；D.对合作银行要求最近一年年末资产规模不低于300亿元，且资本充足率不低于10%;(2)银行+券商定向资管计划的具体模式：信托收益权转让业务；信贷资产收益权转让业务；票据业务；