证券中国房地产行业观察

1、证券研究报告经验交流与房地产行业观察证券分析师： ourm证券投资咨询执业资格编码：S0980510120051证券分析师：明： wangyuem2017年10月25日编码：S0980512040001证券投资咨询执业资格目录l房地产调控和租赁住房梳理l房地产行业数据概览l土地供需、人口结构与人口 l房地产与主要资产回报对比 l房地产行业市场容量巨大l市场集中度及优势增长情况l附表：2016年初至2017年9月30日调控列表房地产调控和租赁住房梳理当前形势：“四限”调控与租赁住房持续推进。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理调控实施城市数量具体措施限购49本市户籍、非本市户籍、单身、家庭、离

2、婚等不同类别人群分别限制一定的房屋购买数量限贷首套房、二套房差别化信贷，上调首付比例、利率折扣等限价35在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象的限价商品房；限制预售备案价格不得超过一定标准，限定调价周期，以及现房销售限价；新开盘商品住房采取由限售44新房、二手房获得产权证满一定年限才可以上市租赁14增加租赁住房供应，租售同权，鼓励租房消费，开展集体用地建设租赁住房试点其他-限商：从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击“商改住”房地产调控和租赁住房梳理 截至2017年9月30日限购限贷城市分布图一：限购限贷资料来源：各地级市，国信证券研究所整理省份限购城市次数2213福建33甘

3、肃1169海南24河北1327河南1212湖南13江苏67江西35山东24陕西12上海12四川12天津12浙江36总计4986房地产调控和租赁住房梳理2016年“ 9.30”调控开启后，2016年10月有16个城市出台商品购限贷。补丁频出，2017限购限贷年3-5月共有45个城市新出台限购限贷以及补丁。2016年3月至今，据全统计，共49个城市出台限购限贷政策，后续有37条补丁。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理2016年10月与2017年3-5月是限购限贷出台高峰房地产调控和租赁住房梳理二：限价2010年、2011年发改委发文要求商品房要严格按照申报价格明码标价对外销售。2016年9月后

4、，多地出台调控政策，重申价格申报规定，并提出调价周期和调价幅度。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理调价周期（天）城市数量6029091805未提及19总计35截至2017年9月30日限价城市分布图房地产调控和租赁住房梳理2016年“9.30”调控开启后，10 月有7个城市重申商品房预售价格备案制度。2017年3-5月共有12个城市重申商品房预售价格备案制度。2016年3月至今，据全统计，共35个城市重申预售价格备案制度，调价周期在60天-180天不等。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理调价周期（天）城市数量6029091805未提及19总计352016年10月与2017年3-5月是限价

5、出台高峰房地产调控和租赁住房梳理三：限售截至2017年9月30日，全国共44个城市出台限售。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理年限（年）城市数22731353101合计44截至2017年9月30日限售城市分布图房地产调控和租赁住房梳理 2017年4-5月是限售出台高峰2017年“3.17”调控开启后，3-5月份共有34个城市出台限售。2017年3月至今，据全统计，共44个城市出台限售政策，限售年限在2-10年不等。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理年限（年）城市数22731353101合计44房地产调控和租赁住房梳理资料来源：各地级市，国信证券研究所整理四限城市汇总图房地产调控和租赁住

6、房梳理2016年“9.30”为第一轮调控全统计，2016年10月份出台16个城市的限购高峰。据限贷，7个城市的限价；2017年“3.17”为第二轮调控全统计，2017年3-5月各地高峰，除了限购限价 出台限购限贷、限价和限购升级，还增加了限售。据分别达45条、12条和34条。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理房地产调控和租赁住房梳理住房租赁兴起层面：始于2015年，住建部出台关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见；于2016年出台了关于加快培育和发展住房租赁市场的，成为我国住房租赁市场发展的性文件。资料来源：，住建部，国信证券研究所整理名称主要内容2015年1月6日住房城乡建设部关于加快

7、培育和发展住房租赁市场的指导意见支持房地产开发企业将其持有房源向出租；积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点；支持从租赁市场筹集公共租赁房房源；2016年6月3日培育和发展住房租赁市场的鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；规范住房租赁中介机构；支持和规范个人出租住房；完善住房租赁支持发展规划。 改建房屋用于租赁，予税收 ；支持符合条件的住房租赁企业 债券、不动产证券化 ；稳步推进REITs试点；鼓励地方 盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应；2017年7月18日关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场 鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发

8、企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；建设住房租赁台；鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多国有厂房、商业办公用房等，2017年7月28日利用集体建设用地建设租赁住房试点方案第一批在广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；村镇集体 组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；不得以租房地产调控和租赁住房梳理地方层面：从2016年下半年至今共有超过20个省市出台实施方案，主要内容：刺激需求：完善法规、加强监管、保障承租利、公积金支付房租、推行“租售同权；扩大供给：新增租赁用地供给，“

9、商改租”；通过减税鼓励企业开展住房租赁业务以及个人出租；开展“公租房+PPP”与REITs试点，提供金融支持等。资料来源：相关地区，国信证券研究所整理时间地区公租房PPPREITs试点企业个人中介租赁业务税收新建租赁住房项目商改租公积金支付房租保障教育医疗等公共服务权利服务与监管平台2016/8/10甘肃2019/9/9河北2016/9/14辽宁2016/10/21四川2016/10/252016/11/7江西2016/11/152016/11/16吉林2016/11/29福建2016/12/20湖南2016/12/29河南2017/1/122017/1/232017/2/7云南2017/8/

10、282017/9/15上海2017/9/29房地产调控和租赁住房梳理12个人口净流入城市陆续出台住房租赁试点工作实施方案。资料来源：相关地级市，国信证券研究所整理时间人口净流入试点城市公租房PPPREITs试点企业个人中介租赁业务税收新建租赁住房项目商改租公积金支付房租保障教育医疗等公共服务权利管平台2017/6/30广州2017/7/20沈阳2017/7/21佛山2017/7/25合肥2017/8/3成都2017/8/8郑州2017/8/15南京2017/8/282017/8/30杭州2017/9/12017/9/8肇庆2017/9/28厦门全文暂未通过网络公开房地产调控和租赁住房梳理资料来

11、源：相关地级市，国信证券研究所整理12个人口净流入租赁试点城市分布图项目城市数人口净流入城市试点12集体用地租赁住房试点13净流入+集体租赁试点11试点城市合计14房地产调控和租赁住房梳理 13个集体用地建设租赁住房试点城市分布图资料来源：相关地级市，国信证券研究所整理项目城市数人口净流入城市试点12集体用地租赁住房试点13净流入+集体租赁试点11试点城市合计14房地产调控和租赁住房梳理资料来源：相关地级市，国信证券研究所整理租赁试点城市汇总图房地产调控和租赁住房梳理房地产未来的发展指明了方向报告为报告对房地产行业未来发展方向，重点强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给

12、、多 保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，展现出未来房地产长效机制的一大方向：从供、需两方面入手，对房地产行业进行调节，一方面增加住房供给，另 一方面引导部分住房需求由购房转向租房。房地产行业数据概览2017年1-9月，房地产投资累计同比增速为8.1%，较1-8月小幅回升了0.2个百分点，但仍处于阶段性低位，延续降温趋势。资料来源：Wind，国信证券研究所整理房地产行业数据概览资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研究理研究所整理2017年1-9月，新开工面积累计同比增速为6.8%，较1-7月回落0.8个百分点。施工面积累计同比增速为3.1%，与1-8 月持平，均

13、延续降温趋势。施工面积累计同比增速呈降温趋势新开工面积累计同比增速连续回落房地产行业数据概览资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研究理研究所整理2017年1-9月，商品房销售面积累计同比增速为10.3%，较1-8月回落2.4个百分点。商品房销售额累计同比增速为14.6%， 较1-8月回落2.6个百分点。商品房销售额累计同比增速显著回落商品房销售面积累计同比增速显著回落房地产行业数据概览高频数据显示， 2017年以来，线城市新房销量持续处于负增长趋势。资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研究所整理研究所整理二线城市新房销量累计同比增速持续为负一线城市新房销

14、量累计同比增速持续为负房地产行业数据概览三四线城市新房销量累计增速增幅自2017 年4 月以来持续收敛，并于9月首次进入负增长。资料来源：Wind，国信证券研究所整理房地产行业数据概览资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2017年1-9月，到位资金同比增长8%，相较定金及预收款累计同比增长16.9%，相较1-8 月回落3.1个百分点；个人按揭贷款累计同比 增长1.3%，相较1-8月回落1.1个百分点。1-8月份回落1个百分点，其内贷款累计同比增长19.5%，相较1-8月回升0.5个百分点。个人按揭和定金及预收款同比增速连续下降到位资金和国内贷款同比增速呈下降趋

15、势土地供需、人口结构与人口1.土地供需土地供需比=土地供应面积/土地成交面积，土地供需比越小，市场越供不应求。2010年至今，百城土地供需比整体震荡下行，成交楼面均价与住宅均价波动上行。资料来源：Wind，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，一线城市土地供需比上升至1.22，但土地供应量同比下降41%，成交量同比下降51%，土地较为紧缺。2017年1-8月，土地供需比下降至0.98。2016年，在土地供应与成交量下降的情况下，土地楼面价同比上涨64.3%，住宅单价同比上涨23.5%。2017年1-8月，土地

16、成交价格相比2016全年价格下降9.1%。一线城市土地成交楼面价与房价一线城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，二线城市土地供需比上升至1.18，土地供应量同比回升21%，成交量同比回升20%。2017年1-8月，土地成交供需比下降至0.96。2016年，二线城市土地楼面价同比上涨48.1%，住宅单价同比上涨8.7%，涨幅小于一线城市。2017 年1-8月，土地成交价格相比2016全年价格上涨3.7%，涨幅明显收窄。二线城市土地成交楼面价与房价二线城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，

17、国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，三线城市土地供需比下降至1.21，土地供应量与成交量均同比下降10%。2017年1-8月，土地供需比下降至1.05。2016年，三线城市土地楼面价同比上涨38.8%，住宅单价同比上涨3 . 8 %， 涨幅小于线城市。2017年1-8月，土地成交价格相比2016全年上涨23.9%，涨幅有所收窄。三线城市土地成交楼面价与房价三线城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，土地供需比上升至1.2，土地供应量同比2016年，成交土地楼面价同比上升43%，住宅下降

18、72%，成交量同比下降78%。2017年1-8月，土地供需比下降至1.05，土地供应量相比2016年全年增 长119%，成交量相比2016年全年增长150% 。成交单价同比上升28%。2017年1-8月，成交土地楼面价相比2016全年上升4%，住宅成交单价相比2016全年上升25% 。城市土地成交楼面价与房价城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，上海土地供需比上升至1.2，土地供应量同比下降33%，成交量同比下降44%。2017年1-8 月，上海土地供需比下降至1.09。2016年，上海成交土地楼面价同比上升

19、71%，住宅成交单价同比上升21%。2017年1-8月，上海成交土地楼面价相比2016年全年下降47%，住宅成交单价相比2016年全年下降3% 。上海城市土地成交楼面价与房价上海城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券研究所整理资料来源：Wind，国信证券研究理2016年，广州土地供需比上升至1.28，土地供应量同比下降33%，成交量同比下降34%。2017年1-8 月，广州土地供需比下降至0.72。2016年，广州成交土地楼面价同比上升30%，住宅成交单价同比上升16%。2017年1-8月，广州成交土地楼面价相比2016年全年上升18%，住宅成交单价相比2016

20、年全年上升10% 。广州城市土地成交楼面价与房价广州城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，土地供需比上升至1.13，土地供应量2016年，成交土地楼面价上升50%，住宅成交同比上升286%，成交量同比上升75%。2017年1-8单价上升35%。2017年1-8月， 相比2016年全年上升6% 。住宅成交单价月，无土地成交。城市土地成交楼面价与房价城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，厦门土地供需比上升至1.09，土地供应量同

21、比上升46%，成交量同比上升2%。2017年1-8月，厦门土地供需比上升至1.19。2016年，厦门成交土地楼面价同比上升161%，住宅成交单价同比上升33%。2017年1-8月，厦门成交土地楼面价相比2016年全年下降16%，住宅成交单价相比2016年全年上升8% 。厦门城市土地成交楼面价与房价厦门城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，重庆土地供需比上升至1.28，土地供应量同比下降22%，成交量同比下降37%。2017年1-8 月，重庆土地供需比下降至1.07。2016年，重庆成交土地楼面价同比上升70%

22、，住宅成交单价同比上升3%。2017年1-8月，重庆成交土地楼面价相比2016年全年上升51%，住宅成交单价相比2016年全年上升25% 。重庆城市土地成交楼面价与房价重庆城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，土地供需比下降至1.46，土地供应量2016年，成交土地楼面价同比上升36%，住宅同比上升15%，成交量同比上升22%。2017年1-8成交单价同比上升17%。2017年1-8月，成交土地供需比下降至0.86。土地楼面价相比2016年全年下降17%，住宅成交单价相比2016年全年上升6% 。月，城市土地

23、成交楼面价与房价城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，合肥土地供需比上升至1.44，土地供应量同比上升31%，成交量同比下降12%。2017年1-8 月，合肥土地供需比下降至0.31。2016年，合肥成交土地楼面价同比上升134%，住宅成交单价同比上升24%。2017年1-8月，合肥成交土地楼面价相比2016年全年下降16%，住宅成交单价相比2016年全年上升19% 。合肥城市土地成交楼面价与房价合肥城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整

24、理2016年，南京土地供需比上升至1.29，土地供应量同比上升15%，成交量同比上升6%。2017年1-8月，南京土地供需比下降至0.75。2016年，南京成交土地楼面价同比上升92%，住宅成交单价同比上升59%。2017年1-8月，南京成交土地楼面价相比2016年全年下降12%，住宅成交单价相比2016年全年下降19% 。南市土地成交楼面价与房价南市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口资料来源：Wind，国信证券资料来源：Wind，国信证券研理研究所整理2016年，杭州土地供需比下降至1.04，土地供应量同比上升9%，成交量同比上升37%。2017年1-8月，杭州土地供需比上升至1.33。

25、2016年，杭州成交土地楼面价同比上升77%，住宅成交单价同比上升10%。2017年1-8月，杭州成交土地楼面价相比2016年全年上升15%，住宅成交单价相比2016年全年上升24% 。杭州城市土地成交楼面价与房价杭州城市土地供应与成交土地供需、人口结构与人口2.人口结构认为25-40岁为段，该段人口越大，房价越有人口支撑。全国人口结构中，20-24岁以及35-45岁人口较突出。资料来源：，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口2.人口结构部分发展迅速的城市20-30岁人口较大，呈现“金字塔”形态，如。资料来源：，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口2.人口结构20-30岁人口同样较

26、大，但没有如此显著。资料来源：，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口2.人口结构上海20-30岁人口更小，同时30-60岁人口总量较、也较大。资料来源：，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口25-40岁人口占该地区总人口比例称为“刚性置业人口人口结构静态分析：”，计算第六次人口普查中全国各省和直辖市的这一比例的排名，同时将这些地区2016年商品房均价与商品房住宅均价进行排名。结果显示，总体上刚性置业人口 也越高。越大的地区，房价资料来源：Wind，国信证券研究所整理地区商品房销售均价（元/平）排名商品房住宅均价（元/平）排名刚性排名27497.24128488.85135%1上海2

27、4747.29225909.94232%2天津12829.65312869.81331%3浙江11121.15411446.82425%1011097.08510935.62531%4海南9878.4969775.38626%8福建9217.6379175.10728%6江苏8804.5788734.13824%18全国7475.5797202.58924%166724.04106457.031024%23河北6437.66116289.931126%9辽宁6080.20125876.391223%275924.42135636.961421%29山东5854.94145727.691324%

28、20四川5761.98155449.291520%31土地供需、人口结构与人口人口结构动态分析：省会城市、计划单列市和直辖市的小学在校人数增速与房价增速比较。结果显示，小学在校生人数增长越快的城市，房价增速也相对 较高。资料来源：Wind，国信证券研究所整理城市小学生年均复合增速排名房价年均复合增速排名7.65%122.76%1厦门7.12%213.69%55.88%39.19%75.77%49.96%6郑州5.68%54.45%15长沙5.42%60.62%24南京5.31%715.59%2西安4.80%8-0.57%29福州4.62%9-0.44%27成都4.44%101.40%22天津4

29、.20%117.14%9合肥4.19%1214.25%3贵阳4.11%135.84%12广州4.07%142.24%20杭州3.94%151.60%21土地供需、人口结构与人口人口净流入影响：净流入人口=常住人口-户籍人口，净流入人口=净流入人口/常住人口，净流入人口比例反映了城市的吸引力。以2015年一线城市的常住人口与户籍人口数据进行计算，结果显示一线城市的吸引力较大，部分解释了一线城市房价的。资料来源：Wind，国信证券研究所整理城市常住人口（）户籍人口（）净流入人口（）净流入人口21711,345.27825.7338%上海24151,442.97972.0340%广州1,350.11

30、854.19495.9237%1,137.87354.99782.8869%土地供需、人口结构与人口以省人口净流入比例图为例，珠三角和汕头市人口净流入比例为正，城市吸引力较强，而粤北粤西地区人口净流出较明显；观察对应城市的商品房住宅销售单价可以看出，一 般人口净流入比例较大的城市房价较高。资料来源：各地级市，国信证券研究所整理土地供需、人口结构与人口资料来源：各地级市，Wind，国信证券研究所整理城市净流入人口（）净流入人口比例2015年商品房住宅销售单价（元/平方米）东莞63076%964278369%33661中16251%5766佛35448%8492广49637%14083珠5131%

31、14031惠州11825%6084江门6113%5588汕头51%7149潮州-9-3%5161肇庆-32-8%4549清-35-9%4718韶-37-13%4050-99-14%5438-96-16%3827-41-16%4373河源-59-19%4097云浮-53-21%3849梅-110-25%4387-178-29%4644-242-80%4735房地产与主要资产回报对比1998年房改至今，我地产业蓬勃发展，行业增加值占GDP的比重由4%提升到2016年的6.47%，占据重要房地产行业增加值占GDP比重普地位；发达遍在10%左右，我地产业占GDP的比例仍有提升空间。资料来源：Wind，

32、国信证券研究所整理房地产与主要资产回报对比2000年全国住宅销售单价为1952元/平方米，商品房销售单价为2103元/平方米；2016年全国 住宅销售单价为7203元/平方米，商品房销售单价为7476元/平方米。十六年间，住宅单价涨 幅269%，商品房单价涨幅255%。资料来源：Wind，国信证券研究所整理房地产与主要资产回报对比将房地产与其他大类资产（股票、债权、大宗商品、）对比，长期持有房地产的投资回率为8.52%。报率排名第一，资料来源：Wind，国信证券研究所整理注：*调整后的上证综指为排除新股影响的上证综指资产指标2000年12月31日价格2017年8月31日价格率房地产全国住宅销售

33、均价（元/平）195276258.52%股票上证综指207333612.94%调整后的上证综指*207372317.78%债券中债总指数100*1693.39%铜万得沪铜指数.54%兑即期汇率8.27746.5969-1.35%房地产与主要资产回报对比报告期原有股票市价总值新价总股本基点（100）报告期指数总股本基期市价总值第10个日该新股收盘价：假设原有股票为10支，均在1990年纳入，1支新股在2017年初被指数稀释过程纳入；到2017年10月，在不包含新股的情况下，上证综指的分子是2017年10月这10 支股票的总市值，分子是1990年这10支股票的总市值；包含新股的情况下，分子为 11

34、支股票在2017年10月的总市值，而分母为10支原来的股票在1990年的市值加上1支新股在2017年初的市值。显然，新股在这10 票在27年间市值的增长，因而整体指数被稀释。间市值的增长将远小于原来10股房地产与主要资产回报对比由于上证综指受新股影响，被不断稀释，因此我们调整指数重新计算计算涨幅。上证综指编制提到：1）上证综合指数由全部沪市和B股组成；日开始计入上证综合指数。2）新股票于上市第十一个其他或地区的主要股票指数均采用少部分主要蓝筹股作为成分股，数量远小于上证综指，受新股影响小：1） 恒生指数，50支；2） 道琼斯指数，30支；3）富时100指数，100支；4）日经指数，225支。房

35、地产与主要资产回报对比剔除新股影响后，上证综指与沪深300点位高于目前水平：1.以目前上证综指成分股中早于2000年12月31日上市的568股作为样本股重新计算，则上证综指目前点位约为7310点；2.以目前沪深300成分股中早于2003年12月31日上市的150股作为成分股重新计算，则沪深300目前点位约为 8618点。资料来源：Wind，国信证券研究所整理沪深300类2003年12月31日2017年9月29日新指数150股总市值（亿元）16320.33117724.898618.16沪深3001,194.743,836.503836.50上证综指类2000年12月31日2017年9月29日新

36、指数568股总市值（亿元）26943.9594986.417309.70上证综指2,073.483,348.943348.94房地产行业市场容量巨大1998年房改时，我国城市人均居住面积为18.66平方米；2016年，我国城市人均居住面积增长到36.6平方米，比1998年增长了96%，居民居住条件大幅。资料来源：，国信证券研究所整理房地产行业市场容量巨大至2016年，城镇化进程得到了大力推进，城镇化率由10.64%提升到57.35%，其中：从1998年房改后十年，在房改红利、和土地资本化红利的推动下，城镇化率年均增长1.36个百分点，房地产行业从幼稚期进入成长期；2008年后，城镇化进程进入第

37、 段，至2016年城镇化率年均增长1.3个百分点，增速较上半程有所放缓。资料来源：，国信证券研究所整理房地产行业市场容量巨大市场容量来源一：人均居住面积提升2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达一定的差距；仍人均居住面积受人口密度影响，人口密度与我国较为接近的更具参考价值；、德国、英国和四个的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下， 未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。资料来源：Worldbank，普查局，德国，统计年鉴，Google scholar，国信证券研究所整理人口密度（人/平方

38、公里）人均居住面积（平方米）35.3265.03146.8536.6德国236.9444.6英国271.3144348.3544.68新加坡7908.7227.69房地产行业市场容量巨大市场容量来源二：城镇化率提升93.93%2016年城镇化英国，82.84% 81.79%德国，75.51%率为57.35%，已经后期阶段高于全球入德国、收70%；，57.35%中等收入国，51.37%、英国、的城镇化率全球，54.30%50%在75%-95%之间， 属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。中期阶段低收入国，31.18%30%初期阶段资料来源：Wind，Worldbank，国信证券研究所整理城镇化

39、率仍低于发达房地产行业市场容量巨大市场容量来源三：人口自然增长我国人口近10年保持在5% 左右的人口自然增长率；2016年在二胎影响下，人口增长率小幅上升， 达到5.86%；预计未来我国人口仍将保持较增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。资料来源：Wind，国信证券研究所整理口持续稳步增长房地产行业市场容量巨大市场容量来源四：供应缺口1.2.缺口=需求总量-供应总量供应总量=每年商品房住宅销售面积需求总量=每年新增需求+3.每年需求4.每年新增需求=当年人均居住面积*（当年城镇人口-上年城镇人口）5.需求=当年城镇每年人口*（当年人均居住面积-上年人均居住面积）资料来源：Wind，国信证券研

40、究所整理2000年-2016年商品房住宅累计缺口85.48亿平房地产行业市场容量巨大市场容量来源五：旧改更新住建部原副部长指出，我国住房使用曾只能约持续25-30年，近年来建造于上世纪年代多起房屋坍塌佐证了这一点；十也根据在房地产大周期的金融视角中的表述推算，我改之前的住宅存量约为120亿平方米；我们假设这些存量住宅中有50%将达到极限，则约有60亿平方米的住宅更新改造需求。资料来源：网络，国信证券研究所整理时间房屋坍塌2009年8月石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房倒塌2012年12月交付20余年的宁波市锦屏街道2幢楼倒塌2013年3月绍兴市越城区一幢四层楼的民房倒塌2014年4月浙江

41、奉化只有20年历史的居民楼突然坍塌2016年1月南宁一住户阳台突然坍塌，该房所在楼房是上世纪80 年代建造的房，已超过25年的设计使用。房地产行业市场容量巨大市场容量来源五：旧改更新老旧房屋的更新改造虽然对开发商而言不产生增量贡献，但会拉动房地产整个产业链的增长1.房屋拆除、工程机械、等产业；2.房屋设计、建造、建材等行业；涂料、水电等行业；家纺、家居、家电等行业。3.4.资料来源：网络，国信证券研究所整理时间房屋坍塌2009年8月石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房倒塌2012年12月交付20余年的宁波市锦屏街道2幢楼倒塌2013年3月绍兴市越城区一幢四层楼的民房倒塌2014年4月浙江奉

42、化只有20年历史的居民楼突然坍塌2016年1月南宁一住户阳台突然坍塌，该房所在楼房是上世纪80 年代建造的房，已超过25年的设计使用。房地产行业市场容量巨大房地产行业未来市场容量超260万亿元。测算假设1.2.80%的水平（即90%*80%=72%）；未来城镇化率达到发达人均居住面积在保守情况下达到英国的44平方米标准，乐观情况下达到65.03平方米标准；潜在总人口达到16亿人。的3.测算结果：1.2.3.面积约在362.06亿平到604.29亿平之间；总需求对应的市场规模约在260.77万亿元到435.24万亿元之间；其中，对开发商有利的住宅市场增量需求来自人均可居住面积、城镇化率、人口自然

43、增长和20002016年住宅供应缺口填补这四个因素，302.06亿平到544.29亿平之间，市场容量巨大。面积总量约在房地产行业市场容量巨大资料来源：Wind，国信证券研究所整理序号指标数值2016年末总人口13.83亿人城镇总人口7.93亿人乡村人口 5.9亿人当前城镇人口居住面积36.6平方米参考发达人均居住面积（保守与乐观两种情况）英国44平方米65.03平方米 现有城镇人口人均居住面积空间7.4平方米 28.43平方米需求总面积（居住面积换算成面积）58.68亿平 225.45亿平2016年末城镇化率57.35%城镇化率提升需求总89.15亿平 131.76亿平（若城镇化率达到72%，

44、即发达的80%，且人均住房标准按上述参考）2000年至2016年形成的供应总缺口85.48亿平未考虑人口增长的2016年之后的总潜在需求（=+）233.31亿平 442.69亿平未来总人口潜在增加2.17亿人未来潜在增加总人口城镇化的数量1.56亿人总人口增长城镇化所增加的住房需求68.75亿平 101.6亿平开发商增量总需求（ 考虑总人口增加的 2 0 1 6 年之后的总潜在需求，302.06亿平 544.29亿平=+）旧改总需求面积60亿平（1998年前住宅存量约为120亿平方米，假设其中50%将达到极限）总市场容量（开发商增量总需求+旧改总需求）362.06亿平 604.29亿平2016年全国新建商品住宅均价（销售额/销售面积；口径）7202.58元/平参考2016年房价，2016年之后的住宅潜在