出租和租赁房屋常见的法律问题

1、本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！出租和租赁房屋常见的法律问题解答出租房屋如何避免和处理法律纠纷首先 . 房主应持有 房屋产权证 ，只有房屋的所有权人才享有该房屋的收益权。如果是受房屋主人 ( 房屋产权人 ) 的委托代其出租房屋的，应具备房主的书面委托书。如果是转租，则应当事先征得房主的书面同意，否则， 非房屋所有权人签订的合同即为无效，无法受到法律保护。其次 . 应当要求对方出具身份证件原件, 并相互保留一份对方的身份证复印件, 这样 , 如日后双方产生租赁纠纷, 到法院诉讼时才可以提供对方的详细身份信息。再次 . 如果租赁房屋的目的是为了设立营业机构时

2、作为办公或经营场所, 应在租赁合同里进行明确约定, 并办理房屋租赁登记手续。最后 . 房东和租户应进行房屋设备设施的清点交接并制做财物清单, 同时也可对房屋的状况进行描述或拍照, 制做成相关文件并列为合同的附件, 避免租赁合同终止或中途解除时双方对财产的遗失或毁损等问题产生纠纷, 或导致房东无理以此为借口扣留租户的押金。房屋租赁登记须提供哪些证明1. 房屋所有权证或其他合法权属证明。2. 租赁双方的身份证明。3. 公产房转租的应提供产权单位同意转租的书面证明及租赁合同，以及特殊情况当事人应当1本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！提供的相关证明。此外， 经办人

3、验证符合租赁条件后， 当事人还应填写房屋租赁合同、 房屋租赁备案登记表和房屋租赁安全保证书。房屋租赁登记程序我国对房屋租赁实行登记备案制度，即租赁双方签订租赁合同后，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。办理登记备案的具体程序：1. 登记申请。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30日内，持有关规定的文件到直辖市、市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： (1) 书面租赁合同;(2)房屋所有权证书;(3) 当事人的合法证件;(4)城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明; 出租委托代管房屋，还须提交委托代管人受权出

4、租的证明。2. 主管部门对租赁合同进行审核。审核的内容主要包括：第一，合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件; 第二，客体是否合格，即出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋 ; 第三，审查租赁合同的内容是否齐全、完备 ; 第四，审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策; 第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。3. 房屋租赁申请经协调、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证 。房屋租赁证 是租赁行为合法有效的凭证。如果所租用房屋是从事生产、经营活动的，房屋租赁证 可作为经营场所合法的凭证; 如果所租用的房屋是用于居住的，房屋租赁证 则可作为公安部门办

5、理户口登记的凭证之一。2本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！房屋租赁违约的问题问：房屋租赁合同有法律效应吗?我租了一套房子，签了一年的合同，但现在住到半年不想住了，算违约吗?我该怎么办 ?违约金好像要陪给房主三个月的房费，我真的要赔吗?还有别的办法摆脱吗 ?! 请求帮助。解答：属违约行为，你可以要求房东同意你转租。相关法律知识：违约：是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。一般说来，违约行为从属于违法行为。民事违法行为就包括民事违约和民事侵权两类。买卖合同是对缔约双方具有约束力的法律文件。任何一方违反了合同义务; 就应承担违约的法律后

6、果， 受损方有权提出损害补偿要求。但是，各国的法律或国际组织的文件对于违约方的违约行为及由此产生的法律后果、对该后果的处理有不同的规定和解释。租房违约的处理依合同法第120条的规定，违约各方分别按各自具体违约形态的法律后果分别向对方承担相应责任，亦即不适用过失相抵原则。所谓过失相抵， 是指对损害的发生或扩大权利人亦有过失时， 法官可按过失比例将损害在权利与义务人之间进行分摊，以减轻或免除义务人赔偿责任的一种制度，过失相抵最先适用于侵权法领域，而近现代大陆法系及美英法系国3本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！家的民法大都将该制度扩展到合同法领域。合同法 之所以

7、未规定双方违约实行过失相抵原则，主要考虑到双方违约情况的复杂性，加之过失相抵与双方违约在适用方面存在三大区别：第一、过失相抵适用于法律规定所发生的损害赔偿领域，而双方违约适用于债务不履行领域 ;第二、过失相抵是互负损害赔偿责任时的责任抵销，而双方违约的责任承担并不限于赔偿损失， 还包括实际履行、强行补正及支付违约金等其他责任方式，不同责任方式之间有时并不能抵销 ;第三、在过失相抵场合， 双方过错是导致受害一方损害的共同原因，而在双方违约场合，双方各自违约通常是致对方损害的单独原因。因此，对於双方违约的处理，应首先分清双方各自违约的具体形态，然后据以确定各方所应负的责任，并分别由各自向对方承担。

8、但参照合同法第99条、第 100条的规定，若双方所负责任为同种责任，依其性质可抵销的，双方可在法律规定的范围内将各自承提的责任抵销 ; 若双方所负责任为不同责任，但经双方协商一致，只要不违反法律禁止性规定，并可抵触。此外， 若合同当事人一方或双方为两个以上的多数，在双方违约情形下，会发生更为复杂的连带责任或按份责任，这需要根据具体情况进行具体分析和处理。房屋租赁合同登记备案后的效力房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力：在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权；租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权；房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给

9、第三人，第三人应继续履行原租赁合同；房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，4本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！第三人应继续履行原租赁合同。私房出租要办手续吗房屋租赁当事人应在签订租赁合同后的15日内，持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、 县房地产交易中心办理登记备案，但上海国有农场范围内房屋租赁由市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案。（ 1）出租人应提交的材料：房地产权证或者规定的其他权属证明；其中：向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证。出租人的个人身份证明或企业、其他组织的

10、登记注册证明；其中，共有房屋出租的， 还应提交其他共有人同意出租的证明或委托书；代理出租的， 应具有房屋所有权人委托代理出租的证明。（ 2）承租人应提交的材料：承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；上述应提交的个人身份证明或企业、 其他组织的登记注册证明中， 居住在国外的中国公民还应提交有效的中华人民共和国护照；香港、澳门的， 还应提交港、澳居民往来内地通行证；台湾的，还应提交台湾居民来往大陆通行证；境外企业、其他组织的，还应提交经公证或认证的设立证明。凡当事人登记备案提交的材料符合规定的，区、县房地产交易中心或农场局受理处出具租赁合同登记备案证明。当事人一方要求登记备案，另一方

11、不予配合的，则要求登记备案的一方可持租赁合同和一方应提交的材料向房地产交易中心办理登记备案。承租人有哪些主要的权利和义务5本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！一。在房屋租赁期间，承租人享有以下权利：1 ）承租人有权按照合同的约定如期向出租人承接房屋。2 ）承租人使用房屋获得的收益归承租人所有， 但租赁合同另有约定的， 从其约定。二。 承租人应承担以下相应的义务：1 ）承租人应当按照合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期间，承租人应当对出租人检查出租房屋的使用情况予以配合。承租人发现房屋损坏的应及时通知出租人予以修复。

12、因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复或承担修复费用。2 ）承租人应当按照租赁合同的约定按期交付租金，若延期交付的，应当向出租人支付违约金。3）承租人使用房屋应当按照房屋租赁合同的约定支付所发生的水、电、煤、通信、空调等费用。4 ）房屋租赁期满，除经出租人同意续租房屋外，承租人应当按照合同的约定如期返还房屋。返还的房屋应当符合租赁合同约定的状态。从4个方面认定房屋租赁合同是否有效出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事

13、行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。6本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根据规定， 有下列情形之一的房屋不得出租：（ 1）未依法取得房屋所有权证的；（ 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）权属有争议的； （5）属于违法建筑的； （ 6）不符合安全标准的；（ 7）已抵押，未经抵押权人同意的； （ 8）不符合公安、环保、卫生等主管部

14、门有关规定的；（ 9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。（三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中， 有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、 水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说， 这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。（四）是否进行过登记备案。城市房地产管理法 、城市房屋租赁管理办法及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中， 对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效

15、的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。如何应付房屋租赁中易见的法律纠纷承租人提前退租怎么办租赁合同都是有约定的期限的，但许多出租人会遇到承租人要求提前退租这种情况。仔细分析起来，提前退租可以分为两大类：一类是主动提前退租，即承租人财务状况良好，只是由于经营上的缘故，要求提前退租。另一类是被动提前退租，即承租人财务状况恶化，不得不提前退租。7本文档为精品文档，如对你有帮助请下载支持，如有问题请及时沟通，谢谢支持！一般情况下， 出租人对提前退租都不知如何处理是好。虽然在合同里也规定有提前退租的条款， 但是在实际问题出现时，又不是太容易处理好的。首先出租人应该与承租人进行谈话，弄

16、清提前退租的真实原因，到底是主动提前退租还是被动提前退租。如果是主动提前退租，证明承租方财务方面有保障，对这类退租的处理可以不必要太急，而要求与对方另行达成一份终止租赁协议，规定一个退租时间，并要求承租方支付合理的补偿。如果退租方是被动提前退租， 这就证明承租人在财务上出现危机，对这种情况， 出租人应该抓紧时间处理此种情况。因为种种迹象表明，如果不及时处理好这种情况，出租人的损失就会扩大，而且还会出现法律诉讼。 出租人应及时与出租方按照原合同关于提前退租条款办理退租手续。这类提前退租办理得越快对出租人越安全。怎样安全保障房屋租赁活动、完备房屋租赁的法律要件尽管房屋租赁会出现各种各样的问题，但只要依据有关法律， 履行法定程序， 完善必备文件还是可以降低风险的。首先租赁双方应该签订书面合同。双方都要出示工商营业执照等法律文件和有关身份证件，办理租赁登记备案手续，并向登记部门提供有关产权证明、租赁安全合格证、 共有产权人同意出租意见和抵押权人同意出租等法律文件。、租前调查无论出租方或是承租方，在签订租赁协议之前，都应对彼此的资信情况、工商、 财务状况和有关资产状况做一调查，以防一方有虚假成分，为以后的履约做好准备。、聘请律师帮助租赁双方最好聘请律师参与合同文本的制作、修改和签约工作，请律师审查有关法律文件和证明文件，必要时可以让