2016年-中国办公楼场供给与需求分析

1、2015 2016年度 中国办公楼市场供给分析2015年办公楼开发投资持续增长，但增速持续明显下降2015年办公楼开发投资总量持续增长。2015年1-12月办公楼开发投资额为6209.74亿元，同比增幅10.1%,增幅与去年同期相比下降了10.2个百分点，其中2015年1-4季度， 办公楼开发投资分别为1087.93、 1650.69、1714.49和1756.64亿元，与去年同期相比，分别增长了20.6%、10.6%、6.3%和7.5%,但与去年同期相比，各季度增幅全面回落，1-4季度，办公楼投资增幅分别减少0.2个、7.4个、22.7个和10个百分点。2014年办公楼开发投资持续增长，增幅

2、回落0元0近期办公楼开发投资季度增幅波动增加仁元：川n 1 600 IDO 1 21MlMU 500 I Oo 200 0办公楼开发投资比重保持小幅增加从办公楼投资占房地产开发投资总额G比例来看，2014年1-12月，办公楼开发投资占总房地产开发投资G比例为6.5%,增幅与去年同期略有上升，增加了 0.6个百分点。新增供给回落，同比出现负增长2015年1-12月，办公楼新开工面积6569.12万平方米，与去年同期G 7349.10万平方米相比，减少了 10.6%,增幅下降了 17.3个百分点。其中1-4季度，办公楼 新开工面积分别为939.1、1749.7、2070.6和1809.79万平方米

3、，同比分别减少 5.8%、16.7%、6.6%和11.0%,增幅分别比去年同期提高15.7个、下降38.1、44.7和0.2个百分点。8.8%,同比增幅下降了3.9个百分2、4季度微涨；同比增幅 1、3季2015年1-12月，办公楼竣工面积同比增长点。从四个季度G情况来看，1、3季度增幅较大,度分别增加了 5.7和5.3个百分点、2、4季度则减少了 6.1和9.1个百分点。近年办公楼新开工面积和竣工面积变化近期东中西地区办公楼新开工面积及其增长率亭川新开工面帽西鼠崎并工面根 中M撕开工而用地怪用中前期开工而演东邮分HMJ1R地性率博丽新开工面租噌KW东中西部办公楼新开工面积同比全面回落，同比增

4、幅亦有所回落，各季度呈现东 部全面下降、 中部除1季度外，西部除3季度外均有不同程度G下降从区域分布看，2015年东中西部地区办公楼新开工面积同比全面回落，各季度变 化涨跌不一。2015年1-12月，东中西地区办公楼新开工面积分别同比下降12.1%、2.8%和12.7%,增幅比去年同期下降12.6个、3.3个和45.3个百分点。其中，1-4各季度，东部地区办公楼新开工面积分别为524.91、955.63、1082.07和、1049.30万平方米，分别同比下降7.0%、20.5%、6.8%和11.3%。中部地区办公楼新开工面积分别为187.42、294.27、400.61以及389.77万平方米

5、,同比分别增加108.7%,减少9%、19.9%和1.3%。 西部地区办公楼新开工面积分别为226.80、499.78、587.92以及370.65万平方米，同比变化情况分别为下降33.8%、13.3%、增长6.0%以及下降18.8%东中西地区竣工面积涨跌不一，东部和西部G竣工面积持续增加，但中部持续回落，同比增幅东部增加、中部大幅下降、西部微升。从季度变化看，东部同比有不同程度G提高、中部除 3季度外均下跌、西部则涨跌不一从区域分布看，2015年东西地区竣工面积有所增长，同比增幅亦有所提高，而中部供给同比有所下降。2015年1-12月，东中西地区办公楼竣工面积分别同比上涨13.2%、下降6.

6、6和增加8.9%。增幅比去年同期分别增加10个、2.5个以及减少35.3个百分点。其中，1-4各季度，东部地区办公1I1竣工面积分别为513.49、252.83、328.93和1160.59万平方米，分别同比提高57.7.1%、2.8%、 10.2%和3.3%,各季度增幅同比分别提高53.6、10.1、减少2.1以及提高0.1个百分点。中部地区办公楼竣工面积分别为80.17、61.93、85.78以及311.32万平方米，分另同比下降 12.6%、31.3%、 增加11.5%以及减少2.2.%,各季度增幅大幅下降，分别下降37.9、53.1、36.3和24.7个百分点。西部地区办公楼竣工面积分

7、别为95.0、 121.84、 122.16以及285.44万平方米，各季度同比分别下降29.7%、增力口 32.4%、107.5%以及微降0.7%,各季度增幅同比分别降低101.9、29.5、提高87.7以及减少 35.6个百分点。12 0。1DOO50040020-0方平方玳近期东中西地区办公楼竣工面积及其增长率50g40%3 jD% 300%工J 0% 200S 150 100% 50g -50%1小时次工漏尸 强邮改工闻钦中陆金工面根有住不中部罐工回税-朱M博工国曾培£等-四缸现工面能用忙事在办公楼总G新增供给中，东部地区所占优势持续下降，新开工面积东西部比重 微降，中部略有

8、提高；竣工面积中，东部比重有所上升、中部比重下降，西部比重与 去年持平从区域分布上看，东部地区办公楼新开工面积所占比重有所提高，竣工面积所占比重优势增强。从新开工面积来看，2015年1-12月东部地区所占比重为 55%,比去年同期相比减少1.0个百分点，中部地区所占比重为19.4%,比重提高了 1.6个百分点，西部地区为25.7%,下降了 0.6个百分点。从竣工面积来看，东部比重下降、西部比重微升，西部增幅高于中部。 2015年1-12月，东部地区竣工面积所占平均比重为66%,与去年同期相比上升了 2.6个百分点。同时，中部地区比例为15.8%,下降了 2.6个百分点；西部为18.3%,与去年

9、持平。近期东中西地区办公楼在新开工面积中所占比重变化BO O% 70 (T*6C.D%WKJO.CTvlO.g60%2015 2016年度 中国办公楼市场需求分析办公楼需求来源于销售和出租两个方面，近年出租占比有所下降出租是办公楼重要G需求形式。2010年以来办公楼销售面积上升明显快于出租面60%逐步下降至不足 40%。全国来看,积，出租面积/销售面积G比重由之前年份G超过办公楼出租面积 2008年以来基本稳定在1100万平方米左右，而办公楼销售面积由2008 年1157万平方米逐步增加至 2013年最高值2883万平方米，增长了大约 1.5倍。2014 年办公楼销售面积下降。近年办公楼销售面

10、积和出租面积变化一线城市办公楼出租和销售比重相当，二三四线城市办公楼以销售为主分区域来看，只有一线城市办公楼持有出租G比例较高，一线城市办公楼销售和出租G比重大致相当，而二三四线城市办公楼基本以销售维持，持有租赁G比例很低。2009-2013年办公楼出租面积/销售面积平均比例，一线城市为 192%,二线城市 为10%,三四线城市只有 8%。2013年办公楼出租面积中一线城市占90%,其他城市合计占比为 10%。北上广深办公楼出租面积占比分别为29%、54%、4%和2%。一二三线城市办公楼出租面积 /销售面积200%ISO%100%50%冰192/一线城力二线城市三四观城市一线城市办公楼出租面积

11、比重占 90%Z(H3年办公楼出租面枳占比2015年办公楼销售面积同比增加，现房销售较为活跃2015年，办公楼总销售面积 2912.26万平方米，与去年同期相比增加了16.2.4%,其中，现房销售面积为844.79万平方米，同比增加了33.1%,期房销售面积为 2607.47万平方米，同比增加 10.5%。2015年1-4各季度，销售面积增长幅度逐步提高，1季度同比下跌23.3%, 2-4季度则分别增长 14.9%、38.5%和26.5% ,其中，现房销售面 积1-4季度全面上涨，增加幅度分别为11.6%、26.5%、110%以及12.9%;期房销售面积呈现1季度减少，2-4季度增加G局面，同

12、比增幅分别为减少 31%,以及增长11.4%、 20.0 %和 33.4%。2015年办公楼销售面积及其增长情置面帜图比区一置房营同2015年各季度办公楼销售面积变化构O30.0% mgio.(n-10.0%-20, (X-30.0*-10. G办公楼销售形式仍以预售为主，但预售比重略有下降近年来，办公楼G销售中， 预售G比重在波动中不断上升，从2005以来现房销售G平均比重微 31.8%、期房则为68.2%。2008年以来期房销售比重不断上涨，在 2012 年达到77.2%高点，之后回落并波动。 2015年1-12月，办公楼总G销售面积中， 现房销售面积所占比例为 29%,期房销售面积所占比

13、例为71 %，现房比重同比上升3.6个百分点，期房比重则下降了 3.6个百分点。从各季度G情况看，现房销售面积所占G 比重在26.3%-30%之间波动，但波动幅度明显收窄；而期房销售面积所占比例在 68.9-73.7%之间波动，1季度期房所占比重最高，为 73.7%。近年全国办公楼销售形式变化1000%U0.QK.10.0%0.0ftJ0DS 2006 2007 M0& 20OT 2010 20U J012 2013 2014 2015一现孱弟售比一蜗房铺售比重东西部地区办公楼需求总体复苏、西部略有下降；从季度销售情况来看，东部先 跌后涨，中部增减交替，西部亦先跌后涨从区域分布来看，2

14、015年1-12月，东部地区办公楼销售面积同比上涨26.7,21.3%、其中现房上涨 43.5%,期房上涨20.4%;中部地区销售面积同比下降2.6%,其中现房销售上涨20.9%,而期房销售下降 9.9%;西部地区销售面积同比增长6.9%。，其中现房销售增长12.8%,期房增加5.3% o 2015年第1-4季度，东中西部地区G销售面积涨跌不一。其中 1-4季度东部各季度销售面积同比分别为下跌16.8%、以及上涨30.4%、55.4%和32.3%; 6.1%、20.3%和28.5%和24%;中部地区销售同比变化 幅度分别为下跌 49.9%、上涨10.8%、下跌7.7%以及上涨25.8%;西部地

15、区同比先跌 后涨，变化幅度分别为下跌-10.2%、14.0%以及上涨25.9%和19.7%。近期东中西地区办公楼销售面积和增长率变化在办公楼总G销售面积中，东部地区所占优势有所回升，中西部所占比重均有所 降低从区域分布上看，近年来东部地区办公楼销售面积所占比重有所回升，中西部所 占比重有所下降。2015年1-12月东部地区所占比重为61.9.%,比去年同期相比增加5.2个百分点，中部地区所占比重为16.8%, 20.1%,所占比重同比略降 3.3个百分点,西部地区为21.3%,所占比重同比下降1.9个百分点。现房销售面积中，东部所占比重 为66%,中部为17%。西部为17%;期房销售面积中，东

16、部地区占60.2%、中部占16.7%、 西部占23.1%。无论现房，还是期房，均呈现东部所占比重增加，而中西部所占比重有 所减少G态势。近期东中西地区办公楼销售面积所占比重80 3% 20% 60.0% 3© a% ME 30 0% 20.0% 10.0%O >%W"&MSMSS 瑞5ms =*- S' S'S't? OpOQCppoSSpQOpOQQppQQQpQOpOOO0pQ，,一 4 >* Fw- yyp 4-*1 t* l"4 vw 4 IPR- 4£东酿中萧aai办公楼需求影响因素变化赤骷提曷求制制

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