物业管理师考试物业管理实务章节习题

1、2013年物业管理师考试物业管理实务章节习题-想过必做第一章物业管理企业的设立和组织机构一、单项选择题1、物业管理企业的特征是（BCD）。A.以盈利为目的B.是独立的企业法人C.属于服务性企业D.具有一定的公共管理性质的职能（C）从事物业管理活2、物业管理企业是指依法成立，具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据动的经济实体。A政府政策法规B.业主大会决定决议C.物业服务合同D.业主公约3、物业管理企业的主要职能是（B）。A.无偿的B.有偿的C.经营性的D.创收性的4、物业管理企业的主要职能是（BD）。A.争取盈利B.确保物业正常使用C.维护小区安全D.为业主和物业使用人创造一个舒适、方便安全

2、的工作和居住环境5、物业管理企业的产品是（A）。A.服务B.劳务C.实物D.理念6、物业管理服务的种类有（ABCDEbA.常规性的公共服务B.延伸性的专项服务C.随机性的特约服务D.委托性的代办服务E.创收性的经营服务7、物业管理企业按经济成分划分，可分为（ABCDE）。A.全民所有制企业B.集体所有制企业C.民营企业D.外资企业E.其他企业8、物业管理企业按股东出资形式来划分，可分为（ABC）。A.有限责任公司B.股份有PM公司C.股份合作型企业D.独资公司9、物业管理企业常见的模式有（ACD）。A.房地产建设单位的附属子公司或部门B.民营物业公司C.独立的物业管理企业D.物业管理集团公司1

3、0、物业管理企业的设立程序分为，工商注册和（C）两个阶段。A.企业税务登记B.企业代码登记C.资质审批D.核验注册资金11、物业管理企业注册后应办理（A）。A.物业管理企业资质证书B.税务登记证C.组织机构代码证12、申报资质时，需提供的资料有（ABCDEbA.营业执照B.企业章程C.验资证明D.企业法定代表人身份证明E.管理和技术人员的职称证书、职业资格证书和劳动合同13、物业管理的组织形式有（ABCD）。A.直线制B.直线职能制C.事业部制D.矩阵制14、物业管理企业组织机构设置的影响因素有（ABCD）。A.企业战略因素B.外部环境因素C.技术因素D.组织规模及所处阶段15、物业管理企业组

4、织机构设置的要求有（ABCD）。A.按规模、任务设置B.统一领导、分层管理C.分工协作D.精干、高效、灵活16、直线制组织形式适用于（BC）。A.大型企业B.小型企业初期管理C.规模不大和不复杂的企业D.综合性强的企业17、直线职能制组织形式适用于（ABD）。A.专业性管理职能较强的企业B.适应涉及面广、技术复杂、服务多样化企业C.大型企业D.管理综合性较强的企业18、事业部制组织形式适用于（BCD）。A综合性强的企业B.大型企业C.产品种类复杂的企业D.产品差别很大的企业19、一般情况下，物业管理企业的机构设置主要包括（ABCDEFGHIJ）oA.总经理室B.人力资源部C.行政管理部D.财务

5、部E.品质管理部F.市场拓展部G.经营管理部H.工程管理部I.安全管理部J.环境管理部第二章物业管理招投标1、物业管理的招投标主体一般有（ABD）。A.物业建设单位B.业主大会C.业主委员会D.物业产权单位2、按物业类型不同，物业管理招标可分为（AB）。A.住宅项目招标B.非住宅项目招标C.特殊物业招标D.其他物业招标3、按服务内容不同，物业管理招标可分为（ABC）。A.整体物业管理项目招标B.单项服务项目招标C.分阶段项目招标D.写字楼招标4、按招标主体不同，物业管理招标可分为（ABD）。A.建设单位为主的招标B.业主大会为主的招标C.业主委员会为主的招标D.物业产权人为主的招标5、按服务方

6、式不同，物业管理招标可以分为（AD）。A.全权管理招标B.部分管理招标C.方案策划招标D.项目顾问招标6、物业管理招投标的特点有（ABC）。A.综合性的特点B.差异性的特点C.行业特殊性的特点D.复杂性的特点7、物业管理招投标的方式有（AB）。A.公开招标B.邀请招标C.内定招标D.限制招标8、按阶段分，物业管理招标可分为（ABC）。A.早期介入招标B.前期物业管理招标C.常规物业管理招标D.专项物业管理招标9、早期介入和前期物业管理阶段，物业管理招标的内容有（ABCDEFGHIA.对规划设计提供建议B.对设施设备及建筑材料选用提供意见C.根据物管需要，对建筑设计、施工提供意见并进行现场监督D

7、.提出其他管理建议E.设计物业管理模式，制定员工培训计划F.参与竣工验收，提出相应意见G.对经营性物业进行策划，制定租赁策略、宣传方案H.移交接管，对业主入住、装修实施管理服务I.建立服务网络，制定物管方案10、常规性物业管理招标的内容有（ABCDEFG）A.机构与日常运作机制的建立B.房屋及共用设施设备的管理C.环境与公共秩序管理D.客户管理、服务和便民措施E.精神文明建设F.物业的租赁经营G.财务管理11、物业管理项目承接的方式有（ABD）。A.全方位型管理方式B.顾问型管理方式C.项目型管理方式D.合资合作型管理方式12、物业管理招标主体的条件为（ABC）。A.业主委员会招标，须经业主大

8、会授权B.建设单位招标，必须符合法律法规的规定C.基础设施或公用事业招标，招标人须经产权部门授权D.民营项目招标，须具备相应产权13、自行组织招标活动，招标人应具备的条件有（ABD）。A.拥有相应的技术、经济、管理人员B.具有编制招标文件的能力C.具有招标资质D.具有开标、评标及定标能力14、必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目有（A）。A.新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目B.新开发的非住宅项目C.政府部门指定，必须招投标的项目15、招标公告应载明的事项有（BCD）。A.投标人的条件B.招标人的名称和地址C.招标项目基本情况D.获取招标文件的办法16、采取邀请招标方式招标的，应向

9、（D）个以上物业管理企业发出投标邀请书。17、资格预审合格的投标人过多时，可以从中选择不少于（C）家资格预审合格的投标申请人。18、招标人应当在投标有效期截止时限（C）日之前确定中标人。19、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日之内订立书面合同。20、投标项目评估的主要内容有（ABCDEFGH）A.投标物业的基本情况B.招标物业项目定位C.业主需求D.建设单位、物业产权人、使用人的基本情况E.招标条件和招标过程F.投标风险G.竞争对手H.企业自身条件的分析2013年物业管理师经营管理考试题（第三章）（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1 .在房地产投资分

10、析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做（）。A.现金流入B.现金流出C.货币流量D.现金流量2 .为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第（）期期末发生的。A.0B.1C.2D.33 .某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（）。A. .算数和B. .代数和C.对数和D.平方和4 .以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（）。A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的

11、因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5 .物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为（）。A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入6 .一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中（）。A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目7 .以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是（）。A.有效毛收入=毛租金收入一收租损失+其他收入8 .有效毛收入=毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入=潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其

12、他收入8 .以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是（）。A.净运营收益=潜在毛收入一运营费用9 .净运营收益=潜在毛收入一管理费用C.净运营收益=有效毛收入一运营费用D.净运营收益=有效毛收入一管理费用10 以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是（）。A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比B.每天更换的洗手间用纸费用的支付C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付11 .物业管理条例中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作（）。A.大项维修资金B.大项维修费用C.专项维修资金D.专项维

13、修费用11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（）。A.5脸口1%B.6脸口2%C1%口3%D.8%F口4%12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指（）。A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加B.企业所得税、城市维护建设税和教育费C.营业税、城市维护建设税和教育费D.营业税、城市维护建设税和教育费附加13 .营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为（）。A.5%B.6%C.7%D.8%14 .以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是（）。A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收15 城镇土地使用税依照土地等

14、级、用途按占用面积征收C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支15 .企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。A.31%B.32%C.33%D.34%16 .同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（）。A.资本的时点价值B.资本的时间价值C.资金的时点价值D.资金的时间价值17 .个人储蓄的动机和国家积累的目的都是（）。A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资C.牺牲即

15、期消费是为了能在将来得到更多的投资D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费18 .在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法（）。A.相同B.不同C.差不多D.不知道19 .客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的（）。A.时间B.地点C.频率D.速度20 .利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以（）。表示A.小数B.整数C.分数D.百分数31.设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，分为（）。A.有形磨损和物质磨损B.有

16、形磨损和无形磨损C.精神磨损和无形磨损D.外形磨损和无形磨损32 .要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是（）。A.修理B.更换C.现代化技术改革D.现代化技术改造33 .对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（）。A.维修设备B.更换设备C.技术研发D.技术改造34 .设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为（）。A.设备报废的时间B.设备使用的时间C.设备使用费用支出最小的时间D.初始购置设备费用支出的时间35 .（）,能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研

17、究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。A.静态评价指标B.动态评价指标C.初步评价指标D.详细评价指标36清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的（），更加重视项目偿债能力的评价结果。A.中介机构B.证券机构C.金融机构D.政府机构37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为（）。A.NPYB.NPVC.MPYD.MPV38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的（）投资回报率。A.最低B.最局C.平均Dl般3

18、9如果NPV（）0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于40财务内部收益率（IRR）,是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目（）的基本指标。A.安全性B.风险性C.盈利性D.周期性41某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.18%B.19%C.28%D.29%42、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金

19、投入的投资行为是（）。A.购买物业B.购买电梯C.购买中央空调D.购买备用路灯43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是（）。A.支付工资B.购置电梯C.支付清洁费用D.购置备用路灯44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5%,而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（）。A.30000元B.29803元C.32857元D.31500元45、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10%时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（）。B.800元C.500元D.480元46、某企业按照12%的

20、年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（）。A.40000元B.52000元C.55482元D.64000元47、年初李军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8,则李军应在最初一次性存入（）。A.5505元B.8620元C.3866元D.7500元48、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是（）。A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量C.设备更新只比较设备的费用D.设备更新以费用年值法为主49、下列磨损中，属于无形磨损的是（）。A.居民搬家时，公共排

21、水管道被家具撞坏B.电梯生锈腐蚀C.玻璃幕墙被冰雹砸坏D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换50、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是（）。A.借款偿还期B.投资回报率C.财务内部收益率D.资产负债率51、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（）。A.借款偿还期B.投资回报率C.偿债备付率D.财务净现值52 .将一笔资金按年利率6麻入银彳f要在5年后复本利和为100万元，则现应存款（）万元。53 .某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10%则购买此住宅时，投资额最高为（）万元。54 .利用净现值评估项目时。该投资项目在经

22、济上可取的条件是（）A.NPV>0B.NPV<0C.NPV=0D.NP>0.55 .用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是（）。A.内部收益率A056 内部收益率<0C.内部收益率n折现率D.内部收益率折现率57.某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（）。A.20%.B.40%C.54%D.63%（二）多项选择题（每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（）等

23、。A.销售收入B.出租收入C.广告收入D.利息收入E贷款本金收入2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括（）等。A.土地费用B.建造费用C.还本付息D.运营费用E税金3、以下有关现金流量图的描述中，正确的是（）。A.是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式B.以横轴为时间轴C.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量D.箭头向上表示正现金流量E箭头向下表示正现金流量4、房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分，其中流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买（）和其他费用的周转资金。A.房地产B.燃料动力C.备品备件D.支付工资E原材

24、料5、以下属于造成潜在毛租金收入的减少的原因的是（）。A.物业维修费用增加B.空置的面积不能产生租金收入C.物业管理费用增加D.租出的面积没有收到租金E房地产市场不景气6、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（）等都属于运营费用的范畴。A.人员工资及办公费用B.保持物业正常运转的成本C.为租客提供服务的费用D.保险费、房产税E使用税和法律费用7、以下关于准备金的表述中，正确的是（）。A.准备金又称大修理基金B.是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金C.准备金通常用于支付物业经营过程中的常规性支出D.如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现

25、金流中扣除E准备金常用于房屋及设备、设施的大修理更新8、以下关于专项维修资金的描述中，错误的是（）。A.由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳B.该专项维修资金属物业管理公司所有C.专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造D.由城市物业维修资金管理机构统一管理E由小区物业管理处负责管理9、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（）。A.经营税金及附加B.城镇土地使用税C.房产税D.印花税E企业所得税10、以下关于收益性物业的现金流的公式，正确的是（）。A.税前现金流=净运营收益一抵押贷款还本付息B.税后现金流=税前现金流一准备金一所得税C.潜存毛租金收入

26、一空置和收租损失=有效毛收入D.潜存毛租金收入一空置和收租损失+其他收入=有效毛收入E有效毛收入一运营费用=净运营收益11、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.银行利息率D.行业利润率E风险因素12、以下关于资金时间价值的表述中，正确的是（）。A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值B.不同时间发生的等额资金在价值上的有差别C.资金时间价值是资金本身产生的D.从消费者的角度来看，资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿E随着时间的推移，资金的价值会增加13、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是（）。A.年B.季度C

27、.月D.周E小时14、以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是（）。A.单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息B.单利的利息总额与借贷时间成反比C.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的D.复利计息利息再生利息E在投资分析中，一般采用复利计息更科学15、名义利率与实际利率的关系，表述正确的是（）。A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大E名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大16、以下有关设备有形磨损

28、的表述中，错误的是（）。A.是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损B.是设备在使用（或闲置）过程中发生的功能性磨损C.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损D.第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E第二类有形磨损，是指设备因人为因素产生的磨损17、以下有关设备无形磨损的表述中，正确的是（）。A.是由于社会经济环境变化造成的设备贬值B.不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值C.可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损D.第一类无形磨损，是出现了更完善的新型设备使原有没备局部或全部丧失其使用功能E第二类无形磨损，是指生产制造工艺的改进引发的原来购买的设备

29、贬18、要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有（）。A.有形补偿B.无形补偿C.局部补偿D.完全补偿E部分补偿19、设备更新的特点包括（）。A.设备更新的核心工作是确定设备的自然寿命B.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命C.设备更新分析以费用年值法为主D.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量E只比较设备的费用20、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在（）。A.提高物业租金B.提高管理效率C.提高入住率D.减少租金拖欠E降低管理费用21、物业经营管理中，会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，以下属于该种情况的是（）。A.灯泡更换B.屋顶的翻新C.入口改造D.大堂改造E空间使用功能的调整22、以下关于房地产的投资回收和投资回报的叙述中，正确的是（）A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收B.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬C.就房地产开发投资来说，投资回收则主要表现为开发商利润D.投资回收通常是用提取折旧的方式获得E投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率23、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是（）。A.表明了项目投资所能支付的最高贷款利