中国商业地产战略投融资策略

1、 演讲人：演讲人： 鲁鲁 炳炳 全全中国人民大学中国人民大学 特聘教授特聘教授中国易学风水研究院中国易学风水研究院 研研 究究 员员1、现状、现状(situation) 两大一单o自有资金加大（High equity）,土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩o房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险o融资渠道单一（mono-financing）2、应对措施：三个创新一个保障o金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投入房地产（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.o制度创新：产权

2、制度、法律制度、金融制度o企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务o安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力3、与外国资金对接（谈多成少）o形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产o对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷提提 纲纲o中国资本市场的投资机会回顾与展望中国资本市场的投资机会回顾与展望o企业资本运营基本理念与实证分析企业资本运营基本理念与实证分析o房地产企业与资本运营房地产企业与资本运营中国资本市场的投资机会回顾与展望1、中国资本市场投资机会回顾、中国资本市场投资机会回顾2、中国资本市场机会分析与展望、中国资本市场机会分析与展望中国资本市场投资

3、机会回顾之一中国资本市场投资机会回顾之一o国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利o股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应o内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金o宏观经济形势的变化使国债期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生中国资本市场投资机会回顾之二中国资本市场投资机会回顾之二o股市政策效应使转配股成为暴利产品o私企改制上市发行形成中国个人、富人集团o资本市兼并收购造就财富神化o专家理财产生价值投资理念，蓝筹股行情在投资理念转轮中产生o海南特区的建立与土地泡沫造就投机者中国资本市场投资机会分析与展望中国资本市场投资机会分析与展望o创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险投资、

4、战略投资者创造财富机会o国有股减持与国有资产转让o资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投资收益（避险工具与指数期货）o管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积累o树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济高成长成果企业资本运营基本理念与实证分析1、企业资本运营战略、企业资本运营战略2、企业资本运营的主要内容、企业资本运营的主要内容3、企业的收购与兼并、企业的收购与兼并4、企业的上市与重组、企业的上市与重组1 1、企业资本运营战略、企业资本运营战略o企业资本运营概述o怎样成为现代企业o生产经营与资本运营o资本运营的意义及推动力一、企业资本运营概述 资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对

5、企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的发展和增值目标。二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。 在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。三、生产经营与资本运营对比对对 比比 内内 容容资资 本本 运运 营营生生 产产 经经 营营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润四、资本运营的意义及

6、推动力o资本运营使资源配置跨进更高境界o资本运营应具有财富的放大效应o资本运营推动企业经营思想的创新o资本运营催生国际化企业o资本运营最大化的发挥人力资源的作用2 2、企业资本运营的主要内容、企业资本运营的主要内容o金融资本运营o产权资本运营o无形资本运营金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较 项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营 运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等 运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换

7、同有形资本结合，实现有形资本增值3 3、企业的收购与兼并、企业的收购与兼并o企业兼并收购的法律含义o企业并购的意义o企业并购的类型 横向并购 纵向并购 混合并购企业的收购与兼并企业的收购与兼并o企业并购模式的设计o企业并购的操作和程序o企业并购必须重视的问题o企业并购的回顾与趋势o企业并购案例分析企业并购必须重视的问题o制定恰当的并购战略o建立并购联盟o控制交易成本o充分重视并购后的文化整合o充分重视并购后的人事整合企业并购的回顾与趋势 我国企业并购的历史回顾 我国企业并购的发展趋势及特点 国际企业并购的几个发展阶段及趋势4 4、企业的上市与重组、企业的上市与重组o概述：企业上市的基本条件o企

8、业上市重组的模式设计o企业上市资产重组的内容及操作要点o现有企业改制的操作程序o企业上市重组与企业整合o借壳上市的意义、财务、模式、操作o企业上市重组案例分析发行人与主承发行人与主承销商双向选择销商双向选择组建组建IPOIPO小组小组尽职调查尽职调查上市前重组上市前重组制定发行方案制定发行方案编制募股文件编制募股文件申请股票发行申请股票发行路演路演确定发行价格确定发行价格股票发行股票发行墓碑广告墓碑广告绿鞋期权绿鞋期权IPO分拆上市分拆上市上市母公司上市母公司子公司子公司A A子公司子公司B B上市母公司上市母公司子公司子公司A A上市公司上市公司B B公众股东公众股东分拆上市前分拆上市前分拆

9、上市后分拆上市后买壳上市买壳上市其他股东其他股东股东股东A A上市公司上市公司股东股东A A股东股东B B上市公司上市公司其他股东其他股东买壳上市前买壳上市前买壳上市后买壳上市后控股控股控股控股现金现金股份股份企业的上市与重组企业的上市与重组o企业上市重组的模式设计q扩张性重组q收缩性重组q结构性重组企业兼并收购收购方收购方出售方出售方反收购方反收购方并购是扩张性重组并购是扩张性重组 并购是收缩性重组并购是收缩性重组 并购是结构性重组并购是结构性重组 扩张性重组的一般流程扩张性重组的一般流程聘请中介机构聘请中介机构确定并购动因和买主类型确定并购动因和买主类型评估并购风险评估并购风险选择合适的交

10、易规模选择合适的交易规模筛选候选企业筛选候选企业首次报价首次报价与目标公司接触与目标公司接触尽职调查尽职调查谈判谈判融资融资签署法律文书签署法律文书并购后的整合并购后的整合借壳上市的意义、模式、操作借壳上市的意义、模式、操作v上市公司“壳”资源的价值v上市公司“壳”资源的利用模式v 企业重组与买“壳”上市v 如何选择目标“壳”公司v 买“壳”上市模式的设计房地产企业与资本运营房地产企业与资本运营 房地产企业与资本运营一、房地产企业资本运营的回顾与总结房地产企业资本运营的回顾与总结二、房地产企业所面临的金融环境分析房地产企业所面临的金融环境分析三、前一时期房地产企业资金运作模式前一时期房地产企业

11、资金运作模式四、房地产企业的直接融资房地产企业的直接融资五、债券市场与房地产企业融资债券市场与房地产企业融资六、未来房地产企业资金运作模式的展望未来房地产企业资金运作模式的展望房地产企业与资本运营七、房地产企业资金供给渠道创新房地产企业资金供给渠道创新八、房地产企业与投资银行房地产企业与投资银行九、房地产企业与国际资本房地产企业与国际资本十、房地产企业与民间资本房地产企业与民间资本十一、房地产企业投资房地产企业投资十二、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨 一、 房地产企业资本运营的回顾与总结1、我国房地产行业的生命周期与目前所处的阶段2、在房地产企业发展初期，

12、由于资金供给充裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本运营滞后，投融资创新能力不足 3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈现大幅波动状况4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房地产企业家资本运营观念滞后 二、房地产企业所面临的金融环境分析o中央银行及各级政府的限制政策造成房地产企业资金供给趋紧，经营风险加大o原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行业融资处于无序化o货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息使企业运营成本增加o房地产行业融资模式创新势在必行，创新程度决定企业存亡 三、前一时期房地产企业资金运作模式1、直接融资成为房地产企业主要融资模式2、直接融资培育房地产明星企业3、杠杆效应得以充分

13、发挥 四、房地产企业的直接融资 1、IPO模式：发行股票国内上市2、海外股票市场直接上市 3、国内股票市场借壳上市4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 五、债券市场与房地产企业融资 1、房地产企业与可转换债券2、房地产企业与企业债券 3、开发债券新品种，扩大债券融资比例4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 六、未来房地产企业资金运作模式的展望1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金来源2、海外资金，尤其是东南亚地区资金将成为房地产企业的资金蓄水池3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成为解决资金问题的关键 4、从杠杆经济进入实力经济 七、房地产企业资金供给渠道创新 1、信托融资：近期房地产行业

14、 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁 4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式 八、房地产企业与投资银行 1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道5、项目计划书 九、房地产企业与国际资本 1、房地产企业与国际资本的结合点 2、国家资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同国际资本接轨 4、国际资本在中国房地产业的运作模式十、房地产企业与民间资本 1、房地产企业与民间资本的结合点 2、民间资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同民间资本接轨 4、民间资本在中国房地产业的运

15、作模式十一、房地产企业投资 1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择 十二、房地产未来发展模式： 逐渐与国际接轨 1、一个痛苦的过程，一个必须的选择2、国内外房地产模式的比较 国际：地产基金 长期经营 收益回报 国内：银行贷款 项目开发 楼盘预售 收回投资并获取利润3、美国房地产基金发展的三次浪潮 中国香港、中国、美国的各种融资比例2001年G DP（ % ）2001年G DP（ % ）0100200300400美国中国中国香港地区地区各种融资比例银行股权债券房地产企业资本的四个象限公开发行公开发行私募私募债债权权融融资资股股权权融融资资上市上市可换股债

16、可换股债企业债券企业债券信托基金信托基金可换股债可换股债短期融资债短期融资债贷款贷款非上市股权非上市股权（不同的股权结（不同的股权结构优先、普通构优先、普通等）等）19502025年美国房地产企业的演进年年 份份宏观宏观经济经济环境环境商 业 性商 业 性房 地 产房 地 产市 场 条市 场 条件件政府最关政府最关心的问题心的问题开发企开发企业最关业最关心的问心的问题题房地产市房地产市场的地域场的地域范围范围房地产开发房地产开发的重点的重点组织特点组织特点房 地 产房 地 产资 本 市资 本 市场情况场情况开发资金的来开发资金的来源源19501960稳定稳定成长成长平衡平衡开发前期开发前期立法

17、立法哪里有哪里有资源资源集中在地集中在地区市场区市场郊区、成片郊区、成片住宅，地区住宅，地区商业中心商业中心很少有服务组织，大部很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模中心（住房建筑公司模式）式）非 综 合非 综 合性的性的建筑商建筑商19611970快速快速增长增长平衡平衡刺激住宅刺激住宅生产生产哪里有哪里有资源资源以地区市以地区市场为主场为主旧城改造，旧城改造，商业街、新商业街、新社区、大型社区、大型商业广场商业广场发展商和经纪人的结合发展商和经纪人的结合模式模式扩张扩张投资机构投资机构19711975萧条萧条供 给 过供 给 过剩剩如何组织如何组织

18、资金和资资金和资本市场本市场如何获如何获得资本得资本全国市场全国市场开始形成开始形成郊区写字楼郊区写字楼开发开发独立的投资工具（如不独立的投资工具（如不动 产 信 托 投 资 基 金动 产 信 托 投 资 基 金 REIT）多样化多样化合股经营者合股经营者19761980快速快速增长增长平 衡 略平 衡 略有过剩有过剩土地使用土地使用控制控制如何获如何获得用地得用地批准批准多种类型多种类型市场并存市场并存新建城区主新建城区主要写字楼及要写字楼及酒店酒店覆盖多个市场的服务组覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心织的扩展；多利润中心的联合的联合创造性创造性开发企业和银开发企业和银行行1981-1

19、985急剧急剧变化变化略 有 过略 有 过剩 到 过剩 到 过剩剩税收刺激税收刺激如何避如何避税、选税、选择谁进择谁进行管理行管理以全国市以全国市场为主场为主城市公寓、城市公寓、写字楼、工写字楼、工业物业业物业跨越多国市场的发展商跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大和投资管理者形成的大型组织型组织过剩过剩专业从事避税专业从事避税性投资的投资性投资的投资人，华尔街银人，华尔街银行人士行人士19502025年美国房地产企业的演进（续）资料来源：房地产市场分析方法，郑华，电子工业出版社。Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decision

20、s. The American Real Estate Society。转引于胡彬制度变迁中的中国房地产业P18-19和尹哲” 演绎金融新概念2004年地产股市投资展望”湘财证券研发报告。19861990经 济 重组 同 时持 续 增长严 重 过剩环 境 责任管理国内哪个市场有机会针 对 全国市场，地 区 特色 开 始形成大规模的市场中心高档物业寿 险公 司的 加入过剩投 资 管理 机 构和银行，国 外 投资人19911995下 降 且不稳定严 重 过剩贷 款 控制市场风险如何国 际 化趋势智能化多功能物业企 业重 建与 重组收缩银 行 专业 人 士及 基 金会19962000巩 固 与完善过

21、剩住 房 补贴发展战略如何管理国 际 化趋势智能化多功能物业恢复主 要 财务机构20012010迅 速 发展过 剩 缓和 到 平衡新 项 目的 财 务影响哪个国家有机会国际化公共房地设施扩张主 要 财务机构20112025稳 定 增长平衡影 响 的消化那一种房地产债券国际化公共环境与私人物业关系的调整持 续多 样性跨 国 企业2006年二季度房地产开发资金各项来源增长变化-40-200204060801001201401602003/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122004/1-22004/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-1

22、22005/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122006/1-21-31-41-51-6国内贷款增长利用外资自筹资金其他资金（比去年同期增长 ）资料来源：国家统计局、REICO数据库2006年二季度房地产开发资金来源中的利用外资迅速增长0204060801001201402003/Q12003/Q22003/Q32003/Q42004/Q12004/Q22004/Q32004/Q42005/Q12005/Q22005/Q32005/Q42006/Q12006/Q2-50050100150200 利用外资外商直接投资 利用外资增长外商直接投资增长%亿元资料来源：国家统计局、REICO数据库国内贷款快速增长资料来源：国家统计局、REICO数据库020040060080010001200140016002003/Q12003/Q22003/Q32003/Q42004/Q12004/Q22004/Q32004/Q42005/Q12005/Q22005/Q32005/Q42006/Q12006/Q2-20-1001020304050607080 国内贷款 国内贷款增长%亿元定金及预收款增长变化资料来源：国家统计局、RE