众筹-房地产发展新思维(张仪)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。众筹-房地产发展新思维海南中原顾问事业部ZhangYi.HaiNan.06.26.2015很多人还没有醒来，但世界已经变了百度 干了 广告的事淘宝 干了 超市的事微博 干了 媒体的事微信 干了 通讯的事支付宝 干了 银行的事不是 外行 干掉 内行而是 趋势 干掉 规模 ，未来 取代 过去！互联网 + +2014年不知道房地产领域这10大标志性事件，你就 OUT OUT 了！NO.1NO.1

2、、房产互联网跨界房产互联网跨界NO.2NO.2、房地产众筹房地产众筹NO.3NO.3、房地产企业寻求多元化房地产企业寻求多元化NO.4NO.4、房地产企业积极房地产企业积极“出海出海”NO.5NO.5、限购令松绑限购令松绑NO.6NO.6、银行降息银行降息 NO.7NO.7、不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施实施 NO.8NO.8、绿城、融创、中交集团交易案绿城、融创、中交集团交易案NO.9NO.9、房地产商房地产商“一哥一哥”之争之争 NO.10NO.10、万达上市万达上市房地产众筹 ？概念：房地产众筹是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式开发商（发起人）投资人（

3、支持者）众筹平台投资者投资者: :可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险;房地产企业房地产企业: :可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金众筹平台：众筹平台：桥梁作用（项目、资金、客户）众筹的核心要素产生明确指向项目价值+创意价值+需求投资人+购房者投资回报投资回报+房产投资人房地产众筹的本质弱化房地产投资开发风险弱化房地产投资开发风险兼具提前拓客销售功能兼具提前拓客销售功能房地产众筹类型营销推广型投资理财型合作建造型股权众筹债券众筹房地产众筹存在的困难1234创新风险：现在的众筹叫做众筹炒房，缺乏真正意义的金融众筹模式风险：房地产项目从立项、设计、施工到交付使用都有严格规定，取得许可

4、证方可出售，众筹将项目销售提前，涉嫌非法集资资金安全：房地产众筹合作平台无法确保投资者能够收到回报信息批露：信息披露制度不完善，严重的信息不对称是我国众筹行业普遍存在的问题房地产众筹的现在和未来法律法律支持支持资金资金安全安全万 事 俱 备 只 欠 东 风互联网互联网金融潜金融潜力力互联网高速发展金融产金融产品多样品多样化趋势化趋势金融市金融市场用户场用户激增激增房企融房企融资需求资需求房地产房地产销售高销售高压压房地产房地产企业转企业转型需求型需求“买方市场”逐渐形成信用信用环境环境报告目录众筹，必将激起一场房地产 革命！开发程序融资成本销售形式销售节点开发商角色营销成本房地产众筹变革的方向

5、现有国内地产开发的融资模式预收房款银行贷款上市融资发行债券房地产投资基金信托自由资金国内融资模式融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本房地产众筹融资的优势集合序号融资模式银行贷款信托基金发债增发1项目标准非常高高一般有抵押一般2融资时间长短短长长3难易程度难难易易难4成本控制7%以下16%以下20%左右10%以下/5政策风险大大小小大6资金监管严严松松严7退出机制固定危险灵活危险波动融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本房地产融资成本对比6-8%6-8%1 10%0%银行中长期贷款信托、私募等房地产众筹融资-“稳赚一号”开发等级自有资金30-35%四证风险+限制高风险

6、短期限易获取 低成本12%12%租金收租金收益益6%6%增值收增值收益益6%6%12%12%租金收租金收益益6%6%增值收增值收益益6%6%融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本融资阶段对比开发阶段开发阶段资金成本资金成本开工证开工证工程规划工程规划许可证许可证用地规划用地规划许可证许可证土地证土地证前期前期银行贷款房地产信托房地产投资基金房地产众筹融资融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本众筹融资案例-万达快钱“稳赚一号”“稳赚稳赚”收益分解收益分解6%6%6%6%6%6%30%30%56%56%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%1 1、REITSREI

7、TS或其他方式上市，或其他方式上市，4 4年为例的收益年为例的收益2 2、到期退出（持有、到期退出（持有7 7年后退出）的收益年后退出）的收益 时间：6月12日-15日结果：社会资金5亿 +企业机构45亿计划：下一个50亿低成本易获取“稳赚稳赚”速度速度融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本房地产众筹改变传统开发程序房地产开发程序项目决策前期准备工程建设项目销售交付使用项目销售工程建设交付使用项目决策前期准备融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本项目决策阶段的变化决策阶段可研融资前期规划现行模式众筹之下市场调研报告项目定位报告营销推广计划书项目规划方案设计营销策划展示系

8、统房地产前景预测调研系统房地产投资专家系统融资阶段植入购房者，以融资阶段植入购房者，以“买方市场买方市场”思维进行决策思维进行决策融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本施工建设阶段的变化施工建设项目销售施工建设项目销售众筹之下传统顺序融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本开发商角色的转变融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本风险承担着最大受益者项目统筹者建设者销售者物业服务者项目统筹者专业指导人轻型代建者开发商角色的转变融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本开发商角色转变案例Realty MogulRealty Mogul的众筹案例结构图的众筹案

9、例结构图Realty MogulRealty Mogul众筹平台众筹成众筹平台众筹成功功投资者投资者OCG PropertiesOCG Properties房产房产出资购买一年到期本票对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票贷款资金每月还利息房产卖出后还本金卖出收益装修并在一年内卖出每月还利息房产卖出后还本金融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本传统房地产销售节点把控传统传统销售节点把控销售节点把控国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售(预售)许可证融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本售楼处交付使用淡旺季节规

10、律把控政策引导把控分期开盘楼盘现金流顺序把控销售节点的改变融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本众筹之下隐性销售发起众筹的造势投资人锁定显性销售常规销售销售形式的改变融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本销售形式核心载体优惠现行模式众筹之下开发商依据橡木和市场确定优惠政策售楼处楼书、宣传单广告画面卖点数量分期销售数量较多集中销售卖点卖点回报回报互联网平台互联网平台线上线上购买购买线下体验线下体验数量不定数量不定灵活多变灵活多变是否是否需要需要众众筹决定筹决定房地产开发中营销成本占比管理费用销售费用财务费用 可按项目开发成本构成中前可按项目开发成本构成中前1616项项之和

11、为基数，按之和为基数，按3%3%左右计算左右计算（1.土地使用权出让金2土地征收及拆迁安置补偿费3前期工程费4建安工程费5基础设施费6公共配套设施费） 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用,约占销售收人的4%一6%, 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用.主要包括以下三项：(1)广告宣传费约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费约为销售收入的1.5%-2%；(3)其他销售费用约为销售收入的0.5%-1%。房地产房地产开发费开发费用用OFFOFF融资成本开发程序开发商角色销售节点销售形式营销成本融资成本开发程序开发商角色销售节

12、点销售形式营销成本提前提前2121天天释放消息，认筹期释放消息，认筹期1 1天天 200200万人关注万人关注1212个城市，个城市，2525个项目个项目筹资金额超过了22002200万万涉及的房屋总价值超过了涉及的房屋总价值超过了2525亿亿 众筹节约营销成本案例京东远洋地产众筹案例京东远洋地产众筹案例3%3%的平台服务费的平台服务费6666万万/25/25亿亿=0.0264%=0.0264%22002200万万* *3%=663%=66万万房地产众筹如何运用 ？开发阶段案例模型1/2-碧桂园某项目碧桂园碧桂园- -平安平安项目项目交易架构示意图交易架构示意图 投资者收益体现在前期众筹标的价

13、远低于楼盘售价； 开发商虽在价格上让利，但通过众筹降低融资、销售等环节成本，且锁定客户； 平安好房不参与投资，只作为平台建设，收益来于开发商的平台管理费用。（4）项目建设及管理（3）购买平安好房金融产品，最小单位为1上海嘉定项目上海嘉定项目平安平安好好房房投资投资者者（1）获取土地后与平安好房合作（4）注入及管理资金（2）发布众筹信息，提供金融产品（4）对项目提出设计、建设、设施配套等建议（5）投资可购买住房，或委托开发商卖房后转成收益权（5）众筹权利转为产权交易流动方向资金流动方向碧桂碧桂园园开发阶段合作建房类案例模型1/2石家庄某项目石家庄众美城众筹交易架构示意图石家庄众美城众筹交易架构示

14、意图（1）签订合作建房协议确定价格/面积/交房时间等共管账户资金委托建房小组委托建房小组对公账户对公账户第三方金融租贷第三方金融租贷公司账户公司账户拿地拿地开发开发银行银行（2）成立（3）开设购房款全部到位（3）开设（4）缴纳30%-50%房款众美支付1%-2%的通道费（6）委托借款（7）支付每个合作单位+银行盖章共管账户资金，传统开发贷等委托建房小组可对项目承建方进行考察，参与原材料采购、清查资金流向，参加工程办公研会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等（5）工资消费循环贷或其他无贷款住房为抵押的贷款共管账户共管账户（8）交房销售阶段众筹案例模型当代北辰当代北辰当代北辰COCO MOMAC

15、OCO MOMA交易架构示意图交易架构示意图无忧我房无忧我房工商银行工商银行投资者投资者当代北辰当代北辰COCO MOMACOCO MOMA项目项目（1）委托资金监管获取服务费获取服务费获取管理费获取管理费（4）支付资金（2）认购众筹购买工银瑞信财富1期（3）现金收益5%/活期存款利率（退出）（3）优惠购房权获取项目开获取项目开发利润发利润（6）行使优惠购房权进行 、认购包销或放弃行使获取现金收益、获取现金收益、购房补贴购房补贴（5）投入工程款交易流动方向资金流动方向营销推广众筹案例模型中信某酒店式公寓中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图众筹筑屋众筹筑屋投资者投资者资产管理公司资产管理公司中信中信地产地产物业管理公司物业管理公司（2）发布众筹信息（3）出资组建（4）房产租金（3）两年内每年年化7%的房产租金收益；封闭期结束后的销售分红（3）房屋实际产权（88折优惠），每年10天免费入住权，高尔夫球场使用权等（4）购买中信房产代为持有（5）委托管理（1）委托发布