上海正大广场调研报告PPT

1、正大广场Zhengda Plaza项目概况发展历程：发展历程：开建：开建：正大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。2003年12月21日，位于正大广场内1至4楼的正大百货如期开张营业。困境：困境：正大广场开业3年多，依然只有65%左右的出租率，6楼之上的五层楼面几乎全部空置。新定位新定位：司徒文聪于2005年8月接手正大广场，成为新一任总裁。当时的正大广场，一直力图成为整个华东最顶级的购物场所。但两家美国和新加坡公司的联合调查却发现，整个上海最缺的，或者是在华东地区最缺的是以家庭为核心的，有大批的娱乐项目和餐饮项目的购物中心。重新登场：重新登场：重新调整之后，正大广场以“家庭

2、娱乐消费中心”的定位重新亮相。2005年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室内真冰溜冰场、ktv、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的几家餐厅，并引入更多知名品牌。调整之后，家庭开始成为正大广场的主要客流来源。，浦西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括zara、h&m、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下。 发展商上海帝泰发展有限公司控股方泰国正大集团建筑设计美国捷得国际建筑事务所建筑面积243,200平方米租用面积约120,000 平方米楼层13层(地下3层/地上10层)

3、停车场地下3层,共1200个车位正大广场Zhengda Plaza区位规划正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心，其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。建筑面积达241，000多平方米，项目投资超过3.35亿美元。正大广场Zhengda Plaza商圈概述正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴地段，整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，已有约100座大厦落成。功能构成正大广场

4、Zhengda Plaza业态分布正大广场Zhengda PlazaB3F 停车场停车场：地下停车场内除了停车场外还有“美车堂”汽车美容中心。正大广场地下停车场主的收费是每辆10元/小时，超过1小时后，每半小时计费一次，为5元/次；停车超过8小时的按8小时计算，为80元/日，超过24小时的重新计费。B2F 易初莲花每日低价超市：易初莲花每日低价超市：B2F是正大广场的超市和小食区，客流量较大，食客源源不绝。B1F 正大生活馆：正大生活馆：东、中、西三个区，东区为生活休闲区、中区为家庭生活区、西区为时尚精品区。1F 世界顶级品牌中心：世界顶级品牌中心：正大广场1F的客流量巨大，分布的商铺主要以钟

5、表首饰为主，也有部分时装的奢侈品牌。由于正大广场正处浦东陆家嘴最繁华地带，门口即是东方明珠电视塔，为上海最热门的旅游观光景点，所以正大广场的客流被带动起来了。2F 国际知名品牌中心：国际知名品牌中心：正大广场2F的客流与1F相比没有明显减少，2F的主要经营项目为服饰和食品，对于来上海旅游的人来说，比较喜欢购买和携带的纪念品正式服饰，因为重量轻且价格不高，而当地的游客逛商场关注的也主要是服饰。商场内地形较为复杂，商场中央有一个独立的小岛式“小楼”，与四周主要店铺的走道接通，小楼与四周商铺上下交错较为复杂，不利于引导客流，顾客主要集中在边上的商铺里。正大广场Zhengda Plaza3F 青春服饰

6、：青春服饰：正大广场3F的经营项目是服装，客流与1、2F相当，3F的地形更为复杂，周边区域可以通向中央小岛楼，小岛楼为4F，小岛楼有直接通向周边的5F，这样的设计虽然独特，但是过于复杂，不利于引导客流，顾客在刚上至3F时便面临“上4F或继续停留在3F逛其他店铺”的选择题，此时难以兼顾只能舍其一，因为很少有顾客在下楼时会重新逛一次。4F 家庭生活艺术：家庭生活艺术：正大广场4F主要经营的商品除了高端服饰以外，还有少量高端饰品店、餐厅和小手工作坊。此楼层的客流相比楼下也没有任何变化，依然门庭若市。5F 饮食天地：饮食天地：正大广场的整体设计采用流线型设计，在楼层之间，通道错综复杂。特别是在4F和5

7、F之间，有多条楼层之间的通道，包括从200多米的长廊从4F斜上5F。从餐饮业种来看，5F分布最多，人均消费在50-100之间。虽然楼层的设计很不利于客流的引导，但是美食的吸引，还是聚集了不少的客流。6F 节日之旅：节日之旅：6F主要店铺进深较深，楼层数较高，导致自然光无法满足底层采光需求，感觉光源黯淡，视觉不畅达，空间感压抑，但是由于该楼层主要为为休闲娱乐，因此还是聚集了不少客流。根据了解，旅游消费受假日经济的影响较大，节假日的客流较高，主要为家庭顾客。业态分布正大广场Zhengda Plaza业态分布7F 文化教育：文化教育： 7F楼层较高，且主要经营运动品牌，美容健身，展览，因此顾客群体较

8、窄，人流相对于其它楼层也较少。但7楼还可以看到美发店，洗剪吹90元，通常美发店很少开在这么高的楼层。可见该楼层平日的客流量也还不。8F 娱乐天地和娱乐天地和E-City俱乐部：俱乐部： 8F以星美影城、KTV和餐厅为主。部分低楼层餐饮品牌在本楼层均又设店，由此可以看出，正大广场对楼层的业种分布作调整，将低楼层的餐饮移至高楼层。9F、10F 巨型门店：巨型门店：正大广场9F和10靠近黄浦江的圆环空间出现了能俯瞰黄浦江的巨型餐饮门店“民以食为天”。商业氛围的营造正大广场Zhengda Plaza峡谷式商业规划：峡谷式商业规划： 虽然正大广场由于政府取消了原定规划中的摆渡口，致使整个广场设计出现了严

9、重的动向错误，但是，正大广场仍然利用现有的条件，将商业建筑的吸纳人流的作用发挥到最大。 正大广场占地面积超过3万平方米，地下2层，地上10层，室内装修以春、夏、秋、冬四季和瀑布、阳光等自然景观为主题。在正大广场形象中融入了全新“四季”概念，“峡谷式中庭”的设计贯穿二楼到五楼。 在正大广场的建筑方案中，峡谷式中庭是最大的亮点。建筑内部沿陆家嘴西路往南，从5楼而下形成了一个自然坡地，而在坡地的正上方，则是正大广场规划的条状峡谷式中庭，形成了整个商业建筑空间的最大亮点。动线设计正大广场Zhengda Plaza商业动线规划非常重要，动线规划是否合理，决定项目的商业价值能否完全实现，因此对于一个购物中

10、心来说，在动线上必须追求一种整体的和谐统一。围绕着这一目标正大广场形成的规划和动线方案是：1、将正大广场主入口设置在陆家嘴西路的一侧，正对角位，承接过街人流，并在角位开辟出一个小型广场，作为缓冲地带，让人流过街后自然而然的进入正大广场，实现了正大广场内部与外部人流自然、无缝的连接。2、人流从主入口进入正大广场之后，并不宜直接从首层通过。他们首先面对的是一个小型的中庭，然后就是正对着数量众多的自动扶梯，这些自动扶梯又称“飞天梯”，她们将人流从首层自然而然的引到四楼，然后消费者就面对着一个具有视觉震撼力的峡谷式中庭。3、峡谷式中庭是整个建筑空间的焦点，同时也是最佳展面。消费者进入峡谷之后，可以随意

11、选择进入上面的楼层消费娱乐，也可以沿坡地而下，将消费力延伸到四楼以下的楼层，至二楼后，从自动扶梯至一楼。因此，峡谷式中庭事实上成为整个人流组织和分配的核心。4、正大广场的人流组织事实上是遵循着一条自然引入人流，然后将人流引入四楼，再从四楼进行自由分配的一种规划思路和动线组织形式，一楼不是焦点，如果人流要在一楼进行消费，当然可以通过小型的中庭和街道进行指引，但是，通过良好的规划设计一楼并没有成为绝对的商业价值所在，它只是实现了它的平均价值。外观设计正大广场Zhengda Plaza 捷得运用了红色、米色、金黄色、海蓝色、紫色等鲜亮甚至对比的色系来装点正大广场，使她成为严肃正规的陆家嘴建筑群与灰色

12、的黄浦江之间唯一夺目的色块。 五个立面设计各异，但又互相融合，穿插在一起。北立面大面积使用红色和米色砂岩，这在上海是第一次。砂岩表面凹凸的波纹西部非常漂亮细腻，局部玻璃幕墙打破了石材重实感。东南角大胆地采用紫色铝板，巨大的圆形金山店徽悬挂于此，在阳光照耀下熠熠生辉。南立面突出的半圆形黄色腰带，寓意中国古老的图腾龙，菱形的页岩象征巨龙身上片片的鳞甲。北入口是一个柔和的曲线门廊，沿街大块绿地将正大广场与滨江公园连成一片。两根25m高的装饰柱与折线型的玻璃幕墙构成了它的东北入口，该入口与周围体量巨大的建筑相互呼应。西立面则呈鼓形，与柔和的黄浦江曲线相谐。入夜，室内外灯光交相辉映，金黄色闪亮的“鼓”便

13、成了一只巨大而充满喜庆意味的灯笼出现在江岸。捷得没有刻意模仿任何中国建筑的风格，但每处精心设计的细部都在透露着他们对中国的理解。特色设计正大广场Zhengda Plaza大台阶、坡道及廊桥大台阶、坡道及廊桥 首先是二层通向三层大台阶，它的底部吊顶被精心装饰成一座金色的大桥，位于正大广场西端的大门口。大量人流由东面主入口徐徐进入，在完成底层的购物与观赏后，注意力会被此处头顶上方陡然出现的金色大桥所吸引，他们会不由自主放弃从西门离开商场的想法，跟随自动扶梯上到二层。 大台阶上，豁然开朗的圆形巨厅与深远的商场内部形成强烈的对比。沿着它的方向前进，建筑宏大的中庭逐步展现，人们仿佛置身于大峡谷之中，脚下

14、的道路也有着自由的选择。平地、斜坡亦或高高低低的石阶，可以直接上行，也可以随时进入“两岸”的店铺选购商品。 若仰望上空，会不时发现一道道廊架谢谢地跨过“天堑”。“那是什么？那上面有些什么？”这些问题进一步激发人们的好奇心。从三楼至五楼，醒目的大坡道逆流而上，兴致盎然的人们即便因去购物暂时离开也不用担心迷失行进方向。顺着它，抵达五楼的美食广场，客人们可以在这里做一番旅程中的短暂休整。 由五层至八层，三座错落有致排列着的廊桥分布联系着不同的楼面：不同于其他简单、平直的天桥，它们不仅在横向上越过共享空间，且在竖向不知不觉把顾客引到上一个楼层。构图上暗含着几分清明上河图中虹桥的意味。它们由几组带着笼形金属框架的台阶所构成，每组台阶的一侧相应布置着店铺。总结正大广场Zhengda Plaza优点：优点： 正大广场作为大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心，规模宏大，商品齐全，集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施，正大广场已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”。 正大广场建筑规划突破了常规模式，在部分楼层之间设置了坡道，将两个楼层连为一体，主体结构部分进行挑空设计，使建筑内部显得大气、恢宏。不足：不足：（1）店铺进深较深，楼层数较高，导致自然光无法满足底层采光需求，而且整个商场的光源黯淡