外墙渗漏暨工程技术部管理培训

1、副总裁王总指导要求副总裁王总指导要求 3 3开场简述开场简述 1 1工程总监徐总培训工程总监徐总培训 2 2流程纲要外墙渗漏暨工程技术部管理培训外墙渗漏暨工程技术部管理培训一、外墙渗漏交流一、外墙渗漏交流1 1一、房屋渗漏问题介绍；3 3三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患；4 4四、汇总形成原因和隐患5 5五、施工过程工艺控制要求；2 2二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患；一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（2）飘窗窗边严重渗漏。-中山项目（1）铝合金落地窗底口渗漏严重。-维信项目一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（一）铝合金窗周边渗漏（4）采光井内渗水现状。-江门别墅（3）玻璃雨蓬尺

2、寸不符，周边未收口；双面胶宽度不足，且未清除纸皮。-江门别墅一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（二）采光井雨蓬漏水（6）铝合金窗边未打耐候胶。-江门别墅一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（三）铝合金窗周边渗漏（5）飘窗板出现各种形式的渗漏肇庆项目（7）铝合金门边渗漏严重。-江门别墅一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（四）室内门窗洞口周边渗漏（8）铝合金窗台渗漏。-江门项目（12）梁底存在裂缝和渗漏问题。-江海别墅（11）外墙不同程度发生渗漏。-中山别墅一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（五）内墙渗漏（14）砌体与结构柱之间开裂，出现渗漏。 -江海项目一、一、房屋渗漏问题

3、介绍房屋渗漏问题介绍（13）空调孔洞渗漏。-中山项目（五）内墙渗漏（15）阳台排水不畅，阳台地面未设高低差，造成雨水倒灌室内形成天花渗漏。-江海项目一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（16）落地门边墙脚出现渗漏现象。-江海项目（六）阳台地面积水引起渗漏（17）阳台排水不畅，阳台地面未设高低差，造成雨水倒灌厨房形成天花渗漏。-肇庆项目一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（18）厨房天花出现渗漏现象。-肇庆项目（六）阳台地面积水引起渗漏（19）外墙饰面砖边角未收口，出现渗漏。-江海项目一、一、房屋渗漏问题介绍房屋渗漏问题介绍（20）烟道渗漏。-中山项目（七）其它部位渗漏二、形成铝窗渗漏的

4、质量缺陷、隐患（1）窗台飘板尺寸与窗框尺寸有差距，砌体砂浆不饱满。-肇庆项目（2）窗框与结构间缝过大，飘板尺寸不准确。 -肇庆项目二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（3）窗框边墙体砌筑质量较差，砂浆塞缝不密实，飘板未找坡和防水处理。-肇庆项目（4）窗框与飘板间缝过大，采用砖块塞缝不密实。-肇庆项目二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（5）窗框边砌砖不到位，留有较大空隙。 -肇庆项目二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（6）采光井雨蓬百叶未完工，反坎向内排水 -江海项目 处理建议：拆除石材，重新返工石材的 铺贴方向；按设计要求安装百叶防水。（7）飘板底砖砌筑不规范。-肇庆项目（8）落地门框与砌体预留间距过

5、大，完全采用砂浆塞缝造成渗漏隐患。-江海项目二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（9）空调板处未做抹灰找坡，墙砖拦水线形成积水；窗侧、内墙侧未做防水处理，雨水易透进墙体。-肇庆项目（10）飘板上口批荡前未将杂物清理干净。 -肇庆项目二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（12）房间窗边渗漏-肇庆项目处理建议：打凿窗边松散、标号底的水泥砂浆，用堵漏灵进行封堵，并且在外墙面相对应的部位刷防水涂料加强防水效果。（11）落地铝合金门底口渗水-江海项目处理建议：清除木条后，对孔洞用堵漏灵封堵，其它部位刷防水处理。（14）落地门边墙壁渗水-江海项目处理建议：打凿门边水泥砂浆，用堵漏灵

6、进行封堵，并且在外墙面相对应的部位刷防水涂料加强防水效果。二、形成铝窗渗漏的质量缺陷、隐患（13）门顶部位渗漏-江海项目 处理建议：在室外开凿渗漏部位，采用堵漏灵进行封堵，刷JS防水涂料，重新贴砖勾缝和框边打胶。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患（2）阳台反坎二次浇捣未清理建筑垃圾和漏浆，造成以后外墙面渗水和返碱。-永和项目（1）外排栅连墙件埋进墙体，内墙抹灰前未清除，形成墙体空洞渗水-永和项目三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患（3）墙面渗漏-江海项目 处理建议：在室内开凿渗漏部位，采用堵漏灵进行封堵，外墙面采用蜘蛛人涂刷防水涂料加强（适用于渗漏点标高较高的外墙）。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患

7、（4）外墙施工洞口渗水-江海别墅 处理建议：在室内深度开凿渗漏部位，采用堵漏灵进行封堵，外墙面采用蜘蛛人涂刷防水涂料加强。（6）墙面有钢管孔-江海别墅 处理建议：使用堵漏灵进行封堵，外墙相应部位做防水涂料。（5）墙面渗水处打凿后，发现存在孔洞并透光 处理建议：凿除原填充砌体，重新用堵漏灵进行填充孔洞。-江海别墅三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患（7）墙壁渗水-江海别墅 处理建议：打凿清除墙内附墙拉杆，用堵漏灵扩大面积进行封堵。（8）地下室墙脚渗漏，存在钢丝和砼松散-江海项目 处理建议：因为地下室，故采用先注浆后封堵漏灵。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患（9）房间地脚渗水-江海别墅 处理建议：开凿

8、外墙劈开砖，做导角和涂刷水泥基防水层后，恢复墙饰。提示：提示：平台未要求施工防水时，建议墙脚部位浇筑砼反坎用于挡水。（10）梁底墙面有渗水-江海别墅 处理建议：在室内开凿渗漏部位，采用堵漏灵进行封堵，外墙面采用蜘蛛人涂刷防水涂料加强。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患此部位为砖砌体（11）墙面渗水处打凿后，发现梁底模板未清除-江海项目 处理建议：凿除梁底模板，重新用堵漏灵进行填充孔洞。（12）阳台外墙脚有渗水-江海项目 处理建议：开凿外墙劈开砖，做导角和涂刷水泥基防水层后，恢复墙饰。在阳台打凿水槽将积水排除。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患（13）屋面未找坡，长期积水引起天花渗漏-江海项目 处理

9、建议：排除积水，对渗漏点进行防水施工，试水合格后重新对屋面找坡。（14）外墙存在渗水-江海项目 处理建议：因为所处位置较高，建议采用蜘蛛人从屋面吊下重新勾缝。三、形成外墙渗漏的质量缺陷、隐患四、汇总原因和隐患四、汇总原因和隐患四、四、汇总原因和隐患汇总原因和隐患 铝合金门窗渗漏的质量缺陷、隐患铝合金门窗渗漏的质量缺陷、隐患汇总说明汇总说明1窗台飘板尺寸与窗框尺寸有差距，窗框与结构间缝过大2窗框边墙体砌筑质量较差，砂浆塞缝不密实3窗框与飘板间缝过大，采用砖块塞缝不密实4窗边隔墙砼未按要求砌筑到顶5窗框边砌砖不到位，留有较大空隙6飘板夹层间砖砌筑不规范，造成飘板夹层内进水7板底砖砂浆填缝不密实，质

10、量较差8空调飘板处未做抹灰找坡和防水处理，排水不畅和积水9飘板内有钢管、钢丝绳孔洞未有效封堵10铝合金门窗边框安装前未灌浆，安装完成后未打耐候胶四、四、汇总原因和隐患汇总原因和隐患外墙渗漏主要质量缺陷汇总说明外墙渗漏主要质量缺陷汇总说明1预留门窗洞口尺寸过大，导致后期使用碎砖塞缝，且填缝砂浆不密实2施工预留洞口、施工孔洞封堵不密实，填缝砂浆不饱满3连墙杆钢管、模板及建筑垃圾、杂物未清除干净便已砌砖抹灰4阳台排水坡度外高内低，导致阳台积水倒渗落地门两侧边墙脚和室内5梁底顶砖填缝砂浆松散，不饱满密实6外墙砌砖填缝砂浆不密实，随意封堵7预制烟道堵孔不密实造成渗漏8外墙贴饰面砖后未填缝或勾缝，填、勾缝

11、不合格9与屋面接壤的外墙脚未做防水处理或未浇筑砼反梁五、施工过程工艺控制要求五、施工过程工艺控制要求外墙座浆砌筑工艺要求：外墙座浆砌筑工艺要求：五、施工过程工艺控制要求五、施工过程工艺控制要求1、外墙砌体应采用座浆砌筑的方式，侧立砖竖向灰缝应采用灌浆处理： 顶砖必须满足七天后顶砌施工并且灌缝饱满。 打点、打线，预留门窗洞口位置； 砌筑时，先饱满铺砂浆一层，再手执砖砌体按照砌件控制线铺砖； 铺砖过程中应用灰刀压实，保证砖体与砂浆咬合紧密； 对侧立砖竖向灰缝应采取灌浆处理； 外墙外立面水平竖向灰缝应刮缝处理；五、施工过程工艺控制要求五、施工过程工艺控制要求 窗框安装应在墙体抹灰前完成。若未能在抹灰

12、前完成安装的，抹灰过程中，应对窗框安装连接铁件预留100200mm间隙位置，待铁件固定，窗框安装完成后，再抹灰收口。12 对于凿开抹灰层安装窗框连接铁件的位置，待窗框安装完成后，抹灰修复。 空调飘板处应做抹灰找坡，坡度内高外低，便于排水，避免板上积水渗漏。3五、施工过程工艺控制要求五、施工过程工艺控制要求 窗框边须采用整砖砌筑，严禁使用短砖、碎砖塞缝，填缝砂浆须饱满密实。45 门窗洞口尺寸必须严格按照设计要求预留，避免间缝过大。 梁底顶砖砌筑严禁一次到顶，填缝砂浆必须饱满密实。6五、施工过程工艺控制要求五、施工过程工艺控制要求 施工预留洞口、施工孔洞必须封堵密实，砂浆饱满。78 连墙杆钢管、模

13、板及建筑垃圾、杂物在砌砖前必须清除干净。 飘板滴水线内高外底，外墙饰面砖勾填缝严密，连续、饱满。9二、工程技术部常规工作二、工程技术部常规工作(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报汇报的频率；周报要求（照明及说明）；日报要求（照片及说明）；月报要求（照片及说明）；(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报1 1、汇报的频率、汇报的频率 展示面开放前一个半月每日汇报，工程管理中心对接工程师会发送一个通知和要求； 移交物业前三个月，每两天一次，工程管理中心对接工程师会发送一个通知和要求；（1）周报）周报（2）展示面日报）展示面日报（4）新开工项目开工日报）新开工项目开工

14、日报（3）交物业验收双日报）交物业验收双日报开工入场三个月，每天一次。周二、周五周报每周两次；(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报2 2、周报（反映情况从宏观到微观）：、周报（反映情况从宏观到微观）：1固定照片照相的位置；固定照片照相的位置；区域整体（区域整体（1-2张）、单栋整体（按照栋数取张数）；张）、单栋整体（按照栋数取张数）；2主体：按照施工数层（最新施工的楼层最少一张）；主体：按照施工数层（最新施工的楼层最少一张）；3(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报2 2、周报（反映情况从宏观到微观）：、周报（反映情况从宏观到微观）：4初装修：按照施工楼层（最

15、新施工的楼层最少一张）；初装修：按照施工楼层（最新施工的楼层最少一张）；园建绿化：按照区域取景，每个区域取园建绿化景点园建绿化：按照区域取景，每个区域取园建绿化景点拍照（照明位置固定）；拍照（照明位置固定）；5精装修：按照房间由个向内取第一视角固定拍摄；精装修：按照房间由个向内取第一视角固定拍摄；6(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报2 2、周报（反映情况从宏观到微观）：、周报（反映情况从宏观到微观）：7外墙：按照立面整体外墙：按照立面整体+特写；特写；配套工程：按照施工区域拍照；配套工程：按照施工区域拍照； 照片要求：对于区域整体（包括整体和单栋及区域）的照片要求：对于区域

16、整体（包括整体和单栋及区域）的照片需要明示节点进度计划和实际完成情况的比对和说明；照片需要明示节点进度计划和实际完成情况的比对和说明；8以下以实际照片为例说明周报模板纲要以下以实际照片为例说明周报模板纲要（必须包括但不限于以下内容）按照在施工楼层说明各栋单层（最新施工层）施工情况（包括主体和装修）装修每间精装修统一第一视角拍摄位置体现园建绿化从总体到特写拍摄视角也应固定每个工程技术部经理在培训完成后，在下周五之前完善自己管辖区域内的周报模板，发送到工程管理中心对接工程师处，由工程管理中心审核改进后执行！(一）、周报、日报、监察月报一）、周报、日报、监察月报反映当天的工作内容情况；反映当天的工作

17、内容情况；3、日报：、日报：4、监察月报：、监察月报： 进度计划和实际完成情况对比； 质量、安全、文明施工、材料使用和管理需要改进的地方。(二）、过程验收二）、过程验收1、基坑支护方案执行情况（放坡、处理）；2、承台绑扎前（基础钢筋）基底验收（承台、底板）;3、钢筋验收（参照合约化）;4、模板验收（参照合约化）；(二）、过程二）、过程验收验收7、石材：（干挂石材：钢架固定，防腐；规格型号）；5、外架（基础、排架、卸荷、堆载、防护），悬挑架（预埋）；、外架（基础、排架、卸荷、堆载、防护），悬挑架（预埋）；6、栏杆（阳台）：进场验收、预埋、固定;8、市政：埋管基础处理（连接）。(二）、过程二）、过

18、程验收验收(配套类）配套类）3、地下室外墙预埋套管及水池预埋套管验收1、桩防雷引上线、承台、圈梁焊接及等电位引出线验收、桩防雷引上线、承台、圈梁焊接及等电位引出线验收2、集水井、电梯基坑预埋管的验收4、穿越地下室所有预埋管及人防预埋验收基础阶段基础阶段(二）、过程二）、过程验收验收3、消防预埋及空调预留孔洞验收1、防雷引上线、等电位预留、匀压环焊接、窗、门接地预留验收、防雷引上线、等电位预留、匀压环焊接、窗、门接地预留验收2、强弱电、给排水预埋管、套管及孔洞预留验收;4、电梯基坑、井道、机房标高、尺寸验收主体阶段主体阶段(二）、过程二）、过程验收验收3、管道防腐、管码、支架等管道安装验收1、砖

19、墙预埋验收、砖墙预埋验收2、穿越楼板、天面等套管安装验收;4、电梯基坑、井道、机房电梯进场前验收装饰阶段装饰阶段(二）、过程二）、过程验收验收7、地下室及室外配管配线验收5、避雷针、避雷带验收、避雷针、避雷带验收6、公共部份配管 配线及管道安装隐蔽前验收8、强弱电、给排水、消防、暖通等设备安装调试验收(二）、过程二）、过程验收验收3、强弱电竣工验收（绝缘、等电位、漏电、相位、试运行等试验）1、防雷竣工验收（接地电阻测试门、窗、天面等）、防雷竣工验收（接地电阻测试门、窗、天面等）2、给排水竣工验收（冲洗、通球、打压等试验）4、消防竣工验收（联运试验）竣工验收阶段竣工验收阶段(二）、过程二）、过程验收验收7、燃气竣工验收）5、电梯竣工验收（机检部门来验收前的项目验收）、电梯竣工验收（机检部门来验收前的项目验收）6、人防竣工验收8、通风空调竣工验收）(二）、过程二）、过程验收验收12、信报箱竣工验收10、小区路面、车库交通标识及划线竣工验收、小区路面、车库交通标识及划线竣工验收11、可视对讲竣工验收1、地下室：、地下室：(三）、停止点检查三）、停止点检查 外侧壁防水； 后浇带留设及处理（留设和后处理）； 地下室顶板防水（基层、防水层、保护层）细部处理； 变形缝处理（过程记录）。(三）、停止点检查三）、停止点检查2、主体（功能性）：、主体（功能性）： 外墙砌筑（灌缝