古代土地、房屋登记制度

1、古代土地、房屋登记制度全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进展书面申报和登记，才能发生效力。否那么，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。土地交易始自周朝严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税

2、、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进展分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥粥，同鬻，出卖之意。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的消费要素。因此，随着经济的开展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经

3、常出现，而且事实上还得到了法律的认可。目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担忧周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。假设我赖账，就让上天罚我被流放好了。这是个很毒的誓言。周厉王买地终究花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧

4、面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动场面。春秋时期，楚康王十二年公元前548年，楚国下令“书土田、“量入修赋，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地根据地势进展测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进展土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。

5、自此，可以看做是政府成认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。隋唐统计手实与分级汇账簿由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进展统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。在登记时间上，也有规定。据?唐令田令?，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进展书面

6、申报和登记，才算有效，否那么要受到处分。其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。例如吐鲁番出土的?武周载初元年公元690年一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实?，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。?周载初元年公元690年一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实?1.户主宁和才年十四岁2.母赵年五十二岁3.妹和忍年十三岁4.右件人，见有籍5.和贞年二十二岁6.罗胜年十五岁7.右件人，籍后死8.合受常部田9.一段二亩常田城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定10.

7、一段一亩部田三易城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮13.一段四步居住园宅14.牒，件通当户新旧口、田亩段数四至，具状15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条那么是户主保证此牒属实的文件宋朝的“砧基簿至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至地籍上每宗地四邻的名称、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所宋朝时专门管理土地登记工作的机构，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司

8、。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进展田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿检验确实，土地转让才有效力。不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购置权。北宋后期还强调，所谓“亲邻，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购置权。按照如今的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假设其中一个拒签，这房就别打算

9、卖了。搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸，类似今天的“标准合同，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。 卖屋文契， 清道光二十六年1846 年，存于浙江衢州博物馆。图/ 杨兴斌/FOTOE“红契要交的契税历朝不等，一般叫“间架税，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续，民间房屋

10、买卖多行“白契。这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编?名公书判清明集?或是明代小说?三言二拍?对房产纠纷都有记载。对于“白契，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进展刑事处分。南宋?庆元条法事类?记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律。契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。假设没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保存回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信誉或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，获得官府认可后，才能得到法律的保护。清末引入现代房产登记制度明朝洪武二十年1387年，朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要根据。满清入关后，屡次大规模侵吞土