业商城可行性实施报告

1、.第一章市场分析1.1 关于宏观经济背景孝感城市基本概况1、概况：孝感市地处江汉平原腹地 ，位于鄂东北部 ，长江以北，汉水之东，东邻黄冈，南接武汉，西与随州、荆门、天门、仙桃相连，北望河南。现辖孝南区和云梦 、孝昌、大悟 3 县，代管应城、安陆、汉川 3 个县级市，共有 115 个乡镇场、街道办事处，总人口 506.01 万人。孝感市是一个农业大市，素有“鱼米之乡”的美称；也是楚文化的发挥地之一 ，孝文化源远流长 。全市国土总面积 8910 平方公里，占湖北省总面积的 4.8%，却生产出占全省 9.72%以上的粮食 ，在湖北省农业发展中占有十分重要的地位。2、自然状况孝感市地处中纬度地带 ，属

2、亚热带季风气候 。孝感市多年平均水资源总量 38.14 亿立方米，其中地表水资源量 36.73 亿立方米，地下水资源量 6.59 亿立方米，地表水与地下水的不重复计算量 1.41 亿立方米 。含有丰富的矿产资源 。3、人口状况.下载可编辑 .据最新统计资料 ，目前孝感总人口为 506.01 万人，其中常住人口为470.3 万人（常住半年以上）。居住在城镇的人口 173.1 万人，占总人口的 34.2，居住在乡村的人口 332.9 万人，占总人口的 65.8。总人口中，男性为 361.1 万人，占 52.2，女性为 241.9 万人，占 47.8，全市共有家庭户 126.2 万户，家庭户人口 4

3、99.9 万人，平均每个家庭户人口为 3.96 人，集体户口 6.1 万人，城镇平均每个家庭户人口为 3.84 人，农村为 4.01 人。人口出生率为 7.7， 全年出生人口 3.92 万人，人口死亡率为 4.1， 死亡 2.09 万人。人口自然增长率为 3.6。4、交通状况孝感地处鄂东北 ，北出中原，南临武汉，扼南北交通咽喉 ，交通区位优越 。京珠和正在建设中的汉十高速公路 ，以及 107、316 两条国道纵横穿境而过，13 条省道、38 条县道以及乡村公路织成网络 。全市公路总里程为 4495 公里，公路密度为每百平方公里 50.5 公里；等级公路 4390 公里，等级公路比重 97.7%

4、；其中，高速公路 122 公里，一级公路 28.5 公里，二级公路 695 公里。全市通航河流 13 条，航道里程 584 公里；全市现有汽车客运站 31 个，其中孝感中心客运站为一级站 ，二级站 7 个，三、四级站 23 个。全市拥有营运车辆 8389 辆，其中营运客车 1993 辆，营运货车 5884 辆，营运农用车 512 辆；拥有出租车 1500 辆；拥有船舶 335 艘，4.2 万载重吨 。公路运输上 ，全市已开辟客运线路 649 条，其跨省线路 17 条，跨市线路 302 条，县际、县内线路 330 条。全市公路客运量达到 5900 万人，旅客周转量 23 亿人公里；货运量达到 2

5、800 万吨，货运周转量 20 亿吨公里。5、文化教育.下载可编辑 .孝感全市现有职业院校 23 所，其中高等职业院校 1 所，在校生 l5 万人。中等职业学校 22 所(部)。在中等职业学校中 ，有普通中专 6 所(部)，职业中专 7 所，民办职业中专 8 所，技工学校 1 所。在校生 61 万人。其中达到国家级重点职业学校的 5 所，省部级的 6 所。经济发展分析1、经济总量增长较快 ，人均 GDP 增速较高 。从 2002 年到 2006 年，全市生产总值由 236.8 亿元增加到 404.2 亿元，年均增长 10.4，城镇居民人均可支配收入由 5126 元增加到 7839元，年均增长

6、8.9%；农民人均纯收入由 2316 元增加到 3028 元，年均增长 5.5%；全社会固定资产投资累计完成 530 亿元，年均增长 11.9%；社会消费品零售总额达到 161.4 亿元，年均增长 11%。2、财政收支状况良好 ，经济发展健康有序 。初步核算，“十五”期间全市财政收入由 13.78 亿元增加到 21.38 亿元，年均可比增长 12.1%；地方一般预算收入由 8.9 亿元增加到 12.7 亿元，年均增长 9.3，可比增长 17.8；全社会固定资产投资由 81.4 亿元增加到 144.5 亿元，年均增长 14.5。3 、人民生活水平稳步提高，但人均可支配收入仍低于全国平均水平。20

7、02 年到 2006 年，孝感市区城镇居民人均可支配收入由 6207 元增加到 8635 元，年均增长 8.6。农民人均纯收入由 2444 元增加到 3336 元，年均增长 8.1。孝感城区启动廉租住房制度 ，市直行政事业单位开始实施住房分配货币化政策 。就业再就业优惠政策落实力度加大 ，新增城镇就业 15.7 万人，下岗职工再就业 11.7 万人。.下载可编辑 .4、三大产业结构调整 ，第三产业大幅度增长 。三次产业结构由 32.1：34.6：33.3 调整为 24.6：38.3：37.1；第三产业增加值由 78.9 亿元增加到 150 亿元，年均增长 10.7。所占比例（ %）413835

8、32第一产业29第二产业26第三产业2320调整后调整前5、城市城镇化程度提高 ，城市功能不断完善 。孝感市城镇化率由 29.7提高到 35.7。孝感城区向东拓展 ，东城起步区路网建设骨架拉开 ，槐荫公园一期工程建成 ；市开发区和孝南经济开发区建设规模扩大 ，城区总面积由 24 平方公里扩大到 31 平方公里，人口由 28 万人增加到 33 万人。城市功能不断完善，累计实施老城区改造工程 100 多项，直接完成投资 5 亿多元，城区污水综合治理项目进展顺利，天然气工程如期建成 ，完成一批小区开发和路网 、供排水管网 、市场设施等改造工程 ，改善了居民的生产生活条件 。6 、改革开放深入推进孝感

9、各县市区国有 、集体企业基本完成改制任务 ，全市形成了以民营经济为主体的发展格局 。对外开放不断扩大 ，累计吸收外商投资 3.2 亿美元，年均增长 13.3；累计外贸出口 3.4 亿美元，年均增长 34。着力推进融入武汉城市圈建设 ，汉孝合作与交流不断深入 。.下载可编辑 .第二章 城市房地产市场概况2.1. 房地产开发企业情况截至 2009 年 12 月底，孝感市共有房地产开发企业 210 多家，注册资本共计 21.03 亿元，孝感城区具有开发资质的房地产开发企业 106 家，注册资本共计 15.12 亿元，其中，具有二级资质的 7 家，三级资质 7 家，四级资质 15 家，暂定资质 27

10、家。汉川市具有开发资质的房地产开发企业 10 家，应城市 9 家，云梦县 6 家，安陆市 11 家，大悟县 8 家，孝昌县 4 家。2.2、房地产开发投资情况2009 年，全市共有房地产开发项目 （含已竣工但未销售完的项目 ）104 个，共完成房地产开发投资 15.53 亿元，全市房地产开发占固定资产投资的比重为 10.75%。孝感城区共有房地产开发项目 48 个，其中，在建项目 38 个，已竣工项目 10 个；今年新开工项目 18 个，上年结转项目 30 个，共完成房地产开发投资 6.57 亿元，孝感城区房地产开发占固定资产投资的比重为 39.34%。各县市完成房地产开发投资的情况如下 ：汉

11、川市 9485 万元，应城市 33365 万元，云梦县 17470 万元，安陆市 12706 万元，大悟县 8036 万元，孝昌县 8500 万元。2. 3、销售情况2009 年，全市商品房销（预）售面积为 120.09 万平方米，其中，住宅销（预）售面积为 102.29 万平方米；全市商品房销（预）售金额为15.15 亿元，其中，住宅销（预）售金额为 11.51 亿元。孝感城区商品房.下载可编辑 .销（预）售面积为 45.72 万平方米，其中，住宅销（预）售面积为 43.94万平方米；孝感城区商品房销 （预）售金额为 7.72 亿元，其中，住宅销（预）售金额为 6.25 亿元。第 三 章 项

12、目建设内容及实施进度3. 1 项目建设内容本项目规划采用总体规划，一次整体施工从2010 年 10 月至2012 年 9 月，总工期为两年半 ，总体规划内容为 ：1地上总建筑面积为63867平方米，地下停车场建筑面积为10600 平方米，地上商业面积为 23823 平方米，住宅面积为 40044 平方米 。一层高度为 4.8 米,二、三层为 3.9 米,四至十九层为 2.9 米,总高度为 60 米。2宏业商城功能布置 ：地下室为停车场 ，一至三层为商场 ，四层为结构转换层 ，五至十九层为小高层住宅 ，共四栋独立小高层 ，分别为两梯四套 ；两梯五户套型 ，面积在 80 140 平方米之间 ，以

13、90 平方米为主 ，每层 23 套，共 345 套。3还建楼一栋 ，30 户，每户 120 平方米，共 3600 平方米，七层砖混结构 ，地点为宗地图西侧予留地块 。4公用工程电增容 ，住宅 980 千瓦，商业 2455 千瓦，设变压器四台，两台 800 千伏安加两台 1000 千伏安 。5给水设备增容按每日 600 吨，增加供水干管 250，地下室设消防水池及设备 。6节能环保，室内外装修均按国家节能环保要求。.下载可编辑 .7园林景点规划 ：以地上为主 ，三层屋顶花园补充 ，达到绿化要求，绿地面积为 7903 平方米，绿地率为 30.2%,绿化面积为 13085平方米 ,绿化率为 50%。

14、32 固定资产投资估算的范围本报告固定资产投资估算的范围是百佳宏业商城及还建楼的开发 。整体工程中的一般土建工程 ，围墙、道路、绿化等室外工程 ，供电、给、排水、弱电系统等待其他工程费用 ；包括国有土地使用权出让金 、人防易地建设费在内的国家和地方规定的建筑工程前期有关费用以及土地购置费、水、电增容费、建设单位管理费 、勘察设计费 、工程监理费 、不可预见费、建设期贷款利息等 。固定资产投资估算1 、建筑工程费用按孝感市近期建设工程概算定额 、材料价格、税金等有关规定，并参照近期完工的同类建筑物百佳小高层 E3 的单位面积综合造价估算。2、在建筑工程费用中不含照明设施及二次装修费用 。3、室外

15、工程、供电、给、排水及消防管道 、弱电系统等工程费用参照孝感市近期完工的规模相近的住宅小区投资 ，按 面积造价指标估算 。4、土地购置费按锦泰置业公司竞得孝感市 G（2005 ）2 号地块的拆牌价、土地出让税金估算 ；城市基础设施配套费 、人防、墙改、消防绿化、白蚁防治、招标费用等按有关部门的规定收费标准计算 。5、后湖冲沟综合治理建设工程总体规划需电力容量 10000KVA，水容量按 1200t 日、 3123T/A 。 电力增容费 ，水增容费分别按 225 元.下载可编辑 .KVA、400 元吨日计算。6、建设单位管理费按投资额 5%计，设计勘察、监理费 20 元。7 、建设期贷款利息按中

16、国人民银行公布的一至三年年利息按总投资额的半年计算。3.3 资金筹措方案1本工程固定资产投资 2.5 亿元，采用滚动开发为 2010 年 10 月至2012 年 9 月投资为 25000 万元，前期购地费用为 3 千万。2、预计建设期内销售期房收入共计 24000 万元作为自筹资金投入 。3、计划向银行申请借款 2500 万元。第四章财务评价及其效益分析根据国家计委 、建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数 和国家现行的财税制度 ，对本工程的财务效益进行评价 。4.1 项目计算期 ：根据房地产行业的特殊性 ，本项目工程计算期拟订为三年，其中建设期 2 年，销售经营期 2.5 年。4.2 销售

17、计划本项目从开始施工后即建设期为三年 ，按滚动开发销售 ，主体结构封顶后开始销售 ,即 2011 年 12 月开始 ,按每半年为经营期 ，一层商场分临街面 60%、 30%、10%，一年半售完 。一层中间部分及背街步行街按30%、50%、10%、10%，两年售完 。二、三层在 2012 年元月开始按.下载可编辑 .50%、50%，一年售完 。五至十九层在 2012 年 5 月开始按 40%、40%、10%、10%，两年销售完毕 ，若有空闲房作抵押工程款测算 。本项目建设地位于城站路中心 ，处于城市中心 ，距学校、医院、商场较近，环境较好。据调查，高层 4000 至 5500 元平方米，商业门面

18、临街在 21000 元平方米、中间部分按 12000 元平方米、背街步行街在 10000 元平方米左右 。二层商场 6800 元平方米，三层商场 5300 元平方米。商场价格有升值可能 。4.2 付款方式采用一次性付款 、多次付款和按揭付款的方式 。对一次性付清房款优惠 5%，主要为多层住宅 。第一年建成的个类房按 40%、40%、20%的比例三年付清 ，主要为高层住宅及商业门面 。大部分房屋均采用按揭付款的方式。对第三年建成的房 ，在第四年当年付清测算 。4.3 销售收入预计本项目计划期内的销售收入共计51800 万元4.4 销售税金及附加本项目按国家规定应纳营业税 ，税率为 5%；城市建设维护税 、教育附加、堤防费分别为应纳增值税的7 %、 3 %、2 %；平抑物价