国泰君安--每日酷图与思考：京渝宁三地建筑设计院调研

1、住宅策略研究国泰君安策略团队 王成021-386768202009.09.25京渝宁三地建筑设计院调研策略团队hangkun每日酷图与思考张翟zhaipeng 张林昌伟翔媛媛张zhangang 张陈思郁期作者 赵媛媛研信息提供 赵媛媛 张林昌 李品科注：本报告只对国泰君安重点客户发送，不对外

2、公开发布。摘要：建筑设计院接单对地产开工有一定先导意义这次所拜访的三地设计院都在当地拥有相当大的市场份额，对整个行业有较强的代表性。从流程上看，设计院接单领先开工应在半年左右。但设计院接单和开工可能存在错位：弃单现象导致下拐时期开工量比设计量更悲观；二者都有很强的季节性，导致季度数据对应性不强。京渝宁三地设计院反馈从接单情况看，以北京为代表的一线市场接单量要好于南京、重庆等二线城市。预计明年北京地区的开工量将维持高位，甚至可能超过07年。重庆接单量也明显回升，但部分开工近期难言启动。南京设计院接单有缩水（数据参考性较差）。请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告建筑设计院接单的代表性（一） 对

3、设计院进行调较针对个别开发商的调研更具全行业意义。建筑设计研究院是承接建筑施工前期规划和设计的公司。为部位下属事业单位或由其转制而来。尽管现在面临着诸多商业竞争，各地的建筑设计院依然在公用项目接单上具有绝对优势，在商业地产项目上也独占鳌头。以重庆为例，该市主要的高层建筑都是设计院作的。住宅设计部分，设计院的市场份额不低于60%。（二） 设计院接单领先于开发约半年到一年图 1：设计院接单流程注：报批、后期设计和开发可能会有重叠，导致领先时间不确定：有的开发商在批文下来以前便开工，有的开发未等后期设计完成便开工，计中后期可以和施工同步。以上流程中时间上的不确定性主要在审批环节。（三） 可能导致的代

4、表性偏差。弃单导致的实际开工低于设计院接单，多发生在下行周期。弃单可能是委托设计过程中直接中止（如去年下半年北京设计院遭遇的情况），这个信息可从设计院那里获得。另一种情况是委托设计完成后开发商因预期改变自行决定放弃开发，这种情况难以从对设计院的调研中获知。数据季节性导致接单和开发不是严格的季度对应北京、重庆的建筑设计院均表示“接单量自4月份回升”、“下半年好于上半年”，这侧面印证了南京设计院所告知的设计院接单的强烈季节性特征 一季度接单清淡，四季度跳升。因此接单量的年度数据或同比数据更有意义。请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 6策略报告京渝宁三地设计院反馈我们于9月中旬对北京、重庆、

5、南京三地的建筑设计研究员进行走访调研，从而获得了当地市场的一手信息。从接单情况看，以北京为代表的一线市场接单量要好于南京、重庆等二线城市。预计明年北京地区的开工量将维持高位，甚至可能超过07年。重庆接单量也明显回升，但部分开工近期难言启动。南京设计院接单有缩水（数据参考性较差）。北京设计院去年四季度和春节前接单量曾短暂下跌20-30%，但4月即开始明显回升并持续至今，9月没有明显变化。上半年环比增加30%，预计今年接单量将好于07年。将以上数据和北京地产开工数据对照，设计院订单的增加已经体现在现实数据上。图 2：北京地产开工80%60%40%20%0%-20%-40%-60%北京:房地产开发投

6、资额:当季同比2000-032000-102001-052001-122002-072003-022003-092004-042004-112005-062006-012006-082007-032007-102008-052008-12重庆设计院接单量自今年4月回升,且较去年增长。下半年接单会继续提速。但部分本地开发商的观望、囤地和新区规划使开发延后，使得该样本的代表性减弱。图 3：重庆地产开工请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 6策略报告50%40%30%20%10%重庆:房地产开发投资额:当季同比2005-032005-062005-092005-122006-032006-06

7、2006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-060%和此形成对照的是，南京今年接单情况有所下滑。07-09年完成房地产开发项目的面积分别是517323， 687765，126800（年初至今），金额（万元）分别是87542，51960，12900（年初至今）。如果接单量在一年内均匀分布，则意味着今年相对于去年和前年分别缩水7成和6成。考虑到南京汲取的季节性是1季度清淡，4季度暴增，实际下降比例应比这个小，但超过去年的可能性已经不大）。 从下图中我们看到，该院08年40%的开发

8、金额降幅和下图全省的开发投资额也对应起来。图4：江苏省建筑设计研究院提供的业务数据完成开发面积800000700000600000500000400000300000200000100000200720082009(至9月中）完成开发金额（万）图 5：江苏地产开工请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 6策略报告50%40%30%20%10%0%-10%江苏:房地产开发投资额:当季同比2005-032005-062005-092005-122006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-0

9、92008-122009-032009-06其他信息地产商开始走差异化路线，有了精准的客户定位。对建筑设计个性化的要求在提升。（热销期间这点不明显）节能能源建筑也是开发商差异化竞争的一个方向。请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 6策略报告免责声明本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为国泰君安证券，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。国泰君安证券股份有限公司上海上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦29层邮政编码：20012