年5月济宁北湖项目可行性研究报告103p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。济宁北湖项目可行性研究报告山东中原物业顾问有限公司 shandong.05.2011code of this report | 2 copyright centaline group, 2010汇报说明本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销风险，实现提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销

2、风险，实现利润与销售速度的平衡。利润与销售速度的平衡。3报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算code of this report | 4 copyright centaline group, 2010城市概况城市概况房地产政策分析房地产政策分析宏观环境分析宏观环境分析城市概况孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化底蕴浓厚底蕴浓厚 济宁，孔孟之乡，运河之都，济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东

3、省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。 济宁，具有济宁，具有70007000年的文明史，历史年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。code of this report | 6 copyright centaline grou

4、p, 2010城市城市济宁市济宁市临沂市临沂市泰安市泰安市日照市日照市枣庄市枣庄市徐州徐州连云港连云港2010年gdp(亿元)2542.802542.8024002051.71025.081362.042866.931150.81济宁为淮海经济圈发达城市，但市区对周边县市吸引作用有限济宁为淮海经济圈发达城市，但市区对周边县市吸引作用有限n市区经济核心作用不突出淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客群呈现明显的地缘性特征群呈现明显的地缘性特征城市发展地位济宁济宁从左图可以看出，济宁近几年gdp一直保持强劲的增长势头，增

5、长速度较为明显。居民人居gdp的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。经济发展水平国民经济飞速发展，房地产业借势攀升国民经济飞速发展，房地产业借势攀升购买力：收入拉升有效需求购买力：收入拉升有效需求经济发展水平各县市区经济发展水平各县市区经济发展水平由2009年济宁各县区gdp情况排名可知，排名前五位的的县区为邹城市、兖州市、曲阜市、微山县和任城区。其余县市区的gdp均在150亿元以下济宁目前重点培育的四个千亿级支柱产业装备制造业食品工业煤化工产业能源工业装备制造业重点构筑“1+5”产业集群，以济宁城区(济宁高新区、市中区、任城区)为轴心，辐

6、射带动兖州、曲阜、微山、梁山、汶上5个产业集中区，着力打造工程机械、汽车、农业机械、内河船舶、煤矿机械、输变电设备六个终端产品工业园。食品工业重点培育“四区八园”，即集中推进济宁城区、兖州、微山、金乡四个生产集聚区，着力建设济宁高新区生物制品，兖州、嘉祥粮油制品，兖州、梁山肉禽制品，微山渔湖制品，金乡、泗水果蔬制品八个绿色食品工业园。重点打造“一区五园”，即高水平建设邹城产业项目、公用辅助、物流传输、环境保护、管理服务“五个一体化”的煤化工综合园区；改造提升兖矿国际焦化、鱼台金威煤电、任城碳素和规划建设金乡、汶上五个专业工业园。在煤炭工业方面，提高产品附加值，推进煤炭企业整合，提高产业集中度；

7、加快建设肖云、龙祥、杨营、泰西、义能、军城、永胜等矿井项目。在电力工业方面，大力发展可再生能源和余热余压综合利用发电。经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位济宁产业结构所处阶段经济发展阶段及其产业结构特征经济发展阶段及其产业结构特征 通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。(数据来源2007-2010年济宁统计公报)城市产业结构济宁产业资源济宁产业资源济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；煤炭储量达250亿吨，占山东省的一半以上；

8、稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；全国著名的煤炭企业兖矿集团和全国最大的火力发电企业邹城电厂都坐落在济宁境内。城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l有城市更新改造背景形成大有城市更新改造背景形成大量购房需求量购房需求l政府同时大量投资基础设施政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征l人均收

9、入(gdp)/美元6000，城市化率70%l追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展城市发展趋势济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢l追求生活质量阶段，对物业的要求更注重品质感与舒适度。城市化进程处于初级阶段城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比

10、较缓慢，工业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口济宁市中心区人口8080万万），城市化率22.6%。城市化进程形成房地产开发建设的推动城市化进程形成房地产开发建设的推动力：力：预计到2012年济宁城镇化率将达到48%，拉动城区商品房消费。高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。城市化水平济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量性需求量红星红星8 8号号龙城美墅龙城美墅中心区中心区仁和雅居仁和雅居鲁商南

11、池公馆鲁商南池公馆国翠城国翠城森泰御城森泰御城高端客户迁移示意图高端客户迁移示意图在售及潜在高端项目已经迁入部分富人的项目城市规划济宁制定济宁制定“东拓、西跨、南联、北延东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以的发展战略，南部以“生态旅游生态旅游”为核心驱为核心驱动力动力北延任城区政府北迁驱动：由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积8.69平方公里。其中近期规划面积3.57平方公里，核心区规划面积1.67平方公里。 总规划居住人口20万人。济

12、北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、邹城紧密相连，发展潜力大。南联生态旅游驱动：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以河湖湿地、城市森林、绿色景观为特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的城市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。西跨商贸物流区：政府将在未来5-10年倾力打造西部商贸物流区，全市商贸物流资源正向西部聚集，一个城市新的商贸物流中心即将崛起。东拓高新产业驱动：

13、2010年，济宁高新区全力打造高端产业集群区，实现总投资近300亿元的21大产业项目、9大服务业项目、11大城建民生项目。code of this report | 13 copyright centaline group, 2010城市概况城市概况房地产政策分析房地产政策分析宏观环境分析宏观环境分析信贷（抑需求）税收（抑需求）n 个人住房不足 5 年转手 交易的全额征收营业税限贩（抑需求）n 要求：户籍限购2套，非户籍最多1套n 范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市n 时间：2月中旬前出台细则n 家庭贩二套房首付6 成，利率1.1 倍政府责任n 一季度公布住房价格控制目标n 执行不

14、到位将问责约谈国八条保障房（促供给）n 11 年保障房建设 1000 万套n 增加公共租赁住房供应调控政策空前严厉的现行调控政策通过空前严厉的现行调控政策通过“促供给、抑需求促供给、抑需求”改善当前供不应求的供求格改善当前供不应求的供求格局，以抑制房价过快上涨局，以抑制房价过快上涨code of this report | 15 copyright centaline group, 2010济宁当地调控政策济宁执行山东省系列调控政策，并即将出台地区性政策济宁执行山东省系列调控政策，并即将出台地区性政策n进一步加大保障性安居工程建设力度。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、

15、公正。n合理引导居民住房需求。认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。n进一步加强房地产市场监管。主要政策名称主要政策名称主要内容主要内容保障房扩大保障性安居工程建设规模 ；多渠道筹集保障性住房房源；突出增加公共租赁住房供应等预售制度继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为开发商资金加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1

16、.1倍 ;公积金贷款认贷不认房济宁执行条件济宁执行条件住宅住宅商业商业预售条件据山东省商品房预售条例：商品房预售应当符合下列条件：(一)已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。同住宅限购条件无限购无限购贷款条件首套房首付款30%，执行基准利率；二套房首付款60%，执行1.1倍利率，三套房不贷款无论几套房，首付50%，执行1.1倍利率code of this report | 16 copy

17、right centaline group, 2010主要影响因素主要影响因素影响效果影响效果保障房短期难以批量投放限购及预售资金监管范围近期有可能扩大，抑制需求，造成近期成交量下降开发商资金面临紧缩，开发商汰弱留强房产税上海重庆已进行试点，如果试点成功可能在更多城市推行信贷资金限制发放，抑制需求2011年两会政策的关键节点n新政出台力度强硬，但主要针对一二线城市，其楼市相应受冲击较大。n政策提升置业门槛和置业成本，首置、改善需求受到误伤，受大中城市的连带影响，三线城市如济宁的部分购房者（刚需为主）开始采取观望态度，但济宁市区房地产市场处于起步阶段，市场以受政策影响最小的首置、首改刚性需求为主

18、，市民虽因调控政策引发一定的观望情绪，但总体影响不大。政策影响房产新政空前严厉，但对济宁等以刚性需求为主的三线城市冲击较弱房产新政空前严厉，但对济宁等以刚性需求为主的三线城市冲击较弱未来未来调控的几个方向调控的几个方向问责问责限购限购信贷信贷税收税收供给供给监管监管l保障房l房价上涨过快城市限购l是否出台房价控制目标l限购城市的扩大化l限购力度的加强l首套房首付款的提升和贷款利率的上调l银行信贷总量和流向的控制l土地增值税的严格清算l营业税、契税优惠的全面取消l违法违规用地处罚和收回l土地供给的进一步扩大l保障房的保质保量l打击房地产开发企业违法违规行为l规范房地产预售行为，进行预售制度取消的

19、试点17未来政策调控方向code of this report | 18 copyright centaline group, 2010宏观环境宏观环境1 12 23 34 4n济宁在国民经济、投资、居民收入、消费、经济所有制结构等方面都具备房地产发展的有利条件，济宁城区矿业资源发达，市民购买力强n负利率形势短期不会扭转，房产的资产保值性依旧看好。经济环境经济环境城市发展城市发展n济宁城市规模和城市化进程给房地产发展提供了重要基础条件。n项目虽距老城区有一定距离，但拥有稀缺的水景资源优势。项目有望通过全运会、政府南迁、大学城、片区改造等规划与城市演进产生互动。n货币政策转为稳健，资本收缩、利率

20、上升等因素或能产生房地产的短期波动。n十二五规划虽短期无法掀起巨浪，但对房地产影响长远，调控或成为常态。长期政策导向长期政策导向n房产新政如海啸般而来，但经过一二线城市的缓冲之后，到三线城市在时间上相对缓慢且力度减弱。n新政推出后，济宁市住宅成交量并无明显变化。济宁市住宅成交量的变化主要受供应量变化影响，受政策影响较小。楼市政策调控楼市政策调控宏观环境小结宏观环境小结19报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算解读营销目标：解读营销目标：1. 塑造天地控股开发高端低密度产品的企业品牌形象，持

21、续提升品牌影响力。2. 获取最大化利润，并与销售速度取得合理平衡。1.项目处于规划中的北湖新城，市民对片区优美景观资源认可度高；2.项目交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性影响本地开发商在该片区的拿地热情和市民在此区域购房的信心，本项目作为区域内第一个大规模高端综合低密度住宅项目存在较大的营销风险；3.项目不仅仅要实现项目的营销价值，同时担负着天地控股开发商品牌在济宁的完美落地，拉动片区房地产开发营销水平的重要战略责任。对项目的理解项目区位属性项目所在的北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，成为济宁城主项目所在的北湖新区将围绕北湖

22、湾，全力打造济宁休闲度假居住区，成为济宁城主中心，片区未来发展潜力巨大中心，片区未来发展潜力巨大n本项目位于济宁北湖新区，北湖新区为济宁政府重点打造的休闲度假居住区；n距离济宁老城区济宁老城区9 9公里公里；n项目总占地60.560.5公顷，容积率公顷，容积率1 1b b地块地块位于济宁市正在规划中的北湖新城，本项目紧邻正在修建中的北湖公园。属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大周边暂无在售项目，生活氛围差道路现状项目东侧紧邻火炬路，北侧紧邻规划路，项目通过火炬路加速了北湖片区与老城区的对接与融合，车行15分钟即可由市区进行本项目；道路规划片区内其他道路如济安桥南延长线、北湖中路、荷花路、车

23、站南路等正在升级改造中。区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院等教育配套，商业、金融等配套稀缺，公共交通不便。区域陌生，发展潜力巨大，有一定的交通及教育配套优势，目前生活氛围差项目现状项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有一线湖景和河景，景观资源优势明显项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有得天独厚的稀缺湖景资源23北湖公园北湖湾项目自然资源code of this report | 24 copyright centaline group, 2010项目交通规划交通规划：交通规划：交通规划重点是加强南北向与老城区的联系，规划主干道体系汇总为 “七纵七横”的格局。七纵分别为火炬路、车站南路

24、、北湖中路、轩文路、荷花路及济安桥南路、滨河大道。七横分别为求贤路、思贤路、礼贤路、南外环路、圣贤路、望湖路及滨湖路。水系整治采取 “引湖入城”策略，将北湖的水面往北延伸，形成“北湖湾”，嵌入城市中心。 文体中心山东理工职业学院23届省运会综合服务中心规划展示馆济宁一中济宁医学院新世纪100附属医院分院文体中心周边配套规划code of this report | 26 copyright centaline group, 2010项目人文资源 由于在京杭运河所处的关键位置、元明清三代最高治运司运机构的设置，以及运河全线科技含量最高的水利工程的建造等几个方面的原因，济宁被誉为“中国运河之都”。

25、对这一城市品牌，济宁通过城市规划、城市建设、城市建筑符号充分体现出来，尤其突显“河网畅通、小桥流水”的水乡特征。这既是塑造“运河之都”水城风貌的核心内容，也是建设鲁南经济带“龙头”城市的必然要求。 本项目所处位置正在古运河沿线，可充分利用运河的文化底蕴，塑造项目品质感和高端形象。优势（优势（s s）：）：1、占有稀缺自然资源2、优质运河景观3、低密度产品高附加值4、高性价比劣势（劣势（ww）：）：1、品牌高端认可度低2、区域尚未完全成熟3、交通和配套不完善威胁（威胁（t t）：）：政策引导下房地产走势不明朗未来潜在供应丰富，区域竞争激烈机会（机会（oo）：）：济宁快速发展，利好房地产发展济宁市

26、区域规划利好使地段价值产生质变升级中心区域高端客群有外流倾向发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁本体优势的极致化放大，树立和竞争对手的绝对差异化。树立项目价值的同时以合理的价格赢得竞争。建立全面超越竞争对手的比较体系;提升价值预期，制造销售势能注重项目真实价值的传递利用与客群内心需求高度契合的展示特殊时期的特殊推广手段充分利用线下渠道推广27项目项目swotswot分析分析开发商不在北湖新区拿地的原因开发商不在北湖新区拿地的原因n北湖片区交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性，影响本地及外地开发商在该片区的拿

27、地热情。n北湖片区目前土地性质不明确，没有清晰的地块指标，也是开发商不敢断然拿地的又一原因。项目潜在风险项目潜在风险n本项目作为区域内第一个大规模、高端、综合、低密度住宅项目存在较大的营销风险；n项目规模较大，主要以花园洋房、别墅产品为主，而洋房和别墅在济宁市场上去化速度较慢，项目面临一定的去化风险和回款压力；n区域配套尚未完全成熟，交通和教育配套不健全，生活氛围差，购房者会对此产生一定的考量，影响购房决定；n政策引导下房地产走势不明朗是本项目面临的政策风险；n南部区域未来潜在供应量丰富，未来区域竞争激烈是项目面临的竞争风险。30报告结构宏观环境分析宏观环境分析项目物业发展建议项目物业发展建议

28、项目本体理解项目本体理解案例分析案例分析住宅市场分析住宅市场分析经济测算经济测算code of this report | 31 copyright centaline group, 2010住宅整体市场分析住宅整体市场分析住宅市场片区分析住宅市场片区分析住宅市场分析住宅市场分析从左图可以看出，济宁市近几年房地产开发投资额保持高速上涨势头，特别是2010年出现井喷式增长，年度增长速度高达63.4%,预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产市场将进入竞争十分激烈的局面。房地产市场状况房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长从左图可以看出，济宁市20

29、06-2010年房地产开发总体量迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地产市场不断成熟，整个济宁的房地产行业进入了快速发展的阶段，未来随着整个城市大规模改造的深入进行，未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。从右图可以看出，2006-2010年济宁市商品房销售面积持续上涨，住宅市场的持续热销原因：一、济宁市场以刚性需求为主，国家新政调控影响较弱；二、在售房源的加推、新项目的入市，保证了充足房源的供应，一定程度上刺激了成交房地产供需结构从右图可以看出，2006-2010年济宁市房屋竣工面积保持持续增长的态势，越来越多的房源投入市场，结合上述2010年房地产开发投资的暴涨，预计未来两年

30、内整个市场的供应量将有一个井喷式增长，市场竞争将日趋激烈。济宁商品住宅市场是受供应撬动的量升市场，呈现供需两旺的市场格局code of this report | 34 copyright centaline group, 2010市场供给市场供给市场需求市场需求市场空间市场空间 物业类型小高层、高层为主，仅有少量花园洋房和别墅小高层、高层已被市场广泛认可，低密度产品如花园洋房、别墅稀缺，成为中高端客户的专属产品。小高层、高层等普通高密度产品市场需求量大；西部、南部分布少量低密度住宅，销售速度较快建筑风格以现代简约风格为主，同质化现象明显对建筑风格关注度低，但高端购房者更喜欢设计感强、更显品质

31、感的新古典主义风格现代中式风格特别是新古典主义风格将成为中高端楼盘建筑风格的首选户型选择小高层、高层等普通住宅：两房、三房为主花园洋房：130-160平米三室别墅项目：五房、六房为主小高层、高层：两房占需求总量的30%，三房占到需求总量的40%花园洋房：130-160平米三室别墅项目：260-370平米五房、六房占90%以上小高层、高层：两房、三房面积控制在80-120平米之间；花园洋房面积控制在130-160平米之间；别墅项目面积控制在220-400平米之间总价普通住宅：45-60万元/套花园洋房：80-100万元/套别墅项目：250-350万元/套客群分化，总价承受力差距大100万元以下花

32、园洋房、200万元左右别墅为市场空白点园林景观以楼宇间简单绿化为主，园林景观缺乏设计感市场选择倾向于其次是植被绿化和水景植被绿化结合山景的布局更易被接受市场空白点在于控制总价、高形象，抢占中高端客户市场供应低密度产品缺乏，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距。供应多元化、精细市场供应低密度产品缺乏，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距。供应多元化、精细化是市场发展的必然趋势，项目销售须从产品、营销上寻找突破口化是市场发展的必然趋势，项目销售须从产品、营销上寻找突破口市场供求结构与空间code of this report | 35 copyright centaline group

33、, 2010n 据各面积段房源成交比例分析，80-120平米之间户型成交量远远大于其他套型，其中110-140平米之间的户型占整体的48.6%。受房价快速上涨、家庭规模趋向小型化等因素的影响，济宁市区热销户型有向紧凑型方向发展的趋势。户型特征80-12080-120平米之间的两室、三室是济宁市场的主流热销户型平米之间的两室、三室是济宁市场的主流热销户型code of this report | 36 copyright centaline group, 2010n 济宁的房价在2007年之前一直处于较低的水平，2007至2008年房价开始快速上涨，2009年受金融危机影响在年初稍有回落随即强势

34、上涨，2011年价格涨至6020元/平方米，自2007年以来价格年平均涨幅达30%。价格走势自自20072007年城区住宅售价快速上涨，年城区住宅售价快速上涨，20112011年售价达年售价达60206020元元/ /平方米平方米潜在供应分析土地整体及区域供应分析潜在供应量及热点区域判断n从右图可以看出，2010年土地市场供应总量为214万平方米，预计未来两年内整个市场的供应量将有较大增长，市场竞争将日趋激烈。n从区域市场来看，南部区域的土地潜在供应量最大，为120万平方米，将成为未来房地产市场发展的热点区域；其次为东部区域，土地潜在供应量为45.7万平方米。西部和中心区域由于供应量有限，未来

35、发展受到一定局限。code of this report | 38 copyright centaline group, 2010供不应求格局、市场刚性需求强劲造就济宁住宅市场量价齐升，同时市场存在较大提升空间，供不应求格局、市场刚性需求强劲造就济宁住宅市场量价齐升，同时市场存在较大提升空间，未来市场供应量大，市场竞争加剧未来市场供应量大，市场竞争加剧n供不应求，严厉政策调控成交火爆，价格快速上涨。供不应求，严厉政策调控成交火爆，价格快速上涨。而这几年累积的刚性需求和投资需求在政策调控严厉、价格上涨的环境下集中释放，楼市成交量依然有较大增长。n刚性需求是市场主流，改善型需求规模扩大，市场细分现

36、象逐渐明显。刚性需求是市场主流，改善型需求规模扩大，市场细分现象逐渐明显。70-110平米之间中端紧凑型住宅热销带动成交上涨。同时，低密度高端住宅成交速度较快，标志着济宁市场细分现象逐渐明显，房地产开始走向成熟。n随着城区空间拓展，未来市场供应量大，市场竞争加剧。随着城区空间拓展，未来市场供应量大，市场竞争加剧。n市场供应同质化现象明显，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距，产品及营销水平普遍较低市场供应同质化现象明显，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距，产品及营销水平普遍较低，本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。，本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。济宁住宅整体市场

37、小结code of this report | 39 copyright centaline group, 2010住宅整体市场分析住宅整体市场分析住宅市场片区分析住宅市场片区分析住宅市场分析住宅市场分析code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 市场格局市场格局板块分析：济宁各住宅板块差异明显，以金宇路、太白楼路、济安桥路和洸泭河为界济宁整体市板块分析：济宁各住宅板块差异明显，以金宇路、太白楼路、济安桥路和洸泭河为界济宁整体市场可分为东、西、南、北、中五个区域场可分为东、西、南、北、中五个区域北部区域北部区域南部区域南部区

38、域西部区域西部区域中部区域中部区域东部区域东部区域济宁房地产市场区域划分发展较为滞后，在售项目有限，售价较低，以中端项目为主在售供应项目有限，售价较低，以中低端项目为主项目所在区域，自然资源丰富，环境优美，房地产起步较晚，在售项目较少，供应量有限，厂矿较多，以中端住宅项目为主济宁高新区位于本区域，环境较之前有较大改善，交通和生活配套逐渐完善，目前在售供应较少，以中低端项目为主房地产开发起步最早，是济宁的老城区，配套完善，项目较为集中，供应丰富，售价较高，目前以中高端项目为主code of this report | 41 copyright centaline group, 2010【在售样本

39、数量】共 17个在售样本选取标准：济宁市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。【潜在样本数量】共 10个 样本选取样本选取选取了在济宁市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计选取了在济宁市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计 2727个楼盘个楼盘凌云金都东方名郡凤凰城东方名苑世易上城冠亚星城国翠城置城8号公馆红星八号盛泰广场仁城雅居罗马假日晨阳庄园御景园鲁商南池公馆博雅佳苑运河新城龙城美墅阳光花园阳光城市花园森泰御城ii期翠都国际7090新世纪花园都市豪庭豪庭御都杨柳国际新城code of this report | 42 copyright c

40、entaline group, 2010 中心区域part 1code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 中心区域中心区域板块内代表项目分布：主要分布在红星路与吴泰闸路上板块内代表项目分布：主要分布在红星路与吴泰闸路上阳光花园阳光花园阳光城市花园阳光城市花园红星八号红星八号国翠城国翠城盛泰广场盛泰广场龙城美墅龙城美墅n 界定：界定：西至济安桥路，东至洸泭河，北至金宇路，南到太白路之间围合的区域n 此板块为济宁市老城区，是房地产开发起步最早的区域，区域内配套完善，交通便利，在售项目较多，区域内项目一般售价较高，济宁市场的高端项

41、目均汇集于此，也有部分中端项目。由于土地资源供应有限，区域未来的发展方向将向外围扩张。code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 中心区域中心区域代表项目情况代表项目情况楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积( (万万) )总建面总建面( (万万) )入市时间入市时间建筑形态建筑形态户数户数户型区间户型区间热销户型热销户型销售均价销售均价( (元元/ /) )总销售率总销售率客群分析客群分析备注备注阳光城市花园19392009小高层、高层1428110-160110平米三室590098.6%事业单位职员、公务员现代建筑风格盛泰广场

42、7.3222011.3高层798114-128114平米三室58008.6%济宁个体户、周边居民，多为改善性购房现代简约建筑风格国翠城5.2122008.6多层、高层102690-18090平米两室、130平米三室1200083%国企、政府、银行高层及私营企业主、律师高端客群现代简约建筑风格红星八号2.385.32008.8小高层、高层500103-150140平米三室820096%事业单位工作人员、企业高管等中高端客群欧式地中海风格阳光花园9.4418.472008.3多层、高层141861-14690-120平米三室500098.6%中等以上收入人群现代建筑风格小高层、高层、花园洋房cod

43、e of this report | 45 copyright centaline group, 2010 中心区域中心区域板块特征：项目分布密集，以中等规模小高层、高层为主，区域潜在供应量较大板块特征：项目分布密集，以中等规模小高层、高层为主，区域潜在供应量较大区域内在售、待售项目数量众多，其中在售项目6个，待售项目4个，区域项目多为10-40万平米左右的中等规模楼盘中心区域在售项目大部分在07-09年入市，多进入销售尾期；仅有盛泰广场为11年全新项目。在售项目总规模为106万，在售面积为5.72万，部分新项目将在2011年入市，供应量大约在64.5万平方米，潜在项目为森泰御城ii期，新世纪

44、花园、冠亚星城v期、都市豪庭；在售项目的潜在供应量为25万；区域内住宅潜在供应总量为 89万。中心区域代表项目规模中心区域代表项目规模n供应量供应量中心区域潜在项目规模中心区域潜在项目规模code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 中心区域中心区域板块特征：建筑类型单一，户型设计同质性板块特征：建筑类型单一，户型设计同质性强，中小户型供需两旺强，中小户型供需两旺n产品：产品：建筑类型及容积率：高层产品为主，容积率集中在3.0以上主力户型：90平米两室，110-150平米三室热销户型：100-130平方米三室滞销户型：150平

45、米三室，160平米以上四室项目名称项目名称建筑类型建筑类型房型房型户型面积户型面积比例比例国翠城多岑、高层两室9060%三室130-15030%四室18010%红星八号小高层、高层两室10333%三室140-15067%龙城美墅小高层、高层、花园洋房三室12070%复式16830%阳光花园多层、高层一室6120%三室90-14680%阳光城市花园小高层、高层三室110-15080%四室16020%盛泰广场高层三室114-128100%中心区域住宅项目容积率中心区域住宅项目容积率code of this report | 47 copyright centaline group, 2010中心区

46、域中心区域板块特征：板块特征：在售项目定位中高端，主要吸引本地居民为主，是在售项目定位中高端，主要吸引本地居民为主，是济宁市场的高端楼盘汇集区济宁市场的高端楼盘汇集区n需求状况：需求状况：销售价格：各在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价9103元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.43万平方米；去化最快的项目为盛泰广场，主要由于本项目位置较好、户型设计合理且价格较低，极大吸收了有效客群，取得很好的销售业绩；阳光城市花园也以公务员团购而达到每月销量过万的业绩；销售最慢的是龙城美墅，项目价格偏高，户型设计偏大影响了项目的去化速度。客群状况：以济宁本地居民为主，多为公务员、企事业单

47、位高管、私企老板、银行职员、律师等中高端人群中心区域项目均价中心区域项目均价加权均价加权均价91039103中心区域在售项目销售速度排名中心区域在售项目销售速度排名code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 南部区域part 2code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 南部区域南部区域板块内代表项目分布：项目较为分散且数量较少，板块内仅有两个在售项目板块内代表项目分布：项目较为分散且数量较少，板块内仅有两个在售项目御景园御景园凤凰城凤凰城n 界定：界定：

48、西至济安桥路，东至洸泭河，北至太白路之间围合而成的区域n 本区域为项目所在区域，是近几年随着城市外围扩张发展而逐渐形成的区域，区域内环境优美，有南湖公园、古运河等自然景观，区域内土地资源较为丰富，但由于起步较晚，目前在售项目较少，未来潜在供应较为丰富，目前以中端项目为主。由于自然环境较为优美，未来有望成为高端项目发展的方向。code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 南部区域南部区域代表项目情况代表项目情况楼盘名称楼盘名称占地面占地面积积( (万万) )总建面总建面( (万万) )入市时间入市时间建筑形态建筑形态户数户数户型

49、区间户型区间热销户热销户型型销售均价销售均价( (元元/ /) )总销售率总销售率客群分析客群分析备注备注御景园2.163.862011.3高层33674-10994平米两室650040%周边企业、矿工、私营企业主改善性购房和投资，投资约占成交总量的30%现代简约风格凤凰城36.7702008.6多层、小高层161290-150100-110平米三室540090%电厂工人、煤矿工人、下辖县市区、私营业主code of this report | 51 copyright centaline group, 2010 南部区域南部区域板块特征：在售项目较少，主要以多层、小高层为主要产品，未来发展潜

50、力巨大板块特征：在售项目较少，主要以多层、小高层为主要产品，未来发展潜力巨大区域内在售、待售项目数量较少，其中在售项目2个，待售项目3个区域在售项目凤凰城于2008年入市，进入销售尾期；御景园今年入市，销量达40%；在售项目总规模为74万，在售面积为9.32万，新项目将在2011年下半年入市，供应量大约在74万平方米，潜在项目为7090、豪庭御都、鲁商南池公馆；在售项目的潜在供应量为9.32万；区域内住宅潜在供应总量为 83.3万。南部区域代表项目规模南部区域代表项目规模n供应量供应量南部区域潜在项目规模南部区域潜在项目规模code of this report | 52 copyright

51、centaline group, 2010 南部区域南部区域板块特征：环境优美、供应稀缺、土地资源板块特征：环境优美、供应稀缺、土地资源丰富，未来发展潜力巨大丰富，未来发展潜力巨大n产品：产品：建筑类型及容积率：多层、小高层产品为主，少量高层，容积率集中在1.5-2之间主力户型：74-90平米两房、100-110平米的三室热销户型：90平米两室，100-110平米三室滞销户型：150平米四室项目名称项目名称建筑类型建筑类型房型房型户型面积户型面积比例比例凤凰城多层、小高层两室9030%三室100-11060%四室15010%御景园高层两室74-9090%三室105-10910%南部区域住宅项目

52、容积率南部区域住宅项目容积率code of this report | 53 copyright centaline group, 2010南部区域南部区域板块特征：板块特征：在售项目多定位为中端，主要以周边企业和下属县在售项目多定位为中端，主要以周边企业和下属县市区居民为主要客群市区居民为主要客群n需求状况：需求状况：销售价格：各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价5674元/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 1.79万平方米；本区域项目去化速度均较快，凤凰城每月1.8万平米，御景园每月达1.5万平方米。主要由于本区域项目定位为中端，高性价比成为本区域的主要特色；户型设计合理、

53、价格低等对下属县市区渴望在市区购房的居民有极大地吸引力，成为本区域去化速度快的主要原因。客群状况：主要以项目周边及下属县市区居民为主，电厂工人、矿工、私营业主及部分投资客都是项目的主力客群。南部区域项目均价南部区域项目均价加权均价加权均价56745674南部区域在售项目销售速度排名南部区域在售项目销售速度排名code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 东部区域part 3code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 东部区域东部区域板块内代表项目分布：项目主

54、要集中在洸泭河沿线，仅有四个在售项目板块内代表项目分布：项目主要集中在洸泭河沿线，仅有四个在售项目杨柳国际新城杨柳国际新城世易上城世易上城n 界定：界定：洸泭河以东的区域n 本区域为济宁高新区所在地，是近几年逐步发展起来的房地产新兴区域。交通和生活配套较之前有较大改善，房地产项目逐步兴起。目前在售供应有限，仅有四个在售项目，本区域主要以中低端项目为主。东方名苑东方名苑凌云金都凌云金都code of this report | 56 copyright centaline group, 2010 东部区域东部区域代表项目情况代表项目情况楼盘名称楼盘名称占地面占地面积积( (万万) )总建面总建面

55、( (万万) )入市时间入市时间建筑形建筑形态态户数户数户型区间户型区间热销户热销户型型销售均价销售均价( (元元/ /) )总销售率总销售率客群分析客群分析备注备注杨柳国际新城133.41502005小高层、高层、多层15000-2000040-16090-110平米两室，120平米三室3900-400074%周边工厂工人，市区内退休职工，下属县市区居民现代简约建筑风格世易上城1.562009高层42048-10660-70平方米一室530092%济宁企事业单位职员，下属县市居民现代简约建筑风格凌云金都202007高层102683-13883平米两室420098.8%附近企事业单位职工、周围

56、工厂工人、周边中低端客群为主现代简约建筑风格东方名苑14.5242010.10小高层、多层2000100-140100平米两室3500-360010%企业工人、个体户、事业单位职员现代简约建筑风格code of this report | 57 copyright centaline group, 2010 东部区域东部区域板块特征：项目主要分布在洸泭河沿线，在售供应有限，以中低端项目为主板块特征：项目主要分布在洸泭河沿线，在售供应有限，以中低端项目为主区域内在售项目有四个，潜在项目有一个，区域项目多为20万平米左右的中等规模楼盘，杨柳国际新城是项目内的典型大盘，体量为150万平米。东部区域在

57、售项目大部分入市较早，杨柳国际新城为2005年入市，其余项目多为2007年以后入市，大部分进入销售尾期；仅有东方名苑一个去年年底入市的新项目。在售项目总规模为200万，在售面积为3.5万，潜在项目东方名郡将在今年6月入市，供应量大约在30万平方米；区域内在售项目的潜在供应量为61万平方米，区域内住宅潜在供应总量为 91万。东部区域代表项目规模东部区域代表项目规模n供应量供应量东部区域潜在项目规模东部区域潜在项目规模目前已知仅有一个项目预计在2011年6月入市，即东方名郡项目。本项目由22栋高层、24栋多层组成，项目总体量约为30万平方米。code of this report | 58 cop

58、yright centaline group, 2010 东部区域东部区域板块特征：建筑类型多样、户型设计针对中板块特征：建筑类型多样、户型设计针对中低端客群低端客群n产品：产品：建筑类型及容积率：由于杨柳国际新城的体量最大，决定区域内以多层产品为主，少量小高层、高层产品，容积率集中在1-3之间主力户型：48-106平米一室、83-110平米两室、110-140平米三室热销户型：60-70平米一室、83-110平米两室、120平米三室滞销户型：140-160平米三室项目名称项目名称建筑类型建筑类型房型房型户型面积户型面积比例比例东方名苑多层、小高层两室100-10550%三室125-14050

59、%世易上城高层一室48-106100%凌云金都高层两室83-9660%三室119-13840%杨柳国际新城多层、小高层、高层一室405%两室70-11040%三室110-16050%四室150-1605%东部区域住宅项目容积率东部区域住宅项目容积率code of this report | 59 copyright centaline group, 2010东部区域东部区域板块特征：板块特征：在售项目定位中低端，成为项目周边及济宁下属县在售项目定位中低端，成为项目周边及济宁下属县市区居民购房的首选市区居民购房的首选n需求状况：需求状况：销售价格：在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价4838元

60、/平方米销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.85万平方米；去化最快的项目为杨柳国际新城，主要由于本项目是区域内首席大盘，价格低、户型合理，成为项目周边及下属县市区居民改善型住房的首要选择；销售最慢的是世易上城，本项目的户型设计不够合理，采光不好及40年产权等原因均影响了项目的销售。客群状况：周边工厂工人、企事业单位职工、退休人员、济宁下属县市区居民及个体户等都成为本项目的主力客群。东部区域项目均价东部区域项目均价加权均价加权均价48384838东部区域在售项目销售速度排名东部区域在售项目销售速度排名code of this report | 60 copyright centaline