张江总部办公案例研究项目研究ppt课件

1、张江板块总部型办公市场格局张江板块总部型办公市场格局张江集电港张江集电港世和商务中心世和商务中心展想广场展想广场矽岸国际矽岸国际张江大厦张江大厦张江创新园张江创新园惠生中心惠生中心莲花研创广场莲花研创广场科研用地科研用地办公用地办公用地目前区域内主要在租目前区域内主要在租/ /在售的总部型办公市在售的总部型办公市场分布格局：场分布格局：科研性质用地项目：张江集电港、世和商务科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场场办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期矽岸国

2、际、张江集电港一期科研用地性质总部型办公市场科研用地性质总部型办公市场项目基本概况项目基本概况用地性质用地性质项目名称项目名称 建筑年代建筑年代开发商开发商 占地面积占地面积( (万万) ) 总建筑面积总建筑面积( (万万) ) 层数层数单层面积单层面积( () ) 目前状态目前状态租金租金( (元元/ / /天天) ) 科研用地张江集电港2019年上海张江集成电路产业区开发有限公司3752503F多层、6-10F小高层多层500-1600小高层1500-2400出租为主一期2.0-2.6二期2.5-3.0四期3.0-3.2张江创新园 2019年上海张江高科技园区开发股份有限公司59.5 3-

3、5F、10-11F530-1717出租为主3.5-4.0世和商务中心2009年上海嘉频房地产开发有限公司5104F多层、13F小高层多层250-500已全部售罄并出租完毕惠生中心2019年惠生集团小高层2100-2300出租为主毛坯3.5，装修4，最低权限为毛坯3.0莲花研创广场上海张江（集团）有限公司4-5F2000-2300销售为主，少量可租3.6-3.7张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000。张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售

4、罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000左右，世和商务中心单栋面积在1000-2000左右；惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300，单栋面积在8000-9000左右，标的较大；销售情况分析销售情况分析当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态；小独栋多层：张江创新园总体量仅24221，年去化量最多仅10513，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为2019年36833，整体价格逐年上涨至2019年达26018元/；小高层：张江创新园共3栋小高层，12

5、年去化2栋，去化量56840，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高，最高为张江创新园2019年18706元/；物业类型物业类型项目名称项目名称年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（） 成交均价（元成交均价（元/ /） 小独栋多层张江创新园2019年4105131190-4032262813784137842019年356941193-2911189814506145062019年280143182-483140071762517625张江集电港二期2019年1636833368331600-2700

6、230220893208932019年370591600-2800235324256242562019年11629162916292601826018小高层张江创新园2019年1（9层） 974797479747187062019年2（11层） 568405684015640-412002842016766集电港一期2019年1（10层）19178191781917814000总部型办公档次分类总部型办公档次分类张江集电港张江集电港（规模大、独栋办公为主，运营成熟）（规模大、独栋办公为主，运营成熟）惠生中心、莲花研创广场惠生中心、莲花研创广场（客户入驻情况一般，运营不理想）（客户入驻情况一般，

7、运营不理想）张江创新园、世和商务中心张江创新园、世和商务中心（一定规模独栋办公，运营较为（一定规模独栋办公，运营较为成熟）成熟）高端高端中高端中高端中端中端质量：大盘规划，质量、产品力较好，档次质量：大盘规划，质量、产品力较好，档次较高较高配套：自身配套完善配套：自身配套完善运营：速度较快，价格实现较高，目前已运运营：速度较快，价格实现较高，目前已运营成熟营成熟质量：建筑品质、产品力打造较高质量：建筑品质、产品力打造较高配套：新建项目，配套一般配套：新建项目，配套一般运营：莲花标的大，无成交；整体运营及运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想客户入驻情况不理想质量：建筑品质一般，

8、档次较低质量：建筑品质一般，档次较低配套：有一定配套设施配套：有一定配套设施运营：客户出租及入驻情况良好，运营较运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟为成熟重点研究案例：张江集电港、张江创新园独栋办公、客户入驻率高、运营重点研究案例：张江集电港、张江创新园独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）较成熟）总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港张江集电港张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.753.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善施完善p占地面积：规划面积约占地面积：规划面积约3.753

9、.75平方公里平方公里p分区分期：共分为分区分期：共分为A A、B B区，区，A A区包含集电港一期、二期科技领袖区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期四期西块建设中），之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期四期西块建设中），B B区建设中区建设中p用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地p自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、

10、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等p交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁共自行车租赁p租金：一期租金：一期2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天，二期天，二期2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天，四期天，四期3.0-3.0-3.23.2元元/ / /天天集电港三期天之集电港三期天之骄子人才公寓）骄子人才公寓）科技领袖之都科技领袖之都A A区规划图区规划图集电港四期集电港四期西块西块总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期一期规划为一期规划为8

11、 8栋栋6-106-10层小高层，除层小高层，除2 2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主石材为主张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层，其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。地上车位+地下车位，满足客户停车需求。91110一期立面用材：石材+玻璃幕墙；6-10层为主；单层面积700-2000；总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产

12、品溢价约由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%20%；当；当前租金水平在前租金水平在2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天天集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在2019-20192019-2019年，办公性质产品成交均价年，办公性质产品成交均价5500-60005500-6000元元/ /，科研性质产品成交均价，科研性质产品成交均价4500-50004500-5000元元/ /；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%20%；20192019年成交年成交1

13、1栋栋1010层楼房，单层面积约层楼房，单层面积约2000 2000 ，总成交面积，总成交面积1917819178，成交均价，成交均价1400014000元元/ /；租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天。天。总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期一期共有约一期共有约7373家企业入驻，基本为小型企业，占比达家企业入驻，基本为小型企业，占比达81%81%一期共有约一期共有约7373家企业入驻，基本为小型企业，占比家企业入驻，基本为小型企业，占比81%81%，大、中型企业分

14、，大、中型企业分别仅占比别仅占比4%4%、15%15%。企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业3中型企业11小型企业59总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在20000-2200020000-22000一期大型企业仅一期大型企业仅3 3家，均为整栋购买家，均为整栋购买10-1110-11层小高层自用，使用面积在层小高层自用，使用面积在20000-2200020000-22000之间；之间；当前当前3 3家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；家大型企业均属于

15、不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；大型企大型企业分析业分析使用面积使用面积企业名称企业名称行业分类行业分类9#9#斯奈德电气斯奈德电气高新技术制造业高新技术制造业10#10#印孚瑟斯印孚瑟斯（软件）（软件）信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业11#11#美敦力美敦力（医疗科技）（医疗科技）科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在1000-24001000-2400；行业为科学研究类、建筑业为主，；行业为科

16、学研究类、建筑业为主，其次为高新技术制造业其次为高新技术制造业中型企业共中型企业共1111家，基本为租赁使用，使用面积在家，基本为租赁使用，使用面积在1000-24001000-2400之间；之间；行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达36%36%、27%27%，其次为制造业，占比，其次为制造业，占比18%18%；中型企中型企业分析业分析使用面积企业名称行业分类1层路桥华东工程有限公司建筑业建筑业1层上海富春建业科技股份有限公司建筑业建筑业1层上海矽感信息科技有限公司高新技术制造业高新技术制造业1层国家射频识别产业化（上海）基地科学研究、技术服务和地质

17、勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层比亚迪精密制造有限公司上海分公司高新技术制造业高新技术制造业半层中外建华诚城市建设有限公司建筑业建筑业半层德信无线通讯科技（上海）有限公司信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业半层亚申科技研发中心（上海）有限公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层上海爱培克电子科技有限公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层中冶东方工程技术有限公司上海分公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层上海张江创新学院教育教育总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期小型企

18、业使用面积一般在小型企业使用面积一般在400-800400-800；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分小型贸易企业小型贸易企业一期小型企业共一期小型企业共5959家，基本为租赁使用，使用面积在家，基本为租赁使用，使用面积在400-800400-800之间；之间；行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为37%37%、19%19%，其次为科学研究、信息软件类，其次为科学研究、信息软件类，均占比均占比17%17%；小型企小型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集

19、电港二期张江集电港二期科技领袖之都规划图，沿张东路分为东西区，总共80多栋单体建筑西区西区东区东区立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部为石材；基本为3层建筑；层高3米；单栋建筑面积1500-5000，单层面积500-1600；地上车位+地下车位，满足客户停车需求二期科技领袖之都规划为二期科技领袖之都规划为8080余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板+ +玻璃幕墙为主，单玻璃幕墙为主，单栋建筑面积栋建筑面积1500-5000 1500-5000 ，单层面积，单层面积500-1600500-1600总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电

20、港二期近三年主力成交集中在近三年主力成交集中在20192019年，单栋主力面积在年，单栋主力面积在1600-28001600-2800左右，年均去化规模约在左右，年均去化规模约在1.51.5万方；万方；整体成交均价呈上涨趋势，当前租金整体成交均价呈上涨趋势，当前租金2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天天科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在2019-20192019-2019年，年，20192019年至今共成交年至今共成交2020栋独栋独栋办公，成交面积栋办公，成交面积4552145521，单栋面积，单栋面积16

21、00-28001600-2800，年均去化量约在，年均去化量约在1.51.5万方；万方；成交均价整体呈上涨趋势，成交均价整体呈上涨趋势，1212年均价年均价2425624256元元/ /，20192019年达年达2601826018元元/ /；租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天；天；年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（）成交均价成交均价（元（元/ /）20192019年年161636833368331600-27001600-2

22、70023022302208932089320192019年年3 3705970591600-28001600-280023532353242562425620192019年年1 11629162916291629162916292601826018合计合计202045521455211600-28001600-280022762276- -近近3 3年集电港二期成交情况年集电港二期成交情况总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期二期共有约二期共有约6262家企业入驻，以中型企业为主，占比为家企业入驻，以中型企业为主，占比为60%60%二期共有约二期共有约6262家企业

23、入驻，以中型企业为主，占比家企业入驻，以中型企业为主，占比60%60%，大型、小型企业分别占比，大型、小型企业分别占比18%18%、22%22%。企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业11中型企业37小型企业14总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在2 2栋楼以上，面积栋楼以上，面积30003000以上；行业以高新技术制以上；行业以高新技术制造业为主，其次为金融业造业为主，其次为金融业大型企业共大型企业共1111家，基本为购买自用，一般使用基本需要家，基本为购买自用，一般使用基本需要2

24、2栋楼，使用面积一般在栋楼，使用面积一般在30003000以上；以上；行业以高新技术制造业为主，占比达行业以高新技术制造业为主，占比达37%37%，其次为金融业，占比达，其次为金融业，占比达27%27%，其他为信息软件、科学研，其他为信息软件、科学研究类；究类；企业名称企业名称使用面积使用面积行业分类行业分类超威半导体（上海）有限公司（AMD)4栋楼高新技术制造业高新技术制造业应用材料（中国）有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上海耀皮玻璃集团股份有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上海恩艾仪器有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上证所网络信息有限公司2栋楼信息传输、计算机服

25、务和软件业信息传输、计算机服务和软件业中国外汇交易中心10栋楼金融业金融业上海普兰投资有限公司2栋楼金融业金融业上海通泰投资有限公司2栋楼金融业金融业上海张江（集团）有限公司5栋楼房地产业房地产业前程无忧4栋楼租赁和商务服务租赁和商务服务上海集成电路技术与产业促进中心（ICC）2栋楼科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查大型企大型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在1600-28001600-2800；行业以高新技术制造业、能源电力；行业以高新技术制造业、

26、能源电力类为主，其次为科学研究、信息软件类类为主，其次为科学研究、信息软件类中型企业共中型企业共3737家，基本为购买自用，使用面积一般在家，基本为购买自用，使用面积一般在1600-28001600-2800之间；之间；行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别31%31%、22%22%，其次为科学研究、信息软件类，其次为科学研究、信息软件类，占比均为占比均为14%14%，其他为金融类等；，其他为金融类等；中型企中型企业分析业分析企业名称赛普锐思半导体技术（上海）有限公司上海恒动力科技有限公司中国人寿保险股份有限公司矽光光电科技（上海）有限公司

27、新奥能源服务（上海）有限公司中国银联股份有限公司上海弘轩工业投资有限公司上海新佑能源科技有限公司上海通泰投资有限公司沃特世科技（上海）有限公司西蒙电气（中国）有限公司优利（上海）信息技术有限公司上海柏宁科技发展有限公司益科博能源科技（上海）有限公司威灵研发中心格特拉克亚太传达系统技术（上海）有限公司上海步科电气有限公司夏普高科技研发（上海）有限公司上海聚星仪器有限公司浙江丰惠建设集团有限公司广汇汽车服务股份公司达能亚太（上海）管理有限公司伍尔特国际贸易（上海）有限公司 凯晟汽车系统（上海）有限公司江苏东洋之花化妆品股份有限公司博安思通科技（上海）有限公司上海瑞宁门诊部有限公司上海三浪车辆部件有

28、限公司印孚瑟斯技术（上海）有限公司上海雅昌文化发展有限公司圣景微电子（上海）有限公司泰豪科技股份有限公司上海分公司上海雅昌彩色印刷有限公司中江能源回收（上海）有限公司上海海丰信息技术有限公司钜泉光电科技（上海）股份有限公司路克博信息系统科技（上海）有限公司总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期小型企业多为租赁使用，一栋分两户居多，使用面积一般在小型企业多为租赁使用，一栋分两户居多，使用面积一般在10001000以内；行业以信息软件类为主，以内；行业以信息软件类为主，其次为科学研究类、高新技术制造其次为科学研究类、高新技术制造小型企业基本为租赁使用，使用面积一般在小型企

29、业基本为租赁使用，使用面积一般在10001000以内；以内；行业以信息软件类为主，占比达行业以信息软件类为主，占比达43%43%，其次为科学研究、高新技术制造业，占比分别为，其次为科学研究、高新技术制造业，占比分别为22%22%、21%21%；小型企小型企业分析业分析企业名称坤远电子（上海）有限公司埃尔集团营销总部上海联合水泥有限公司上海铭创软件技术有限公司上海申博智能识别技术有限公司上海希硕信息科技有限公司上海铭创软件技术有限公司上海华申泰格软件有限公司上海华普嘉盛信息技术有限公司上海张江浩成创业投资有限公司燕梭金融信息技术（上海）有限公司上海坤锐电子科技有限公司上海海鼎无线射频系统有限公司

30、纽豹智能识别技术（上海）有限公司总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港三期张江集电港三期三期为天之骄子人才公寓，规划三期为天之骄子人才公寓，规划1212栋小高层栋小高层/ /高层人才公寓楼，立面色彩艳丽；另设置高层人才公寓楼，立面色彩艳丽；另设置5 5栋商业配栋商业配套楼房，满足居住者日常商业需求套楼房，满足居住者日常商业需求张江集电港三期天之骄子人才规划图，总共17栋小高层、高层建筑，其中人才公寓楼12栋，商业配套楼房5栋。设置5栋商业配套楼，满足居住者日常商业需求；三期立面用材：涂料为主；外立面色彩艳丽、容易吸引眼球；小高层6-14、高层18-25层为主；主力设置65左右户型，月租

31、金在2000-2500元/左右；总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港四期张江集电港四期张江集电港四期东块规划图，总共3栋9-11层小高层建筑，均为科研用地性质，包含一栋综合展览中心和2栋办公楼，当前处于招租中，当前租金3.0-3.2元/天四期立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部石材；9-11层小高层为主；1号楼标准层面积约2436、2号楼标准层面积约2000；标准层净高2.7m；四期西侧地块当前处于打桩阶段；预计2019年底竣工；四期东块规划为四期东块规划为3 3栋栋9-119-11层小高层建筑，科研用地性质，铝板层小高层建筑，科研用地性质，铝板+ +玻璃幕墙为主，当前对外招租中，玻璃幕墙

32、为主，当前对外招租中，租金租金3.0-3.23.0-3.2元元/ / /天天张江集电港案例总结张江集电港案例总结小高层单体由于单栋体量较大，除少量大型企业整栋购买自用外，其他基本为小企业租赁使用；小高层单体由于单栋体量较大，除少量大型企业整栋购买自用外，其他基本为小企业租赁使用；由于全部为小高层单体，除大型企业使用三栋外，其余基本为小型企业租赁使用，租金在由于全部为小高层单体，除大型企业使用三栋外，其余基本为小型企业租赁使用，租金在2-2.62-2.6元元/ / /天；天；使用面积来看，大型企业单栋单体约在使用面积来看，大型企业单栋单体约在2000020000左右，中型企业一般在左右，中型企业

33、一般在1000-24001000-2400左右，小型企业使用面积左右，小型企业使用面积一般在一般在400-800400-800；行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的差异。差异。集电港一集电港一期期集电港二集电港二期期基本为企业整栋购买自用，中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；比例来看，中型企业占约基本为企业整栋购买自用，中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；比例来看，中型企业占约6 6成；成；使用面积来看，大型企业一般需使用面积来

34、看，大型企业一般需2 2栋以上，面积栋以上，面积30003000以上，中型企业单栋使用面积在以上，中型企业单栋使用面积在1600-28001600-2800，小型企，小型企业使用面积一般业使用面积一般10001000以内；以内；行业特征来看，大型企业以高新技术制造和金融服务业为主；中型企业以高新技术制造业、能源电力类为主，行业特征来看，大型企业以高新技术制造和金融服务业为主；中型企业以高新技术制造业、能源电力类为主，小型企业以信息软件类、科学研究和高新制造为主；小型企业以信息软件类、科学研究和高新制造为主；张江创新园位于张江创新园位于2 2号线张江高科站，总建面号线张江高科站，总建面9.59.

35、5万方，万方，9 9栋栋3-53-5层多层独栋层多层独栋+3+3栋栋10-1110-11层小高层组成，层小高层组成，单层面积在单层面积在530-1717530-1717左右左右区县板块区县板块浦东新区张江板块项目地址项目地址浦东新区科苑路399号物业类别物业类别写字楼、板楼用地性质用地性质科研用地物业费物业费9-15.5元/月/平方米占地面积占地面积50000平方米建筑面积建筑面积95000平方米建筑年代建筑年代2019年车位车位 地下475个，地上216个租金水平租金水平3.5-4元/天/平米 总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园 张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁张

36、江创新园位于张江高科技园区，临近地铁2 2号线张江高科站，交通便捷，周边配套齐全；号线张江高科站，交通便捷，周边配套齐全；独栋每幢面积独栋每幢面积1200-30001200-3000平方米左右，单层面积在平方米左右，单层面积在530-1717530-1717平方米左右，其空间可以自由分割组合；平方米左右，其空间可以自由分割组合； 张江创新园是为高科技创新型企业量身定做的办公基地，景观打造较好，内部配套完善张江创新园是为高科技创新型企业量身定做的办公基地，景观打造较好，内部配套完善其人性化设计理念，无论在园区内部还是外部都彰显的淋漓尽致。在其人性化设计理念，无论在园区内部还是外部都彰显的淋漓尽致

37、。在1111号楼和号楼和1010号楼底层均设有咖啡厅和便利店，号楼底层均设有咖啡厅和便利店，1111号楼号楼2-42-4层员工食堂。层员工食堂。张江创新园一个专为高科技创新型企业量身定做的别墅型办公总部基地。人性化构建车行系统，人流车流各行其道，并用连廊张江创新园一个专为高科技创新型企业量身定做的别墅型办公总部基地。人性化构建车行系统，人流车流各行其道，并用连廊连接各幢建筑。连接各幢建筑。总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园20192019年年-2019-2019年底年底1212栋楼全部售完，年去化规模在栋楼全部售完，

38、年去化规模在1.81.8万方，独栋单栋面积集中在万方，独栋单栋面积集中在1200-30001200-3000不等，均价水平不等，均价水平17000-1900017000-19000元元/ /；当前基本处于满租，少量层面对外出租主要集中在；当前基本处于满租，少量层面对外出租主要集中在1111号楼），租金号楼），租金3.5-43.5-4元元/ / /天天 1212栋楼均为整栋出售，当前全部售罄，栋楼均为整栋出售，当前全部售罄，5 5年去化约年去化约9 9万方，年均去化约万方，年均去化约1.81.8万方，平均售价约万方，平均售价约17000-1800017000-18000元元/ /；当前基本处于满

39、租，只有当前基本处于满租，只有1111栋楼当前有少量层面对外出租，租金水平在栋楼当前有少量层面对外出租，租金水平在3.5-43.5-4元元/ / /天。天。产品类型产品类型年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（） 成交均价（元成交均价（元/ /）独栋办公2019年4（多层）105131190-40322628137842019年3（多层）56941193-29111898145062019年2（多层）80143182-4831400717625小高层办公2019年1（9层）974797479747187062019年2（11层）56840

40、15640/412002842016766合计12908001190-41200756716562 总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园张江创新园当前共有约张江创新园当前共有约1818家企业入驻，以中型和小型企业为主，分别占比家企业入驻，以中型和小型企业为主，分别占比45%45%、33%33%，大型企业，大型企业占比占比22%22%。当前共有当前共有1818家企业入驻，以中型和小型企业为主，占比分别达家企业入驻，以中型和小型企业为主，占比分别达45%45%、33%33%企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业4中型企业8小型企业6大型企业全部以整栋购买自用，使用面积基本在大

41、型企业全部以整栋购买自用，使用面积基本在50005000以上，企业类型为信息软件类、科学研究以上，企业类型为信息软件类、科学研究类类总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园大型企业仅大型企业仅4 4家，全部以整栋购买入驻自用，使用面积基本在家，全部以整栋购买入驻自用，使用面积基本在50005000以上，少量使用面积以上，少量使用面积达达4000040000 ；企业类型为信息软件类、科学研究类；企业类型为信息软件类、科学研究类；使用产品使用产品楼栋数楼栋数公司名称公司名称使用面使用面积（）积（）分类分类小高层1栋楼IBM41200 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务

42、和软件业小独栋多层3栋楼美满电子科技10645 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1栋楼（HQ）上海华勤通信技术公司5300 科学研究、技术服务科学研究、技术服务1栋楼（NVIDIA）英伟达半导体科技有限公司4831 科学研究、技术服务科学研究、技术服务大型企大型企业分析业分析由于小独栋数量较少，部分中型企业选择小高层整层租赁使用，使用面积在由于小独栋数量较少，部分中型企业选择小高层整层租赁使用，使用面积在1000-21001000-2100，企业，企业类型以信息软件类为主，其次为科学研究、金融业类型以信息软件类为主，其次为科学研究、金融业产品产品楼层数楼层数公司名称公司

43、名称使用面积使用面积分类分类小独栋单体1栋楼（小独栋多层）河图工程股份有限公司1589 科学研究、技术服务科学研究、技术服务1栋楼（小独栋多层）震坤行1193 供应商供应商小高层2层粱江通信2128信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层赟融电子技术1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层明波通信1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层湘钢贸易1064 批发零售批发零售1层惠天然投资控股集团1064 金融业金融业1层华勤通讯1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业中型企业共中型企业共8 8

44、家，多为整层租赁使用，使用面积家，多为整层租赁使用，使用面积1000-21001000-2100之间；之间；企业类型主要为信息软件类为主，占比达企业类型主要为信息软件类为主，占比达40%40%，其次为科学研究、金融业等；，其次为科学研究、金融业等；中型企中型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园小型企业基本为租赁小单体单层面积进行办公，使用面积一般小型企业基本为租赁小单体单层面积进行办公，使用面积一般500-600500-600；企业类型基本为信息；企业类型基本为信息软件类，少量为金融业、科学研究类软件类，少量为金融业、科学研究类产品产品楼层数楼层数公司名称公司

45、名称建筑面积建筑面积分类分类独栋办公1层东昊测试600 科学研究、技术服务1层绿芯半导体系统科技600 信息传输、计算机服务和软件业1层（Teambition）上海汇翼信息科技有限公司530 信息传输、计算机服务和软件业1层聚熵智能530 信息传输、计算机服务和软件业1层智游啦530 信息传输、计算机服务和软件业1层戈壁企业530 金融业小型企业共小型企业共6 6家，使用面积家，使用面积500-600500-600，由于需求面积较小，基本选择租赁小独栋单层面积进行办公；，由于需求面积较小，基本选择租赁小独栋单层面积进行办公；企业类型主要为信息软件类，占比达企业类型主要为信息软件类，占比达67%

46、67%，其次为金融业、科学研究类。，其次为金融业、科学研究类。小型企小型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园张江创新园案例总结张江创新园案例总结科研用地性质，已全部销售完毕，年去化规模在科研用地性质，已全部销售完毕，年去化规模在1.81.8万方左右，小高层单体万方左右，小高层单体+ +小独栋单体组合；小独栋单体组合；除少部分为大型企业整栋使用外，中小型企业基本为租赁使用；比例来看，中型企业占约除少部分为大型企业整栋使用外，中小型企业基本为租赁使用；比例来看，中型企业占约50%50%；使用面积来看，大型企业使用面积基本在使用面积来看，大型企业使用面积基本在500

47、05000以上，中型企业多为整层租赁使用，使用面积以上，中型企业多为整层租赁使用，使用面积在在1000-24001000-2400左右；小型企业使用面积一般在左右；小型企业使用面积一般在500-600500-600；行业特征来看，行业差异不大，主要以信息技术和科研为主，主要在于企业规模的差异。行业特征来看，行业差异不大，主要以信息技术和科研为主，主要在于企业规模的差异。总部型办公案例借鉴点总部型办公案例借鉴点p产品组合产品组合基本为小独栋单体基本为小独栋单体+ +小高层单体形式来做，且以小高层单体形式来做，且以小独栋单体形式为主；小独栋单体形式为主；p租售特征租售特征以张江集电港为代表的项目，

48、采用以销售为主体，以张江集电港为代表的项目，采用以销售为主体，租售并举模式操作，灵活性较强；年去化规模在租售并举模式操作，灵活性较强；年去化规模在1.5-1.81.5-1.8万方左右，万方左右，同期销售的科研性质产品较纯办公产品价格低约同期销售的科研性质产品较纯办公产品价格低约20%20%。p企业类型企业类型中型企业约占中型企业约占5-65-6成，占据绝对主力，余下大型成，占据绝对主力，余下大型企业和小型企业各约一半；企业和小型企业各约一半；p使用面积使用面积中型企业基本为一栋独栋单体使用为主，面积集中型企业基本为一栋独栋单体使用为主，面积集中在中在1000-28001000-2800左右；大

49、型企业为大单体或多栋独栋单体结合，左右；大型企业为大单体或多栋独栋单体结合，面积一般在面积一般在30003000以上；小型企业多为分割租赁使用面积一般在以上；小型企业多为分割租赁使用面积一般在400-800400-800左右；左右；p行业特征行业特征入驻企业多集中在信息软件、科学研究、高新技入驻企业多集中在信息软件、科学研究、高新技术制造等行业为主，行业差异不大，多为企业规模大小的差异；术制造等行业为主，行业差异不大，多为企业规模大小的差异；纯办公用地性质总部型办公市场纯办公用地性质总部型办公市场项目基本概况项目基本概况用地性质用地性质项目名称项目名称 建筑年代建筑年代品质品质开发商开发商 占

50、地面积占地面积( () ) 总建筑面总建筑面积积( () ) 层数层数 单层面积单层面积( () ) 开间面积开间面积（）（）目前状态目前状态租金租金( (元元/ / /天天) ) 办公用地张家集电港一期2019年普通上海张江集成电路产业区开发有限公司7.0万12F1500-170060-800出租为主2.8-3.0张江大厦2019年甲级张江高科技园区开发股份有限公司2.1万4.7万18F1800-2000960、1040 销售为主4.5-5.5展想广场2019年甲级展想电子科技有限公司5.2万20F2741145-712出租4.5-6矽岸国际2019年普通张江股份有限公司3.4万7.6万3、

51、9、11F 1100-1400 300-1400出租2.8-3.2项目周边主力在售/在租的纯办公性质项目有4个，张江大厦、展想广场均为5A甲级办公楼，建筑面积在5万方左右，单层面积1800-2800 ，当前主力租金水平4.5-6元/天；张江集电港一期有2栋办公性质写字楼，单层面积1500-1700，当前以出租为主，租金2.8-3.0；矽岸国际为新建办公楼，包含多层、小高层产品，单层面积1100-1400，当前以出租为主，租金2.8-3.2元/天；纯办公性质档次分类纯办公性质档次分类张江大厦、展想广场张江大厦、展想广场张江集电港一期、矽岸国际张江集电港一期、矽岸国际高端高端中端中端地段：靠近地铁

52、站，交通便利地段：靠近地铁站，交通便利质量：甲级品质、产品力出众，档次高端质量：甲级品质、产品力出众，档次高端地段：区位较偏、距地铁站有一定距离地段：区位较偏、距地铁站有一定距离质量：建筑品质、产品力打造一般质量：建筑品质、产品力打造一般纯办公参考案例纯办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期1#1#一期一期1#1#楼为办公用地性质办公楼，整体产品打造较好，单层面积楼为办公用地性质办公楼，整体产品打造较好，单层面积1500-17001500-1700开发商开发商上海张江集成电路产业区开发有限公司项目地址项目地址龙东大道3000号张江集电港1号楼物业类别物业类别小高层办公楼立面用材立面用材石材+

53、玻璃幕墙楼层楼层12层建筑面积建筑面积2.1万单层面积单层面积1500-1700开间面积开间面积60-500层高层高层高4.2m，净高2.8m租金水平租金水平2.8-3.0元/天周边配套周边配套龙东商务酒店、农行张江集电港支行、工行集电园支行、港式茶餐厅、迦拿咖啡等纯办公参考案例纯办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期1#1#一期办公性质办公楼入驻企业均为小企业，使用面积一般在一期办公性质办公楼入驻企业均为小企业，使用面积一般在120-800120-800，已全部出租完毕；行业，已全部出租完毕；行业以制造业、信息软件类为主，其次为商务服务、科学研究类以制造业、信息软件类为主，其次为商务服务、

54、科学研究类一期一期1#1#办公性质办公楼入驻企业均为小企业，无中大型企业，使用面积一般在办公性质办公楼入驻企业均为小企业，无中大型企业，使用面积一般在120-800120-800之间；之间；当前共入驻当前共入驻5050家企业，行业以制造业、信息软件类为主，占比分别达家企业，行业以制造业、信息软件类为主，占比分别达38%38%、28%28%，其次为商务服务、，其次为商务服务、科学研究，占比分别为科学研究，占比分别为12%12%、8%8%，其他为建筑业、金融业等；，其他为建筑业、金融业等；张江大厦为张江科技园区内第一座张江大厦为张江科技园区内第一座5A5A智能现代化商务大楼，总建面约智能现代化商务

55、大楼，总建面约4.74.7万方，由万方，由A A、B B区域组成，区域组成，单层面积在单层面积在1800-20001800-2000左右左右纯办公案例研究纯办公案例研究张江大厦张江大厦建筑年代建筑年代2019年立面立面玻璃幕墙总建面总建面47690，其中办公面积42690楼层楼层地上18层大堂大堂层高5m，面积约400左右大堂、电梯厅大堂、电梯厅材质材质大理石地面，铝板墙面，石膏板天花电梯配置电梯配置4部客梯、1部货梯电梯品牌电梯品牌OTIS标准层面积标准层面积（）（）1800-2000开间面积开间面积（）（）960/1040层高层高/ /净高净高层高4.2米，净高米得房率得房率80%中央空调

56、中央空调半集中式中央空调车位车位地上71个，地下127个品质品质5A甲级租金水平租金水平（元（元/ / /天）天）5-6物业管理公司物业管理公司仲量联行物业费物业费23.5元/月张江大厦具有张江大厦具有“中国硅谷美称的张江高科技园区第一座中国硅谷美称的张江高科技园区第一座5A5A甲级智能化甲级智能化现代商务大楼，并成为张江园区内的标志性建筑。现代商务大楼，并成为张江园区内的标志性建筑。大厦办公楼为大厦办公楼为4-184-18层，层，1-31-3层为商务配套裙房。层为商务配套裙房。由著名的德国由著名的德国ASASP P建筑设计公司精心设计，采用双层玻璃幕墙，大厦内部还配备智能化系统建筑设计公司精

57、心设计，采用双层玻璃幕墙，大厦内部还配备智能化系统大厦由著名的德国大厦由著名的德国ASASP P建筑设计公司精心设计，秉承人与自然和谐统一的现代设计理念。建筑设计公司精心设计，秉承人与自然和谐统一的现代设计理念。大厦在建筑设计上，在国内首次采用了独一无二的可呼吸、自由开启的双层玻璃幕墙，双层玻璃幕墙之间的间距达大厦在建筑设计上，在国内首次采用了独一无二的可呼吸、自由开启的双层玻璃幕墙，双层玻璃幕墙之间的间距达6060厘米。大厦内厘米。大厦内部还配备了完备的国际尖端智能化系统。部还配备了完备的国际尖端智能化系统。张江大厦占地面积大，建筑覆盖率低，绿化率高，环境十分幽雅。大厦是目前张江高科技园区内

58、的第一高楼，较适宜观景。张江大厦占地面积大，建筑覆盖率低，绿化率高，环境十分幽雅。大厦是目前张江高科技园区内的第一高楼，较适宜观景。纯办公案例研究纯办公案例研究张江大厦张江大厦从从20092009年至年至20192019年有年有1212层面半层成交，单层分成层面半层成交，单层分成A A、B B两套进行销售，目前成交均价为两套进行销售，目前成交均价为2518525185元元/ /，租金水平约，租金水平约4.5-5.54.5-5.5元元/ / /天天 年份年份成交套数成交套数成交面积（）成交面积（）单套面积（）单套面积（）成交均价（元成交均价（元/ /）2009年11208120824170201

59、9年1111014960-104025185合计1212222960-120825085纯办公参考案例纯办公参考案例张江大厦张江大厦当前区域内办公楼基本以出租为主，目前仅张江大厦一个纯办公项目在售；张江大厦13年至今成交11套房源，成交量11014，成交均价25185元/；目前办公租金均价水平在4.5-5.5元/天。当前共有约当前共有约1010家企业入驻，以大型和中型企业为主，分别占家企业入驻，以大型和中型企业为主，分别占比比40%40%、60%60%；当前共有当前共有1010家企业入驻，以大型和中型企业为主，占比分别家企业入驻，以大型和中型企业为主，占比分别40%40%、60%60%；目前企

60、业入驻率约；目前企业入驻率约5 5成成企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业4中型企业6纯办公案例研究纯办公案例研究张江大厦张江大厦大型企业使用楼层在大型企业使用楼层在1 1层半以上，面积在层半以上，面积在3000-50003000-5000 之间，行业以信息软件类为主之间，行业以信息软件类为主 张江大厦当前入驻大型企业有张江大厦当前入驻大型企业有4 4家，家， 使用楼层使用楼层1 1层半以上，面积在层半以上，面积在3000-50003000-5000 之间；之间；企业类型以信息软件类为主，占比达企业类型以信息软件类为主，占比达75%75%，其次为房地产业；，其次为房地产业；使用楼层使用楼层