项目三 市场比较法及其运用

1、项目三： 市场比较法及其运用房地产估价房地产估价项目三市场比较法项目三市场比较法o【知识目标知识目标】o（1）熟悉市场比较法的基本原理和适用对象与条件。o（2）掌握市场比较法的操作步骤。o（3）掌握各项因素比较修正与调整的要求及其系数的确定、估价测算公式、比准价格的最终确定等方法。o【能力目标能力目标】o（1）能够迅速、准确的选择市场比较法所需要的可比实例。o（2）能够通过估价基本公式进行估价测算应用。o（3）会对估价案例进行分析、评估，具备运用市场比较法进行估价测算的基本能力。项目三市场比较法项目三市场比较法【项目概述项目概述】o市场比较法是房地产估价方法中应用最广泛的方法。本课题主要讨论市

2、场比较法的概念，市场比较法的适用范围，可比案例的收集以及可比实例的选择，各项参数的修正方法，最终比准价格的求取。o项目采取理论阐述与例题、案例相结合的方式，重点在于提高学生关于市场比较法的应用技能。项目三市场比较法项目三市场比较法o【情境案例情境案例】2011年5月，甲公司向乙商业银行申请抵押贷款，抵押物是位于某市某一小区内的一套混合结构的住宅，其建设用地使用权通过出让取得，土地使用期限为70年，期限从1999年8月13日起。估价对象建筑物建成于为2002年，外墙刷涂料，共四个单元，所在单元平面布局为三户，估价对象位于第一层，南北朝向，附带独立小院（约5平方米），房屋建筑面积为65平方米，二室

3、一厅一厨一卫，一般装修，水、电、卫设施齐全。现委托丙房地产估价有限公司进行评估，丙房地产估价有限公司承接该估价项目后，分派两名估价师具体负责该评估项目。o经过详细调查，估价师选取了与估价对象同一小区近三个月交易的两宗住宅和临近小区两个月前交易的一套类似住宅作为可比实例，对其成交价格分别经过有关因素的修正和调整计算后，采用算术平均数法确定估价对象住宅的市场价值。项目三市场比较法项目三市场比较法本课题的主要内容：本课题的主要内容：o课题一 认识市场比较法o课题二 可比实例的搜集与筛选o课题三 可比实例价格的修正与调整o课题四 比准价格求取o课题五 市场比较法应用示例 一、市场比较法的概念与理论依据

4、o 1.1.市场比较法的概念市场比较法的概念o市场比较法，又称市场法、比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。o与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。o发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。课题一 市场比较法基本原理课题一

5、 市场比较法基本原理o市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。o通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。o市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。o市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。o2. 市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据o 市场比较法的理论依据就是替代原理。即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 o 替代原理：在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，该类商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争，相互牵制，最终趋于一致。 课题一 市场比较法基本原理课题一 市场比较法基本原理o二、

6、市场比较法的适用对象与条件o1.1.市场比较法的适用的估价对象市场比较法的适用的估价对象o市场比较法主要在房地产交易市场比较活跃的地方应用普遍。o该法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：o住宅，包括普通住宅、别墅、公寓等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最实用市场比较法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。o写字楼。o商铺。o标准厂房。o房地产开发用地。o2. 市场比较法估价应具备的条件市场比较法估价应具备的条件o市场比较法需要具备的前提条件前提条件是较发达的房地产市场及在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。o市场比较法估价需要消除以下三

7、个方面可比实例成交价格与估价对象价值的差异：特殊交易情况与正常交易情况不同。把可比实例的特殊交易情况造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；成交日期与估价时点不同（两个时点的市场状况不同）。需要把可比实例在其成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；可比实例状况与估价对象状况不同。需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为估价对象状况下的价格。o上述对可比实例成交价格进行的修正与调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。课题一 市场比较法基本原理课题一 市场比较法基本原理o三、市场比较法估价的步骤o4大步骤：o收集交易实例。o选取可比实例。根据估价对象状况和估价目的，从交易

8、实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例作为可比实例。o对可比实例成交价格进行处理。分为价格换算、价格修正和价格调整。即：建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。故该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。o求取比准价值。把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o一、交易实例的搜集o 1.收集交易实例的内容和要求收集交易实例的内容和要求 o （1）交易实例房地产基本状况。 o （2）交易双方基本情况。包括总价、单价及计价方式。 o （3）成交价格o （4）成交日期。 o （

9、5）付款方式。o （6）交易情况。如交易目的、交易方式、交易税费负担方式以及有无利害关系人之间的交易和急买急卖等特殊交易情况。o可制作“房地产交易实例调查表” 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o 2.搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径o （1）查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料等。o （2）向房地产交易当事人、四邻，促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。o （3）与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价和相关资料。o （4）查阅报

10、刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。o （5）参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。o （6）同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o3. 建立交易实例库建立交易实例库o房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。 o建立交易实例库的作用：o运用市场比较法估价的需要；o从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段；o利于交易实例资料的保存和需要时查找、调用。课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o二、可比

11、实例的筛选o1 1筛选可比实例的数量要求筛选可比实例的数量要求o在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足要求。o2.2.选取可比实例的质量要求选取可比实例的质量要求o 1.可比实例应是估价对象的类似房地产；o 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近；o 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合；o 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选三、建立比较基准o筛选出了可比实例之后，应以估价对象的价格表达方式为标准，对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间口径一致、互相可比，为后续可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。o建立

12、比较基准包括：统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位。课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o1统一房地产范围 指指“有有”“”“无无”差别而非差别而非“优优”“”“劣劣”或者或者“好好”“”“坏坏”等差等差别。别。 （1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。 课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o2统一付款方式o房地产交易一般涉及金额大，许

13、多成交价格采用分期付款方式房地产交易一般涉及金额大，许多成交价格采用分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，实际价格也会有所不同。限内分布的不同，实际价格也会有所不同。o估价中，为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需以在成交日期一次性付清所需的金额为基准的金额为基准。因此，需要通过折现折现计算，将分期付款的可比实例成交价格折算为在成交日期一次付清的金额。课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o3统一价格单位 包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积包括统一价格表示单位、统一币种和货币单

14、位、统一面积内涵和单位。内涵和单位。o（1）统一价格表示单位 通常为单位面积的价格。如房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位使用面积的价格；土地为单位土地面积价格，或者单位建筑面积土地价格，即楼面地价。 这些情况下，单位面积就是比较单位。 其他情况下的比较单位： 仓库单位体积；停车场每个车位；旅馆客房或床位；保龄球馆球道等等。课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o（2）统一币种和货币单位 统一币种：统一币种：不同币种价格之间的换算，采用该价格对应日期的汇率。 通常采用成交日期时的汇率。 但如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则该项调整的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。 汇率的取值一般采用国

15、家公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。 统一货币单位：统一货币单位：按照使用习惯，人民币、美元、港币等通常都采用“元”。课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o（3）统一面积内涵和单位o现实房地产交易中，有按建筑面积计价、按套内建筑面积或使用面积计价、按套计价等形式。o统一面积内涵就是使估价对象与可比实例的面积内涵保持一致。可按下列关系式进行换算：课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o面积单位，中国内地通常采用平方米(土地有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于： 1公顷=10 000平方米=15亩 1亩=666.67平方米 1平方英尺

16、=0.0929304平方米 1坪=3.30579平方米o所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米的价格为： 平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格0.0929304 平方米下的价格坪下的价格3.30579课题二 交易实例搜集与可比实例筛选o(2) 统一价格单位。 统一价格表示单位。统一价格表示单位。 统一币种和货币单位。统一币种和货币单位。 统一面积内涵。统一面积内涵。 统一面积单位。统一面积单位。课题三 可比实例价格的修正与调整o市场比较法中对可比实例房地产价格修正、调整的内容和顺序为：交易情况修正市场状况（交易日

17、期）调整房地产状况调整。o一、交易情况修正一、交易情况修正o如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。o经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。课题三 可比实例价格的修正与调整o1造成成交价格偏离正常的因素造成成交价格偏离正常的因素o（1）有利害关系人之间的交易。o（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。 o（3）对所交易对象有特殊偏好的交易。 o（4）被迫出售或被迫购买的交易。o（5）交易税费非正常负担的交易。交易双方或者一方获取的市场信息不全。o（6）相邻房地产的合并交易。 课

18、题三 可比实例价格的修正与调整o2 2交易情况修正的方法交易情况修正的方法o修正基础：基于总价进行修正和基于单价进行修正o修正方法：差额法和比率法。o采用比率法进行的修正一般公式为：o 可比实例成交价格 交易情况修正系数=正常价格o采用差额法进行修正的一般公式为：o 可比实例成交价格 交易情况修正数额=正常价格课题三 可比实例价格的修正与调整o在比率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准以正常价格为基准来确定。o假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为 S%（当可比实例成交价格比其正常市场价格高时为+S%，低时为-S% )，则有：o可比实例正常价格（1S%）=可比实例成交价格o因此

19、有o上式中，交易情况交易系数是上式中，交易情况交易系数是 ，不是，不是S%S%， 也不是也不是 1 1S%S%。可比实例正常价格可比实例成交价格%11S%11S课题三 可比实例价格的修正与调整o之所以以正常价格为基准进行交易情况修正，是因为采用市场比较法估价要求选取多个可比实例，以正常价格为基准，就只有一个比较基准；o要特别注意：可比实例成交价格比其正常价格高S%与正常价格比可比实例成交价格低S%是不同的概念。课题三 可比实例价格的修正与调整o对于交易税费非正常负担的价格修正o正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额正常成交价格1买方实

20、付金额买方实付金额 = = 正常成交价格正常成交价格+ +应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费卖方实得金额卖方实得金额 = = 正常成交价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费=正常成交价格正常成交价格应有卖方缴纳的税费比率应有卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费=正常成交价格正常成交价格应有买方缴纳的税费比率应有买方缴纳的税费比率率应由买方缴纳的税费比买方实付金额正常成交价格1课题三 可比实例价格的修正与调整o二、市场状况调整（交易日期调整）二、市场状况调整（交易日期调整）o1. 市场状况调整的含义o 可比实例的成交价格是其成

21、交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。o 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如新的政策、利率变化、通货膨胀等，从而房地产价格就有可能不同。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。o 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。经过市场状况调整之后，就将可比实例在成交日期的价格变成为在估价时点的价格。 课题三 可比实例价格的修正与调整o2.市场状况调整的方法o 在可比实例的成交日期至估价时点期间，当房地产价格为

22、平稳发展时，可不进行市场状况调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。 房地产市场状况调整一般采用比率法，一般公式为：o 可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数 =可比实例在估价时点时的价格。课题三 可比实例价格的修正与调整o市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格上涨或下跌的百分率为T(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨时，为+T；下跌时，为-T)，则：o 可比实例在成交日期的价格(1T) 可比实例在估价时点的价格o上式中，市场状况调整系数是(1T)，而不是T。o市场状况调

23、整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出该类房地产市场价格随时间变化而变化的规律，再据此对可比实例成交价格进行市场状况调整。 课题三 可比实例价格的修正与调整o市场状况调整的具体方法有价格指数法和价格变动率法。o（1）价格指数法o 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。以某个固定时间为基期的，称为定基价格指数；以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。在房地产相关的价格指数体系中，比较多的是采用定基价格指数。课题三 可比实例价格的修正与调整o采用定基价格指数进行

24、市场状况调整的公式为：采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：o如果估价时点的价格指数大于成交日期的价格指数，表明房地产价格上涨，市场状况调整系数大于1；如果估价时点的价格指数小于成交日期的价格指数，表明房地产价格下跌，市场状况调整系数小1。o采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：o可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的环比价格指数再下一期的环比价格指数估价时点的环比价格指数=可比实例在估价时点的价格估价时点的价格可比实例在数成交日期的定基价格指数估价时点的定基价格指成交日期的价格可比实例在课题三 可比实例价格的修正与调整o（2）价格变动率法

25、o 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。o采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：o采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：o 可比实例在成交日期的价格(1价格变动率期数) =可比实例在估价时点的价格价格可比实例在估价时点的价格变动率）（价格可比实例在成交日期的期数 1课题三 可比实例价格的修正与调整o用于市场状况调整的价格指数或价格变动率，应为能全面反映房地产价格变化的房地产价格指数或价格变动率。o房地产价格指数或价格变动率可细分为房地产价格指数或价格变动率可细分为4 4种：种：o全国房地产价格指数或价格变动率；o

26、某地区房地产价格指数或价格变动率；o全国某类房地产价格指数或价格变动率；o某地区某类房地产价格指数或价格变动率。o不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，针对具体的可比实例，进行市场状况调整时应选用可比实例所在地同类房地产的价格指数或价格变动率。 课题三 可比实例价格的修正与调整o三、房地产状况调整三、房地产状况调整o 1. 房地产状况调整的含义o是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格的过程。经过房地产状况调整，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。o 2. 房地产状况调整的内容o分为实物状况调整、权益状况

27、调整和区位状况调整。o （1）实物状况的调整。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。 o 实物状况调整的内容很多。对于土地主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；o 对于建筑物主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。课题三 可比实例价格的修正与调整o（2）权益状况的调整。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。o由于在选取可比实例时要求可比实

28、例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要有：土地使用期限，规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整。课题三 可比实例价格的修正与调整o（3）区位状况调整。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。o区位状况调整的内容：o位置，包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。o交通条件，包括进、出的方便程度。o外部配套设施，包括基础设施和公共服务设施。o周围环境和景观，包括自然环境、人文环境和景观。o不同用途的房地产，影

29、响其价格的区位因素不同，具体比较调整时应分别选择。课题三 可比实例价格的修正与调整o3. 房地产状况的调整思路与步骤o房地产状况调整的思路是：o以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；或者设立一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。o无论是直接比较还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例成交价格进行加价调整。课题三 可比实例价格的修正与调整o房地产状况调整的一般步骤：o 首先，确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产状况因素，包

30、括实物因素、权益因素和区位因素。 注意：不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素不尽相同。 o 其次，将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。 o 第三，找出可比实例状况与估价对象状况差异程度造成的价格差异程度，将房地产状况差异程度转换为价格差异程度。 o 最后，根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。课题三 可比实例价格的修正与调整o4房地产状况调整的方法o房地产状况调整的基础有总价和单价，调整的方法主要有数额法和比率法。o采用数额法进行房地产状况调整的一般公式为：o采用比率法进行房地产状况调整的一般公式为：对象状况下的价格可比实例在估价调

31、整金额房地产状况身状况下的价格可比实例在自对象状况下的价格可比实例在估价调整系数房地产状况身状况下的价格可比实例在自课题三 可比实例价格的修正与调整o在比率法中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时为+R%，低时为-R%)，则：对象状况下的价格可比实例在估价身状况下的价格可比实例在自%11R课题三 可比实例价格的修正与调整o具体进行房地产状况调整的方法，还有直接比较法和间接比较法。o(1)直接比较法是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较，然后根据两者的差异情况对可比实例进行调整。o（2）间接比较法不以估价对象状况为基准，而是设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况均与它逐个因素进行比较、评分。o 对象状况下的价格可比实例在估价）（身状况下的价格可比