房地产项目开发计划模板

1、工作阶段大类土地信息收集土地价值初判土地获取阶段土地价值深判.项目开发计划模板主要工作内容工作部门主项完成时分 项主办协办部主办部门间小类说明岗位门地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部规划设计条件落实规划条件， 了解限制性条件前期部工程部对地块现状、 地质条件、 是否有现场踏勘地下埋藏物等影响开发的因素工程部详细了解了解周边配套情况了解地块周遍的商业、 教育、交工程部销售部通等情况了解未来发展规划了解地块所属区域的规划， 对以销售部前期部后项目开发的影响和支撑了解地块的上市方同土地所有方进行接触， 了解土地出让方式和土地款， 以及能否销售部前期部式和土地款调整了解项目开发成本了解当

2、地的建安成本、 政府收费成本部工程部项目和具体情况了解当地的房地产产品形式、开发周期的安排销售部工程部市场状况现状图（四至电子文件）前期部工程部市场调查，进行地块市场深度调研周边及辐射范围内销售部前期部的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研。根据以往及周边项目成交客户分析和项目最终定位产品分析等，对项目销售部工程部定位、客户定位、 产可行性研究报告品定位等，提出策略性建议。成本测算：针对多个方案进行初进行项目开发的方成 本成 本步成本测算、 利润率分析及比选案设计和成本测算。控制部控制部各部门会同研讨 ：根销售部销售部据土地的开工条件、开发周期及付款计划工程部工程部市场情况，共同

3、制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门;.工作阶段主要工作内容.工作部门完成时大类寻找合作资金土地获取主项小类说明项目招商报告区域宏微观市场研究（前期阶段）项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书明确合作伙伴、寻合作伙伴确定找合作方式合作方案确定（招商阶段）合作细节确定项目引资签署战略合作协议（商业计划书）合作实施合作公司成立及相关手续办理（实施阶段）拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、 制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、 制定出价战术分项制定项目财务数据制定合作方式、投资回报方式、草拟合同协议盖章，存档。协助办理股权、增资等相关财务

4、问题，工商局办理公司注册。主办部主办岗协办部间门位门项目部财务部财务项目部总监财务部财务项目部总监项目部副总财务部经理行政办阶 签订土地段 出让合同用地规划许可证确定用地图、桩点交纳土地款、契税、交易费等合同条款的草拟和坐标、用地条件完善；提供资金提交土地出让合同和土地出让提供土地出让合同；准备材料，办证提供资金缴纳出让金、交易费等交费证明金、交易费。建设用地规划许可证资料室 ：提供土地出土地出让合同让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1: 500 现状地形图需准备 3份详规委托设计详规项目部总经理财务部财务部前期部行政办前期部;

5、.工作阶段大类主要工作内容主项分项小类说明土地出让合同.工作部门完成时主办部主办岗协办部间门位门土地获办理取土地证阶段区域市场调研规交费证明建设用地规划许可证地籍图 4份土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料房地产市场调查竞争性楼盘调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定缴纳土地费用（薄膜图）申请人主体资格证明、 法人代表行政部：提供企业相证明或个人身份证明关证明资料。项目所在地房地产市场的总体对项目区域内及周供求现状、价格水平等边进行市场分析、客户需求分析、产品分项目周边竞争性楼盘详细调查析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等项目周边商

6、圈主要商业业态分针对重点商家，进行布状况、经营状况、经营特点、专向访谈，同时组织相关专业人士进行预期发展方向等专业论证。通过行业发展分析、 消费需求分析，确定可开发公建部分业态种公建部分业态选择类。结合市场相关类型物业供求与数量确定状况，确定所选业态开发数量销售部前期部销售部前期部前期部物业划设计阶市场定位客户定位依据控规指标， 提出产品类型建设计部 ：配合完成公产品定位议，完成项目定位工作建类配套定位价格定位总经理各部门段项目定位经济测算逐步细化成本测算及利润率分财务各部门析，进行现金流测算总监开发计划：成 本根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定控制部土地开发计划和销售计划；销售部

7、结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开项目发展报告发顺序建议；工程部按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程：根据工期制定工程款支付计划；;.工作阶段大类设计前期工作主要工作内容主项分项小类说明根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析， 对户明确产品设计思路 型设计、户型配比、面积区间、景观规划、 建筑风格、 配套标准等规划设计提出改善性意见。明确设计单位选择标准，了解相 必要时，对设计单位设计院初步选择关设计院的价格行情。进行实地考察.工作部门完成时主办部主办岗协办部间门位门成本控制部销售部工程

8、部工程部方案、规划设计院选择与合同签订设计任务书与相关技术指标初订法务：合同文本审核成本：设计费用审核依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等制订规划、景观及建筑单体的设成本指标；计任务书、 交工标准， 及规划指工程：参与制定交工标、环境指标的初订标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。成本控制部销售部工程部规划设结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对于初步测算的成本指标逐步对项目规划设计提规划方案结合成本出建议；成本控制部计阶段方案设计组织细化、结合市场调整售价，确保测算的研讨及确定从施工角度，对主要预期利润率。部位做法提出建设性意见；提供各项配

9、套费用标准。彩色总平面图方案彩色总平面图（含经济指标）送规划预审详细性规划方案的（含配套场站点）报市建委报建及确定销售部工程部前期部前期部前期部建筑平、立面功能各部门结合项目实各部门共同商讨成本指标，逐步效果及成本测算的际，从不同角度提出深化、细化。合理化建议。研讨及确定彩色立面效果图送（上报市建委）规划预审及审批建筑方案报建图各部门结合项目实际， 从不同角景观概念方案设计度对客户景观需求、 景观规划设及确定计方案提出合理化建议。成本控制部销售部工程部前期部前期部成本控制部销售部工程部;.工作阶段大类主要工作内容主项分项小类说明.工作部门完成时主办部主办岗协办部间门位门项目指标确认规划设计阶施

10、工图段设计组织项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整施工图、建筑设计院选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告施工图成果对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；工程：制定工期。工程：制定工期考核标准。成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。成本：针

11、对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质勘察报告总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、 选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。成本控制部销售部工程部工程部工程

12、部成本控制部法务工程部成本控制部销售部工程部成本控制部工程部工程部;.工作主要工作内容工作部门阶段主项完成时主办部主办岗协办部分 项间大类小类说明门位门规综合管网方案设计提供各专业设计条件划施工图景观扩初及施工图成本控制：成本核算及费用控制设设计设计计组织景观施工图成本测成 本销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参阶控制部算、分析、反馈并段与景观施工的讨论制定销售部进行图纸优化工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。工程部设计方案 ( 含总平面图 ) 申报表前期部提供土地出让合同、规划方案及市政方土地出让合同付款凭证及相关图纸案送审修建性详细规划 2 份，电子文件1 份（注：审定前，提交

13、10 本提供所需图纸规划设计方案，电子文件1 份）建筑设计方案申报表施1/500 现势地形图1 份工建设建筑方案送审提供土地出让合同、准工程土地出让合同付款凭证及相关图备规划纸建筑设计方案 2 份（含建筑效阶许可证果、总平面、各层平面、立面、段剖面图等）重要项目需提交模型投资计划大配套财务：提供资金保障取得许可证小配套财务：提供资金保障消防证明提供消防报建图人防证明提供人防报建图地名证明;.工作阶段主要工作内容主项分项.工作部门完成时主办部主办岗协办部间大类现场工程放线施工施许可证工准备阶段开工前期工作小类准备相关文件出放线报告现场保护与移交准备相关文件施工图审查质量监督手续“三通一平”施工组

14、织方案说明建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图工程：现场配合。按照施工总平图进行楼座点放工程：配合勘测、清置，出放线报告除现场障碍施工单位配合做记录、 现场保护工程：组织现场保护移交施工单位工程：组织交接。建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）项目年度投资计划（当年计划）提供施工图及计算书质量监督登记表工程：配合办理工程：组织施工单位安全措施做好现场围墙及现场相关安全措施。安全施工措施登记表工程：配合现场安全临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；协助临时电送电、接入水接入；财务：

15、提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。场地平整工程部，负责提供所需的全部资料；成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格勘察单位门位门桩基施工单位提供总规划图等所监理单位需的全部资料；成本： 配合招投标、招投标、签订合同测算成本；土建施工单位甲供材、分包商法务：招投标文件的法务审核、合同审核沉降观测;.工作阶段主要工作内容主项分项.工作部门完成时主办部主办岗协办部间大类施工开工准前期备工作阶段工程建项目设开工阶段小类招标合同备案施工图会审设计交底质量监督手续环卫、环保等相关报建手续施工放线规划验线桩基施工桩基检测开槽基础施工基础验收备案说明指土建施工单位的公开招标及合同备案工程：确定备选单位

16、、提供招标资料及备案合同；成本：共同确定合同约定的各项条款。组织监理、施工单位一起对图纸进行会审会同设计院进行会审， 签定图纸会审记录会同设计院进行技术交底，签定交底记录办理质检委托项目：配合办理相关办理安全检查委托手续。项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、 临时用项目：配合办理相关手续。电、排污手续建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置监理单位组织工程部、 设计、规项目：配合划局验线试桩施工，确定桩基施工标准桩基全面施工委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测， 并提供桩基检测报告土方工程支护工程降水工程地基处理混凝土垫层工程部 ：负责提

17、供所需的全部图纸，配合地下防水解决图纸设计问题。混凝土基础承建单位自评监理对验评资料审查、 现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表门位门;.工作阶段大类主体施工工程建设阶段变更签证工程款支付主体验收.主要工作内容工作部门主项完成时主办部主办岗协办部分 项间小类说明门位门审核施工方案、施工组织设计施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程钢筋混凝土工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层

18、，重要分项工程及隐天面层钢筋蔽工程质量验收地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及分析设计变更施工质量问题、事故的调查分析施工质量问题、处理方案的制定、审核、审批事故处理处理方案的实施设计变更成本控制 ：核定变更成本影响。工程变更技术经济分析成本：进行经济分析。工程变更工程变更申请 ；测算变更对成本的影响，对可行性判断。设计变更成本：核定成本影响工程进度的确认工程款申请表审批成本控制 ：按合同约定审核付款比例。工程款支付财务：审核工程价款单及发票，付款。主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查;.工

19、作阶段大类外檐装修材料确定主要工作内容主项小类说明设计、工程定板施工样板制作材料确定制定招标计划拟定投标单位.工作部门完成时主办部主办岗协办部分项位间门门成本控制 ：审核招标方案甲供、甲分包材料的招标工程建设阶段内外檐装修编制招标文件考察投标单位招标、定标地面防水抹灰饰面板（砖）门窗轻质隔墙幕墙涂饰确定材料招标技术要求确定定标原则基层处理找平层面层基层处理防水层施工面层砂浆基层处理抹灰排砖面砖安装型材加工安装窗框安装窗扇封胶放线定位隔墙砌筑及安装幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶基层处理面料施工成本控制 ：参与招标、 测算成本。成本控制 ：参与确定定标原则成本控制 ：参与招标

20、定标;.工作阶段大类工程建水、暖、设电安装阶段.主要工作内容工作部门主项完成时主办部主办岗协办部分项间小类说明门位门给水管道及配件安装室内给水系统室内消火栓系统安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安装雨水管道及配件安装管道及配件安装室内热水供应系统辅助设备安装防腐，绝热卫生器具安装卫生器具安装卫生器具给水配件安装卫生器具排水管道安装变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装裸母线、封闭母线、 插接式母线安装变配电室电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作、 导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设裸母线、封闭母线、

21、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设供电干线电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、 导线连接和线路电气试验;.工作阶段大类工程建水、暖、设电安装阶段.主要工作内容工作部门主项完成时主办部主办岗协办部分项间小类说明门位门成套配电柜、 控制柜和动力、 照明配电箱（盘）及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、 试验和空载试运行电气动力桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装成套配电柜、 控制柜和动力、 照明配电箱（盘）安装电线、电

22、缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电气照明安装电线、电缆导管和线槽敷线， 槽板配线钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行成套配电柜、 控制柜和动力、 照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装不间断电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、 插接式母线备用和不间断电安装源安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装;.工作阶段大类智能化工程建设阶段通风与空调.主要工作内容工作部门主项完成时主办部主办岗协办部分项间小类说明门位门通信系统，卫星及有线电视系通信网络系统统，公共广播系统计算机网络系统，信息平台

23、及办公自动化系统办公自化应用软件，网络安全空调与通风系统， 变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系建筑设备监控系统统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口火灾报警及消防联火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统。动系统消防联动系统电视监控系，入侵报警系统，安全防范系统巡更系统，出入口控制 （门禁）系统，停车管理系统缆线敷设和终接， 机柜、机架、综合布线系统配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装集成系统网络，实时数据库，智能化集成系统信息安全，功能接口电源与接地智能建筑电源，防雷及接地空间环境，室内空调环境，视环境觉照明环境，电磁环境火灾自动

24、报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、 楼宇对讲系统、住宅（小区）智能停车管理系统），物业管理系化系统统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备送排风系统安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、防排烟系统常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试;.工作阶段大类通风与空调工程建设阶段电梯安装.主要工作内容工作部门主项完成时主办部

25、主办岗协办部分项间小类说明门位门风管系统安装，除尘器与排污除尘系统设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管系统安装，空气处理设备空调风系统安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备净化空调系统安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷组安装，制冷剂管道及配制冷设备系统件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，阀门及部件空调水系统安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系

26、统调试招标选定安装单位选型及招标提供电梯井道土建预埋件设置、预留洞口的设置节点图指导电梯井道施工土建交接检验驱动主机导轨，门系统， 轿厢，对重（平衡重）电梯安装及调试安全部件，悬挂装置，随行电缆补偿装置，电气装置整机安装调试、验收会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图毛坯房施工单位提供建筑工程质量保修书竣工验收备案组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。物业：办理交接手续;.主要工作内容工作主项阶段大类小类说明土建、给排水、采核对各栋建筑面积，毛坯房暖、电气、空调、核对全部设计变更、竣工甲供材、各项分包现场签证及各项扣验收工程结算款的增减项造价。土建工作面移交土建整改垃圾清运吊顶龙骨加工及安装工封板程洁具选型及招标建洁具洁具安装设护栏和扶手制作与阶安装段排砖饰面板（砖）面砖安装勾缝成品房基层处理装修涂饰底料施工面料施工橱柜招标橱柜制作与安装橱柜设计橱柜安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板裱糊与软包细部.工作部门完成时主办部主办岗协办部分项间门位门工程：（ 1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证、水电扣款等基础性资料（ 2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证 （监理、工