房地产综合知识-培训

1、房地产综合知识一、土地类知识、土地用途包括哪些种类？1答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农田水利用地、草地、林地、包括耕地、农用地是指直接用于农业生产的土地，养殖水面等；交通工矿用地、建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。、如何了解土地来源及性质？2答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。、什么是集体土地？3答：集体土地是指农村集体所有的土地。、有哪些用地属于集体土地？4答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定

2、：农村和城市郊区的土地，除由法律属于农民集体所自留山，规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、有。、对集体土地使用权有哪些规定？5答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，深圳经济特区土地使用权根据兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因破产、集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使的规定，出让条例深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组用权。在非法取得的集体所有的土地其征用土地协议无效；织或其成员签订有关

3、征用土地协议的，上进行开发建设的，以非法转让土地论处。、什么是行政划拨用地？6安置等费在土地使用者缴纳补偿、答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，特区内，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用后将该幅土地交付其使用，日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为3月 1 年 1988 从特区成立至行政划拨用地；土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有特区外，土地，均可认定为行政划拨用地。、什么是合作建房？7另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产合作建房是指以一方提供土地使用权，答：开发形式。、对合作建房有哪些规定？8并以产权分成的合作另一方

4、或多方提供资金合作开发房地产，对一方提供土地使用权，答：日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交 6 月 8 年 2001 建房视为房地产转让。在出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找清地价款的出地方，合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，并补交市场地价后，用地等问题进行审核，须经过规划国土部门对规划、再进入土地交易市“深和深圳市土地交易市场管理规定根据拍卖等方式寻找合作方。招标、场以挂牌交易、按建筑面积原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，文的有关规定，号 ”200194府，可以合作建房。10% 收取市场地价的、什么是

5、土地使用权出让？9答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。？、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少10土地使用权出让最高年限答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，居住用地七十年； )一(按下列用途确定：卫生、文化、科技、教育、 )三 (工业用地五十年； )二(综合或者其他用地五十年。另外， )五 (商业、旅游、娱乐用地四十年； )四(体育用地五十年；加油站、加气站用地为二十年。、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？11土地使用权出让合同签订答

6、：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。、土地使用权出让合同包括哪些内容？12出让合同应具备以下主要答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，三 (出让土地使用权的宗地号、面积； )二(双方当事人的姓名或者名称、地址； )一(条款： )交)五 (土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间； )四(土地使用年期及起止时间；市政设施配套建 )八(项目竣工提交验收时间； )七(市政设计要点；规划、 )六 (付土地的时间；设义务； )十一 (建设附属、附加设施的项目及义务； )十 (使用相邻土

7、地和道路的限制； )九(当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组 )十二 (违约责任；成部分。、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？ 13 利用答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、土地管应征得土地管理部门的同意。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，土地。并按有重新调整土地使用权出让金标准，理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，关规定办理变更登记。、土地使用权的出让方式有哪些？14答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。、什么是拍卖出让土地使用权？15答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合

8、，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16 、什么是招标出让土地使用权？经是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，招标出让土地使用权，答：评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 17 ，深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定和深圳经济特区土地使用权出让条例根据答：凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。、什么是协议出让土地使用权？18协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价答：格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与

9、土地使用者的行为。、哪些土地使用权出让可采取协议方式？19（一）号 ”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围： 200194 答：根据 “深府区政府建设的社会微利商品房用地和全（二）市、；工业用地（特区内限高新技术项目用地）（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研成本微利商品房用地；（四）军事用地。和市政设施用地等公益性、非营利性用地；、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？ 20 下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，文的规定，号”200194深“府根据答：（一）属特区急需或特别鼓励发展但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（二）市政

10、府以土地入股合作的项目用地。的项目用地；、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进 21入市场？号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成200194 答：根据 “深府（即在该规定实施之日应补交市场地价。并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，2001市、区 1（一）补交地价的标准：日）起一年内补交的，按下列办法办理： 6 月 7 年市、区国有企业以外的其他2 补交地价。工业用途免予补交。20% 国有企业按市场地价的（二）自办理手续之日起按相补交地价。工业用途免予补交。25% 单位和个人按市场地价的（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按

11、应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市市政府有关规定执行。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地场。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行使用权受让单位。（七）对历史遗留违法私房和生产经市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。、什么是土地的挂牌交易？22并接受交即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，土地的挂牌交易，答：易申请的行为。日。 30 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。

12、公告期限不少于（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（二）在规定期限内有二个价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者允许多次报价，以上申请人的，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符 ,（三）若在规定期限内没有申请人获得；合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。并由交易中心鉴证。由委托人与买方签订土地使用权转让合同，成交后，报价以报价单为准。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。、

13、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？ 23答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交（一）经营性项目用地（包括市政府收回易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（二）以协议地价方式取得土地使闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进卖方式重新出让；（五）合作建房，（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；行的土地使用权转让；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历

14、史用地，若存但农村征地返还用地除外；七）（选择改造单位的；按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，在多个产权主体，在符合现行规划且产权属同一主体的，行政划拨用地和历史用地，已建建筑物的出让用地、（八）为实现抵押权进行的土前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。二、房产测绘类知识、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？1计价，也可以按套内建筑面积计价。 )单元

15、 (答：商品房销售可以按套、商品房的计价方式是否可以自由选择？2月 10 年 2002 答：从日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内 1建筑面积计价。、商品房建筑面积如何计算？3套内建筑面积部分为商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，答：法规的规定对其享有权买受人按照法律、分摊的共有建筑面积部分为共有产权，独立产权，利，承担责任。、何谓 “预售面积 ”和“竣工面积 ”？它们有何区别？ 4它只供房地产预售预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，答：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计时使用；算的建筑面积，它为房地

16、产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？ 5）施工过程中，建筑物 2（）建筑物的某部分改变设计；1（答：其产生的原因大致可概括为：（的某部分未按原设计施工；竣工后的房地产部分公用面）4（）施工错误或施工误差过大； 3正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与）5（积功能改变或服务范围改变；预售面积存在差异。、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？6根据图上尺寸复可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，在预售期间，答：核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，

17、如仍存疑问，可要求进行重新测量。、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？ 7而且还需注意一般只能丈量该套房的套内建筑面积，业主在复查已购房地产的面积时，答：墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？ 8答： “预售每份资料的封面上均在显著位置标明凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，面积 ”且加盖的公章为 “深圳市地籍测绘大队业务专用章 ”的，为预售面积；标明 “竣工面积 ”且加盖的公章为 “深圳市规划与国土资源局竣工专用章 ”的，为竣工面积。、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？ 9 并当事人

18、应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，按建筑面积计价的，答：约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积在新版深圳市房地产买卖合同（预售）与合同规定面积差异在）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不 1%以内（含 1%）的， 5%以内（含 5%以上、 1%补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异实行多退少补；按购房时的单位价格，日内退还买方交付 10 以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在 5%在的违约金；交付使用的房地产实

19、际建筑面积与合同 5%的购房款及利息，并承担购房总价款）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位 5%以上（不含 5%规定面积差异在价格，实行多退少补。、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？10套内阳台建筑面积套内墙体面积、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、答：三部分组成。、什么是套内房屋使用面积？11以水平投影面积按下列规定计算：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，答：）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁 1（）不包括在结 3（）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 2（柜等空间面积的总和；通风道、构面积内的套内烟囱、 内

20、墙面装饰厚度计入使用面积。） 4（管道井均计入使用面积；、什么是套内墙体面积？12答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面等共有墙，均按 )包括山墙 (积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面水平投影面积的一半计入套内墙体面积。积。）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻 1（目前深圳市的执行规定如下：公用面积与分户建筑面积之间的共墙、） 2（的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公之间的隔墙，（电梯井除外）公用面积电梯井（不含其周围的其他公用面

21、积）与套内建筑面积或电梯井之外的） 3（用面积的边长；（以墙轴线为界分别计取边长；其他公用面积之间的隔墙，套内建筑面积与电梯井之外的） 4其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。走廊，也包含了建筑物外墙外侧的 “其他公用面积 ”包含了电梯井周边的过道、本处所指的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。、什么是套内阳台建筑面积？13其中封闭的阳台套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。答：按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。、什么是房屋的共有建筑面积？14答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面

22、积。、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？15答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，值班警卫室等，地下室、过道、公共门厅、以水平投影面积计算。以及外墙共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以水平投影面积一半 )包括山墙 (的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？16)单元 (）房地产开发企业预售的商品房，按套 1（答：或整层 )单元(或整层出售的，以套计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算内建

23、筑面积 ”(内建筑面积)以下简称 “套）房地产开 2（开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。预售时，房价。房价可不与实行总价交易，三级市场的各类房屋交易，发企业销售已建成的商品房以及二、但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。房屋建筑面积挂钩，房实行总价销售的房屋，地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？17其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内按套内建筑面积计算房价的商品房，答：建筑面积销售单价内，不再另行计价。、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？

24、 18应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑答：面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？ 19 “套内建筑面积 ”售房，实际上是以 “套内建筑面积 ”为交易面积，按套内建筑面答：不再另行其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，积计算房价，同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用计价。建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。按建实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，售房， “建筑面积 ”筑面积计

25、算房价。由于 “分摊的共用建筑面积 ”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房购房者不能直观的合理性和准确性， “分摊的共用建筑面积 ”产测绘专业技术人员无法弄清了解自己究竟购买了多大的房屋。，“套内建筑面积 ”售房与 “建筑面积 ”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内， “分摊的公用建筑面积 ” 而应因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？ 20应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面房地产开发企业预售商品房时，答：以内（含本数） 60

26、（一）差异值为 ±积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：以内（含本 3以上（不含本数）至 ±60（二）差异值为 ± 的，购销双方不作任何补偿；以上（不含 3（三）差异值超过 ±数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固 21。定资产贷款利率计算）、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府 21主管部门将如何把关？，房答：按 “套内建筑面积 ”计价售房，由于交易

27、面积中不包含“分摊共用建筑面积”公共的门厅、楼梯、地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为 “分摊共用建筑面积 ”竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，报建、政府主管部门应在设计图纸、过道等部分改小，维护业主对 “分摊共用建筑面积 ”甚至 “不分摊共用建筑面积 ”的法定权益。三、房地产基础知识、房地产： 1包括物质实体和依托于物质实体上的建筑物及其地上的附着物，房地产具体是指土地、权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；、房地产市场2一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以

28、土地规定的用途及一定的价格出让给房地产发展将土地使用权以一定的年限、使用合同的形式，商或其它用土地者的市场；是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权二级市场：转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；国土局： 、3代表国家行使 ±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。：商品房 、4是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

29、、发展商： 5专门从事房地产开发和经营的企业。、代理商： 6经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托销售策划等业务提供有偿服务。承租及物业咨询评估报告、出租、购买、代办房地产的出售、：土地权使用年限、 7 收益权、包括开发权、是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地处置权。是指政府以拍卖、招标、协议的方式，土地使用者可申请续如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用权期满后，使用者，现政府规如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。经批准并补清地价后继续使用，用，年，商业、旅 50 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综

30、合用地为 70 定：居住用地游、娱乐用地为年。 40、五证 ”发证机关： 8建设工程规划许可证由市规划委员会核发建设用地规划许可证建设工程开工证由市建委核发商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发国有土地使用证一表：商品房竣工验收备案表 二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书9 在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己 购房人可、建筑平米 /元 2.04 写字楼 建筑平米 /元 1.36 进行面积测绘。取费标准是：住宅、房地产产权10 ：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法简单说就是拥有使用该房屋收益和外分的权利。使用、律规定的范

31、围内对其房地产的占有、将该房屋抵押给银行或其他组织或个人出售该房屋获取增值，或出租该房屋获取租金收入，房屋在发生转让与土地是小叫分割的一个整体，房屋作为不动产，进行融资或贷款等权利。在具体的房地不可能将房屋与土地分割开来处分。必然是房地一体进行的，等产权变更时，产项目销售中，但像属于小区绿房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。、如何办理产权？11每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、交易部门办理立契手续后，办

32、理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。、房地产产权登记：12向房地产所在都必须按照登记办法的规定，不论归谁所有，指凡在规定范围内的房地产权，。房地产产权证由房地产管理机关发给经审查确认产权后，地的房地产管理机关申请登记。才能对各类房地产权实施有只有通过产权登记，产权登记是房地产权管理的主要行政手段，效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。、国土局产权登记处：13办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与

33、等手续的部门。、公证处： 14是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。：、房地产证15是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。：、房地产公证16公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。：、商品房预售许可证17批准后方可发展商将有关资料送到国土局申请，按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，。预售楼花（现楼不需此证）：、房地产买卖合同18用以明确买卖双方权利和义务的协议。是由国土局统一编制，所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。：、房屋所有权19房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括

34、出售、出租、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权抵押、利。：、房屋使用权20房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。是指对房屋拥有的享用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。：、银行接揭21余业主会付一部分楼款，是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，购房者将分期偿还银行的贷款购房者的楼房所有权将抵押在银行，款由银行代购房者支付，及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。公共维修基金、 22 单位设备的维修养护基金。是指住宅楼房的公共部位和共用设施、：用于售出住所有权归购房人，由售房单位和购房职工共同筹集，售卖公房的公共

35、维修基金，宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。就当事人所订立的契约按房地产交易价格是指当房地产所有权发生转移时，：契税、 23凡是国有土地使用权出让，的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。土地使用权转让包交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明括出售、赠与、房地产产权转移合法性的作用。它是一种兼有领受凭证征收的一种税。是对经济活动和经济交往中书立、：、印花税 24由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义税负轻、具有征收面广、行为性质的凭证税，务等特点。25 ：、房地产开发企业应具备条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足

36、够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件。、房地产开发企业的资质标准划分26房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下：资质一级企业A.万元。 2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 自有流动资金有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人。 20 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 40 经济师以上高级会计师职称的总会计师。设有高级工程师职称的总工程师。（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。年以上从事房地产开发的经历。5 具有万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产

37、开发投资。连 30 年累计竣工3 近以上。 20，优良率达100 年建筑工程质量合格率达4 续资质二级企业B.万元。 1000 万元以上，注册资金不低于1000 自有流动资金20有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人。 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。年以上从事房地产开发的经历。3 具有3 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 15 年累计竣工 3 近以上。 10，优良率达100 年建筑工程质量合格率达资质三级企业C.500 万元以上，注册资金不低于50

38、0 自有流动资金万元。人， 10 建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于财务管理、土木工程、有职称的建筑、人。 5 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于其它业务负责人具有相应专业助理以上财务负责人具有相应专业中级以上职称，工程技术。职称，配有初级以上职称的专业统计人员。年以上从事房地产开发的经历。2 具有万平方米以上的房屋建筑面积，5 累计竣工建筑工或累计完成与之相当的房地产开发投资。 100 程质量合格率达资质四级企业D.万元。 200 万元以上，注册资金不低于200 自有流动资金人。 5 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于配有财务负责人具有相应专

39、业初级以上职称，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，专业统计人员。资质五级企业。万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。 100 自有流动资金不低于、十种情况不计入建筑面积27种情况下建筑面积不计算。10，根据新的国家级标准房产测量规范种情况包括： 102.20、层高小于1米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱 2雨篷；、房屋之间无上盖的架空通廊；3、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；4、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的 5平台；、骑楼、过街楼的底层

40、用作道路街巷通行的部分；6、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 7 、活动简易房屋； 8、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。90.26、新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±10， 1.4、±0.6、±。 1.4 而旧标准允许面积测量误差为、土地使用权最高年限28城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：年；商业、旅游、50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；工业用地70 居住用地北京市已购北京市房屋土地管理局在关于实施年。50 综合或者其他用地年； 40 娱乐用地公有住房和经济适用住

41、房上市出售管理办法具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：年；砖木结构的房屋，70 钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70 住宅用地最高年限不超过依据上述规定：年。50 其土地使用年限最高不超过在最高年。城市规划区内的集体所有的城市房地产管理法规定：应当允许。年限内所定土地使用年限，土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让。、住宅的层数划分的规定：29层。 1-3 低层住宅为层。 4-6 多层住宅为层。 7-9 中高层住宅为层。 10-30 高层住宅为住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定：住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计

42、算。住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。：、均价 30、 30 即得出每平方米的均价。将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，：、基价 31经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以实价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。：、起价 32以一楼或顶楼的销售价为起多层物业，即是起步价。某物业各楼层销售价格中的最低价格，高层物业，以最低层的销售价为起步价。步价：、建筑面积的计算范围和方法33）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 1（外围水

43、平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑 2（物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、 3（防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：米的，按架空层外围的水平面积的 2.2）用深基础做地下架空层加以利用，层高超 4（一半计算建筑面积：（）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面 5积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：等均按建筑物自然层计算建设面积； ）电梯井、

44、提物井、垃圾道、管道井和附墙 6（米的，按技术 22，层高超过）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用） 7（层外围水平面积计算建筑面积；）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水 8（平面积计算建筑面积；）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面 9（积计算建筑面积；）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的 10（架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； 11（）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面 12

45、（积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投 13（影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。：、商品房销售面积34与应分摊公（套内建筑面积）商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。、商品房的销售面获如何计算？35套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算：其他建筑按照专） l（用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套

46、内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用 ） 2（包套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙共用墙包括各套之间的分隔墙、墙两种：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积括山墙）全部计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：） 3 （电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙。 50（包括山墙）墙体水平投影面积的公用建筑面积 整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为公用建筑面积计算公式：独立使用空间租

47、、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积 ×公用建筑面积分摊系数（卜公用建筑面积商品房销售面积套内建筑面积商品房销售面积公式还可表达为：因此，。分摊系数）、使用率： 36之 75至 72 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率 般高层塔楼在之间。 80至 78 间，板楼在、实用率： 37实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。38 、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。这种方法是以房间内外墙的中线为边界有些采用轴线面积法。在使用率

48、计算方法的选择上，数这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，计算使用面积，值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积。它反映了一个物业的真实使用 这种方法计算出来的使用面积也形象地称为 “地毯面积 ”率，这种计算方法是对客户负责任的方法。主要是因为高层要求有防火高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，从一般情况来看，楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。如其电梯间面积也小于高层，即便有些多层住宅有电梯，而多层住宅基本不存在上述问题，果采用电梯外

49、挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。配电室、高压水建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、此外，泵房等。不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线：城市居住区、 39人）相对应， 30,00050,000。居住人口规模（户）10,00015,000所围合，并与居住户数（能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚配建有一整套较完善的、居地。：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（、居住小区 40、户） 4,0002,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生7,00015,000 居住人口规模（活所需的公共服务设

50、施的居住生活聚居地。户） 300700（并与居住户数被小区道路分隔，：居住组团、39 l,000（居住人口规模人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 3,000：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。、居住区用地 41、申请办理建设用地规划许可证的程序：42在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的 审批要求：市规划部门根据用地项目的性质。规模等，按照 有关文件，向规划部门提出定点申请。根据项目需要，规划部门征求有关行 城市规划要求）初步选定建设用地的位置和面积。规划部门根据城市规划的要求向用地单位提 政主管部门对用地位置和界限的具

51、体意见。规划部门审定建设用地规划设计总图，确认其符合规划要求后，核发 供规划设计条件。建设用地规划许可证。附建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件由发证单位具有同等的法律效力。图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，根据法律。法规规定和实际情况制定。、建设监理的主要内容：43参与设计任务书的编制。 建设项目的可行性研究。 建设前期阶段：协助选择勘察设计单位，商签 提出设计要求，组织评选设计方案。 设计阶段：审查设计和概（预）算。勘察、设计合同并组织实施。准备发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见。 施工招标阶段：协助建设单位与承建单位签订承包合同。确认承建单位选择的分包 协助建设单