房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧

1、房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧； 房地产业营改增后， 除了从缴 纳营业税变为缴纳增值税； 【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机 构；已知，甲公司为开发 A项目，取得土地 150，000；2016年 5月份， A项目 尚未完工，预售收入 10，；2016年 6月份，购进用于 A项目的建材钢筋 100； 说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般； 5 月份的财税处理；收房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧房地产业营改增后， 除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外， 纳税义务发生时 间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一 定的差异，房地产企业在税

2、务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。 下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业， 机构所在地梁园区， 开发 的 A 房地产项目在睢阳区。该项目建筑工程施工许可证登记的开工日期在2016年4月 30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对 A房地产项目 选择了一般计税方法计税。已知，甲公司为开发 A项目，取得土地 150，000 平方米，土地出让金财政 收据金额 30，000 万元； A项目总可售面积 390， 000平方米。2016年 5月份， A项目尚未完工，预售收入 10，000 万元，对应的建筑面积10，000平方米。20

3、16年 6月份，购进用于 A项目的建材钢筋 100万元，进项税额 17 万元； 就 5 月份预售的 10，000 万元房款， 给业主开具了增值税发票。 该月期初没有进 项税额留抵。说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报， 税率 11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。（为了 便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。）5 月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款 10000贷：预收账款未开票未计税房款 10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后 移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。

4、当到了开票或产 权发生转移或合同约定的交房日期， 才确认纳税义务发生。 但为了保证财政收入 的均衡入库， 税总 2016年 18号公告第十条、第十一条明确：一般纳税人采 取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款 =预收款÷（ 1+适用税率或征收率）× 3%；适用一般计 税方法计税的，按照 11%的适用税率计算。甲公司在次月申报期之内，按照 3%预征率，计算出预缴税款 270.27（10，0 00/ （1+11%）×3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。借：应交税费未交增值税 270.27贷：银行存款 270.

5、27预缴税款表的填列2016 年 5月，收到预收款 10，000 万元，因为没开具发票，应填报增值 税预缴税款表 ，无需在增值税纳税申报表 第 1行“按适用税率计税销售额” 栏中填报。在增值税预缴税款表中第 2 行的第 1 列填写 10，000，第 2 列填 写 0 ，第 3 列填写 3%，第 4 列填写 270.276 月份的财税处理收到建材发票并验收入库时借：原材料 100应交税费应缴增值税（进项税额） 17贷：银行存款 117将 5 月份预售的 10，000万元房款， 自行给业主开具了增值税发票， 销售额 9，009.01 ，销项税额 990.99 ，并在本月确认销项税额。借：预收帐款未

6、开票未计税房款 10 ，000贷：预收帐款已开票已计税房款 9 ，009.01应交税费应缴增值税（销项税额） 990.99税总 2016年 18号公告第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自 行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税， 按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（ 1+11%）允许扣除的土地价款： 10000÷390000×30000=769.23土地价款所对应的税额： 769.23÷（ 1+11%）×11%=76.23借：

7、应交税费 - 应缴增值税（营改增抵减的销项税额） 76.23贷：营业外收入 76.23说明：“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”，而增值税会计 核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经按发票上的销售额 和税额在帐目中记载，如果不做该笔分录，直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计税， 将导致账、 表应缴税款数据有差异， 即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。 将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入 “营业外收入”科目。借：应交税费应缴增值税（转出未交增值税） 897.76贷：应交税费未缴增值税 897.76预缴税款的抵减税总 2016年

8、18号公告第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地 产项目适用一般计税方法计税的， 以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳 税额，抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以 结转下期继续抵减。本月应申报缴纳的税款 627.49 (990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.2 7)，按照财税 201636号附件 2 第一条第(十)款项规定，向公司机构所在 地梁园区国税局纳税申报。借：应交税费未缴增值税 627.49贷：银行存款 627.49房地产营改增会计分录； 房地产业营改增后， 除了从缴纳营业税变为缴纳增 值税；【例】甲公司是一家主

9、营房地产开发经营的企业，机构；已知，甲公司为 开发 A项目，取得土地 150，000；2016年 5 月份，A项目尚未完工，预售收入 1 0，； 2016年 6月份，购进用于 A项目的建材钢筋 100；说明：一般纳税人开发 的房地产老项目，可以选择一般； 5 月份的财税处理；收到预售房款时；借：房地产营改增会计分录房地产业营改增后， 除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外， 纳税义务发生时 间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一 定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。 下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。【例】甲公司是一家

10、主营房地产开发经营的企业， 机构所在地梁园区， 开发 的 A 房地产项目在睢阳区。该项目建筑工程施工许可证登记的开工日期在2016年4月 30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对 A房地产项目选择了一般计税方法计税。已知，甲公司为开发 A项目，取得土地 150，000 平方米，土地出让金财政 收据金额 30，000 万元； A项目总可售面积 390， 000平方米。2016年 5月份， A项目尚未完工，预售收入 10，000 万元，对应的建筑面积 10，000平方米。2016年 6月份，购进用于 A项目的建材钢筋 100万元，进项税额 17 万元； 就 5 月份预售的 10，000 万

11、元房款， 给业主开具了增值税发票。 该月期初没有进 项税额留抵。说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报， 税率 11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。（为了 便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。）5 月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款 10000贷：预收账款未开票未计税房款 10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后 移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。 当到了开票或产 权发生转移或合同约定的交房日期， 才确认纳税义务发生。 但为了保证财政收入 的均衡入库，税总 201

12、6年 18号公告第十条、第十一条明确： 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产 项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款 =预收款÷（1+适用税率或征收率）× 3%；适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计甲公司在次月申报期之内，按照 3%预征率，计算出预缴税款 270.27（10，0 00/ （1+11%）×3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。借：应交税费未交增值税 270.27贷：银行存款 270.27预缴税款表的填列2016 年 5月，收到预收款 10，000 万元，因为没开具发票，应填报增值 税预缴税款表，无需在

13、增值税纳税申报表第 1 行 “按适用税率计税销售 额”栏中填报。在增值税预缴税款表中第 2 行的第 1 列填写 10，000，第 2 列填写 0，第 3列填写 3%，第 4列填写270.276 月份的财税处理收到建材发票并验收入库时借：原材料 100应交税费应缴增值税（进项税额） 17贷：银行存款 117将 5 月份预售的 10，000万元房款， 自行给业主开具了增值税发票， 销售额 9，009.01 ，销项税额 990.99 ，并在本月确认销项税额。 借：预收帐款未 开票未计税房款 10，000贷：预收帐款已开票已计税房款 9，009.01应交税费应缴增值税（销项税额） 990.99税总 2

14、016年 18号公告第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自 行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税， 按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（ 1+11%）允许扣除的土地价款： 10000÷390000×30000=769.23土地价款所对应的税额： 769.23÷（1+11%）×11%=76.23 借：应交税费 - 应缴增值税（营改增抵减的销项税额） 76.23 贷：营业外收入 76.23说明：“营改增”政策明确的余额计税办法是

15、“扣额法”，而增值税会计 核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经按发票上的销售额和税额在帐目中记载， 如果不做该笔分录， 直接按应税收 入抵扣土地价款后的余额计税， 将导致账、 表应缴税款数据有差异， 即实际按报 表正确交税后账面仍然有未交税款余额。 将允许扣除的土地价款对应的税额视 为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营业外收入”科目。借：应交税费应缴增值税（转出未交增值税） 897.76 贷：应交税费未缴增值税 897.76预缴税款的抵减税总 2016年 18号公告第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地 产项目适用一般计税方法计税的， 以当期销售额和 11%的适用税率

16、计算当期应纳 税额，抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以 结转下期继续抵减。本月应申报缴纳的税款 627.49 (990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.2 7)，按照财税 201636号附件 2 第一条第(十)款项规定，向公司机构所在 地梁园区国税局纳税申报。借：应交税费未缴增值税 627.49贷：银行存款 627.49“营改增”后房地产业税收的相关规定；一、取得不动产的抵扣规定； 1. 所有增值税一般纳税人， 2016年5月 1日后取；取得不动产，包括以直接购买、 接受捐赠、接受投资入； 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建

17、筑物、 ；二、销售不动产的征税范围；销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动； 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住；构筑物，包括道路、桥 梁、隧道营改增”后房地产业税收的相关规定、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人， 2016年 5月1日后取得并在会计制度上按固定 资产核算的不动产或者 2016年5月 1日后取得的不动产在建工程，其进项税额 应自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣 比例为 40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等 各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。融资租入的

18、不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、 构筑物，其进项税额 不适用上述分 2 年抵扣的规定。二、销售不动产的征税范围销售不动产， 是指转让不动产所有权的业务活动。 不动产，是指不能移动或 者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他 活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的， 转让在建的建筑物或者构筑物所有 权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的， 按照销 售不动产缴纳增值税。三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不

19、动产转让他人使用且租赁物所有权 不变更的业务活动。 将建筑物、 构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个 人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。四、税率和特殊征收率及计税方法（ 一 ） 销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为 11%;销售、出租不动产的 征收率为 5%。五、利息及费用不得抵扣进项税额（ 一 ） 纳税人购进贷款服务 （ 支付利息 ） 的进项税额不得从销项税额中抵扣。（二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指定机构、 公积金管理中心、 开发企业以及

20、物业管理 单位代收的住房专项维修基金。七、销售额的规定（ 一 ） 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用 （ 不含 税） ，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（ 二 ） 除用于公益事业或者以社会公众为对象的外， 单位或者个人向其他单位 或者个人无偿转让不动产，应当视同销售（ 三 ） 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月 30日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 （ 选择简易计税方 法的房地产老项目除外 ） ，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额。支付的土地价款，应当取得省级

21、以上财政部门印制的财政票据或者国家税务 总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处 自财税 2016年 36号 “营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14 号、15号、 16号、18 号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。“营改增” 后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理， 房地产企业需要 根据自身实际情况选择计税方案。适用简易计税方法案例：A 公司为房地产开发企业， A 公司在主管国税机关登记为一般纳税人， 并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。 2016年 5 月销售房地产老 项目楼盘一套， 销售合

22、同中注明含税价 105万元，当月收到预收房款 42 万元，8 月收到剩余房款 63万元，并向客户全额开具发票。 （以下涉及单位均为 “万元”） 问：做出 A公司 2016年 5月 9月相关会计分录 ?案例解析： 2016年 5月收到预 收款：借：银行存款 42 贷：预收账款 422016 年 6 月预缴税款：借：应交税费未交增值税 1.2 贷：银行存款 1.2 预缴税款=42÷(1+5%)×3%=1.2文件依据：税总 2016年第 18 号公告中第十条、第 十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在 收到预收款时按照 3%的预征率预

23、缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款 =预收款÷ (1+适用税率 或征收率) ×3%适用一般计税方法计税的， 按照 11%的适用税率计算 ;适用简易计 税方法计税的，按照 5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预 缴税款。 2016 年 8 月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63 预收账款 4 2 贷：主营业务收入 100 应交税费 未交增值税 52016 年 9 月申报缴税借： 应交税费 未交增值税3.8 贷：银行存款 3.8 申报缴税额 =应纳税额 -预缴税额 =5- 1.2=3.8文件依据：税总 2

24、016年第 18号公告中第十五条规定， 一般纳税人销售自行 开发的房地产项目适用简易计税方法计税的， 应按照试点实施办法 第四十五 条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下 期继续抵减。适用一般计税方法案例：甲公司为房地产开发企业， 机构所在地位于经开区， 开发的佳和林苑 小区项目位于高新区。 2016年 5 月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人， 甲公司财务人员经过测算， 预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。甲

25、公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地 10 万平方米，支付土地出让金 25000 万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积 44万平方米。为开发此 小区，甲公司发生如下业务： 1.2016 年 5 月，购进 A办公楼一栋，用于办公。 甲公司将 A办公楼计入固定资产核算， 取得增值税专用发票上注明价款 100万元， 税额 11 万元。款项已经通过银行付讫。2.2016 年 6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材 200 万元，进项税额 34 万元，款项尚未支付。3.2016 年 10 月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将 A办公楼整体用 于职工宿舍，假设 A办公楼净值为 95 万元。4.20

26、16 年 11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款 1110 万元， 对应的建筑面积 0.4884 万平方米。5.2016 年 12月，将 11月预售的楼盘款 1110 万元，给业主开具了增值税发 票。问：做出甲公司 2016年5月至 12月相关会计分录案例解析： 2016年 5月 购入办公楼：借：固定资产 100 应交税费 应交增值税 （进项税额 ） 6.6 应交税费 待抵扣进项税额 4.4 贷：银行存款 111 文件依据：税总 2016 年第 15号公告中第二条规定， 增值税一般纳税人 2016年 5月1 日后取得并在会 计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016年 5月 1

27、日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。2016年 6月购进钢材：借：原材料 200 应交税费 应交增值税 （ 进项 税额） 34 贷：应付账款 2342016年 10月将办公楼用于职工宿舍： 借：固定资产 6.6 贷：应交税费 应交增值税 （ 进项税额转出 ） 6.6 借：应交税费 应交增值税 （进项税额 ） 3.85 贷：应交税费 待抵扣进项税额 3.85借：固定资产 3.85 贷：应交税费 应交增值税 （进项税额转出 ） 3.85 文件依据：税总 2016年第 15号公告中第七条规定：已抵扣进项税

28、额的不动产， 发生非正常损失， 或者改变用途， 专用于简易计税方法计税项目、 免征增值税项 目、集体福利或者个人消费的， 按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵 扣的进项税额 =（ 已抵扣进项税额 +待抵扣进项税额 ） ×不动产净值率不动产净值 率=（不动产净值÷不动产原值 ） ×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产 已抵扣进项税额的， 应于该不动产改变用途的当期， 将不得抵扣的进项税额从进 项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的， 应于该不动产改变用 途的当期， 将已抵扣进项税额从进项税额中扣减， 并从该不动产待抵扣进项税额

29、中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。不动产净值率 =（95÷100） ×100%=95%不 得抵扣的进项税额 =（6.+4.4） ×95% =10.45 若不得抵扣的进项税额 （10.45） 大于该不动产已抵扣进项税额的 （6.6） ， 应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额 （6.6） 从进项税额中扣减，并 从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)2016 年 11 月预收房屋销售款：借：银行存款 1110 贷：预收账款 1110 文 件依据：税总 2016年第 18号公告中第十条、第十

30、一条、第十二条规定：第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款 =预收款÷ （1+适用税率 或征收率） ×3%适用一般计税方法计税的， 按照11%的适用税率计算 ;适用简易计 税方法计税的，按照 5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预 缴税款。 预缴税款 :1110 ÷（1+11%） ×3%=30，甲公司在次月申报期之内， 按照 3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。借：应交税费 未交增值税

31、30贷：银行存款 302016 年12月向客户 开具增值税发票：借：预收账款 110 贷：应交税费 应交增值税 （ 销项税 额） 110 预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费应缴增值税 （营改增抵减的销项税额 ） 27.50 贷：营业外收入 27.50 允许扣除的土地价款 （0.4884 ÷44） × 25000=277.50土地价款所对应的税额： 277.50÷ （1+11%） ×11%=27.50文件依据：税总2016年第18号公告中第四条规定， 房地产开发企业中的一 般纳税人 （以下简称一般纳税人 ） 销售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方

32、法 计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地价 款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下：销售额 =（ 全部价款和价外费 用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）同时，第五条规定， 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计 算：当期允许扣除的土地价款 =（ 当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供 销售建筑面积 ） ×支付的土地价款 2016年 12 月应纳增值税： 借：应交税费 应交增值税 （转出未交增值税 ） 48.50 贷：应交税费 未交增值税 48.50 12月应纳增值税 =销项税额 -营改增抵减的销项税额 -进项税额+

33、进项税额转出=110-27.50-（6.6+34+3.85）+（6.6+3.85）=48.50申报缴纳的税款：借：应交税费 未交增值税 18.50 贷：银行存款 1 8.50 申报缴纳的税款 =应纳增值税 -预缴税款=48.50-30=18.50 ，按照财税2016 36号附件 2第一条第 （十）款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报。“营改增”下房地产企业进项税额的税收筹划之道2015年是“营改增”税制改革的收官之年，据了解，房地产“营改增”预 计将于 2015年4月 1日全面实施，税率为 11%.税制的改变以及税率的大幅提高 将使房地产企业面临税负加重的税务风险。 为有效应对“营改

34、增” 带来的税务风 险，房地产企业应未雨绸缪，强化增值税税收筹划。增值税实行价外税， 有增值才征税没增值不征税。 实践中， 我国采用国际上 普遍使用的税款抵扣办法， 即根据销售商品或提供劳务的销售额， 按规定税率计 算销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款， 也就是进项税额， 其差额就是增值部分应交的税额， 用公式表示即：应纳税额 =销项税额 -进项税额。 从增值税原理上可以看出， 为有效控制增值税应纳税额， 纳税人只能是在遵守税 法的前提下降低销项税额或增大进项税额， 也可以在降低销项税额的同时增大进 项税额。 就房地产企业而言， 房地产项目无论采取全款或按揭的销售方式， 在销

35、 售合同签定后其售价就处于确定状态， 与之相应的销项税额也会确定。 因此，房地产企业的销项税额税收筹划空间有限， 企业应把税收筹划的重点放在进项税额 上。1、结算方式的税收筹划企业的结算方式可以分为现金采购、 赊购、分期付款三种方式。 从税收筹划 角度来讲，房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下，企业 在购货过程中采用先付营改增背景下房开业务土地增值税征缴的六项风险 提示 薛娟营改增对房地产开发业务土地增值税的申报缴纳产生了较大的影响。这些 影响不仅表现在 预征环节 ，也反映在 清算环节 ，不仅体现在转让房地产 应税收 入的确认 上，也显现在 扣除项目的协调 处理上。本文结合案

36、例提示营改增背景 下房地产开发业务土地增值税申报缴纳的 六类风险 。风险提示一：土地增值税和增值税预征税款计征依据存在税税差异 根据现行政策，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目土地增 值税和增值税均实行 先预缴后清算（申报） 的征管模式，但土地增值税和增值 税计算 预缴税款的计征依据并不相同 ，存在 税税差异 。国家税务总局关于营 改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告 2016年第 70 号， 以下简称 70 号公告）规定，土地增值税预征的计征依据 =预收款-应预缴增值税 税款。国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法的公告（

37、国家税务总局 2016 年 18 号公告，以下 简称 18号公告）规定，纳税人应预缴增值税 =预收款÷（ 1+适用税率或征收率）× 3%，适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。根据前述规定，纳税人采取预收款方式销售自 行开发的房地产项目 无论是适用一般计税方法还是简易计税方法 ，其土地增值 税预征税款的计征依据都与增值税预缴税款的计征依据不同。例 1：A 房地产开发公司自行开发了 B 商业地产项目， 建筑工程施工许可 证注明的开工日期为 2015 年 3 月 15 日，2016年8 月取得未完工开发产品 预售收入

38、 11100 万元。确定土地增值税预征税款的计征依据。1.A 公司选择一般计税方法缴纳增值税增值税预缴税款计征依据 11100÷（ 1+11%） 10000万元 应预缴增值税 10000× 3%300 万元土地增值税预征税款的计征依据 1110030010800 万元2.A 公司选择简易计税方法缴纳增值税 增值税预缴税款计征依据 11100÷（ 1+5%） 10571.43 万元 应预缴增值税 10571.43 ×3%317.15 万元 土地增值税预征税款的计征依据 11100317.15 10782.85 万元 风险提示二：土地增值税应税收入确认需把握

39、两个要点财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所 得税计税依据问题的通知（财税 201643 号，以下简称 43 号文）规定，土 地增值税纳税人转让房地产取得的收入为 不含增值税收入 。 70 号公告进一步明 确，适用增值税 一般计税方法 的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入 不含增值税 销项税额 ；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值 税应税收入不含增值税 应纳税额 。由于房地产开发业务增值税差额征税规定和 预缴规定的存在，使得土地增值税应税收入确认容易出现错误。防范此类风险 需把握以下 两个要点 ：一是差额征税 情形下土地增值税应税收入与增值税不含

40、 税销售额不一致，存在 税税差异， 土地增值税应税收入应当按增值税 实际税率 进行价税分离。二是土地增值税应税收入不包含的增值税是指纳税人 申报的增 值税销项税额或应纳税额 ，而非预缴的增值税额。例 2： A 房地产企业为增值税一般纳税人，自行开发了 B 商业地产项目， 建筑工程施工许可证注明的开工日期为 2015 年 3 月 15 日，2016 年 10 月将 B项目中一栋商业大楼转让给 C公司，收到预收款 5250 万元，12 月办理 交房及房产产权转移手续。 商业大楼可售面积占项目总可售面积的 50%，项目用 地的土地价款及拆迁补偿费为 2000 万元。1.A 公司选择一般方式计算缴纳增

41、值税根据 18 号公告以及财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税 2016140 号）规定，房地产开发 企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的， 按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款、 拆迁补偿费用后的余额计算销售额。房地产开发企业应当在 收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税，在发生增值税纳税义务时申报纳税。A公司应预缴的增值税 5250÷（1+11%）×3%141.90 万元A 公司应申报的增值税销项税额（ 52502000× 50%）÷（ 1+

42、11%）× 11%=421.18 万元A公司土地增值税应税收入（ 5250-421.18 ） 4828.82 万元2.A 公司选择简易计税方法缴纳增值税A公司应预缴的增值税 5250÷（ 1+5%）× 3%150 万元A公司应申报的增值税应纳税额 5250÷（ 1+5%）× 5%=250万元A公司土地增值税应税收入 5250-2505000 万元风险提示三：允许抵减的增值税销项税额在土地增值税清算时应当调增房 地产开发成本根据财政部关于印发增值税会计处理规定的通知（财会201622号，以下简称 22 号文）规定，房地产开发企业适用一般计税方法的

43、，因允许从 销售收入中扣减土地价款、拆迁补偿费等而 允许抵减的销项税额应当贷记“开 发成本”科目 ，即适用 一般计税方法允许抵减的增值税销项税额会计上作冲减 “开发成本”处理。根据 70 号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土 地增值税应税收入不含增值税销项税额，即土地增值税应税收入的确认按照增 值税 实际税率 进行价税分离。由于 销项税额在计算时已扣除土地价款、拆迁补 偿费等，即依据 18 号公告和 140号文件计算的 销项税额已经抵减了允许抵减的 销项税额 ，故 土地增值税确认的转让房地产应税收入中包含允许抵减的销项税 额。综上，纳税人 自行开发房地产 项目并适用增值

44、税 一般计税方法 的，因从转 让房地产收入中扣减土地价款、拆迁补偿费等而 允许抵减的增值税销项税额会 计上冲减房地产开发成本 ，而 土地增值税则确认为应税收入 ，产生税会差异 。 尽管土地增值税的增值额是依据税法规定计算的增值额而非会计上核算的增值 额， 但土地增值税清算时允许扣除的 房地产开发成本仍然是以会计上核算的房 地产开发成本为基础确定 的，而根据现行土地增值税规定，实际发生的房地产 开发成本允许在土地增值税清算时扣除。故土地增值税清算时，由于确认的转 让 房地产应税收入已包含允许抵减的增值税销项税额 ，而会计上对 允许抵减的 增值税销项税额又作了冲减房地产开发成本 处理，则 清算时应

45、当相应调增房地 产开发成本 ，否则将导致该允许抵减的增值税销项税额被 重复确认 ，造成土地 增值税 多缴。例 3： A 房地产企业（一般纳税人）自行开发了 B 商业地产项目，施工许 可证注明的开工日期是 2015 年 3 月 15 日，2016 年 10 月转让给 C公司其中 一栋商业大楼，收到预收款 5250 万元，同月办理交房及房产产权转移手续。商 业大楼可售面积占项目总可售面积的 50%，项目用地的土地价款为 2000 万元。A 公司选择一般方式计税。A 公司申报的增值税销项税额（5250 2000× 50%）÷（ 1+11%）×11%=421.17 万元A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额 （2000×50%）÷（ 1+11%） × 11% 99.10 万元A公司土地增值税应税收入 5250 421.17 4828.83 万元会计分录：1. 收到转让房地产收入借：银行存款 5250 万元贷：主营业务收入 472