房地产估价师经营与管理练习题第36讲第六章：经济评价指标与方法2011年新版

1、五、资产负债率（史记：适用于有债务的房地产投资项目或企业，是长期偿债能力指标）资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。例题5资产负债率属短期偿

2、债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）（2007年试题）答案：×解析：资产负债率属于长期偿债能力指标。六、流动比率（史记：适用于有债务的房地产投资项目或企业）流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因为房地产开发项目所需开发资

3、金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。（史记：一般低于200%）例题6某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。（2010年试题）A625%B8000%C13333%D20000%答案：D解析：流动比率流动资产/流动负债。七、速动比率（史记：适用于有债务的房地产投资项目或企业，是短期偿债能力指标）速动比率是反映企业或项

4、目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式为；该指标属短期偿债能力指标。它反映企业或项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收账两个过程，且会受到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。史家解读：存货是指已投入建设的固化物价值。资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的资产负债表进行计算，反映房地产开发经营企业的清偿能力。对于大型综合性开发经营企业，通常不需要针对其具体的房地产开发项目或投资项目编制资产负债表，也就很少计算

5、房地产开发投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率指标。但对于仅开发或投资一个项目的房地产项目公司而言，企业和项目融为一体，此时计算企业的资产负债率、流动比率和速动比率指标，同时也就反映了房地产开发或投资项目的清偿能力。资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，一般不需要编制资产负债表。（新增内容）例6-11从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息；负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和l250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速

6、动比率。第六节房地产开发项目方案经济比选（08、09年考试中以单选、多选、判断、计算题型出现，应引起高度重视）一、方案经济比选及其作用（一）方案经济比选方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。（二）方案经济比选的类型各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被

7、采用无关。相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。具体的方案比选类型，包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。例题6常见的方案比选，是独立关系和可转化为独立关系的多方案比选。（）答案：×解析：常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。例题7方案经济比选的各种可能方案中，主要存在着以下关系（）。A相关关系B包含关系C独立关系D互斥关系答案：ACD（三）方案经济比选的作用方案经济比选，是项目可行性研究与决策工作的重

8、要内容。房地产开发项目可行性研究及投资决策的过程，实际就是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。（四）方案比选中的决策准则在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。1备选方案差异原则通过分析比较备选方案之间的差异，就可以判断各备选方案的优劣。因此，分析比较备选方案之间的差异，是方

9、案比选中最核心的、最基础的准则。表64显示了备选方案差异为何重要的理由。互斥方案的差异比较单位：万元 表6-4年末备选方案现金流差异A1A2(A2A1)010001500500l8007001002800130030038001300300为了比较方案A1和方案A2，必须比较两个方案的现金流差异。方案A2的现金流可以视为方案A1和方案（A2A1）的现金流之和。为了比较A1和A2的经济性哪个更好，就可以采用如下简单的决策准则：如果（A2A1）的现金流满足经济性要求，则备选方案A2优于备选方案A1；如果（A2A1）的现金流不满足经济性要求，则备选方案A1优于备选方案A2。从表64中可以看出，备选方

10、案A2多投入了500万元，比备选方案A1也多收入了500万元，那是否表明A2多投入的500万元符合经济性要求呢？这显然还要结合第二个决策准则来进一步判断。史家解读：这种比较略显粗糙，因为没有考虑资金时间价值。2最低可接受收益率原则投资的目的是获取尽可能高的利润，因此所有备选方案的利润必须超过最低可接受收益率（MARR），该最低可接受收益率是由企业经营管理目标决定的目标收益率，有时也被视为投资的机会成本。许多人试图找到确定最低可接受收益率的计算方法，但到目前为止仍然没有得到公认的结果。因为最低可接受收益率代表着企业的盈利目标，而这个目标通常是基于企业高级管理人员结合未来市场机会和企业财务状况所做

11、出的人为判断。如果最低可接受收益率定得太高，则可能损失掉很多好的投资机会。如果定得过低，则又可能给企业带来巨大经济损失。但确定最低可接受收益率时还是有规则可循，这就是要高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本，能抵御投资面临的市场风险。史家解读：结合教材180页学习，这种最低可接受收益率是企业的个别收益率，不能用一个标准去衡量，确定的前提是：要高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本，能抵御投资面临的市场风险。3不行动原则不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。不行动或不选择任何备选

12、方案实际上也是一个方案（通常称为A0方案），该方案的IRRA0MARR。相应的，A0方案下的净现值、等额年值均为零。二、方案经济比选定量分析方法（一）净现值法净现值法是通过比较不同备选方案财务净现值大小来进行方案选择的方法。用净现值法进行方案比选时，先对各个备选方案，分别按照公式FNPV为优选方案。如果所有的备选方案的财务净现值均小于零，则选择不行动方案。（二）差额投资内部收益率法差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）或基准收益率ic进行比较，当IRRMAR

13、R或ic时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。例题8差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。（）（2008年试题）答案：（三）等额年值法当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年额年值大的方案为优选方案。例题9某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年，4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A3951B4939C4996D6245答案：

14、C解析：两个方案的经营期不同，应采用等额年值法进行比选，取等额年值大的方案为优。AW1=120×12%/1（1+12%）3=49.96（万元），AW2=150×12%/1（1+12%）4=49.39（万元），故选A方案。（四）费用现值法和等额年费用法对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。当采用费用现值法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：式中C第t期投入总额；B期末余值回收。当采用等额年费用法时，主要是利用等额年费

15、用公式，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案。等额年费用的计算公式为：例题10当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。（2008年试题）A净现值法B差额内部收益率法C费用现值法D内部收益率法答案：C（五）其他经济比选方法对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。三、方案经济比选方法的选择（一）比选方法选择规则在方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在以下3个方面。（1）当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法