关于保障性住房后期管理工作的思考

1、关于保障性住房后期管理工作的思考廉租住房和公共租赁住房的建立，是完善住房保障制度的一个重 要组成局部。面对大规模建立廉租房和公共租赁住房小区，如何以科 学开展观统领保障性住房后期管理工作，实现“住有所居的目标， 是一个全新的课题。如果廉租房和公共租赁住房小区后期管理混乱， 就可能演变成为贫民窟，从而与住房保障制度的初衷背道而驰。以我 们市来说，前期的廉租住房和公共租赁住房，都是由市政府统一协调、 投资和建立，后期的管理也是由市住房保障管理局直属物业管理部门 进展管理，但是随着保障性住房建立力度不断加大，今年开场，对各 区政府也下达了相应的建立任务，以保证全面完成保障性住房的建立 任务。如果由区

2、政府进展建立的保障性住房，后期的管理也必然要由 我们区住房保障和房产管理局进展管理。以目前的情况来看，进展保 障性住房后期管理工作，就必须要打破单一的行政手段管理模式，综 合运用经济、行政、法律三种手段，提高保障性住房小区的社会效益、 经济效益和环境效益，建立起运行协调、管理高效的廉租住房管理机 制。一、运用经济手段，实现最正确管理效益我国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进展 管理的一种体制，它的主要特征是：管理者为政府职能部门；管 理单位属于事业性质；管理对象是国有资产；管理手段根本上为 行政手段是福利型的管理；管理容单一，一般只限于对房屋与附属设备的维修、养护，物业寿命较短

3、。当前的保障性住房管理依然具有 以上五个特点，但是在管理手段和管理容上必须有新的突破。对于保 障性住房的后期管理，人民群众看到的是环境效益，上级领导看到的 是社会效益，而管理部门只有实现了经济效益，才能保证社会效益和 环境效益的实现。保障性住房的租金如同人体的血液，提高经济效益 的关键在于提高它的“造血功能，确立“以效劳为宗旨，以经营为 手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的管理思路，切实提高保障性住房的经济效益。过去的直管公房管理始终实行“以租养房的政策，随着直管公 房的老化，后期管理费用、维修费用等运营本钱逐年增加，必将导致 “以租不能养房、养人的局面。因此，提高保障性住房特

4、别是公共 租赁住房的经济效益就应当防止这种局面，一方面要在提高租金标准 上想方法，一方面要降低运营本钱上做文章。首先，由于针对人群不一样，廉租住房是保障低收入和最低收入 家庭的，租金标准实行政府统一优惠定价，后期必然要由政府进展必 要的补贴。但是公共租赁住房是根据周边市场租金价格的标准来进展 定价的，因此要建立公共租赁住房租金管理的长效机制。一是实施公 共租赁住房租金动态管理。保持合理的租金水平与当地经济开展水平 相适应，在考虑人民群众的经济承受能力的前提下，使公共租赁住房 房租金与市场租金保持合理的比价，动态地掌握市场情况对廉租住房 租金的影响，使租金调整工作纳入科学化管理的轨道。二是要掌握

5、承 租人权益价值的变化。在保障性住房建立过程中会建造一局部商业用 房，充分发挥商业用房存在增值的可能性，从而使商业用房承租人拥 有较高的权益价值。三是加大拖欠租金的惩罚力度。资金的时间价值 是一个客观存在的经济畴，拖欠保障性住房租金造成的损失既有拖欠 租金的金额，也有资金时间价值带来的损失。所以保障性住房管理应 强化交费时限的约束力，严格执行滞纳金等经济惩罚措施，减少因延 迟交租或恶意欠租带来的间接经济损失。四是严格执行保障性住房退 出机制。保障性住房一种稀缺的公共资源，当入住家庭复审时超过准 备标准的，要严格执行退出机制，合理配置保障性住房资源。其次，要努力降低公房运营本钱。从当前的政策导向

6、来看，保障 性住房特别是公共租赁住房依然要沿袭“以租养房的后期管理政策。 由于保障性住房的运营本钱逐年增加，就会导致“养人与“养房 之间的矛盾。这就需要建立“廉租住房维修资金制度，从每套廉租 住房的月租金或年租金中提取一定比例的维修费用，专项用于整个经 济寿命期房屋维护，这对于廉租住房的保值增值以与“以租养房政 策的良性循环将起到积极的推动作用。最后，要重视和加强公有住房的价值管理。一是强化实物管理。 要转变“重使用、轻登记或“重投入、轻管理的观念，根据国有 资产管理的有关规定，建立的实物管理、资产管理和价值管理的制度； 健全廉租住房的建造和购置、使用和管理、审计和清查等管理制度； 掌握廉租住

7、房在实物、区位、权益等方面的根本状况，做到帐实相符、 帐表相符、帐卡相符。二是强化价值管理。随着保障性住房建立规模 不断扩大，优良资产的比重逐年增大，需要建立起“实物管理与价值 管理并重的管理格局，把保障性住房的租金增加、物业增值和经济 寿命延长作为衡量管理绩效的考核标准。同时，应配备一批房地产专 业技术人员，正确考量因物质折旧、功能折旧和经济折旧导致房屋贬 值的因素，提出物业保值增值的实施意见，实现管理和资产的最正确 组合，实现效益和资产的最优组合，把资产的实物形态与价值形态管 理有机统一起来，切实提高资产管理效益。二、运用行政手段，实现最优管理效果一个完善的廉租住房管理系统是由管理者、租住

8、者和运行机制组 成的一个有机整体，它们共同决定着廉租住房后期管理的效果。行政 手段作为一项重要的后期管理手段，需要进一步改进管理方法、管理 手段和管理容。一从传统式管理向信息化管理转变。 一直以来，公房管理存在 着“信息不对称的问题，下一步可以通过信息技术和互联网络技术 的应用，将每套保障性住房的区位状况、实物状况和权益状况纳入信 息化管理系统，与时、准确、全面的采集、分类和整理廉租住房的租 金回收率、房屋空置率、住户资料等以与管理工作中的动态信息，以 便决策层和管理层与时掌握廉租房和承租人的具体情况，有效引导后 期管理工作的安康开展，实现“组织网络化、管理制度化、运作程序 化，有效防止人为因

9、素对正常工作的不利影响，进一步提高廉租住 房后期管理的科学化水平。二从常规管理向诚信管理转变。廉租住房恶意欠租问题实际上 是诚信缺失的问题。不守诚信的人得不到惩罚，讲诚信的人得不到鼓 励，以致其他住户纷纷效仿往往就造成了后期管理工作的被动。对于 诚信缺失的问题只有通过加强诚信建立的方法才能解决，对长期恶意 欠租等问题的住户通过实行告诫机制、 调换机制、退出机制加以引导 对于骗取住房、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、 调换和转让保障性住房等违反国家规定的行为到达退出标准的，可以 直接解除租赁合同关系。总之目的是通过诚信建立树立起道德标杆， 让讲诚信的人偿到甜头，让不守信用的人吃点苦

10、头，促进廉租住房后 期管理工作的可持续开展。三从部门管理向社会管理转变。房屋租赁市场是房地产市场体 系的重要组成局部，保障性住房租赁也在逐渐成为房屋租赁市场的主 要构成局部。但是房屋租赁管理是一项复杂的系统工程，涉与公安、 工商、计生、文化、社区等多个部门，很多问题依靠房管部门无法独 立解决问题，这就需要建立起“房管部门负责，相关部门参与、各行 其职、各负其责的工作原那么，实行各方配合、互相协调、齐抓共 管的协管机制，履行各自法定职能，有效保障保障性住房小区社会效 益和环境效益的实现。三、运用法律手段，实现最好管理效果运用法律手段可以躲避不必要矛盾纠纷和法律风险，能够促进保 障性住房后期管理工作的良性循环。沿袭方案经济时期的公房管理模 式，已经无法适应社会开展的要求，全面实施保障性住房合同管理是 行之有效的管理手段。加强保障性住房合同管理，通过明确承租对象 的权利和义务，载明租金水平、租赁期限