浅议“一房二卖”现象的民法标准

1、浅议“一房二卖”现象的民法标准摘要:最近几年来,实际生活中显现了房主为谋取更高的经济利益,将自己的衡宇“一房二卖”的现象，致使衡宇交易关系的混乱,造成衡宇买受人合法权益的侵害。本文通过对“一房二卖”现象蕴涵的物权关系和债权关系进行深切的法理分析，提出了生意衡宇进程中物权行为和债权行为彼此独立的观点，并阐释了“一房二卖”中产生的前后两份衡宇交易合同的效劳，就无法取得衡宇的买受人的权益如何爱惜作以重点论述，提出多种不同的权利救济方案,最后提出应付“一房二卖”现象的法律计谋即不动产预报记录制度,并就如何熟悉不动产预报记录的意义、性质和法律后果加以论述，以期对“一房二卖”现象的司法处置和预防有所裨益。

2、关键词:一房二卖;物权;债权;预报记录一、问题的提出最近几年来,随着我国房价的不断走高,很多人为谋取更高的经济利益，将自己所有的衡宇“一房二卖”，由此带来的一系列法律问题正日趋引发司法审判机关的重视。所谓“一房二卖”，确实是指衡宇产权人前后与两个人（包括自然人和法人）签定衡宇生意合同,将其衡宇卖给该两个人的行为。因此,以同一衡宇为标的两个生意合同，出卖人选择其中一个完全履行,另一个合同即陷入给付不能,买受人的债权无法取得实现,合同目的落空。在此情形下法律给予买受人何种救济途径呢？基于有效成立的生意合同，买受人主张出卖人承担违约责任是最为常见的方式。但是这只能在出卖人有支付能力的前提下，买受人材

3、能取得实际的补偿。关于实践中为数很多的缺乏诚信又资信不足的出卖人，买受人再采纳此救济途径,其权利将无法取得实际的保障。对此，有两种救济方式:一、向第三人主张侵权责任;二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补，作用不可抹煞,可是这些救济无法幸免“一房二卖”现象的发生。排除“一房二卖”现象的全然方法是不动产预报记录制度。以往我国尚未完全成立不动产预报记录制度。2007年公布的物权法第20条明确规定了不动产预报记录制度。能够预见，这将对我国从全然上解决衡宇双重生意问题起到决定性作用。二、“一房二卖”的法理分析物在生意交易关系中的进展包括两个时期：一是两边订立给付标的物并移转所有

4、权的生意合同;二是两边履行合同，实现其给付标的物并移转所有权的允诺。前一时期设立的生意合同尽管是后一时期所有权转移的前提，但后一时期的履行行为并非是前一时期的自然延伸。生意合同的履行不是简单的事实行为，而是一个独立的法律行为,不仅有转移标的物所有权的行为，而且必需有移转标的物所有权的意思。从以上引发物权变更的变更进程能够得出，交易实践中存在独立于债权行为之外的物权行为。在不动产交易进程中，两边订立生意合同，出卖人负担给付标的物的债务，使买受人取得请求给付的请求权，为债权行为。两边履行该生意合同，出卖人直接处分对标的物的所有权，使买受人取得现实的物的权利,为物权行为。债权行为仅能产生债权债务，并

5、非能引发物权变更。物权变更须基于物权行为。物权行为是物权合意这一法律行为与记录或交付这一法律事实相结合组成的法律成效，故债权合同的效劳判定与物权变更的成效是不是实现的判定是两个独立的判定。不发生物权变更的法律成效,不能在逻辑上推导出债权合同不发生效劳的结论。债权行为只要当事人的允诺不违背法律和公序良俗，法律就不该当否定。当事人是不是有处分权,是不是能发生物权变更,不阻碍合同的效劳。在双重生意中,前后签定的生意合同,不管其合同标的物的所有权是不是发生转移，只要具有合同生效的一样要件，都是有效合同。不动产物权的变更以记录为要件。记录使该买受人取得对抗第三人的物权，另一买受人不得以债权合同成立在先而

6、否定物权变更的效劳。三、无法取得衡宇的买受人的权益爱惜以合同法、物权法为依据，“一房二卖”中，前后两个合同都是有效的。可是在此情形下，出卖人在履行了一个合同后,另一个合同的买受人无法取得合同的履行,无法取得衡宇,对其权益的爱惜能够采纳如下方法：（一）要求出卖人承担违约责任依合同法规定，衡宇的买受人在无法取得衡宇时，能够依据有效的衡宇生意合同要求出卖人承担相应违约责任，补偿因其违约而给自己造成的损失。（二）解除合同并要求出卖人补偿损失衡宇重复活意中，出卖人的行为组成全然违约，符合合同法规定的合同解除条件,这时无法取得衡宇的买受人能够解除与出卖人的衡宇生意合同,要求出卖人退还购房款本金及利息,并可

7、请求出卖人补偿因合同解除而给自己造成的损失。（三）请求处惩性补偿处惩性补偿是由法庭所作出的补偿数额超出实际损害数额的补偿。为了有效制裁商品房出卖人讹诈、歹意毁约等违抗老实信誉原那么的行为商品房说明规定了商品房出卖人的处惩性补偿制度：”对在商品房生意合同订立后，出卖人又将衡宇出卖给第三人的歹意违约行为和出卖人故意隐瞒衡宇己经出售的事实，又与其他买受人签定衡宇生意合同的讹诈行为,而致衡宇生意合同无效或被撤销、解除的，买受人能够在请求出卖人返还预付房款及利息、补偿损失之外，另行主张出卖人承担不超过己付购房款一倍的补偿责任J四、预防“一房二卖”的法律策略-预报记录制度前面论述的法律救济，实际是对已发生

8、的衡宇双重生意的事后救济。尽管其事后救济能够减少损失,但其作用是有限的,无法肃除衡宇双重生意所产生的消极阻碍。因此,如何从制度角度来预防衡宇双重生意的发生,是亟待解决的现实问题。物权法明确确立了物权变更的预报记录制度,该制度是将物权的公示公信制度应用于债权法领域,将记录这一权利的公示形式,适用于以后发生不动产物权变更的请求权，使该请求权取得公信力的爱惜,对后来发生的与该请求权内容相同的物权处分行为产生排他的效劳,确保以后只发生请求权所期待的法律后果，从而从全然上解决出卖人双重处分的歹意行为问题。预报记录制度的排他效劳,使违背预报记录的不动产变更无效，保证债权请求权得以顺利实现。预报记录基于此效劳，还具有顺位保证效劳,即当同一物上设立多个并存的物权行为,预报记录将各项权利依照时刻的前后顺序排列，并按该顺序为每一物权确信实现的顺序。相信随着物权法在审判实践中的普遍适用，关于衡宇买受人的爱惜制度将随实在践的进展日渐完善,另外,关于预报记录制度的进一步明白得和应用，将对司法实践中从全然上解决衡宇双重生意问题起到决定性作用。参考文献一、王利明、房绍坤、王轶著：合同法，中国人民大学出