物业管理概论题库及答案

1、_物业管理概论 题库题号一二三四五六七八九十合计分数阅卷人得分一、 选择题 （ 1-31 题，每小题2 分； 32-37 题，每小题 3 分；共 80分）1、委托性的特约服务是为满足（）的个别需求受其委托而提供的服务。A、全体业主B 、业主委员会C 、产权人、使用人D、开发商2、业主大会会议形式有（）。A、首次业主大会会议、临时会议B、首次业主大会会议、临时会议、定期会议C、定期会议、临时会议D、代表大会、定期会议、临时会议3、使用人是指不拥有物业的（）。A、所有权B、经营权C、处理权D、使用权4、物业管理合同的特征之一为（）。A、物业服务合同是业主意思表示一致的产物B、物业服务合同是有偿的C

2、、物业服务合同劳务合同D、物业服务合同是受到国家规定的5、房屋完损等级是指对现有房屋的完好或（）划分等级。A、损坏程度B 、危害程度C、使用程度D、危险程度6、所谓物业设备管理，就是要通过保养、维修等手段，保障物业设备的（）运行，延长设备的使用寿命。A、专业、技术B 、服务、经营C、安全、正常D、卫生、清洁7、物业服务费的收费原则应当遵循合理、公开以及费用与（）相适应的原则。A、管理内容B、服务水平C、服务内容D、管理水平8、租赁住宅是指使用人不具有房屋的（），通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权的住宅。A、出租权B 、经营权C 、产权D 、处理权9、收益性物业是指用于出租能够产生经济收入

3、的，以（）房屋为主体的物业。A、商业性B、商铺性C、娱乐性D、经营性10、物业管理策划阶段包含（）、制定物业管理方案、选择物业管理企业的三个基本环节。A、确定相应管理服务标准B、物业管理人员的选聘和培训C、物业管理的早期介入D、规章制度的制定11、业主是指（）。A、物业的所有权人B、土地所有权人C、房屋的所有权人D、土地使用权人12、业主委员会委员应符合条件包含（）。A、是开发商B 、是社会名人C、是使用人D、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务，具有一定的组织能力13、物业管理企业按经营服务方式的分类形式有（）。A、企业化、专业化、市场化B、管理型、顾问型、综合型C、赢利、提供服

4、务、提高社会效益D 、住宅管理、商场管理、写字楼管理、酒店管理14、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前，必须向（）提出申请。A、业主委员会B 、开发公司C、物业管理企业D、行政管理部门15、房屋建筑电气工程设备主要由供电及照明设备、（）、运输设备、防雷设备组成。A、电子设备B 、弱电设备C 、无线电设备D 、智能设备16、环卫管理，是指物业管理企业通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护（ ），防治环境污染，及时进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。A、住宅区域B、物业环境C、小区环境D、卫生区域17、所谓居住物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的（），是以居住为主

5、要功能的物业。A、小区区域B、绿化用地C、设备和设施D 、卫生条件18、广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的（）。A、建筑物B、房地产C、高层楼D、物业19、一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。A、 50B、 300C、500D、 100020、临时资质物业管理企业，其注册资金不能少于（）万元。A、 10B、 20C、 30D、 5021、物业管理投标的过程包括：准备投标文件，获取招标信息，登记并取得招标文件，参加开标、现场答辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）。A、 B 、 C、 D、 22、业主临

6、时公约由（）制定。A、 建设单位B、 购房人C、 物业管理企业D 、 房地产行政主管部门23、业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A、 建设单位B 、 业主委员会C、 政府主管部门D 、 新物业管理企业24、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。A、 装修人B 、 装修企业C、 装修施工人员D 、 物业管理公司25、企业财务管理的内容包括资金筹集、（）及资金的收回和分配。物业管理概论试卷（第1页，共 8页）_A、资金的支出B 、资金的开支C 、资金的投放D 、资金的消费26、

7、物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A、 各业主分别B 、 业主大会C、 业主委员会代表业主D 、 物业建设单位27、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。A、 首次业主大会会议召开B 、 业主大会成立C、 50%业主入住D 、 物业服务合同生效28、住宅专项维修资金属于（）所有。A、 物业管理企业B 、 全体业主C、 物业管理企业和全体业主D 、 建设单位29、在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。A、 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔B、 自行决定C、 与部分业主商议决定D、 与建设单位商议决定30、物业服务合同

8、约定以外的物业服务收费采取的是（）。A、政府定价B、政府指导价C、业主定价D、物业管理企业与业主协商确定31、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A、 业主B 、 建设单位C、 施工单位D 、 监理单位32、 某物业竣工交付6 个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。A、 立即通知电梯公司解决故障停梯问题B、 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C、 建设单位应承担此次事故的全部费用D、 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E、 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支33、物业管理招标的主体包括（）。A、 物业管理企业B

9、、 物业建设单位C、 业主大会D 、 业主委员会E、 物业所有权人34、下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。A、 业主公约经业主大会通过后生效B、 业主公约对全体业主具有约束力C、 业主公约对物业管理企业具有约束力D、 业主公约对物业建设单位具有法律约束力E、 业主公约仅有道义上的约束力35、物业服务支出的构成不包括（）。A、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B、 物业管理企业财产保险费用C、 物业共用部位、共用设施设备保险费用D、 管理服务人员的工资E、 项目管理处用房装饰装修费用36、按使用功能划分，物业可分为（）物业。A、 居住B、公共C、 商业D、 工业E、 其他37

10、、物业管理企业主营业务收入包括（）收入。A、 物业管理B 、 物业经营C、 政策性亏损补贴D、 物业大修E、 共用部位的租赁收入阅卷人得分二、填空题 （每空 1 分，共 80 分）1、物业管理的性质可以用一句话概括，即物业管理是集、于一体的第三产业。2、物业管理是一种新型的管理模式，它具有、经营型等特点。3、物业管理的基本内容按提供服务的性质和方式划分，可分为常规性的服务、针对性的服务、委托性的服务。4、物业管理招标应遵循、的原则。5、 房屋设备管理是物业管理中的一项重要的基础管理工作，房屋设备的维修工程分大修、中修、与、零修保养等工作。6、物业安全管理包括管理、管理和管理。7、物业租赁价格是

11、物业产权所有者或授权经营者物业使用价值所体现的。8、物业管理合同订立的方式有两种方式：订立和订立。9、我国物业管理行业推行ISO9000 标准成为新的热点，分析其原因，一是ISO9000 标准具有高度的性和性；二是物业管理行业有提高管理水平的需要。10、物业管理属于第三产业，它的指导思想是：以为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。11、业主委员会为行使自己的权利和义务，应建立正常的会议制度。业主委员会会议包括和两种。物业管理概论试卷（第2页，共 8页）_12、物业管理企业的组织机构的几种形式为、直线职能式、。4、物业治安管理13、根据招标项目的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场

12、上通用的物业管5、物业管理合同理招标方式可分为、和议标（协商招标）三种。6、业主大会14、房屋维修管理的内容包括：房屋管理、房屋管理和房屋的确定7、物业管理企业以及维修档案资料的管理等。8、物业综合管理15、物业综合管理的内容包括：物业环境管理、物业管理、物业治安管理、管理。9、物业管理早期介入16、物业租赁的主体是指物业和，物业租赁的客体就是物业租赁的标的物，10、房屋租赁合同即。11、物业17、物业管理合同一般由三部分组成，即合同首部、合同和合同。12、物业管理招标18、物业管理企业的CI 构成主要包括三个方面：、和视觉识别。13、物业管理投标19、委托性的特约服务是为满足的个别需求受其委

13、托而提供的服务。14、业主委员会20、物业管理企业按社会产业划分属于第三产业，物业管理是行业。15、业主公约21、物业管理属于第三产业，它的指导思想是：以为宗旨，以为手段，以为目的。阅卷人得分22、我国物业管理模式按照受托业务划分，可以分为和两种。23、业主委员会由选举产生，选举出的业委会应在天内，持有关文件到物业管理行政部门登记注册。四、简答题 （每题 5 分，共 65 分）24、业主委员会代表着该物业的，其权利基础是对物业的。因此，业委会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有。1、简述物业管理的宗旨及主要体现。25、物业管理企业与业主之间的经济关系是的，是通过确认和保证的。2、简述

14、物业接管验收应向物业管理企业移交的材料。3、简述物业环境管理的内容。26、入住手续文件由负责拟定，以和的名义在业主办理4、简述前期物业管理的主要内容。入住手续前发给他们。5、简述物业管理招投标的原则。27、物业管理投标应贯彻的原则就是和。6、简述物业管理企业筹措资金的渠道。28、按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为、和。7、简述物业管理投标实施的步骤。29、住宅小区物业管理的目标是实现、和的统8、简述物业管理方案（即投标书的正文）的编制内容。一。9、简述物业经营管理费用收入来源。30、物业设备可以分为房屋建筑和房屋建筑设备两大类。10、简述物业管理企业维修基金的筹措渠道。11、按提供服

15、务的性质和方式划分，物业管理的基本内容包括哪些方面。31、物业治安管理就是指物业管理公司为、防意外及人为突12、住宅小区物业管理的特点和原则是什么。发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。13、经营性物业管理的内容有哪些。32、物业环境按物业种类的不同，可以分为、等33、物业管理人员不仅要有较高的社会主义觉悟、高尚的道德品质、 较高的和，而且还必须具有良好的个人素质。阅卷人得分阅卷人得分五、案例分析 （第 1、 2 题各 6 分；第 3、 4 题各 9 分；第 5、 6 题各 20 分；共 70 分）三、名词解释 （每题 3 分，共45 分）1、 ××大厦原物业管理公司

16、合同期满撤管，由一家新的物业管理公司接管，物业管理员小李被安排负责大厦档案资料的管理工作，为了尽可能完整的收集大厦的有关资料，小李按时间顺序列出1、物业管理应收集资料的清单。关于大厦业主或使用人入户阶段的资料，除了入户通知书、入户须知和业主2、物业的接管验收或是用人信息资料以外，小李还应收集那些资料。3、物业综合经营服务2、一楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水物业管理概论试卷（第3页，共 8页）_三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。根据所学知识，解决以下问题：顾某能否在自己的房屋

17、内添装卫生设备？并说明理由。3、去年年底，某大厦（该大厦物业公司已接管多年）6 楼一住户下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。 维修人员及时赶到现场。 由于下水管堵塞严重， 从 5 楼下水管检查孔反向往上清疏。经过 3 个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40 元维修费时，该住户以维修未使用任何材料未由，拒不缴费，并说自己刚装修完入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。请问如果你是物业公司主管，你会采用什么方式令其缴纳维修费？4、一家物业公司接受某开发商委托管理某小区，并代收房租。某业主入住后

18、，已有两年未付房租。其间，物业公司多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。 设想如果你是物业管理公司的管理人员， 你会以怎样的方式处理这件事，让业主缴纳房租？5、某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003年8 月开始入住， 2005 年 5 月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会， 并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005 年 8 月 1 日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收

19、手续。 甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场， 但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006 年 8 月 15 日，顶层的20 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。 乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题 1：上述 20 户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）问题 2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ （ 4分）问题 3：

20、该小区的前期物业服务合同何时终止？（3 分）问题 4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3 分）问题 5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6 分）6、某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。编号意见与建议1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7 某部电

21、梯安全隐患严重，需要大修8 建议小区外墙全部翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11 部分业主要求减免物业服务费12 希望提供家政服务13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题 1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）问题 2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4 分）问题 3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？

22、（4 分）问题 4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（ 4 分）问题 5：针对上述问题， 请结合您的工作实践， 试举出至少三项管理措施， 以提高管理服务水平？（3 分）阅卷人得分六、核算题 （共 1 题，计 15 分）某大厦总建筑面积5 万平方米，地面30 层，容积率为5，地下停车库三层，大堂出入口为一个。物业实行全封闭管理，出入有南北两个道闸口（有人行道），物业实行24 小时保安制、 24小时保洁制。 地下停车库和大堂岗实行12 小时值班制。 保安实行六天工作制（其中 1 天算加班），清洁工实行弹性工作制，工作内容为包干制，基本为

23、三层楼一个人，地下停车场和物业本体以外区域实行12 小时保洁制。保安人员工资、保险和其它约为1500 元 /人月，清洁工约为1200 元/人月。试结合自身物业管理知识及物业管理实践，核算该物业需要的保安人员和清洁人员数量，保安人员和清洁人员的岗位设置，分别测算该物业每月保安人员工资总费用和清洁人员工资总费用。阅卷人得分七、联想题 （共 1 题，共 15 分）物业管理概论试卷（第4页，共 8页）_我们都有过理发的经验。假设你是顶级的理发师， 可以为贝克汉姆设计发型。但就是这样的1、物业管理：物业管理是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营巨星，他也得亲自参与理发全过程，并且

24、要在全过程中配合你的服务，你叫他坐下，他得坐下；方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业你修剪的时候，叫他不要晃动脑袋，他就得静如雕塑。否则，一剪下去，就有可能变成阴阳头，尽可能保值、增值。最终会成为不合格的服务产品。这种不满意结果的出现，其原因不是因为理发师的水平不高，而2、物业的接管验收：是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验和是因办顾客配合的程度不够。就像乘飞机，就必须受到一定的约束和限制。叫你不要在飞机上打接受管理工作。手机，你就得关机。这是基于安全的需要，而安全正是你乘机的第一需求。3、物业综合经营服务：是指与房屋楼

25、宇及住宅小区的住（用）户生活、工作、生产相配套的一清楚这样的事实，明白这样的道理，再来理解物业管理需要业主的配合和支持，就不难了。题目：据此你是如何理解物业管理需要业主的配合和支持的？些经营服务，包括商业网点、文化教育、卫生、娱乐、体育等公共设施的建立、开设和经营，以及为方便住（用）户生活而开展的多种特约便民和经营服务。4、物业治安管理：是物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外灾害事故等对所管物阅卷人得分业开展的一系列管理活动。5、物业管理合同：又叫物业管理委托合同，它是由物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人之间，为实现物业管理服务的目的，明确相互权利和义务而订立的协

26、议。八、论述题 （每题 15 分，共 2 题，计 30分）6、业主大会：业主大会是由全体业主组成的、决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。7、物业管理企业：是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合1根据所学知识，针对目前我国物业管理服务中存在的主要问题，谈谈你的理解（包括物同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、 法规的规定， 对物业实行专业化管理的经济实业管理中存在的问题及主要对策）。体。2 假如你是一物业管理企业的领导，你将如何开展物业管理的综合经营服务。8、物业综合管理：物业综合管理是指除物业本身管理之外，对物业使用者的工作、生活的正常秩序和环境进行系统、

27、全面的管理和治理。它包括物业的环境卫生管理、绿化管理、消防管理、治安管理和车辆管理等。标准答案：9、物业管理早期介入：是指物业管理公司在接管物业之前，开发企业邀请物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究、小区的规划、设计和施工等阶段的讨论，并从物业管理的角度提一、选择题出一定的意见和建议，以更好满足业主与使用人的需要和有利于物业管理。1、A 2、 B 3、C4、 A5、 A6、 C7、 B8、 C9、 D10、 C11、 A12、 D13、10、房屋租赁合同：又叫租赁契约，它是出租人与承租人就房屋租赁的有关权利、义务所达成的B 14、C15、B16、B17、C18、A19、C20、A21

28、、D22、A23、B24、A25、一种协议。C 26、C27、D28、B29、A30、D31、B32、AC33、BCE 34、AB35、BE36、11、物业：从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包ACDE37、ABD括三部分： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑；(2)与这些建筑物相配套的二、填空题设备和设施； (3) 相关的场地。1、管理经营 服务2、社会化专业化企业化 3 、公共专项特约4、公平 公正 合理12、物业管理招标：是指物业所有权人(业主委员会或开发建设单位)在为物业选择管理者时，5、更新技术改造6、治安消防车辆7、分期让渡价

29、值补偿8、协商招标9 、通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竟投，从中选择最佳者，并与之订立科学 适用 10、服务11、例会特别会议12 、直线式、事业部制、矩阵制13、公开招标、物业管理合同的过程。邀请招标14 、质量维修施工维修责任15、消防车辆16、出租人承租人房屋13、物业管理投标：投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交17、正文结尾 18、理念识别行为识别19 、业主 20 、服务性21 、服务 经营效益 22、给招标人的行为。委托服务型租赁经营型 23 、业主大会15 24、全体业主所有权 决定权 25、平等物14、业主委员会：由业主大会

30、从全体业主中选举产生、经政府批准的代表物业管理区域内全体业业管理委托合同 26、物业管理公司开发商物业管理公司27 、真实性原则合理竞争原则主合法权益的社团组织。28、居住区居住小区居住组团29 、经济效益社会效益环境效益心理效益30 、卫生15、业主公约： 也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主设备 电气工程 31、防盗防破坏防流氓活动 32 、生活居住环境生产环境商业环境在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。办公环境33 、业务能力专业技能四、简答题1、物业管理要以服务为宗旨，物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面：1）创造一个整洁、舒三、名词解释适

31、、安全、宁静、优雅的工作与生活环境；2）提高物业的价值。物业管理概论试卷（第5页，共 8页）_2、1）新建房屋接管验收的资料。建设单位办理新建房屋的接管验收时，应向物业管理企业提交以下资料：产权资料。包括：项目批准文件；用地批准文件等。技术资料。包括：工程项目竣工图；工程地质勘查报告等。2）原有房屋接管验收应交的材料。办理原有房屋的接管验收时，应向物业管理企业提交以下资料：产权资料。包括：房屋所有权证；土地使用权证等。技术资料。包括：房地产平面图；房屋分间平面图等。3、 1）建立环境管理机构； 2）治理环境污染； 3）加强市政公用设施管理； 4）建设各类环境小品； 5）认真清理物业区的违章搭建

32、； 6）加强教育与引导，营造良好的人文环境。4、前期物业管理的主要内容：1）确定物业管理企业在物业接管验收中的权利地位；2）入住管理； 3）加强对二次装修管理。5、物业管理招标的原则：1）公平原则；2）公正原则； 3）合理原则。物业管理投标的原则：1）真实性原则；2）合理竞争原则。6、（ 1）、物业管理收费（ 2）、建立维修基金（ 3）、开发商给予一定的支持（ 4）、政府多方面的支持。（ 5）、银行借款。（ 6）、横向联合。7、 购买招标文件； 考察物业现场； 制定管理服务方法及测算工作量； 拟定资金计划； 标价试算；调整标价；编制标书；封送标书、保函等。8、 1）采取的物业管理方式和方法。2

33、）物业管理企业所提供的管理服务的内容及功能。3）物业管理人员的配备与培训。4）物质装备计划。5）财务管理方案。6）管理规章制度。7）各项管理指标的要求。8）其他管理服务项目。9）社区文化活动的开展。10）物业整治方案。11）提高管理服务水平的设想。12）前期介入的内容及费用预算。13）愿意接受有关的惩罚内容。（只需答对8 条主要内容即可）9、 1）、物业管理费收入；2）佣金收入；3）多种经营收入。10、 1）向业主收取；2）向物业出售者收取；3）向国家和地方财政收取。11、 1）常规性的公共服务：房屋建筑主体管理；房屋设备设施管理；环境卫生管理；绿化治安消防管理等；2）针对性的专项服务；3）委

34、托性的特约服务。12、住宅小区的特点：1）居住功能单一，相对封闭独立；2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化；3）住宅小区产权多元化。公用社设社会化；4）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。住宅小区物业管理的原则：1）坚持以人为本，服务第一的原则；2）所有权与经营权、管理权相分离的原则；3）专业化管理与民主管理相结合的原则；4）综合管理的原则；5）有偿服务、合理负担的原则；6）竞争择优的原则。13、 1）制定管理计划；2）加强物业管理的宣传，以提升物业租金；3）制定收租方法；4）物业的维修； 5）安全保卫。五、案例分析（答案可灵活多样）1、 ××大厦

35、原物业管理公司合同期满撤管，由一家新的物业管理公司接管，属于原有房屋的接管验收。办理原有房屋的接管验收时，应当向物业管理企业提交以下资料：产权资料。产权资料包括：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公正的文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备以及定、附着物的清册。技术资料。技术资料包括房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术的资料。2、顾某应拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水道恢复原装。根据物业管理规定，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的， 应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批

36、。房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间， 改变了房屋的使用性质， 使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。3、答案范例：首先，征询用户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生枝节）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、 公用部位与自用部分的区别，向其说明大厦已入伙及由物业管理公司接管多年， 早就不存在保修期， 室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好） ，并在核对这次疏通下水管工作的基础上，进一步申明收取 40 维修费，已给予了相当的优惠。这样，住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便会愉快的交付维修费用。4、再次催缴，如业主仍不缴纳，可以告知其停水、停电等，并告知其要缴纳滞纳金。或将该业主诉诸法庭， 由法院判决。某开发商委托该物业管理公司对该房屋进行管理并收缴房租，物业管理公司与业主之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。业主作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，物业管理公司要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。业主应法院判决生效