商业银行房地产开发贷款中的博弈问题研究

1、商业银行房地产开发贷款中的博弈问题研究财经论坛商业银行地产开发中博穿题研究一赵善华华南理工大学金融工程研究中心江门职业技术学院摘要随着我国商业银行对房地产行业的贷款数量不断增大,随之而来的是商业银行房地产不良贷款额也"节节升高",究其原因,除了银行本身管理体制原因之外,在房地产开发企业向商业银行申请贷款时,信息的不对称而产生的两者开发贷款中银企之间的关系进行分析,以期为我国商业银行加强房地产开发贷款管理提供可资借鉴的理论依据.关键词房地产开发商业银行博弈论由于房地产信贷市场上的信息不对称普遍存在,它使市场的对房地产信贷风险的分析从传统的"经验模式"上升到

2、"理论模借鉴国际银行业先进风险管理经验,从制度上,技术上提出行之有效的防范措施,从而才能选择好客户,管理好客户,从源头上防范风险,从管理中预警风险,从而提高融资绩效有效降低银行房地产不良资产比率,保证房地产业的良好发展.一,商业银行运用博弈论分析房地产开发贷款的意义与前提假设目前我国的大多数房地产企业自身积累能力较差加上融资渠道较窄,直接融资成本高于间接融资成本等因素影响,造成其的项目将会由于资金短缺而导致烂尾".而且向银行申请开发贷款的成本(贷款利息等)远远低于项目停工待料造成的损失.就银行而言.对房地产开发企业项目的风险状况,资信,归还贷款的可能性却不能完全了解,此时只

3、能根据自己所掌握的信息(主要是根据开发企业传递的信息)来判断房地产开发企业属于"守约企业"还是"违约企业,并根据判断结果决定是否向该开发商发放贷款.因而这场银行与房地产开发企业之间的博弈是一场不完全信息下的静态博弈.通常情况下如果银行判断企业开发能力强,综合实力有保障.则理性的银行将向其发放贷款:相反如果企业开旦判断失误,即拒绝守约企业"的贷款申请而接受违约企业担由此产生的机会成本.2本文博弈分析的前提假设本文为结合博弈论,深入分析房地产信贷风险形成的原因前,先提出下列研究假设:(1)博弈的参与者为房地产开发企业和商业银行,假设房地产开发企业有两种类型:

4、守约企业"和违约企业".(2)本文仅研究开发企业在房地产开发贷款过程中的银企之间(3)本文假设信贷博弈参与人即商业银行和开发企业都是理性的,他们在给定的情况下均能做出使自身利益最大化的理性决策:(4)博弈过程中博弈双方所获得的信息是不对称的,即开发企业对自身的经营实力,项目开发状况.销售水平,还贷能力非常业拥有信息优势.二,商业银行房地产开发贷款中的博弈分析1一次博弈的过程及博弈结果分析此博弈可分为以下三个阶段:假设融资企业分为两种类型:具有较强还贷能力的"守约企业和没有还贷能力的违约企业.选择两种战略:不申请开发贷款,申请开发贷款.第三阶段,银行相应的两种决策.

5、即接受开发贷款申请,发放贷款和拒绝开发贷款申请,不发放贷款.在第三阶段银行进行决策时并不了解企业第一阶段的选择第一,二种情况,当融资企业为守约企业时,银行倘若接受其申请,则出现银企双赢局面,即银行和企业的净收益均为1;双方的净收益均为一1:第三,四种情况,当融资企业为违约企业时银行倘若接受的净收益为一1,企业的净收益为1:若银行拒绝其申请,则企业支付成本,而银行避免损失的风险.即企业的净收益为一1,银行的净收益为0.通过上述博弈,形成以下两种均衡(1)银行接受贷款申请优于拒绝贷款申请,则银行选择接受贷向银行申请贷款,那么此时博弈达到均衡.不向银行申请贷款.那么此博弈达到均衡.能否获得银行贷款,

6、完全取决于银行对开发商综合素质好坏的判商场现代化2009年5月(中旬刊)总第575期财经论坛"惜贷"问题了.表现为如下两个问题:我国社会信用体系及个人征信系统不健全.在信贷活动中,授信主体双方对授信所必需的有效信息的占有在数量及质量上存在极方面信息的不通畅会造成借款人给银行提供信息不完全,另一方面会使借款人为了从银行顺利贷到更多款项,就会故意隐瞒对自导致银行作出逆向选择:在贷款执行过程中,银行对贷款资金的解肯定少于借款人,于是借款人可能出现机会主义动机,隐藏资务,这样就会出现道德风险.借贷市场上有众多风险程度不同的借款人,在不全面乃至虚假信息下进行贷款决策容易作出错误判断.

7、理论上,银行可以运用贷款定价的方法来预防和补偿不同级别风险可能带来的损失.但目前我国利率还没有完全市场化,差别定价不具备实施条件.所以银行为了获取较高收益率,只能根据市场上各个项目的平均风险程度制定一个较高的贷款利率希望能从低风险借款人身上增加的收益来补偿高风险借款人带来的风险.但事实上,低风险借款人会由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场,剩下的借款人则是那些愿意支付高利率的高风险借款人.这样贷款的平均风险随之提高,银行收益反而降低,呆帐增多银行信贷风险显着增加.目的展开而N次重复博弈的.在考虑到企业未来的情况,房地产企业不会认为牺牲长期利选择两种战略:第一次向该企业提供贷款,只要企业守约,

8、下次银行继续贷款:但一旦企业违约.以后再也不向其发放贷款了.而开发企业也有两种选择:守约,违约.此种情况下,开发商出弈过程中.有积极性建立一个守约的良好信誉,从而使银行愿意向其发放贷款.事实上,我国商业银行也的确是这样做的.间只进行一次博弈.由于企业的最优选择是欺骗,则其做出不欺商场现代化2009年5月(中旬千II)总第575期骗承诺可能性极低.而在重复博弈过程中,企业出于长远利益的的信贷关系.也可通过长期"合规性"经营和真实信息披露提高好的声誉机制.当然要使企业重视长远利益,一是博弈必须重复足够长的时期二是要企业经营者有足够的耐心.即企业经营者目标长远.重复博弈的鼓励机制

9、.则有助于最终建立一种"声誉机制",从而降低商业银行在房地产开发贷款中的风险.三,结论近年来,虽然我国银行特别是国有商业银行普遍进行了信贷体制改革.建立了审贷分离",集中审批,风险分类乃至责任认定等制度,但是与如此大规模的新增贷款相比,房地产信贷的识别基本上还处于看报表,汇数字,搞对比的传统信息识别上.以定性分析和经验判断为主.审批人容易被此种信息所误导,作出错误的决策.弱化,银行可以考虑设计一些制度措施(如事后惩罚)来改变房地产开发企业的支付使其为负值,混合均衡将会转变为分离均衡.银行就容易做出正确的判断和选择.第一.制定科学,严密的信用评级体系,客观评价房地产

10、开款的信用评级系统,能有效防范贷款发放前借款申请企业的逆向选择行为.信贷部门应能够方便迅速地查出任何一个在银行有着不良还款记向任何一家银行隐瞒这一点.第三,银行应该加强与房地产开发商的信息交流,银行在与房地产开发商交流的过程中可以对房地产开发商的信誉度和还款能力做深入的了解.参考文献:1林婵:银行房地产贷款的博弈分析J.经济研究导刊,200700)2余新民:房地产抵押贷款评估的信息反馈与博弈均衡一金融风险形成的一个博弈论解释J.求索,2007(04)5王小平:房地产开发商申请贷款过程中的博弈分析J.市场周刊(理论研究),2006(10)4朱海燕:从博弈论视角看商业银行在房地产业贷款中的风险J.上海金础学院