商业写字楼运营费用

1、商业及写字楼的运营费用计算明细1 .商业运营费用说明? 物业管理费收入参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费 45元/平方米/月，按每三年增长5%估算? 运营管理费用运营费用支出比例员工薪金福利20.00%清洁及灭虫费7.00%绿化养护费0.60%保安管理费用0.60%节日装饰0.90%保险费0.60%行政费用1.60%日常管理杂项支出0.20%收入税金5.20%不PJ预见费用0.3%管理人酬金4.00%开办费分摊1.00%公共设施维修保养费10.00%公共能源费（不含空调费）17.00%空调能源费31.00%合计100%? 经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的3%估算；2）出租佣金

2、：前三年按经营收入的10%提取;3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制， 人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8 万，薪金按每三年增长10%估算。部门职务人数级别薪金（万/年/人）总办总经理1高层50秘书1算包4行政部文员1算包4人事部主管（薪酬招聘）1中层10财务部会计1算包8对账员1算包6IT部网络维护1算包6招商部总监1高层30招商主管3中层15航!人员3算包8文员1算包4市场部活动策划、广告、美工2算包6营运部总监1高层30楼层经理3中层20楼层主管3中层10客服主管1中层10客服人员5算

3、包8合计30373办 公成 本:人 均办 公面 积按20平方米估算,单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。商业经营收入及运营成本测算表序号项目租金增长合计20142015201620172018201920202021202220231商业租赁收入5%240,415562295571068211216112161121611777117771177712366商铺出租率50%85%95%95%95%95%95%95%95%95%2管理费收入5%59,69313962373265227852785278529242924292430703运营成本59,69

4、31,3962,3732,6522,7852,7852,7852,9242,9242,9243,07020.0%3.1员工薪金福利11,939279475530557557557585585585i6147.0%3.2清洁及灭虫费4,17998166186195195195205205205i2150.6%3.3绿化养护费35881416171717181818180.6%3.2保安管理费用35881416171717181818180.9%3.5节日装饰537132124252525262626280.6%3.6保险费35881416171717181818181.6%3.7行政费用9552

5、23842454545474747490.2%3.8日常管理杂项支出1193匚566666665.2%3.9收入税金3,10473123138145145145152152152!1600.3%3.10不可预见费17947888899994.0%3.11管理人酬金2,38856951061111111111171171171231.0%3.12开办费分摊5971424272828282929293110.0%3.13公共设施维修保养费5,969140237265278278278292292292!30717.0%3.14公共设施能源费（不含空调费）10,1482374034514734734

6、7349749749752231.0%3.15空调能源费18,505433736822863863863906906906i9524经营管理费用21,8321,1941,7051,8528418418419049049049723%4.1营销7,212169287320336336336353353353i37110%4.2出租佣金2,5865629561,0685%4.3经营管理团队办公成本2,07890909095959599999910410%4.4经营管理团队员工薪金福利9,95537337337341041C41045145145'496项目租金增长合计20242025202

7、62027202820292030203120322033商业租赁收入5%240,415123661236612984129841298413633j13633136331431514315商铺出租率:95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%管理费收入5%59,6933070307032243224322433853385338535543554运营成本59,6933,0703,0703,2243,2243,2243,3853,3853,3853,5543,554员工薪金福利11,939614614645645645677677677711711清洁及灭虫费4,179215

8、215226226226237237237249249绿化养护费358181819191920202C2121保安管理费用358181819191920202C2121节日装饰53728282929293030303232保险费35818181919192020202121行政费用95549495252525454545757日常管理杂项支出1196666677777收入税金3,104160160168168168176176176185185不可预见费179991010101010101111管理人酬金2,388123123129129129135135135142142开办费分摊59731

9、313232323434343636公共设施维修保养费5,969307307322322322338338338355355公共设施能源费（不含空调费）10,148522522548548548575575575604604空调能源费18,5059529529999999991,0491,0491,0491,1021,102经营管理费用21,8329729721,0451,0451,0451,1251,1251,1251,2111,211营销:7,212371371390390390409409409429429出租佣金2,586经营管理团队办公成本2,07810410410910910911

10、5115115121121经营管理团队员工薪金福利9,955496496546546546601601601661661说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入 11244万元，租金每三年增长 5%。2 .写字楼运营费用说明? 物业管理费收入参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费 25元/平方米/月，按每三 年增长5%估算。? 运营管理费用运营费用支出比例员工薪金福利25.00%清洁及灭虫费7.00%绿化养护费0.40%保安管理费用0.30%节日装饰0.40%保险费0.60%行政费用1.60%日常管理杂项支出0.20%收入税金5.20%不PJ

11、预见费用0.3%管理人酬金7.00%开办费分摊1.00%公共设施维修保养费10.00%公共能源费（不含空调费）20.00%空调能源费21.00%合计100%? 经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的1%估算；2）出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制， 人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8 万，薪金按每三年增长10%估算。部门职务人数级别薪金（万/年/人）总办总经理1高层50秘书1算包4行政部文员1算包4人事部主管（薪酬招1中层10聘）财务部会计1算包8

12、对账员1算包6IT部网络维护1算包6招商部招商主管1中层15招商人员3算包8市场部活动策划、广 告、美工2算包6营运部总监1高层30物业主管1中层15物业人员3算包8客服主管1中层10客服人员5算包6合计24248办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按 100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。写字楼经营收入及运营成本测算表序号项目租金增长合计20142015201620172018201920202021202220231写字楼租赁收入5%179,6064200714079808379837983798798879887989238商铺出租率50%85

13、%95%95%95%95%95%95%95%95%2管理费收入5%44,90110501785199520952095209521992199219923093运营成本44,9011,0501,7851,9952,0952,0952,0952,1992,1992,1992,30925.0%3.1员工薪金福利11,2252634464995245245245505505505777.0%3.2清洁及灭虫费3,143741251401471471471541541541620.4%3.3绿化养护费18047888899990.3%3.2保安管理费用135356666L 77770.4%3.5节日装

14、饰180478881 899990.6%3.6保险费26961112131313131313141.6%3.7行政费用7181729323434343535351370.2%3.8日常管理杂项支出9024444444455.2%3.9收入税金2,33555931041091091091141141141200.3%3.10不可预见费13535666677777.0%3.11管理人酬金3,143741251401471471471541541541621.0%3.12开办费分摊4491118202121212222222310.0%3.13公共设施维修保养费4,49010517920020920

15、920922022022023120.0%3.14公共设施能源费（不含空调费）8,980210357399419419419r 44044044046221.0%3.15空调能源费9,42922137541944044044C4624624624854经营管理费用12,0097821,1051,1984324324324674674675061%4.1营销1,7964271808484848888889210%4.2出租佣金1,9324207147985%4.3经营管理团队办公成本1,6627272727676767979798310%4.4经营管理团队员工薪金福利6,619248248248

16、273273273300300300330说口口序号项目租金增长合计2024202520262027202820292030203120322033明：1写字楼租赁收入5%179,606923892389700970097001018510185101851069410694写商铺出租率95%95%95%95%95%95%：95%95%95%95%字2管理费收入5%44,90123092309242524252425254625462546267326733运营成本44,9012,3092,3092,4252,4252,4252,5462,5462,5462,6732,673供25.0%3.1

17、员工薪金福利11,225577577606606606637637637668668入7.0%3.2清洁及灭虫费3,14316216217017017(178178P 178187187伙0.4%3.3绿化养护费180991010101010101111时工口0.3%3.2保安管理费用13577777888880.4%3.5节日装饰1809910101010101011110.6%3.6保险费26914141515151515151616金1.6%3.7行政费用71837373939394141414343水0.2%3.8日常管理杂项支出90555£ VCV555、5平5.2%3.9收入税金2,3351201201261261261321321321391390.3%3.10不可预见费1357777788888按7.0%3.11管理人酬金3,14316216217017017017817817818718711.0%3.12开办费分摊449232324242425252527270010.0%3.13公共设施维修保养费4,490231231242242242255255P 25526726720.0%3.14公共设施能源费（不含空调费）8,