关于个人房产税开征方案设计.正文

1、关于个人房产税开征方案设计目 录一、个人房产税的现状1二、个人房产税开征的必要性1三、个人房产税开征方案设计2（一）开征范围2（二）征税对象2（三）征收税率2（四）征收标准2（五）计税依据3（六）配套措施3随着房地产业在我国二十几年的发展，越来越多的居民拥有了私人住房，很多证据表明，中国的房地产业正一步步走向成熟。国外的成功经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合、并将国家宏观经济政策渗透于市场的高效、完备的房产税收制度。但是，我国现行的房产税收制度不仅不能发挥其应有的功能，甚至在一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。如何使我国房产税税制与国际接轨从而发挥其巨

2、大的潜能是摆在我们面前一个不容忽视的课题。一、个人房产税的现状我国现行房产税开征于1986年，是以房产为征税对象，依据房产价格或房屋租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例，在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人，但条例同时规定，个人所有非营业用的房产免交房产税。应该承认，当时的规定在较大程度上还是起到了预期作用。但20世纪90年代以后，随着我国房地产业的迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，居民私有住房的比例在迅速提高，而且对于大多数居民而言，房产已经成为个人财富中最重要的组成部分。从税制完善

3、角度看，开征个人房产税是当前亟待解决的重要问题。二、个人房产税征收的必要性（一）高房价的危害我国的房价之高，令绝大部分收入群体只能望而生叹。首先，房地产市场与就业市场呈两节分化趋势，收入和房价的比例差距快速拉大，社会两节分化严重，加重了我国收入分配的不平等状况；其次，过高房价加剧了投资性房屋的高增，房产作为自住性资产已经向作为投资性资产过渡，而这不仅增加了房地产市场的泡沫，更是造成社会资源的严重浪费；再次，高房价不利于国家拉动内需、调整产业结构。笔者认为，高房价已不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。（二）征收房产税的意义征收房产税是中国实现市场经济的长期可持续发展必须完成的制度建设，其凸显的

4、正面意义不容忽视。第一，房产税是和推行多年的体制改革相配套的，是与分税分级财政体系相匹配的地方税体系的重要财源支柱。个人认为目前部分地方政府的行为是扭曲的，而征收房产税的方式有助于组织财政收入，保证地方政府有一个稳定的、经常性的、不断增长的收入来源，有利于改变和规范地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展。第二，房产税有助于国家调整产业结构，拉动内需。对房地产业的健康发展来说，是不可缺少的配套条件，在这个制度约束之下，房地产市场泡沫更少，价格表现更沉稳，整个产业发展会更健康。第三，房产税还会在财产税方面产生建设作用，增强财产税再分配调节功能，对整个社会和谐和长期可持续发展是正面的，是

5、值得期待和肯定的。为了完善我国房产税税制、抑制居高不下的房产价格，笔者从个人房产税开征范围、征税对象、征收税率等方面进行以下方案设计。三、个人房产税开征方案设计（一）开征范围现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境，因而房产税范围很窄，这极大地抑制了房产税收入的增长。随着城市发展的不断推进，个人拥有住房的比例在不断提高，应将其纳入征税范围。现如今，这种格局已经发生了根本转变。城市内个人购房规模很大，通过扩大征税范围，必然会增加房产税税收总额，增强财政进行收入再分配进而公平居民收入的能力。这样还可以抑制投机性住房需求，缓解房产价格的过快上涨。从理论上讲，房产税属财产税

6、类，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，拥有不动产产权的所有者理应都要被列入纳税人范围。国家也有必要通过房产税课征这种方式来调节现阶段房产的既定分配格局。（二）征税对象现如今，我国贫富差距过大，开征个人房产税要充分结合收入分配状况，其征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅，定位在高端商品房的层面。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收个人房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收个人房产税，比如为上年主城区商品房销售均价的2-2.5倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫，还将对个人拥有的多套商品房征收个人房产税。（三）征收税

7、率个人房产税征收采用类似于个人所得税的累进税率的征收方式。在这种方式之下，个人被征收房产税的税率就会因个人名下拥有住房的套数、面积的不同而不同。对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一个面积或者套数的档次，其征收的税率就会有相应程度的提高，拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房产税的税率，就将越高。对于别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房产税。同时，对于评估价格超过主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被征收房产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率。如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房产税，并直接课以累进税率，

8、以控制个人或者家庭占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。（四）征收标准房产税属地方税种，对于征税标准的甄别，主动权应交给地方。地方建设主管部门应以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关部门批准备案。如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则。具体实施过程中，根据经济发展的水平不同，进行差异化征收标准。（五）计税依据个人房产税按照房产评估价计征既可以体现房产税

9、的财产税特性，又可以避免“从价计征”和“从租计征”所产生的问题，为税务部门提供有效的征税依据。从发达国家的经验和房产税的发展方向来看，按房产评估价计征房产税是发展趋势。按房产评估价征税，一是能比较客观地反映房产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，符合税收的公平原则；二是随着经济发展和房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会调整，能客观反映房产市值的变化。三是从长期来看，随着房地产市值的上涨，房产税税基扩大，政府房产税收入也会相应增加，从而为地方政府提供稳定的财源。（六）配套措施1、完善房产估价体系。完整、成熟的房产估价体系是房产税稽征的重要基础。我国目前的房产估价体系

10、还很不完善。应积极制定房产评估法规和操作规程，设置房产评估机构，配备评估专业人员，探索科学的评估方法。在评估方法的选择上，可以借鉴国际上普遍采用的整体（批量）评估方法，运用经济计量模型和计算机系统对房产价值进行评估，以降低房产评估成本，提高征管效率。在遇到不动产价值上升速度过快或经济周期性调整时，可以适当缩短评估时间。2、建立评估争议申诉处理机制。房产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂，纳税人对评估值产生异议在所难免，因此，相关的法律法规应做出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上，各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保

11、持独立性和权威性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉；若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应以复核委员会公布的结果为准。3、强化房产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积档案；其次要改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度；再次要清理管理关系，避免房地产私下交易，增强房产税收课征的有效性和严肃性。4.、开设房产信息联网制度。要征收个人房产税，就必须要先进行全面的房屋信息查实工作。各部门要加强合作，在个人购买房产时，将房产信息进行网上登记，这样可以查到你在全国各地所有的购房信息。全国房产信息联网后，就能在较大程度上保证个人房产信息的真实性和透明度，更可为国家宏观调控提供直接的技术支持。只有个人房产信息真正透明化，限购令、限外令、差别化信贷才有实施基础的技术支持，那么这些政策的实施推广也就再也不是天方夜谭。5、建立诚信体系制度。国外很