市场开发战略调研报告总部

1、浙江xx超市有限公司 *年下半年开发战略 调整报告浙江xx超市有限公司 编制部门：xx超市市场部编制时间：*年七月 调整时间：*年下半年 调整区域：温州总部及下属台州、衢州、宁德、杭州以及江西、安徽区域 调整目的：用于各区域能更清楚的了解下半年开发工作的重点及方式，通过对上半年拓展工作的 分析与开发计划对比，制定详细的下半年开店计划年度发展规划概述 一、各区域开发店铺定位情况*年浙江xx超市的定位是稳固本部拓展补充、快速布点占领市场、控制成本最低投入、多种业态结合发展。本部发展与各分公司、子公司发展同步开展，同时开始向周边省市发展，以不断拓展新市场，按照各个区域不同的市场特性而发展，但同时要注

2、意本部店铺的续租和扩建事项。序号定位项目温州地区台州地区金华地区宁德地区其它情况1区域定位周边县市及强镇、开发区金丽衢三区的市县及强镇闽东地区各市县及强镇2数量计划6524不同业态的总计3投资定位中低投入中低投入低投入低投入考虑竞争等4取得定位以租为主,较好项目考虑购买以租为主,较好项目考虑购买以租为主,一般不购买租购同时进行外区域与当地企业合作5模式定位直营直营与政府合作,采用招商方式与个人合作,争取政府支持6业态定位标准店为主,一般不开设简易店和大卖场标准店与大卖场相结合标准店为主,同时开发便利店简易店为主,标准店为辅7人力定位全部总部输送人员需求510由总部输送分公司自己培养人员需求25

3、0自己培养为主,总部输送为辅人员需求116自己培养为主,总部配送为辅人员需求182核心管理人员总部配送8人效定位45万元/人45万元/人45万元/人45万元/人9坪效定位1.5万元/人1.5万元/人1.5万元/人1.5万元/人10销售目标12891万15800万3500万6800万计：38991万11利润目标-50万95万35万35万计：110万12目标定位2年内将温州地区店铺布满*年前在县市区全面布点*年占领金丽衢主要市场*年闽东布点基本完成13速度定位快速占领温州其它开发市场快速占领空白及合适市场快速占领空白及合适市场快速占领空白及合适市场14各区重点注意老店续营及扩建店铺资源取得方式之优

4、化开始发展便利店闽东市场的拓展二、新开店铺开业时间分布计划目前公司开店大多集中在下半年，尤其是临近春节的几个月，多个门店一起开业，时间紧，任务重，严重影响了开业的质量和效率，而在其他的时间里开店不多，造成了人力物力的浪费，针对此种情况，特对*年度各区域计划17家门店的开店时间做合理的统筹安排和资源配置：区域数量温州总部6台州公司5金华公司2宁德公司4 开店时间数量第一季度2第二季度3第三季度4第四季度6不定2业态数量 简易店0标准店8大型店9三、拓展区域划分根据公司发展需要，按照就近拓展原则，对拓展区域做如下划分：温州总部划分原则台州公司划分原则金华公司划分原则宁德分公司负责开发拓展区域温州地

5、区巩固发展大本营，拓展调研新市场以独立公司运作台州地区与台州相邻，可以发挥区位配送优势金华地区三地经济文化有相同之处有区位优势借助当地政府关系，发挥本土化经营优势杭州地区宁波地区丽水地区湖州地区绍兴地区衢州地区嘉兴地区舟山地区华东地区（安徽、江西、山东）本部市场竞争激烈发展空间越来越小，走出去是必然趋势福建宁德地区综上所述，*是有所突破的一年，各区域定会加快拓展步伐，以公司经营方针和发展方向为出发点，全力做好公司的拓展工作。另外，*年公司已经对外省区域（主要为安徽和江西）做了一定的市场分析，掌握了基础资料，基本确定了对外拓展的可行性，但由于目前目标区域无理想项目资源，故外区域的拓展一直在进行中

6、。考虑到省外市场的独特性，*年市场部会对皖、赣两地进行较大规模的调研，同时与当地政府进行密切接洽合作，如有理想项目资源应在*年开始初步筹建省外子公司。下半年开发战略调整 一、*年上半年完成指标与*年计划对比完成率：1、温州市区区域开发达成率分析选项上半年达成率预计年度达成下半年开店实施思路及策略备注开店数0%33%可行性较大项目跟进联系，各项目主要以价格谈判为主。重点区域内主要以规划项目或者在建项目联系为主销售0%33%利润0%33%人员利用0%33%资金利用0%33%区域上半年工作完成总述：暂没有完成年初制定的指标区域上半年拓展工作不足分析：可行性较大的店铺寻找数量不够区域下半年工作调整说明

7、：拓展受成本和物业条件限制，市场有但物业尚需要时日，故做上述调整2、温州市周边县市区域开发达成率分析选项上半年达成率预计年度达成下半年开店实施思路及策略备注开店数0%50%要把“挖”、“找”、“抢”三者有机的结合起来，加速拓展步伐销售0%50%利润0%50%人员利用0%50%资金利用0%50%区域上半年工作完成总述：形成可行性报告7个，组织评估项目7个，调研项目9个，成交率为0，总体达成率较差区域上半年拓展工作不足分析：见上半年度工作总结区域下半年工作调整说明：拓展受物业条件限制，市场有但物业尚需要时日，故作调整4、金丽衢三区区域达成率分析选项上半年达成率预计年度达成下半年开店实施思路及策略备

8、注开店数0%50%确保现有项目尽早签订意向，不被竞争对手抢走；加紧对重点区域市场的调研和店铺的“找、挖、抢”。销售0%50%利润0%50%人员利用0%50%资金利用0%50%区域上半年工作完成总述：本年度上半年总共寻找到36家新店铺，平均每月寻找6家新店；其中完成可行性分析报告项目有8个，组织评估论证有6个，在谈判项目有8个。5月份、6月份新店铺联系谈判最多，分别为8家、8家；其余月份每月寻找数目为5家。年度规划每月计划寻找新店铺数目为5家，实际达成情况为100%区域上半年拓展工作不足分析：店铺开发力度不够大，寻找的可行性店铺不多，今后要加快开发拓展步伐，运用多种方法进行“找、挖、抢”，多选好

9、的店址，并确保开店的成功率。对竞争店的调查分析不够透彻，不够深入，今后应加深行业的专业度，多与营运和采购人员进行沟通交流，并在项目立项调研时，组成团队，增加调查内容的深度和全面性，透过现象看其本质，做到知己知彼。店铺谈判的方法和技巧还需要多多锻炼和学习，尤其是现在随着竞争的加剧，超市转让和要求合作的项目比较多，谈判的难度比以前增加，内容比以前复杂，这就需要今后加强行业信息的敏感度和谈判的水平。区域下半年工作调整说明：根据年度发展规划中制定的指标，本区域*年要开设2家店，分别是龙游店，为A计划，预计12月开业；江山店，为B计划，预计10月开业。现在结合上半年开发进展实际和项目谈判情况来看，龙游项

10、目现在施工建设中，将于*年上半年交付，且对方报价太高，12月开业已不可能，另外衢州香溢项目正在谈判，如果能在10月顺利签订租赁意向，江山项目就可以签订合作协议，预计会在12月开业。所以针对以上情况做此区域开发工作调整。5、宁德地区开发达成率分析选项上半年达成率预计年度达成下半年开店实施思路及策略备注开店数50%30%提高开店速度，并提高成功率销售70%70%对现有门店进行整改利润30%50%提高销售业绩，降低损耗人员利用90%90%加大人员培训力度，提高人效资金利用%区域上半年工作完成总述：由于前期市场定位不够明确，公司存在一定的发展困难。区域上半年拓展工作不足分析：受客观因素的制约，拓展工作

11、举步维艰。区域下半年工作调整说明：加强调研，明确公司发展思路。二、下半年各区域店铺拓展具体规划1、温州市区下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数1家预计投资金额需求450万（租金300万，投资150万）预计*年增加销售120万（项目最快只有两个月销售）预计总体人员需求30人预计*年增加利润12万15.6万（按照毛利10%13%计算）预计店铺开业日期11月份竞争店铺综合描述竞争日趋激烈，实力雄厚的外资企业。总体趋向于大卖场方向区域拓展其它规划主要向城市郊区，重点经济强镇方向拓展下半年拓展工作开展说明：继续快速寻找谈判新店铺；掌握温州三区政府规划，商业规划，零售业规划；重点市场可行性

12、物业跟踪，谈判。2、温州周边县市下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数2家预计投资金额需求1000万（租金300万，投资700万）预计*年增加销售120万（项目最快只有两个月销售）预计总体人员需求200人预计*年增加利润12万15.6万（按照毛利10%13%计算）预计店铺开业日期12月份（瑞安）、2月份（文成）竞争店铺综合描述文成地区我公司进驻较早，在当地有较好的口牌，但现在随着几家规模较大的卖场的出现，我公司的市场地位在逐渐下降，公司需要开设一家标准店；瑞安市区是我公司一直以来意向进驻的市场，现在3000平方米以上的店铺有2家，1000平方米以上的有5家，竞争较为激烈。区域拓展

13、其它规划目前，在谈项目意向较大的有2家。下半年拓展工作开展说明：继续拓展温州经济三十强镇4、金丽衢地区下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数1家预计投资金额需求300万元（租金20+投资280）预计每年增加销售*年无增加销售预计总体人员需求50人预计每年增加利润*年无增加利润预计店铺开业日期12月份竞争店铺综合描述江山市作为衢州唯一的县级市，经济基础较好，主要竞争店是位于老区传统商业街的中心超市，面积1800平方米，今年6月招商肯德基。另外一家是和我项目在同一条路相距500米的万隆超市，面积*平方米，经营管理水平一般。区域拓展其它规划龙游、丽水、青田有项目在谈，其他区域调研寻店下

14、半年拓展工作开展说明：下半年将以店铺谈判签订意向为主，一是对现有两个项目的跟进，和对方就租金等方面进行协商，争取达成一致，签订租赁意向（协议）；二是加紧对其他区域的市场调研和店铺寻找，重点区域为金华、东阳、义乌、丽水等地。5、宁德地区下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数3家预计投资金额需求250万元预计04增加销售*万元预计总体人员需求100人预计04增加利润200万元预计店铺开业日期*.1.1竞争店铺综合描述福鼎乐群5000平米，销售*万元/年，宁德康宁5000平米，销售6000万元/年。区域拓展其它规划稳定宁德市场，向闽中方向发展。下半年拓展工作开展说明：加大对在谈项目的跟

15、近，并对闽中市场进行初步调研。6、杭州地区下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数23家预计投资金额需求17602190万元预计每年增加销售5000万元预计总体人员需求200人预计每年增加利润50万预计店铺开业日期*年10月12月竞争店铺综合描述在竞争店中，有单店，也有连锁店，经营水平有高有低，总体上来看，竞争激烈程度远大于温州地区。区域拓展其它规划其他区域现暂时未涉及。下半年拓展工作开展说明：基于57月份对杭州老城区现有市场情况的详细调查，认为以我方现有实力和能力，在老城区的拓展空间非常有限，故下一步的开发思路将转移到以周边地区为主攻方向。7、安徽地区下半年计划拓展店铺规划选项内

16、容选项内容预计*年开店数12家预计投资金额需求6001000万元预计每年增加销售50008000万元预计总体人员需求120200人预计每年增加利润*年的计划利润为负数预计店铺开业日期*年9月底竞争店铺综合描述芜湖目前有世纪联华二家,面积均在15000平方左右,对方的品牌影响和顾客的认知度较高,目前对方的经营业绩较高,是我方强大的对手区域拓展其它规划芜湖市场*年开店12家,周边的巢马鞍山合肥是重点拓展区域下半年拓展工作开展说明：希望公司的管理人员有足够的储备和及时配给.8、江西地区下半年计划拓展店铺规划选项内容选项内容预计*年开店数1家预计投资金额需求预计每年增加销售*年： 4360万 利润：7

17、1.7*年：4796万 利润：1.2*年：5035万 利润：47.5*年：5287万 利润：59.71*年：5551万 利润：87.76预计总体人员需求门店：162人，区域本部：18人合计：180人预计每年增加利润预计店铺开业日期竞争店铺综合描述区域拓展其它规划下半年拓展工作开展说明：三、各区域开发业绩考核说明年度开发业绩考核项目占比选项温州区域台州区域金丽衢区域宁德区域杭州区域开店数15%2520%30%销售40%3540%20%利润5%1020%20%开店成功率40%3030%30%小计100%100%100%100%100%附：各区域下半年拓展门店基本情况简表 一、温州区域（3家）下半年

18、计划拓展店铺简表选项内容选项内容所在区域温州市三区取得方式租赁所在城市经营方式直营项目名称滨海工业园区xx小区项目主要竞争无项目面积5000平方米租赁期限12年产权所处xx房地产开发有限公司预计房租3500万元3900万元店铺楼层一层和地下室所处商圈工业区型（成长型商圈）经营思路叙述吸取”邻里中心”模式，集中超市、百货、休闲、娱乐、餐饮于一体资金筹备方式自筹预计开设后对公司的影响巩固龙湾区市场，提高公司整体利润，竞争店铺综合描述临近沙城镇500800米之外有5001000平方米店铺3家，在当地口碑较好选项内容选项内容所在区域温州周边县市取得方式租赁所在城市瑞安市安阳新区经营方式直营项目名称瑞安

19、广场项目主要竞争美加乐、南大、银城项目面积6000平方米租赁期限8年产权所处安阳新区管理委员会预计房租200万元250万元店铺楼层一层所处商圈居住、行政区经营思路叙述引入“SHOPPINGMALL”的营运模式，开设能够一次性购足的购物中心资金筹备方式自筹预计开设后对公司的影响巩固瑞安市场，提高公司知名度和影响力选项内容选项内容所在区域温州周边县市取得方式租赁所在城市文成县大学镇经营方式直营项目名称文成二店主要竞争1+1超市、上海华联超市、上海联华、万家福项目面积1500平方米租赁期限10年产权所处文成县商业局预计房租50万元店铺楼层一、二层所处商圈居住、行政区经营思路叙述开设生鲜加强型超市资金

20、筹备方式自筹预计开设后对公司的影响巩固文成市场，提高公司知名度和影响力二、台州区域（家）三、金丽衢区域（2家）下半年计划拓展店铺简表选项内容选项内容所在区域金丽衢取得方式租赁所在城市衢州市区经营方式直营项目名称香溢假日广场主要竞争天润发、东方商厦、衢州家友项目面积8000平方米租赁期限15年产权所属青田香溢房开公司衢州分公司预计房租180250万元/年店铺楼层地上一至四层所处商圈社区型、商业区型经营思路叙述一层沿街店铺招商，二、三层主力卖场，四层办公、仓库、员工宿舍。资金筹备方式总部筹集预计开设后对公司的影响衢州作为浙江西部的地级市，素有“四省通衢，五路总头”之称，靠近江西、安徽等省，开设此店

21、具有重要的战略意义，即可扩大在浙西地区的影响，又可作为对外拓展的根据地。竞争店铺综合描述衢州城区以铁路为界分为南北两区，以北为老城区，主要竞争店有当地的东方商厦超市，为综合购物场所，超市面积在*平方米左右。衢州家友超市是义乌老板私人开设的，面积7000平方米，现在经营不善，有意转让。北京新世华联超市，今年6月刚开业，面积2500平方米，加盟店；以南为新城开发区，目前只有一家天润发超市，面积8000平方米，距离我方项目所在地2500米。选项内容选项内容所在区域金丽衢取得方式租赁所在城市衢州江山市经营方式直营项目名称祥华万众主要竞争中心超市、万隆超市项目面积3000平方米租赁期限10年产权所属江山

22、市万众家电有限公司预计房租保底20万元/年+销售提成店铺楼层地上二层所处商圈社区型、商业区型经营思路叙述与房东一起整体经营，地下室为家电卖场，一层手机卖场，二层我方经营超市。资金筹备方式总部筹集预计开设后对公司的影响此项目的开设必须以衢州项目为根据地，进一步巩固和扩大在衢州地区的规模和影响。竞争店铺综合描述江山市作为衢州唯一的县级市，经济基础较好，主要竞争店是位于老区传统商业街的中心超市，面积1800平方米，今年6月招商肯德基。另外一家是和我项目在同一条路相距500米的万隆超市，面积*平方米，经营管理水平一般。四、宁德区域（1家）下半年计划拓展店铺简表选项内容选项内容所在区域福建宁德取得方式购

23、买所在城市福鼎市经营方式自营/部分联营项目名称福鼎二店主要竞争乐群、近期家友/世纪联华可能开店项目面积7000平米租赁期限产权所处宁德xx预计房租店铺楼层三层所处商圈社区型经营思路叙述三楼出租，一层部分出租，二楼部分联营资金筹备方式公司出资预计开设后对公司的影响目前为宁德公司最大的卖场，另外将会对公司占领福鼎市场打下良好的基础竞争店铺综合描述目前无大的竞争店，家友或世纪联华将会开业，加大竞争压力五、杭州区域（3家）下半年计划拓展店铺简表（之一）选项内容选项内容所在区域杭州区域取得方式购买所在城市杭州经营方式直营项目名称下沙大学科技园区主要竞争无项目面积8000M2租赁期限使用权40年产权所处休

24、斯顿投资公司预计房租1600*万元店铺楼层地下室所处商圈文教区+商业区+工业区经营思路叙述如果我们能够有足够的资金，拿下地上一层，则对我方的地下卖场经营带来很大的便利，同时，这里的地理位置将带来的巨大的升值潜力也是不可忽视的因素！资金筹备方式浙江xx超市投资,杭州xx宝裕超市公司租赁预计开设后对公司的影响众所周知，杭州市区现在的竞争已经达到白热化的阶段，杭州老城区的拓展空间已经十分有限，现在作为杭州副城定位的下沙开发步伐正在加快，能否取得该店必将成为我公司能否在杭州立足的关键！竞争店铺综合描述现在竞争是空白，但潜在竞争也必将十分激烈。选项内容选项内容所在区域杭州区域取得方式租赁所在城市杭州余杭

25、区府临平镇经营方式直营项目名称临平小商品市场主要竞争大红鹰超市、华联吉买盛超市、家友超市项目面积4000M2租赁期限产权所处杭州联升房地产开发有限公司预计房租90100万元/年店铺楼层地上二层所处商圈商业区+住宅区经营思路叙述该物业一层为服饰小商品市场，我方经营中对经营品项的设置要定位准确，相关品项一定要出租或联营，以降低经营风险。资金筹备方式双方共同出资预计开设后对公司的影响在市区拓展空间越来越小的趋势下，向杭州市区周边地区发展是大势所趋，开设该店将成为我杭州地区向外拓展的第一步。竞争店铺综合描述现在竞争十分激烈在500米商圈内有大红鹰超市(7000M2)，家友超市（2500M2），1000

26、米商圈内有华联吉买盛超市（7000M2）；其中大红鹰超市生意较好，是主要竞争对手，家友超市生意一般，华联超市生意很差。选项内容选项内容所在区域杭州区域取得方式购买所在城市杭州经营方式直营项目名称西文农贸市场主要竞争依邦超市、乐购超市项目面积3000M2租赁期限产权所处西文村预计房租7090万元店铺楼层地上二层所处商圈住宅区+商业区+工业区经营思路叙述该店铺定位为社区型标准店，利用楼下农贸市场凝聚的人气，实现经营上的互动。资金筹备方式双方共同出资预计开设后对公司的影响现杭州正在推行农改超的模式，如果该店能够开设成功，将为我公司探索出一条“农改超”的开发经营新思路。竞争店铺综合描述竞争主要为即将开

27、业的依邦超市（8000M2，预计年底开业）。六、安徽区域（1家）下半年计划拓展店铺简表选项内容选项内容所在区域安徽省取得方式租赁所在城市芜湖市经营方式自营加部分招商项目名称鸠兹地下广场店主要竞争芜湖世纪联华项目面积8600平方米租赁期限9年产权所处芜湖华侨房地产开发公司预计房租220万元/年店铺楼层地下室一层所处商圈商业中心型经营思路叙述综合大卖场资金筹备方式总部注资和银行贷款预计开设后对公司的影响大大提升公司品牌在芜湖的影响,提高xx超市知明度,为后期公司进入安徽市场提供品牌支持和供应商的认可竞争店铺综合描述此店首家店的投入较大,面积有限,单店的盈利有限,但可扩大影响和供应商支持,方便公司在

28、安徽的市场开拓.七、江西区域（1家）（表一）：下半年计划拓展店铺简表选项内容选项内容所在区域江西省南昌市西湖区取得方式对原业主而言为：租赁所在城市江西省南昌市经营方式子公司经营（该店为合资，我方占70，对方占30）项目名称南昌天华超市南昌市桃苑大街金源国际贸易大厦B、C幢主要竞争新洪客隆象山店、农工商超市南昌店、好又多超市站前店项目面积12121平方米租赁期限15年（*2018）产权所处金源物业有限责任公司预计房租平均18元每平方店铺楼层一、二、三层（水泥现浇），每层层高4.5M。所处商圈社区型、商业区型、工业区型或其它经营思路叙述作为公司进入江西市场的第一家旗舰店运作，超市公司将选派精干管理

29、团队，通过有效的营销宣传策略和商品经营策略成功在南昌市场占稳脚跟，并快速在江西省内发展。门店的经营定位：大型综合休闲娱乐购物中心，适应各式不同的消费水平，尽量做到让顾客轻松购物一次性购足、达到我们的经营宗旨xx超市在生边，方便生活每一天。在原有商圈的基础上，通过营销推广、商品组合、增加服务（免费班车等）扩大商圈。门店楼层的规划：一层出发点为考虑顾客的衣、食、住、行及本地的特色，主要经营聚客量较大，提高人气，吸引客流的商品，进行统一规划、统一招商，项目包括休闲美食、精品、礼品、地方特产、服饰、服务设施等；二层、三层作为卖场区，满足顾客一站式购物的要求。商品品类形象定位：一楼招商部分的商品考虑到顾

30、客购物的便利性和齐全性。二、三楼超市部分的商品既考虑顾客一次性购全的需求，同时增加百货、生鲜的销售比重，以增加超市的整体毛利。商品价格形象定位：根据商品的品类组合，在每一小分类的商品中推出12枝低价位形象的商品，给顾客价廉物美的印象，在生鲜、食品方面注重价格形象，毛利较低；在百货方面注重顾客购物的齐全性，毛利较高。商品促销策略的定位：多种促销方式结合，以吸引客流和提高有效交易笔数。资金筹备方式筹资由超市公司自筹，根据测算，我方开业前投入的现金除支付给对方约200万元以外，还需投入150万元流动资金，开业前后通过招商等措施即可达到正向现金流。预计开设后对公司的影响1、项目条件概述：1）我方与温州

31、鹿城第二建筑工程公司共同出资成立“南昌xx超市有限公司”（以下简称新公司），注册资金为200万元，以现金出资。我方控股，出资比例为70%，对方出资比例为30%。2）对方原本经营超市（位于南昌市区桃苑大街，面积约10000平方米）的固定资产和低值易耗品以及开办费投入部分（原值为950万元，*年9月28日投入使用）转让给新公司，总金额为400万元，我方只需先支付200万元。3）对方原有人员全部清退，商品全部清退。2、立项原因1）我方采用收购方式可以用较低的成本快速进入江西南昌市场，为公司在整个江西省的发展占领制高点，为采购物流配送打好基础，可以迅速扩大公司品牌影响，为下一步在宜春、吉安、新余等地的发展做好准备，以实现公司在三年内成为江西省规模最大的超市的目标。2）采用合资方式，降低我方的风险，可以为公司争取更多有利资源。3、项目经营绩效分析1）该店经过公司在经营管理上重新改造，销售业绩可望达到对方开业初期的每天12万元以上的水平，毛利率达到10%；再通过