最新万象城分析报告

1、深圳万象城深圳万象城分析分析报告报告报告框架报告框架一、基本指标一、基本指标二、区域分析二、区域分析三、整体规划布局三、整体规划布局四、项目定位四、项目定位五、产品设计特色五、产品设计特色六、六、产品设计平面图产品设计平面图七、商业业态规划七、商业业态规划八、运营分析八、运营分析九、营销推广九、营销推广十、资本运作十、资本运作华润中心基本指标华润中心基本指标 华润中心区域分析华润中心区域分析项目地理位置：项目地理位置：位于罗湖金三角位于罗湖金三角商业区，包括东商业区，包括东门、人民南、宝门、人民南、宝安南三大核心商安南三大核心商圈，万象城是宝圈，万象城是宝安南商圈的标志安南商圈的标志性项目。性

2、项目。华润中心区域分析华润中心区域分析交通系统分析：交通系统分析： 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与地王大厦隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程深南大道地王大厦深南大道滨河大道宝安南路华润中心整体规划布局华润中心整体规划布局一期二期万象城：18.8万华润大厦：4.2万住宅：3栋，11万君悦酒店，7.6万华润中心整体规划布局华润中心整体规划布局1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。2、将“

3、万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，利空地块商业办公属性。5、产品设计注重人流衔接。通过2-3F商业走廊和地下车库，连接项目北区、中区和南区。华润中心整体规划布局华润中心整体规划布局6、住宅通过社区道路与商业进行分区，大型集中商业与主题街区通过次干道进行分区。次干道社区道路万象城定位万象城定位定位为定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内

4、购物中心内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作是深圳商业接轨国际的旗舰之作万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城标准层面积约2.4万，比较大。但动线采用是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可

5、从各个方向方便的进入下多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下沉式广场。沉式广场。从两条主干道导入人流从两条主干道导入人流导入地铁人流导入地铁人流万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计特色6.8米5.6米万象城产品设计特色万象城产品设计特色 88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。万象城产品设计特色万象城产品设计特色楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。万象城产品设计特色万象城产品设计特色主动线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。主动

6、线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。主要入口主要入口次要入口次要入口万象城产品设计特色万象城产品设计特色万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城商业业态规划万象城商业业态规划万象城商业业态规划万象城商业业态规划 零售中，一期国际名牌占3；万象城设置了 25 家餐厅，除了中国传统菜系外，也能品尝到世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。 万象城商业业态规划万

7、象城商业业态规划万象城商业业态规划万象城商业业态规划Rel时尚生活百货 Rel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货NOVO时尚百货Rel时尚生活百货 注：Rel时尚生活百货（2万平米）万象城商业业态规划万象城商业业态规划真冰滑冰场 嘉禾影院万象城运营分析万象城运营分析运营策略：运营策略：住宅开发住宅开发+持有物业持有物业+增值服务增值服务租售策略：租售策略：住宅：完全出售住宅：完全出售购物中心商业、主题商业街、写字楼、酒店：持有购物中心商业、主题商业街、写字楼、酒店：持有社区商业：完全出售社区商业：完全出售运营周期：运营周期：施工时间施工时间一期（开业）一期（开业） 36个月个月 购物中心、写

8、字楼购物中心、写字楼 二期（完工）二期（完工） 50个月个月 住宅、酒店住宅、酒店招商时间招商时间一年一年 完成完成4家主力店的招商工作家主力店的招商工作两年两年 完成完成80%的商业面积的招商工作的商业面积的招商工作万象城运营分析万象城运营分析总策略：总策略： 先确定主力店，再全面招商先确定主力店，再全面招商具体措施：具体措施： 4-5个人负责商铺招商个人负责商铺招商 2-3个人负责写字楼招商个人负责写字楼招商写字楼招商由专业的招商代理公司写字楼招商由专业的招商代理公司商铺招商由公司自己招商团队完成商铺招商由公司自己招商团队完成租户品牌特点：租户品牌特点：国际知名品牌多国际知名品牌多30%的

9、品牌是首次进入该城市的品牌是首次进入该城市大部分租户租期长大部分租户租期长纷纷把万象城作为旗舰店所在地纷纷把万象城作为旗舰店所在地有意与华润一起进行全国拓展有意与华润一起进行全国拓展专业合作单位专业合作单位主建筑设计单位：美国主建筑设计单位：美国RTKLRTKL国际设计有限公司洛杉矶分公国际设计有限公司洛杉矶分公 司，世界排名前三（深圳和沈阳）司，世界排名前三（深圳和沈阳） 美国美国CallisonCallison凯里森建筑事务所（杭州）凯里森建筑事务所（杭州）国内建筑设计院：中建国际（深圳）设计顾问有限公司国内建筑设计院：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 （CCDICCDI）机电顾问：香港迈

10、进机电工程咨询有限公司机电顾问：香港迈进机电工程咨询有限公司 （MeinHardtMeinHardt），世界排名前三），世界排名前三结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所（结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所（RBSRBS）交通顾问：香港弘达交通顾问有限公司（交通顾问：香港弘达交通顾问有限公司（MVAMVA）造价顾问：威宁谢咨询（深圳）有限公司（造价顾问：威宁谢咨询（深圳）有限公司（DLSDLS），香港排），香港排 名前三名前三景观顾问：香港雅博奥顿国际设计有限公司（景观顾问：香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADIADI）灯光顾问：美国碧谱照明设计有限公司（灯光顾问：美国碧谱照明设计有限公司（

11、BPIBPI）节能顾问：北京唯绿节能设计顾问公司节能顾问：北京唯绿节能设计顾问公司幕墙顾问：艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司幕墙顾问：艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司万象城运营分析万象城运营分析万象城营销推广万象城营销推广 1、执行“先确定主力店，再全面招商”的基本策略，在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮提前招商，其他随后进行。2、招商分工方面采取自我招商为主，中介合作为辅的方式。3、整合推广策略：联合国际 4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划）。1、周末，节假日每一天会在不同的中心，不同的时间安排不同的活动，不断的吸引人群进店、消费。2、

12、大部分的主题活动都带有“时尚”的特征，时尚的商品、时尚的形式、时尚的形象、时尚的海报 3、每个月安排特卖会 万象城营销推广万象城营销推广 万象城的广告投放以2008年为分界线，在2008年以前，投放量比较大，但隔月投放特征明显。2008年以后，几乎没有广告投放。从投放主题看，主题活动占比最大，有45%之多，这说明广告是与活动相配合的，也是活动成功举办的先导。 万象城营销推广万象城营销推广1、网络营销、网络营销 利用项目自身的网络平台发布信息，和消费者产生互动。利用项目自身的网络平台发布信息，和消费者产生互动。 2、会员营销、会员营销 会员包括万象会会员和联名会员。万象会由万象城独立组建，消费者

13、可入会会员包括万象会会员和联名会员。万象会由万象城独立组建，消费者可入会成会员。万象城与招商银行联合推出了成会员。万象城与招商银行联合推出了“万象城招商银行联名信用卡万象城招商银行联名信用卡”，办，办理持有该卡的消费者就是万象城的联名会员理持有该卡的消费者就是万象城的联名会员 。万象城资本运作万象城资本运作孵化战略孵化战略利用集团公司的资金实利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，按市场价格注入公司，以支持上市公司的发展。以支持上市公司的发展。2004年至今，华润集团年至

14、今，华润集团对华润置地注入的资产对华润置地注入的资产金额高达金额高达234亿港元，亿港元，而华润置地为此支付对而华润置地为此支付对价的现金部分不到价的现金部分不到60亿亿港元，其余部分主要通港元，其余部分主要通过向集团配股完成。过向集团配股完成。万象城资本运作万象城资本运作资本运作的核心：资本运作的核心： 有效降低账面风险有效降低账面风险 提升财务指标提升财务指标 扩大股权融资空间扩大股权融资空间 借助资本市场做大做强借助资本市场做大做强 成为综合性的房地产企业成为综合性的房地产企业深圳万象城前深圳万象城前2 2年是亏损的，第年是亏损的，第3 3年开始盈利，目前盈利状况非常好。年开始盈利，目前

15、盈利状况非常好。深圳万象城深圳万象城20082008年度营业额约年度营业额约3030亿人民币，占罗湖区亿人民币，占罗湖区GDPGDP的的6%6%，是迄今为止中国内，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。地投资回报率最高的购物中心。 万象城可借鉴之处万象城可借鉴之处一、产品规划一、产品规划1 1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧的规划模式。、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧的规划模式。2 2、人流衔接模式。通过、人流衔接模式。通过2-3F2-3F商业走廊和地下车库、主力店，连接项目各区。商业走廊和地下车库、主力店，连接项目各区。3 3、主动线精简：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道。、主动线精简：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道。4 4、不均衡层高设计。、不均衡层高设计。5 5、大量运用挑空设