大连东港某项目可行性研究报告

1、大连市东港某项目可行性研究报告一、城市宏观经济概况及城市规划1、宏观经济概况2010年，全年生产总值5,158.1 亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值345.1 亿元，增长6%；第二产业增加值2,645.5 亿元，增长20.7%；第三产业增加值2,167.5 亿元，增长10.9%。三次产业构成比例为6.7 ： 51.3 ： 42，对经济增长的贡献率分别为 2.6%、 64.7%和 32.7%。2010 年，全年地方财政一般预算收入 500.8 亿元，比上年增长25.1%。其中，市本级 186 亿元，增长17.3%；县区级314.8 亿元，增长30.3%。实现地方财政

2、一般预算支出611.4 亿元 , 比上年增长29.8% %。年末户籍人口 586.4 万人，比上年末净增 1.6 万人，其中非农业人口 363.5 万人，比重为62.0%.在户籍人口中，外省市迁入人口5.9 万人，出生人口 3.9 万人。社会消费品零售总额增长20%（实际利用外资60.2 亿美元 , 增长 20.2%）。全年居民消费价格总水平比上年上涨2.7%， 其中消费品价格上涨3%， 第二服务项目价格上涨 1.9%。工业品出厂价格比上年上涨3.56%。原材料、燃料及动力购进价格比上年上涨13.03%。城市居民年人均可支配收入 21,293 元， 比上年增长12%;年人均消费支出16,580

3、 元，增长 8.2%.农村居民年人均纯收入 12,317 元，比上年增长14.8%;年人均生活消费支出6,940 元，增长 8.4%.城市居民家庭恩格尔系数37.1%,农村居民家庭恩格尔系数39.6%.2010年全年房地产开发施工面积5,060.5 万平方米， 比上年增长33.2%;竣工面积 571万平方米， 增长 3.9%.商品房销售额856亿元， 增长 18.8%,其中住宅销售额761.6 亿元，增长12.8%.商品房销售面积1,215.3 万平方米，增长5.4%,其中住宅销售面积1,126.7万平方米， 增长3%.商品房待售面积235.4 万平方米，增长14.8%,其中住宅待售面积132

4、.5 万平方米，增长9.3%.2、城市规划摘要（ 大连市城市总体规划2009 2020 ）城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅 游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中 心。人口与用地规模：2015年，城市人口规模410万人；2020年，城市人口规模500万 人，城镇化水平达到100%规划期内，城市人口规模年均增长2.79%。2015年，人均城市 建设用地面积105平方米，城市建设用地面积430.5平方公里；2020年，人均城市建设 用地

5、面积99.2平方米，城市建设用地面积496.0平方公里。核心区：定位 东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、 体育中心、软件产业基地。重点发展方向一一向北发展。商业金融业用地：2020年，规划商业金融业用地2282公顷，占城市建设用地的4.6%, 人均用地4.6平方米。金融中心布局规划 3个市级金融中心，分别位于核心区的中 山广场至东港、星海湾，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾。注：大连在金融上已经和香港、上海建立起金融合作机制，共同推动发展三地的金融中心的建设，将形 成金融产业的“沿海金三角”。3、东港商务新区整体规划1）历史回顾2003年12月，市规划局形成了东部港区

6、搬迁改造规划方案。2006年11月10日，大连东部港区搬迁改造项目的启动。2007年11月，大连港东港区整体搬迁拆除工作全部顺利结束。2009年6月19日，东港商务区填海工程 4500米临时围堰全面合龙，填海一期工程 提前半个月结束。2009年11月份，地下管廊施工。2010年5月开始进行道路工程施工。2010年底完成整个区域的道路及市政工程。2）整体规划大连东港区用地范围为西临大连港客运港码头，东至海之韵公园，南临长江路，北 至大连湾海畔。根据大连市有关部门及指挥部意见，用地向北部海域进行拓展和填海， 填海造地面积为319公顷，规划总用地面积为597公顷。大连东港新区分为密切关联、分工合理的

7、八大功能区：1、国际邮轮港区：结合海港客运区现状，完善其国际和内陆航运功能，为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。2、 金融办公区： 为银行、 投资公司、 法律机构、 保险公司、 证券机构提供办公场所、为城市经济发展提供现代服务平台。3、商务综合区：主要为人民路中央商务区的延伸，并逐次向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部、研发机构总部提供办公用地。4、文化娱乐区：休闲、文化娱乐、购物、餐饮、和滨海活动将有机结合起来。游艇码头提供驾艇出海，游艇停泊、维护等服务。娱乐区规划有国际会议中心（已经开建） 、大型剧院、艺术中心、创意展区中心以及大型游乐设施。5、商业综合区：主要由大型商场、国际名品

8、店及零售店构成，完善东港商务区、生活区的商业服务功能，为进入东港商务区的人流提供购物场所。6、高档居住区：居住区将提供高质量的城市居住环境，吸引高端人才，增加区域内的经济、文化、商务活动。7、滨海服务区：该区域的餐饮、娱乐、购物、游览、休闲、运动，均与亲海、近海、环海相关，力图在城市中心区域打造一个针对全体市民开放的亲海空间。8、 公共用地： 其中 3 平方公里用地规划为道路、 广场、 绿地、 公园及公共设施用地，力求打造一个交通便利、视野开阔、生态环境和谐，适于市民休闲观光等户外活动的绿色空间。二、项目概况1、宗地位置中山区是大连最繁华的中心城区，东港商务新区则是中山区规划中的顶级商务金融国

9、际物流区。 本项目位于东港商务新区内， 距离市政府约 3 公里， 距离大连市火车站约 1 公里，距离大连市机场约 12 公里。东侧约 500米即到大连湾，与东海相连。规划中的地 铁 1 号线从项目西南侧经过（预计2012 年底通车） 。2、宗地现状本项目共包含东港商务区内 2 幅地块，各由两块小幅地块打包组成。地块一由H03、H09-01两幅小幅地块组成，地块二由E1&E24两块小幅地块组成。在资金允许的情况下， 项目公司拟将2 幅地块全部收入囊中，总建筑面积约 42.7 万平方米。本项目项目目前尚无证件，正处于招拍挂准备阶段。目前亦无实质性投入，未发生 债务，无拆迁。3、规划控制要点

10、土地名称东港区E18、E24地块土地性质E18为公寓、公建，E24为住宅及配套公建占地面积规划总用地面积约 53,200平方米。其中：可出让用地面积约 49,000平方米（E18约21,500平方米、E24约27,500平方米）城市道路用地面积约 4,200平方米总建筑面积约176,250平方米，其中：E18公寓约80,000平方米、公建约 27,500平方；E24住宅约58,900平方米、配套公建约 9,850平方米层高E18, 1415 层E24, 7-8 层容积率E18 为 5.0 , E24 为 2.5绿化率大于30%建筑密度小于35%其它条件地上地下建筑退后规划道路红线15米以上，退

11、后北侧绿化带 20米以上，退后西侧、南侧绿化带10米以上建设土地名称东港区H03、H09-01地块土地性质公寓、公建占地面积规划总用地面积约 66,400平方米。其中：可出让用地面积约 62,800平方米（H03约38,000平方米、H09-01约24,800平方米），城市道路用地面积约 3,600平方米总建筑面积约251,200平方米，其中：H03公寓约131,000平方米、公建约 21,000平方米；H09-01公寓约70,800平方米、公建约 28,400平方米层高H03, 11 12 层H09-01 , 1112 层容积率4.0绿化率大于30%建筑密度小于35%其它条件1、地上地下建筑

12、退后规划道路红线15米以上，退后北侧绿化带10米以上，退后南侧绿化带20米以上建设2、H03地块北侧沿40米宽道路红线，须规划布局一排独立的沿街公建（3-4层）4、宗地周边环境现状本项目北面为在建在售的万达公馆（左上图），南面为在建的东港第（右上图），西 面为已经入住的海昌新城（右下图），东面为大连湾（左下图）5、周边社区配套学校：E18、E24西边一路相隔规划有小学。H03 H09-1南边稍远规划有小学和中学。商业：从E1& E24向西第三个十字路口将是以色列购物中心广场。临海滨将规划建 设商业街。医院：项目西南春海街附近有大连市第六人民医院、传染病医院等。银行：本区域为金融商业区，

13、将进驻大量银行、保险等金融机构。交通：地铁1 号线东港广场站就在项目旁边。另外在市政(2009 2020)规划中，公交枢纽布局里把大连港和青泥洼地区定为二级交通枢纽，交通非常便利。火车站在人民路西边不远处。休闲： 附近著名的海之韵公园正在重新扩建。 以亲海休闲文化为主题的 “东方水城”规划建筑面积18.16 万平方米，项目于2012年竣工，其中包括伊曼努尔购物长廊、海岸风情餐饮街、圣马可文化广场、蒙马特酒堡岛、沙滩酒店度假区。6、区域大市政配套现状东港商务新区建有内地下综合管廊，呈环型，加上 3 公里地下暗渠，总长在 13 公里左右，是国内最长的地下综合管廊。供水、电力、通讯、广播电视、消防等

14、管道和电缆都以层架形式进入综合管廊，燃气管道置于上方专用空间。地下综合管廊内设有消防、监控等设施，管线一旦发生故障，检修人员马上可得到信息，通过入口进到管廊内实施维修，可有效避免开挖路面。由于廊内管线较长，检修人员可乘作业车在廊内巡查。截至 2010 年 12 月 31 日， 东港商务区管廊工程已完成工程量的70%， 2011 年 4 月底工程主体已经全部完工。7、土地价格本项目土地楼面均价预计在 RMB5,000-6,000元/平方米之间，取中间值RMB5,50Qt£ / 平方米计算本项目土地价格。1) 地块一H03、 H09-01， 总建筑面积25,1200 平方米， 土地价格约

15、为 13,8160 万元。2)地块二E1& E24,总建筑面积17,6250平方米，土地价格约为 9,6937.5万元。两幅地块总的土地价格约为 23.5 亿元。三、市场分析大连市房地产高端物业开发热点区域主要集中在以下三个板块(1)大连CBD8块人民路一线是最早的城市商务区，人民路两边聚集了众多酒店、购物中心、高档公寓。目前在售在租的项目大连裕景，均价 RMB 28,000元/平方米；骊高新世界酒店式公寓，均价32000元/平方米；希望大厦，目前大连最高档写字楼，租金 6元/平方米(含 物业管理费)(2)星海湾板块该板块作为大连海景豪宅区，在过去的十年间得到了长足的发展，星海湾周边高

16、档 项目林立，目前在售的一方公馆均价 RMB 40,000元/平方米。(3)东港商务新区板块市中心开发建设起步较早，开发的空间已经十分有限。星海湾区域也已经成熟饱和。 大连东港区的规划建设无疑将使其成为大连高端物业开发的绝版区域，区域价值极其显 赫。1、东港商务新区区域市场成长状况东港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园，总规划用地面积5.97平方公里一 一陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里。商务区建成后将成为大连市新的 商业金融中心。未来建设目标是超越香港的维多利亚湾。东港作为大连市政府重点打造项目，目前总投资额已超过165亿元。东港地块目前已经有至少三分之二已经被拍出。目

17、前香港鹰君集团、日本欧力士、以色列大型购物中心以 及国内的大型开发企业万 达集团、绿地集团、复地集团等企业均已入住东港商务区。商务区内达沃斯论坛会馆正 在建设中。我们在市场调查中发现，大连市民及高端买家高度认可东港商务区的区域价值。2、东港区域目前市场供应情况项目所在地东港商务区内目前仅有万达公馆一处楼盘在售，东港第项目将于2011年6月初开盘。项目名称万达公馆物业类型酒店式公寓产权40年建筑形态3栋55层高层塔楼占地面积8.06万平方米建筑面积21万平方米容积率6.4绿化率40%开盘时间2009.4装修标准6,000元/平方米4月成交均价29,000元/平方米5月销售报价31,000元/平方

18、米2010年月均销售面积11,570平方米主力户型250-380平方米三房、四房开发商大连万达产品卖点东港商务区规划、达沃斯会馆等配套、万达品牌、大面积舒适户型、豪华装修。产品 定位为平层豪宅。客户40-50岁年龄段客户为主要客户群，社会成功人士，大富阶层。大连本地及东三省客 户，购房多为自住。项目名称东港第物业类型普通住宅产权70年建筑形态小高层：18层，高层：28层。共11栋板楼占地面积11.31万平方米建筑面积20.96万平方米容积率1.8绿化率42%开盘时间2011.6装修标准毛坯5月销售报价20,000元/平方米起价主力户型90-200平，以160平方米以上舒适户型为主力户型开发商华

19、锐集团产品卖点东港商务区规划、较低容积率、 108米开阔楼间距、Art Deco建筑风格。客户多数为在大连中心城区工作和生活的客户，部分外地客户。3、区域市场需求情况中高端市场需求仍然旺盛（见附表1）万达公馆销售表现惊人，均价已经达到每平方米 30,000元，销售率达80%在限购 政策背景下，市场热情不减，泛东港地区的中高档楼盘嘉和园 2011年3月开盘当天300 多套房源就售出200余套。即将开盘项目东港第目前来访意向客户也较多。高端客户组成A、居住类物业高端客户主力客户（60% 大连本地客户。特点：老城区原住居民，习惯了城区生活，购房目的为自住。新大连人，在大连工作定居。客户类型为年轻首置

20、客户和中年改善型客户。辅助客户（ 30%） 东三省中高端客户。 特点： 子女在大连工作的中老年客户居多，兼有部分东三省富裕家庭客户。购房目的为自住或度假居住。偶得客户（10% 全国范围内的投资客。特点：以投资目的购房，看好城区和东港商务区住宅的升值前景。B、商业类物业高端客户东港商务区定位为金融商务区，随着区域的开发必将带来大量的办公物业需求，办公物业前景看好。大连房地产市场上， 中高端写字楼一般多为发展商持有， 只租不售 （见附表 2） 可售的高端写字楼项目是稀缺产品，东港商务新区将填补这一空白。一些资金实力雄厚的公司和个人将是本区域高端写字楼的潜在客户。3）高端需求未来预测未来东港新区规划

21、常驻人口 20 万，工作人口超过10 万人。本区域的房地产需求具有强有力的支撑。 另外我们调查的星海湾区域的高端买家中，90%以上的人高度关注并且高度认可东港新区的区域价值， 并且表示东港区域是再次置业的首选。 预计未来 5-8 年，大连高端需求将集中在本区域释放。附表 1：项目名称物业类型建筑面积 （万疔）容积率绿化率最早开盘 时间装修标 准（元/ 行）4月销售 均价 （元/ irf）5月销售报价2010 年 月均销售 面积（itf）2011 年 1-4月月均销售 面积（itf）万达公馆酒店式公寓216.440%2009.460002900031000115701333良运四季汇酒店式公寓5

22、.34.845%2009.12200019500195003580993上方港景酒店式公寓13.78.515%2010.1030001900019700/1024嘉和园四期住宅、酒店 式公寓9.110.4615%2011.32000250015755酒店式公寓： 14000 住宅：15000-16000/3306骊高新世界酒店式公寓5.513.225%2010.130002660028000-320001367254东海岸天际普通住宅332.559%2006.11毛坯18300（3月）20000起价，均价2200026161095大连中心 裕景综合体809.9530%2008.73000223

23、0424000起价，二期均价25000 ,三期均价2800049112478东港第普通住宅20.961.8/2011.5毛坯/20000以上（报 价）/附表2:项目名称物业 类型档次建筑面积 （万 Itf）容积 率最早开 盘时间装修情 况运营 方式5月租金（元 /行/天）入住率中港世银 大厦力、公甲级2.06/2008.5全装修出租3.590% 以上时代大厦力、公乙级48.22001.5全装修出租2.690% 以上名仕财富 中心北塔力、公乙级5.67/2005.2全装修出租2.590% 以上希望大厦力、公甲级8.9612.62007全装修出租690% 以上备注：租金价格为含物业管理费的价格4、

24、整体市场对本案有重大影响的因素政策变化会对销售产生影响。目前实行的限购令对住宅类物业影响较大，对公寓、 商业等物业暂时没有影响。本项目两块地块总建筑面积约 42.7万平方米，而住宅建筑面 积不到6万平方米，假设在本项目销售开始时限购令任然持续，其对本项目整体物业的 销售影响也不会太大。另外在限购令下，住宅类物业的多套购买也还有操作空间。对房产保有环节征收的房产税正在上海重庆等城市试行，从试行的情况看，预计在 未来5-8年中，房产税对本项目销售产生的负面影响可以忽略不计。四、产品定位及规划设计建议1、 H03、 H09-1 地块产品定位及规划设计建议1）产品定位H03、 H09-1 地块紧邻滨海

25、绿化带，拥有一线海景景观。产品定位：高档海景公寓、 高档商业、甲级写字楼。2）规划建议规划目标：创造一个基于现代生活的高档的特色居住商务小区；都市感极强，单体建筑极具标志性.规划原则：一线海景，如何最大化利用这一景观是设计的一个关键点。为此，我们在空间结构，建筑布局，入口开设，环境形态以及实际功能方面都应做出呼应。空间结构：建议将H03、 H09-1 紧邻的这两小幅地块作为一个整体规划空间结构。地块规划采用两线八点的空间架构。一线指由西北向南依次升高排列；一线指采用一旋转曲线，由中心向外围依次升高排列；八点指在两条线的控制下的八栋板式住宅（五栋在H03 区，三栋在H09-1 区） ；两条线把零

26、散的空间很好的统一了起来，给整个小区一个整体印象，同时由东北向西南依次升高也使得更多的景观朝向大海，而八点巧好成为两个线性空间的点缀，使得小区空间富于变化而又统一。建筑风格：现代建筑布局与形态初步设想：H03地块上商业沿滨海道路布置（规划条件规定）形成商业街，以曲线建筑体呼应海 洋文化。商业街后5栋板式楼，楼座呈 W型布置，互不遮挡，最大限度保证海景景观上的均 好性。H09地块上3栋板楼呈扇形面向东北排列。另一栋写字楼布置在H09-1地块东南，紧 邻地铁沿线出口。2、E1& E24地块产品定位及规划设计建议1）产品定位E18地块位于商务区中心位置，紧邻区内主干道，商务气氛较浓，适宜开发

27、投资型物 业，兼顾自住需求。产品定位： A酒店式公寓一栋；B、10ft跃层公寓G SOHO!住两 用公寓 D 、大型商业E24地块位置偏向商务区南部边缘，环境相对安静，适宜建成纯居住类小区。产品定 位：高档宜居住宅。2）规划建议E18规划目标：创造一个基于现代生活的高档的宜居宜商的小区；发展充满活力的现代商业模式， 形成具有公共空间的亲和力和人文特色的商业环境；规划原则：体现现代商务氛围与时尚的生活方式。建筑风格：现代建筑布局初步设想：体量为27500M2的满铺式商业，商业上面布置四栋塔楼，西北方向为酒店式公寓， 东北方向LOFT公寓（西北），2栋SOH嘀住分别置于东南西南。E24规划目标：以

28、创造适居环境为原则，综合处理居住空间，小区内部环境，内部交通、绿化系统以及地下空间的关系；规划原则：体现宜居性，突出闹中取静的特点。建筑风格：现代建筑布局初步设想：E24地块中央规划建设公共社区广场，商业建筑（9850 m2）围绕社区广场布置。广 场外围是 8 栋 7-10 层的板式高级住宅。交通安排与车位配置：采用人车分流体系，地面停车分别布置在入口空间；地下停车布置在小区入口处，这样很好的达到了人车分流，为小区创造一个安静舒适的环境。根据本项目客户群的消费能力，同时考虑住户停车、访客停车及工程、消防停车等因素，建议车位设置以地下停车为主，满足住户的停车要求；地面停车为辅，满足访客、工程停车

29、等要求。户数与车位的比例为 1： 1.5（ 符合规划条件要求） ；公建按 80辆/ 万平方米。停车设计需考虑对住户的影响，地面停车要注意噪音、环境的污染情况；地下停车要方便使用，同时注意与其他交通体系的连接。停车库设计建议采用半地下室形式，即可增加自然通风采光，又能节省成本。绿化系统：在绿化面积有限的情况下，园林绿化的层次必须向空间发展，增加绿化范围，强调园林景观的立体感。具体为：半地下室停车库：在靠近住宅地下室出入口的地方采用园艺布置手法，把植物、流水等延伸到地下，配合自然采光通风，使单调的停车库变得充满生气。地面及住宅大堂：舍弃大面积绿地的一般做法，利用植物的高低错落、颜色差异等结合布置，

30、使绿化更有层次；同时将绿化引入住户大堂内，使室内外连成一片。空中花园：结合休闲功能，在建筑顶层作适当的绿化，使小区景观有更多空间立体 变化五、工程及销售计划1、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日本项目预计于2011年8月摘牌。2012年8月取得施工证并开工。2013年4月取得 预售许可证，开始销售。2、工程计划开发分期开工时间工期开工面积竣工时间备注第一期2012.818个月25 万 M22014.1第二期2013.1018个月17.7 万 M22015.33、销售计划销售时间预计销售面积（M2）预计销售平均单价（元/M2）预计销售总额（万元）累计销售总额（万元）2013.

31、4-7528,000140,000140,0002013.8-10429,000116,000256,0002013.11-2014.1430,000120,000376,0002014.2-4431,000124,000500,0002014.5-7432,000128,000628,0002014.8-10433,800135,200763,2002014.11-2015.1434,800139,200902,4002015.2-4435,800143,2001,045,6002015.5-7436,800147,2001,192,8002015.8-10437,000148,0001,3

32、40,8002015.11-121.738,00061,2001,402,000总计42.71,402,000注：1、本表当中“平均价格”指公寓住宅商业等同期销售的各类物业的综合均价2、车位销售暂时未计入此表六、投资收益分析1、成本预测项目计算依据金额土地成本42.7万平米*5,500元/平方米23.485亿元建安成本42.7万平米*4,500元/平方米19.215亿元其它42.7万平米*3,900元/平方米16.68亿元合计59.38亿元2、销售收入及利润预测项目计算依据金额住宅及公寓340,000平米*3.1万/平方米约105亿元公建-商业及办公87,000平米*4万/平方米约35亿元合计

33、约140.2亿元税前利润140.2 亿59.38 亿约81亿税后利润81亿26.74亿（81乘以33%折得税33%54.29 亿税后利润占总成本比例54.29 亿/59.38 亿约 91.43%3、经济效益分析1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标投资收益分析项目总金额可售面积单位金额（元）备注一、销售收入1,402,00042,70001、公寓1,054,000340,00031,0002、商铺和写字楼348,00087,00040,000二、各项支出总额1、建造成本1.1土地价款支出234,85042.75,5001.2前期开发准备费21,35042.75001.3 主体建筑（装修）工程

34、费64,05042.71,5001.4主体安装工程费106,75042.72,5001.5社区管网工程费12,81042.73001.6智能化系统费4,27042.71001.7园林环境工程费2,13542.7501.8配套设施费042.71.9其他建设工程支出2,13542.7502.0预备费21,35042.75002、销售费用21,030按销售收入1.5%计算3、管理费用7,010按销售收入0.5%计算4、财务费用18,93030 亿，6.31%, 1 年5.各种税金及附加77,110按销售收入5.5%计算三、利润总额810,355减：所得税267,417.15所得税率33%四、净利润5

35、42,937.85五、项目投资总额593,780六、收益率1、毛利率66.65%2、销售利润率57.80%3、成本利润率136.97%4、成本净利率91.44%5、投资利润率136.47%6、投资净利率91.44%2）项目开发各期的利润表现开发各期利润预测销售时间经济面积（万二）单位利润（元/ m2）利润（万元）2013.4-7514,094.1570,470.732013.8-10415,094.1560,376.62013.11-2014.1416,094.1564,376.62014.2-4417,094.1568,376.62014.5-7418,094.1572,376.62014.

36、8-10419,894.1579,576.62014.11-2015.1420,894.1583,576.62015.2-4421,894.1587,576.62015.5-7422,894.1591,576.62015.8-10423,094.1592,376.62015.11-121.724,094.1540,960.06总计42.7810,3553）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化本报告选取可能对经济效益产生较大影响的建设投资与销售收入两个因素进行敏感性分析，去变化率为+-5进行测算。成本变化，其他不变售价变化，其他不变变化幅度+5%-5%+5%-5%销

37、售收入1,402,0001,402,0001,472,1001,331,900利润总额778,531837,909878,320738,120利润总额变化幅度下降.93%提高3.40%8.39%下降8.91%净利润521,615.77561,399588,474.4494,540.4净利润变化幅度下降3.93%提高3.40%8.39%下降8.91%从计算结果可以看出，影响财务内部收益中最大的因素是销售收入（或售价），其次是建设投资，而销售收入由于价位和销售量有:直接关系。因此，合理制定销售价格，采取灵活的促销手段，加快销售进度，增加销售量确保开发效益的关键环节。当然，在土 地使用成本固定的情况

38、下，合理控制建设投资精打细算，尽量降低建安成本也是至关重 要的。应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用项目开发中可争取的优惠政策，获取最佳的开发效益。4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率保本折价比例=项目投资额/ （1-管理费用比例-销售费用比例-各项税金比例）*预期 销售收入总额=593,780/ （1-0.095 ） *1,402,000=0.468住宅销售价格为3.1*0.468=1.4508 万元/褶商铺及写字楼销售价格=4*0.468=1.872万元/ nf保本销售率 颉目投资额/ （1-管理费用比例-销售费用比例-各项税金比例）*预期销 售收入总额*100%=46.8%4、

39、项目资金预测资金投入计划1、建造成本1.1 土地价款支出234,8501.2前期开发准备费21,3501.3 主体建筑（装修）工程费64,0501.4主体安装工程费106,7501.5社区管网工程费12,8101.6智能化系统费4,2701.7园林环境工程费2,1351.9其他建设工程支出2,1352.0预备费2,13502、销售费用21,0303、管理费用7,0104、财务费用18,9305.各种税金及附加77,110资金回款计划销售时间预计销售面积（M2）预计销售平均单价（元/M2）预计回款金额（万元）2013.4-7528,000140,0002013.8-10429,000116,00

40、02013.11-2014.1430,000120,0002014.2-4431,000124,0002014.5-7432,000128,0002014.8-10433,800135,2002014.11-2015.1434,800139,2002015.2-4435,800143,2002015.5-7436,800147,2002015.8-10437,000148,0002015.11-121.738,00061,200总计42.71,402,000注：预计回款总额和本期销售总额一致，原因是：计算销售收入一个月的回款期限已经预留。现金流量分析时间事件收入支出账户余额（万元）2011 年

41、 8月信托计划开始，获得土地20亿元信托资金,10亿元本金土地出让金42.7*5500=234,850万元65,1502012 年 8月初一期工程25万nf开工建设，四证齐全前期费用500*25=12,500万元 建安成本1500*30%*25=11,250万元41,4002012 年 8月信托1年到期41,4002012 年12月底工程正负041,4002013 年 3月底一期工程到12层，部分开始 销售建安成本1500*20%*25=7,500万元33,9002013 年 4月开始销售33,9002013 年 5月底25万nf主体竣工，开始装修（8个月装修完成）建安成本1500*40%*25=15,000万元18,9002013 年 6月底装修费用3000*25/8=9,375万元9,5252013 年 7月底5万平米销售面积完成，5万*28000=140000 万元装修费用3000*25/8=9,375万元140,1502013 年 8月信托2年到期信托利息30*20%*2=120,000万元装修费用 3000*25/8=9,375 万元10,7752013 年 8月装修费用3000*25/8=9,375万元1,40020