租赁合同法律法规

1、租赁合同法律知识租赁合同法律知识广东国龙律师事务所广东国龙律师事务所 贺文斌贺文斌 合伙人合伙人 律师律师20142014年年1111月月n一、租赁合同的概念和特征：一、租赁合同的概念和特征：n（一）租赁合同的概念：租赁合同是出租（一）租赁合同的概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人支付租金的合同。 n（二）租赁合同的特征：（二）租赁合同的特征：n1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同合同 n2.租赁合同是双务、有偿合同租赁合同是双务、有偿合同 n3.租赁合同是诺成合同租赁合同是诺成合同

2、 二、二、 租赁合同的订立租赁合同的订立n1、租赁合同的当事人、租赁合同的当事人n2、租赁合同的条款：租赁物的名称、数、租赁合同的条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。限和方式、租赁物维修等条款。 n3、租赁合同的形式：租赁期限六个月以、租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。用书面形式的，视为不定期租赁。 n4.租赁合同的期限租赁合同的期限n租赁期限不得超过租赁期限不得超过二十年二十年。超过二十。超过二十年的，超过部分无效。

3、租赁期间届满，当年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。限自续订之日起不得超过二十年。 n当事人对租赁期限没有约定或者约定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为能确定的，视为不定期租赁不定期租赁。当事人可以。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合理期限之前通知承租人。 n租赁期间届满，承租人继续使用租赁租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提

4、出异议的，原租赁合同物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为继续有效，但租赁期限为不定期不定期。 三、租赁合同的效力三、租赁合同的效力n（一）出租人的权利义务（一）出租人的权利义务n1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务；的义务；n合同法合同法 n216：出租人应当按照约定将租赁物交付：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。定的用途。 n2、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；n228：因第三人主张权利，致使承租人：因第三人主张权利，致

5、使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。以要求减少租金或者不支付租金。 n第三人主张权利的，承租人应当及时通第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。知出租人。 n3、维修租赁物的义务、维修租赁物的义务n220：出租人应当履行租赁物的维修义务，但：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。 221：承租人在租赁物需要维修时可以要求出：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租务的，

6、承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当相应减少租金或者延长租期。（二）承租人义务（二）承租人义务n1、支付租金的义务；、支付租金的义务；n226：承租人应当按照约定的期限支付租金。对：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一

7、年时支付，剩余期间不以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 227：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 n2、按照约定的方法或租赁物的性质使用、按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；租赁物的义务；n217：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或

8、者约定不明确，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第依照本法第61条的规定仍不能确定的，应当按条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。照租赁物的性质使用。 218：承租人按照约定的方法或者租赁物的性：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。担损害赔偿责任。 219：承租人未按照约定的方法或者租赁物的：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租人可以解除合同并要求赔偿损失。 3、妥

9、善保管租赁物的义务；、妥善保管租赁物的义务；n222：承租人应当妥善保管租赁物，因：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。当承担损害赔偿责任。4、不得随意转租的义务；、不得随意转租的义务；n224：承租人经出租人同意，可以将租赁物转：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租

10、人可承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以解除合同。 5、返还租赁物的义务。、返还租赁物的义务。235：租赁期间届满，承租人应当返还租：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。或者租赁物的性质使用后的状态。 四、租赁合同的特别效力与风险负担四、租赁合同的特别效力与风险负担（一）租赁合同的特别效力（一）租赁合同的特别效力n1、买卖不破租赁、买卖不破租赁n229:租赁物在租赁期间发生所有权变租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。动的，不影响租赁合同的效力。 n2、房屋承租人的优先购

11、买权、房屋承租人的优先购买权n230：出租人出卖租赁房屋的，应当在：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。的权利。 n3、承租人的任意解除权、承租人的任意解除权n233：租赁物危及承租人的安全或者健：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。解除合同。 n4、共同居住人的继续承租权、共同居住人的继续承租权n234：承租人在房屋租赁期间死亡的，：承租

12、人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。合同租赁该房屋。 n（二）租赁合同的风险负担（二）租赁合同的风险负担n231：因不可归责于承租人的事由，致：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。解除合同。n n 案例：案例： n 1.甲与乙二人之间存在房屋租赁合同

13、关系。甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后：（）在原租赁合同期满后：（）A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系在租赁合同关系B.甲、乙双方都有违约行为甲、乙双方都有违约行为C.承租人乙侵犯了甲的所有权承租人乙侵犯了甲的所有权D.甲、乙之间存在不定期租赁关系甲、乙之间存在不定期租赁关系nDn2.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好