绿城东王府园项目工程管理

1、工程管理一、工程部的职责范围？（一）、 负责开发项目工程的技术管理工作1 负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准， 建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。2 负责审查开发项目的重大技术方案。3 制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。4 负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。5 负责图纸变更的审定工作。6 负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。（二）、 负责开发项目工程质量管理工作1 认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。2 负责审核施工单位的施工组织设计或质

2、量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。3 负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。4 负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。5 负责组织对施工单位的评审和选择工作。6 负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。7 参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。8 参加基础、结构、竣工验收工作。9 协助项目部组织消防、人防验收工作。10 负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。11 负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。（三）、 负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。（四）、 负责建筑材料、设备市场

3、的调查和质量评定。（五）、 负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、 标准、规范及信息的收集、 整理和沟通工作。（六）、 负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。（七）、 负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。（八）、 完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。二、办理 审批的工作程序和所需资料？2.1 、工作程序：1） 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2） 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3） 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4） 人防办对初步设计的人防设计进行审查。5） 国土资源局进行用地预审。6） 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对

4、初步设计的相关专业内容进行审查。7） 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。2.2 、所需资料：1) 、规划设计控制文本及选址意见书； 2）、立项批文（或项目备案表） ； 3）、建设用地规划许可证及红线图； 4）、土地出让合同及宗地图； 5）、规划会审纪要； 6）、规划局同意进入初步设计的规划审批总平面图；7）、完整的建筑初步设计方案；8）、绿化景观方案；1三、办理 的工作程序和所需资料？具体见宁政发（ 2001） 198 号文：南京市建设工程施工图设计文件审查实施办法。工作程序：施工图设计文件审查包括政策性审查和技术性审查。 政策性审查由市建委、 县建设行政主管部门负

5、责； 技术性审查由市建委、 县建设行政主管部门委托取得 施工图设计文件审查许可证的机构（以下简称审查机构）具体实施。（一）市建委、县建设行政主管部门收到建设单位提交的文件或资料后，对符合前条规定的予以受理，并进行政策性审查，审查合格后交由审查机构进行技术性审查。（二）审查机构进行技术性审查，并形成施工图设计文件审查意见书报市建委、县建设行政主管部门审核后，反馈建设单位；（三）市建委、县建设行政主管部门确认施工图设计文件审查合格后核发施工图设计文件审查批准书， 并在工程项目施工图设计文件上加盖审查合格专用章， 同时将审查意见书抄送同级规划行政主管部门备案。对于特大型或技术较复杂的工程项目，经市建

6、委、县建设行政主管部门批准，可分阶段报送施工图设计文件审查。所需资料：（一）施工图设计文件审查报审表；（二）勘察设计单位资质证书副本（复印件），经市建委、县建设行政主管部门备案的勘察设计合同文本及合同履行情况有关证明；（三）工程项目立项审批文件（复印件）；（四）建设工程方案设计批准文件（复印件）；（五）应当进行初步设计审查的工程项目初步设计批准文件（复印件）；（六）依法应当进行专项设计审查的，有关专业主管部门出具的审批（审查） 意见书；（七）岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料。审查机构要求提供有关设计计算书及计算软件名称的，建设单位应当按要求及时通知勘察设计单位向审查机构

7、报送。四、办理 的工作程序和所需资料？4.1 、工作程序：1) 、建设单位报送规定的图件。2）、收件窗口对符合报建要求的发给南京市规划局行政许可受理通知书和南京市规划局行政许可申请材料接收凭证，所报项目进入审批环节；对不符合条件的发给南京市规划局行政许可不予受理通知书；需补正材料的，当场或五日内发给南京市规划局行政许可补正材料通知书。3）、对行政许可申请进行审查。 4 ）、符合许可条件的，发给建设工程规划许可证（市政工程）；不符合许可条件的，发给南京市规划局不予行政许可决定书。5 ）、通知建设单位到发件窗口取件。4.2 、所需资料：1) 、组织机构代码证副本 （首次申报） 、机构代码； 2)

8、、建设项目的有效批准文件 （复印件） 1 份（市政管线类工程除外）；3) 、申报市政工程的，需提供1： 500 或 1： 1000 现势性地形图1 份；申报市政管线工程的，需提供1： 500 或 1： 1000 现势性管线图2 份，并在图纸上绘制初步路径方案，附详细文字说明；电力线路工程需要报送现势性地形图2 份。4) 、南京市建设工程规划许可证申请表（市政工程类）1 份（盖建设单位印章）；5) 、2出示设计要点通知书或方案审查意见通知书；非首轮施工图审查，需提交上一轮 施工图审查修改意见通知书；6) 、申报市政工程的，需提供符合国家设计规范的施工图3 套；申报市政管线工程的， 需提供符合国家

9、设计方案的施工图3 套； 7) 、设计部门提供的工程概（预）算书 1 份； 8) 、其他有关图件。 以上所有申报材料还应该制作成数字文件和扫描文件一并报审。五、选择施工单位的关键点，签定合同的必要条款？选择施工单位的关键点： 严格审查施工单位的资质情况； 实地考察其近期的工程项目； 是否参加过类似的工程； 施工单位的自身管理情况、 队伍建设情况、 工程技术人员的配备情况等等。签定合同的必要条款：是否指建设工程施工合同（示范文本）的第二部分通用条款？六、选择监理公司的关键点，签定合同的必要条款？选择监理公司的关键点：考察投标人的资格条件、经验条件、 资源条件、 公司信誉和承接新项目能力等几个方面

10、是否能满足招标监理工程的要求。（ 1）资格条件： 包括资质等级、 营业执照注册范围、隶属关系、公司组成形式及所在地、法人条件和公司章程；（ 2）经验条件：包括已监理过的工程项目、已监理过的与招标工程类似的工程项目；（ 3 ）现有资源条件： 公司人员情况、 开展正常监理工作可采用的检测方法和手段、使用计算机软件的管理能力； （ 4）公司信誉： 监理单位在专业方面的名望、地位、在以往服务过的工程项目中的信誉、是否能全心全意的与业主和承建人合作；（ 5）承建新项目的监理能力：正在进行监理工作工程项目的数量、规模、正在进行监理工作各项目的开工和预计竣工时间；（ 6）监理取费是否合理。签定监理合同的必要

11、条款：详见建设工程委托监理合同（示范文本）。七、办理工程 的工作程序和所需资料？工作程序： 建设单位在工程开工前一个月，必须到质监站办理质量监督手续，交纳质量监督费。所需资料：（ 1）施工图设计文件审查报告和批准书；（ 2）中标通知书和施工、监理合同；（ 3）建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和组织机构；（ 4）施工组织设计和监理规划（监理实施细则）；（ 5）其他需要的文件资料。八、办理工程 的工作程序和所需资料？工作程序： 建筑施工企业在建筑工程开工前到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。所需资料：（ 1）企业的安全资格许可证； （ 2）中标通知书； （ 3）安全技术措施或者安全

12、施工组织设计；（ 4）主要施工机具和设备的安全性能状况资料； （ 5）施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员的安全教育持证情况资料。九、办理 的工作程序和所需资料？9.1 、工作程序：业主提供施工图纸，年度建设计划或主要设备购臵计划，填报施工许可证申请表， 由招标、 市场办核准， 提出审批意见，报建委组织职能部门对工程开工条件进行审3查，核发建筑工程施工许可证。9.2 、所需资料：1） 建设项目年度计划、建设用地规划许可、建设施工许可、施工图审查批准书；2） 勘察合同、设计合同、质量委托、监理合同、甲乙双方签订承包合同；3） 中标通知书；4） 施工企业营业执照、资质证明；5） 投

13、标申请书、投标文件或施工组织设计；6） 施工许可证申请表。十、如何应对周边百姓的干扰？对于扰民现象： 要施工就扰民这是必然的，作为甲方只有让施工单位尽量减少对居民的打扰。并采取相应预防措施如制定防止扰民措施，发放扰民费，搞到夜间施工许可证等。对于民扰现象：要根据实际情况具体事件具体处理。最好的办法就是攻破扰民集团的首领，对于那些对工程捣乱的人恩威并施， 找到带头的人， 做好首领的工作是最关键的。 或者也可借助政府的力量， 通过政府相关部门出面解决 , 政府的力量是不可估量的。民扰和扰民的关系：如果解决不好扰民现象，很可能转化成民扰现象，并且自己还不占理。到时候作为政府也不好出面帮助解决了。 处

14、理好扰民和民扰的关系， 对于项目顺利施工能起到积极的促进作用，而处理不好，那么就会给项目施工带来负面影响。十一、如何应对媒体的曝光？最理想的状态是提前与一些媒体有良好的合作关系； 曝光后只有想办法弥补损失了， 与相关的媒体沟通一下后在媒体上致歉， 说明造成问题的原因， 提出整改措施， 想尽办法消除社会对开发商和楼盘的误解及不良影响。十二、如何应对有关部门的检查？对每个部门相关领导过来检查都要高度重视； 一定要提前了解相关部门检查的目的， 并请工程相关参建单位做好充足的准备工作 （一要留足面子， 二要装装孙子， 三要孝敬银子， 四要吃饱肚子）。只有给有关部门留下好的印象才能有利于工程的顺利开展。

15、要时时告诫自己：只有尊重别人，别人才会尊重你。十三、进度控制要点？（一）进度的事前控制做好工期预控，主要工作内容有：1 ）编制项目实施总进度计划项目实施总进度计划为对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施工承包合同工期条款的依据， 也是审核施工单位提交的施工计划的依据，也是确定和审核施工进度、材料设备供应进度、资金计划是否协调的依据。2 ）审核施工单位提交的施工进度计划主要审核是否符合总工期控制目标的要求；审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性等。3 ）审核施工单位提交的施工方案主要审核保证工期，充分利用时间的技术组织措施的可行性、合理性。4 ）审核施工单位提交的施工总平面图。主要审核施工

16、总平面图与施工方案、施工进度计划的协调性和合理性。5 ）制定甲供材料、设备的需用量及供应时间参数，编制有关材料、设备部分的采供计划。（二）进度的事中控制进度的事中控制，一方面是进行进度检查、动态控制和调整，另一方面及时进行工程计量，为向施工单位支付进度款提供进度方面的依据。工作内容有：1 ）建立反映工程进度的施工日志4逐日如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。同时，如实记载影响工程进度的内外、人为和自然的各种因素。2 ）工程进度的检查审核施工单位每半月、每月提交的工程进度报告，审核的要点：A 计划进度与实际进度的差异。B 形象进度、实物工程量与工作指标完成情况的一致性。C 按合同要求及时进行

17、工程计量验收。D 有关进度、计量方面的签证。进度、计量的签证是支付工程款、计算索赔、延长工期的重要依据，必须由现场工程师会同公司有关部门会同参加。E 工程进度的动态管理当实际与计划进度发生差异时，应分析产生的原因，并提出进度调整的措施和方案，并相应调整施工进度计划，材料、设备的进度计划，必要时调整工期目标。F 为工程进度款的支付签署进度、计量方面认证意见。G组织现场协调会。H每月向工程部经理报告有关工程进度情况。（三）进度的事后控制1 ）制定保证总工期不突破的对策措施。2 ）制定总工期突破后的补救措施。3 ）调整相应的施工计划、材料、设备、资金计划。十四、质量控制要点？（一）审核技术文件、报告

18、和报表。1、 审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件，控制分包单位的质量。2、审批施工承包单位的开工申请书3、审批承包单位提交的质量计划、施工组织设计或施工计划，控制施工质量有可靠的技术措施保障。4、 审批承包单位提交的有关材料、 半成品和构配件的质量证明文件， 确保工程质量有可靠物质基础。5、审核承包单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表。6、审核承包单位提交的有关工序产品质量的证明文件、工序交接检查、隐蔽工程检查、分部、分项工程质量检查报告等文件、资料，以确保和控制施工过程的质量。7、 审批有关工程变更、修改设计图纸等，确保设计及施工图纸的质量8、审核有关新技术、新工艺、新材

19、料、新结构等的技术鉴定书，审批其应用申请报告，确保新技术应用的质量9、审批有关工程质量事故或质量问题的处理报告，确保质量事故或质量问题处理的质量。10、审核签署现场有关质量技术签证、文件等。（二）指令文件与一般管理文书（三）现场监督和检查1 、 现场监督检查的内容。开工前检查准备工作的质量工序施工中的跟踪监督、检查与控制对于重要的和对工程质量有重大影响的工序和工程部位，还应在现场进行施工过程的旁站监督与控制，确保使用材料和工艺过程质量。2、现场监督检查的方式（监理单位）：旁站和巡视平行检验（四）规定质量控制工作程序（五）利用支付手段5十五、成本控制要点？(1) 、立项环节成本控制要点：立项环节

20、的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小， 基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 项目部在项目开发前期起主要作用， 因此， 这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。(2) 、规划环节成本控制要点：规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用： 在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是， 周密规划， 科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。(3) 、招投标环节成本控制要点：招投标环节的成本控

21、制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作， 在程序上没有太多变数， 但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。(4) 、施工环节成本控制要点：施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用， 另一个是材料、 工程款的支付。 由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动， 而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。(5) 、材料及设备采购成本控制要点：材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而

22、科学的流程， 就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率， 达到成本控制的目的。(6) 、销售成本控制要点： 销售环节的成本一般是按比例控制， 但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。 由于销售涉及的部门比较多， 所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。 此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。(7) 、工程预决算成本控制要点：工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。 这些信息可以来自合作方、 第三方， 和自己的调研， 不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操

23、作。(8) 、期间费用成本控制要点：期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化， 期间费用的灵活性很高， 更需要加强对期间费用的计划控制。 财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。(9) 、物业管理成本控制要点：地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。 客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系， 防止因权责不清带来的额外成本。6十六、竣工验收的工作程序和所需资料？工作程序：( 一 ) 工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。( 二 ) 建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、 设计、施工、监理等单位和房屋建筑、规划、