南京7月板块报告(NXPowerLite)

1、南京市房地产板块和片区划分说明根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙西、河西、江宁、江北八个板块，具体板块及其片区划分如下所下表：附表：南京市房地产板块片区划分说明板块行政区城东含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路。城南含雨花台区、秦淮区的东南部，以及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，南至江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙。城中覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片。城北含

2、栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路龙蟠路宁镇公路以北。仙林包含栖霞区、江宁区的部分区域。东至七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路。河西位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东。江宁外秦淮河以南，含江宁区全部江北长江以北，含浦口区、六合区一、城中板块关键字：房荒来袭，需求火爆城中楼盘有独特的地段优势，抗跌性很高，而高端豪宅一直是较好的投资产品。进入6月特别是7月以来，随着改善型需求和投资型需求的涌入，南京楼市被一再热炒。在通货膨胀预期增加的背景下，城中高档物业成为资金的避风港，投资性需求的进入进一步推动高档住宅成交量的上升。目前城中已处于供应高峰

3、末期，存量消化殆尽，涨价风潮再次蔓延。 1、供应、销售情况 数据显示，2009年6月26日-7月25日，城中板块上市量为1.80万平方米，与去年同期的零上市形成鲜明对比。销售量本月达到6.35万平方米，为2008年至今最高水平。 表1-1: 2009年7月城中板块商品住宅供应、销售情况上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城中1.80/3.886.35183.486.45数据来源：易居CRIC2008系统数据来源：易居CRIC

4、2008系统 2、供销对比情况本月单月供销比为0.28。本月推出的长江路九号二期，与上一期开盘时间间隔近两年，蓄水也近一年，为数不多的117套房源尚未公开亮相已经消化过半。数据来源：易居CRIC2008系统7月份城中板块累计供销比为0.95，与上月持平。2005年之前出让的土地因拆迁周期加长和打击囤地政策使得城中近两年出现供应高峰，而2005年之后土地出让剧减则带来后市供应的断档。当前城中已处于供应高峰末期，存量消化殆尽注：至09年7月为2004年4月至09年7月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势城中多个项目已经进入阶段性“清盘”阶段，譬如观城、凯润金城、融寓、金陵尚府

5、、金鼎湾等楼盘，或整个项目接近尾声，或一个销售节点结束，而价格却依然坚挺上涨。09年7月份城中板块商品房成交均价16576元/平方米，比上月大涨接近2000元，目前城中新街口一带的楼盘已纷纷突破2万大关。随着拆迁成本上升和供应稀缺溢价，地价和房价将进一步上升。数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析120-144户型产品一枝独秀从市场成交情况来看，120-144户型产品本月共成交158套，是本月成交绝对主力。其中金陵尚府成交73套，长江路九号、金鼎湾各成交37和29套。市场中对面积的需求呈现出向中大户型转移的趋势。 数据来源：易居CRIC2008系统1200016000元平方米为主力

6、价格段本月成交房源价格主要集中在1200016000元/平方米区间，共成交403套，占城中总房源数的53.81%。在1200014000元/平米价格段的成交房源集中在中海凯旋门和金陵尚府，本月各成交89和47套。1400016000元/平方米这一价格段的房源成交突出的为中华广场、金陵尚府和京隆国际公寓，本月各成交40、39、23套。数据来源：易居CRIC2008系统 5、销售排行榜表1-2：城中7月销售面积排行榜排名项目名称本月销售面积（m2）本月销售套数（套）本月销售均价金陵尚府13413.710314124长江路九号街区10272.56925410金鼎湾花园7527.56019071中海凯

7、旋门7232.716312271万豪中心公寓4727.88312244金陵尚府在前期取得不错销售业绩的情况下，7月加推部分房源，并再次因本身的区位资源优势及市场相对“房荒”，获得改善需求追捧，冲上城中销售面积第一名，目前项目已进入尾盘阶段。长江路九号自面世以来以其地理位置的稀缺性，加之良好的市场运作获得市场认可，本月117套的推盘量配合当前改善型需求的入场，低调亮相即消化过半。凯润金城等延续之前热销势头，成绩与上月持平。中海凯旋门新推出最后一栋保留房源，借持续小规模的活动营销聚集人气，再次取得本月销售套数第一名的好成绩。6、新增上市楼盘本月长江路九号推出117套房源，全都是134300平方米的

8、大户型，而且是毛坯房。本次开盘新推房源销售价格2.3万2.7万元/平方米，均价达2.5万元/平方米。与2007年的首次开盘均价1.8万元/平方米相比，二期房价涨了7000元/平方米，创下南京单个楼盘史上最大涨幅，并刷新南京普通住宅新高。从成交看，当月新增推案的成交率为56.41%，新增房源销售势头明显高于周边楼盘。 表3-3 城中板块7月新上市楼盘项目名称推案套数推案面积销售报价(均价)长江路九号11717994.326000数据来源：易居CRIC2008系统二、城东板块 关键字：供减求增进入7月，城东板块的供应量有所下降，销售量有所上升，上市面积下滑主要是位于紫金山脚下的紫园在本月推出一批房

9、源的新增面积较上月有所下将所致，成交量的上涨主要还是依靠主力楼盘成交的拉动。1、供应、销售情况进进入7月，城东板块的供应量较6月份有所下降，销售量有所上升，上市面积下滑主要是本月推出一批房源的面积较少，供应量仅为4375平方米，本月，成交进一步放量，特别是一些老盘子成交量比较大。 表2-1：2009年7月城东板块商品房住宅供应、销售情况上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城东0.4453.60.94.3227.54.4数据来

10、源：易居CRIC2008系统本月数据显示，城东板块的上市量为0.43万平方米，与去年同期上市量基本持平，但与6月份相比下滑比较明显。数据来源：易居CRIC2008系统2、供销对比情况本月，板块的新增面积为4375平方米，供销比为0.102，虽然紫园在本月新推一批房源，但上市面积较上月有一定得减少，同时，板块主力楼盘成交量的加大，直接导致本月板块的供销比与上月相比有下降。 数据来源：易居CRIC2008系统本月累计供销比为1.11，从曲线中可以看出。年后板块的供销比（除6月份以外）一路下滑， 主要是城东新项目楼盘寥寥无几，成交量只能依靠老盘子的拉动。注：至09年4月为2004年4月至09年7的累

11、计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势本月城东板块市场成交均价为11403元/平方米，销售主力楼盘为天泓山庄、钟山南苑、钟鼎山庄等主力楼盘，原因是价格比较合理，符合购房者的心理价位，同时作为新盘的无庶（6月开盘）、钟山花园城（5月新推一批房源）成交量是十分明显，预测下月新盘的成交量会有所突破。数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析本月城东销售的主力面积分布仍然在110-120平方米，主要是钟山南苑和鸿意新城成交量主要集中在这面积段，从板块成交的户型可以看出，中小型户型比较畅销，受购房者的追捧。 数据来源：易居CRIC2008系统本月销售价位主要集中在9000-100

12、00元/平方米，主要集中在天泓山庄和钟山南苑等楼盘，其中钟山南苑主要是成交中小户型的面积，而天泓山庄单套成交面积主要在220平方米左右，由于成交量较多，使得价格主要集中在这一区间。数据来源：易居CRIC2008系统5、销售排行榜 表2-2：城东7月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售均价本月销售套数（套）钟山南苑197669267175 钟鼎山庄12266 1422283天泓山庄1988104729数据来源：易居CRIC2008系统6、上市楼盘表2-3：城东7月上市楼盘排名项目名称上市面积（m2）本月上市套数（套）紫园437529数据来源：易居CRIC2008系统 三、城南板块关

13、键字：供应再度为零，成交、价格同步回落7月，城南板块供应量再度为零，是板块今年来第四次0供应，板块新增房源紧缺的矛盾加剧。7月，城南板块共销售4.26，环比下降了28%。成交均价9141元/平方米，环比下降了9.8%。板块整体成交均价受个案影响滑落明显。 1、供应、销售情况 表3-1: 2009年7月城南板块商品住宅供应、销售情况上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城南0004.262224.3数据来源：易居CRIC2008

14、系统7月，板块商品住宅新增供应为0，板块1-7月仅有2.8万平方米的新增房源推向市场。连板块去年同期供应量的10%都不到。随着板块内原有市场存量的逐步消化，城南板块已经出现新增房源青黄不接的现象。数据来源：易居CRIC2008系统7月，城南板块商品住宅成交4.26万平方米，环比下降了28%，成交缩水近三分之一，但依然比去年同期上升了222.7%。板块的在售楼盘虽然基本取消了相关的优惠措施，大部分楼盘的化速度依然高于去年同期，主要是目前在售楼盘以老盘居多，大部分楼盘前期已经交付入住，已经形成了良好的生活氛围 。 阅城国际等楼盘又是准现房销售，对有意在宁南置业的购房群体有一定的吸引力。 2、供销对

15、比情况6月城南板块商品住宅的供销比为0，供应量的紧缺直接导致单月供需比的持续走低，板块短期内已经呈现新增房源供不应求的局面。数据来源：易居CRIC2008系统7月，城南板块的累计供销比1.03，从2008年12月以来已经持续7个月下跌。供应量的萎缩以及市场存量的迅速消化，板块的累计供需比呈现持续下滑的现象。注：至09年7月为2004年4月至09年7月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势7月，城南板块成交均价9141元/平方米，环比下降了9.8%。随着板块内雅居乐花园一期、亚东国际公寓、君悦湖滨花园等高价楼盘在售房源接近尾声，板块的成交均价也呈现回落的态势。本月位于板块西南

16、片的板桥B地块项目，成交量本月集中鉴证，4073元/平方米的成交均价，是板块7月成交均价下滑的主要原因。数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析 80-90平方米经济型两房、120-140平方米舒适型三房是板块热销户型从市场成交情况来看，7月成交面积段集中在80-90、90-100、120-140平方米这三个面积段，占了整个板块成交量的59%。目前板块，80-90经济型两房、120-140平方米舒适型三房，分别受到首次置业和改善型购房者的青睐。80-90平方米成交量主要来自君悦湖滨花园5月份推出的80.55平方米的两房，以及时光澔韵前期推出的83平方米的两房。南师大幼儿园的启动对时光

17、澔韵的三期的销售起到了一定的推动作用。90-100平方米的成交量主要出自，板桥B地块项目，前期成交量的集中鉴证。120-144平方米的成交量主要出自阅城国际花园的126-139平方米的三房。145平方米以上的房源则主要来自一期尾房销售的雅居乐花园。 数据来源：易居CRIC2008系统成交价格相对分散，单价超过8000元/平方米是板块成交的主力。7月，城南板块商品住宅成交价格相对分散， 从成交分布看，8000元/平方米以上的成交量占了整体成交量的70%，这是目前板块楼盘的供应格局决定的。除了板桥区域成交单价在5000元/平方米以下外（已经售罄），目前板块在售楼盘的主力单价每平方米在8000-14

18、000元之间。板块的价格分布的格局是由东向西，由北向南，价格从高到低分布。数据来源：易居CRIC2008系统 5、销售排行榜 雅居乐花园凭借现房销售和延续的营销活动，将一期的存量房快速消化。本月主要以销售156平方米以上的大面积房源为主，成交68套，持续三个月为例板块成交量的榜首。 准现房销售，并处于收官阶段的阅城国际本月也取得了不俗的销售成绩。表3-2：城南7月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售套数（套）本月销售均价雅居乐花园11893.16813427阅城国际花园二期8142619104板桥B地块80228540736、新增上市楼盘本月城南板块无新增上市楼盘。四、城北板块关

19、键词：本月城北板块供应量大幅上升，成交量再创新高，达10.42万平方米。1、供应、销售情况 进入7月城北板块的供应量出现小幅上升，销售量则继续保持上扬态势，并又创新高，达10.42万平方米。本月上市量为5.43万平方米，环比上月的1.66万平方米升幅高达227.1%；而在销售方面本月高达到10.42万平方米，占全市总销售量10.58%，环比6月的销售量继续上扬。表4-1: 2009年7月城北板块商品住宅供应、销售情况数上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八区23.25-18.450.1441.561

20、9842.21城北5.43-56.9711.7110.42572.2510.58数据来源：易居CRIC2008系统本月城北板块上市量大增，主要来自大地雅特花园和北崮戎院等，上市量为5.43万平米，环比上月的1.66万平米，有较大幅度上升。主要原因由于上半年购房市场转暖，城北板块多数楼盘都纷纷上市。值得关注的是本月板块成交量高达10.42万平米又创新高，同比上升了572.25%，环比上月上升了4.9%。数据来源：易居CRIC2008系统 2、供销对比情况09年7月城北板块的单月供销比为0.521，与09年6月份单月供销比0.167相比大幅上升，这是因为虽然成交市场顺应6月份状态稳步上升，但是供应

21、量较6月份却出现大幅上涨所致。 数据来源：易居CRIC2008系统纵观上半年，城北板块的销售状况一直平稳上升，截至2009年7月累计供销比为1.14，和上月相比有所下滑。注：至09年7月为2004年4月至09年6月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势本月销售单价没有较大的波动，仍然稳定在8000-9000的区位，均价8530元/平方米。世茂外滩新城和颐和家园依靠较大的成交总量及较高的销售价格在一定程度上提升了区域单价的幅度。数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析城北板块09年7月份商品住宅供应量为5.43万平方米，上市主力面积段为120-144平米和100-1

22、10平米以及110-120平米产品。本月主要销量还是集中在几个传统热销面积段，其中120-144平方米面积段销量约4.37万平方米主要来自卢龙山庄、江雁依山郡花园等大盘；而80-90平米面积段有1.02万的平方米成交；而100-110平方米面积段也有0.98万平方米成交。 数据来源：易居CRIC2008系统本月城北板块区域销售主力段为7000-8000元/平方米，主要来自江雁依山郡花园，有303套；而156套8000-9000元/平方米价格段的楼盘仍然占据区域的重要位置。 数据来源：易居CRIC2008系统5、销售排行榜表4-2：城北7月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售套数（

23、套）本月销售均价江雁依山郡花园1775214173002世茂外滩新城16205.49312449.843卢龙山庄15591.811584054上城风景花园6789.55074405颐和家园6404.24895547月份，城北板块销售排行第一为江雁依山郡花园项目，成交量为1.77万平米，该项目多层房源在售，主力户型120-140平米的三房，均价7500元/平米。6、新增上市楼盘表4-3 本月新增上市楼盘项目名称推案套数推案面积销售报价北崮戎院10211208.39000-10000大地雅特花园19423872.88000-9000锋尚国际公寓408998.325000颐和家园7210245900

24、0-13000数据来源：易居CRIC2008系统五、河西板块关键字：上市量和成交量纷纷下滑，楼市从“价平量稳”阶段步入“价升量跌”阶段。1、供应、销售情况河西板块09年7月商品住宅的上市量为14.97万平米，环比09年6月份的2.64万平米的供应量，环比增幅高达467%；从成交量方面分析，本月的成交量为13.14万平米，与09年6月份12.23万平米的成交量相比，环比增幅为7.4%。目前大的经济形势出现好转，房地产市场也随着出现回暖，处于恢复性的增长阶段。 表5-1：2009年7月河西板块商品房住宅供应、销售情况上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市4

25、6.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21河西14.9738.2332.2813.1480.4913.34 数据来源：易居CRIC2008系统从08年7月与09年7月商品住宅的供销对比中可以发现，房市在经过08年12月-09年2月份的市场低迷后开始进入回暖阶段，随着供应量持续的下滑，市场出现供不应求的现象，进入本月，市场开始放量，即进入恢复性的增长阶段。数据来源：易居CRIC2008系统 2、供销对比情况从08年7月与09年7月商品住宅的单月供销比中可以发现， 09年4月-09年6月的供销比基本在低位运行，这主

26、要是由于市场回暖以后河西在售多数楼盘已进入尾声，剩余存量有限；进入7月供销比开始回升，市场开始出现新盘供应。 数据来源：易居CRIC2008系统从08年11月-09年2月与09年3月-09年6月的累计供销比走势基本一致来看，现阶段河西多数在售楼盘处于尾声，而新盘选择静观其变，推迟上市时间；进入7月，走势开始回升，除了部分在售楼盘的继续放量外，市场开始出现新盘供应。注：至09年7月为2004年4月至09年7月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势09年7月份河西板块的成交价格上升较快，主要是由于近期市场供应量严重不足，市场出现供小于求的现象，在一定程度上刺激了房价的上涨，另外

27、方面，本月部分高端楼盘金地名京、仁恒江湾城的热销也在一定程度上拉升了板块的房价。 数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析从面积段供销来看，本月的新增上市量户型分布较均匀，其中80-90平米与120-144平米这二个面积段偏高，供应结构相对较稳定。本月成交量主要集中于120-144平米这个面积段，占比37%，主要来自融侨中央花园、仁恒江湾城、宋都美域等项目；其他面积段成交较均匀。另外，本月小户型60-80平米面积段供销差距较大，主要因为此面积段多为一室户型，产品性价比较低。数据来源：易居CRIC2008系统09年7月份河西板块成交量主要分布在900010000和14000-16000

28、元/平米的二个价格区间；900010000元/平米的成交量主要来自宋都美域、融侨中央花园、金基汇锦等项目。14000-16000元/平米的成交量主要来自仁恒江湾城、金地名京等高端项目。 数据来源：易居CRIC2008系统5、销售排行榜09年7月份的销售排行前五位分别为融侨中央花园、宋都美域、仁恒江湾城、金地名京和金基汇锦花园这五个项目。其中热销需要重点关注的楼盘仁恒江湾城，于7月18日正式开盘，首批推出其01、02、05、07号楼共642套房源，在经历了13号晚间1000多人惊心动魄地抢房，16日上午3000多人争先恐后地取号，17日下午提心吊胆地摇号，18日下午尘埃落地的选房，共有近600号

29、购房者终于订到了河西仁恒江湾城的房子，目前订购金额达10亿以上，折后均价15000元/平米，138平米以上的大户型已售空,剩下一部分89平方米以下的小户型。价格为15000元到18000元每平米。 项目第一次开盘具体优惠措施： 1.付款方式优惠：一次性付款（要求签订认购协议之日起15日内付清全款）有2%的优惠；按揭贷款（要求签订认购协议之日起45日内全款到账）有1%的优惠；2.除以上优惠外，开盘之日起七日内购房的还有如下优惠：预售建筑面积160平方米及以上的，享受百分之二（2%）优惠；预售建筑面积160平方米以下的，享受百分之一（1%）优惠；3.仁恒老业主无论采取何种方式付款、无论所购房屋面积

30、，均可再享受1%的优惠；4.开盘之日起七日内按要求签约、付款的业主，无论是排队领取选房顺序号的还是通过摇号中签购房的，还是在摇号选房结束后购房的，无论何种付款方式、无论所购房屋面积、无论是否老业主，均享受总价6万元优惠。从江湾城此次开盘热销的场面可以看出南京高端市场的需求依旧如此火爆。 表5-2： 7月河西板块销售面积排行榜排名项目名称销售面积本月销售本月销售（m2）套数（套）均价1融侨中央花园22827 191 97072宋都美域15391 134 9767.4883仁恒江湾城15023 111 152444金地名京13712 107 144845金基汇锦花园12838 138 9980数据

31、来源：易居CRIC2008系统6、新增上市楼盘7月份新增上市楼盘中仁恒江湾城、沁园村属于新盘供应，但成交差别较大，品牌开发商、强有力的高端产品、市场的机遇等使江湾城此次开盘惊动了整个南京城，销售异常火爆。金地名京、朗诗国际街区、天水滨江花园基本处于尾盘阶段，其前期良好的市场认可度给本次开盘奠定了有力的基础。表5-3：本月河西板块新增上市楼盘项目名称推案套数推案面积销售报价仁恒江湾城64282149.115244金地名京11010309.214484朗诗国际街区394678.314954万达广场22419260.49512天水滨江花园12010948.59620沁园村18822332.51330

32、0数据来源：易居CRIC2008系统六、仙林板块关键字：仙林板块本月上市量为0.61万平方米，销售环比下滑。1、供应、销售情况本月仙林板块上市量为0.61万平方米来自紫金上林苑项目；而板块内销售量为3.1万平方米，同比增幅高达868%。但环比上月成交4.04万平方米有所下降，主要是定销房学仕风华苑，以及栖园、亚东城销售量的减少所致。 表6-1：2009年7月仙林板块商品房住宅供应、销售情况上市销售面积同比(%)比例(%)面积同比(%)比例(%)(万m2)(万m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八区23.25-18.450.1441.5619842.21仙林0.61-3

33、5.11.33.18683.15 数据来源：易居CRIC2008系统进入7月，整体楼市依然保持回暖态势，本月板块商品住宅成交3.1万平方米，同比去年上升了868%。与上月相比下降23%，主要是板块供应量较少所致。数据来源：易居CRIC2008系统 2、供销对比情况本月单月供销比0.2。仙林板块供应量的紧缺直接导致单月供需比的持续走低，板块呈现新增房源供不应求的局面。数据来源：易居CRIC2008系统截止09年7月仙林板块的累积供销比为1.016，较上月下滑了0.02个点，这也是连续8个月的下降。随着楼市回暖趋稳，成交量放大，在没有新盘入市的情况下，累积供销比有进一步下滑的可能。注：至09年7月

34、为2004年4月至09年6月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势7月，仙林板块成交均价7917.05元/平方米，与上月板块的实际成交均价7873元/平方米基本持平，稍有上升。 数据来源：易居CRIC2008系统 4、市场结构分析从仙林板块本月的成交面积的分布看120-144、110-120、100-110平方米这几个面积段是7月成交的主力。由此可见随着市场的持续走好，市场上改善居住型以及有投资意向需求的客户比例逐渐大了起来，同时也促使了成交均价在一定幅度上的提升。 数据来源：易居CRIC2008系统本月仙林板块区域销售主力段为7000-8000元/平方米，也是区域内多数楼

35、盘价格的区间；而66套8000-9000元/平方米价格段的主要来自东方天郡花园项目；9000元/平方米价格段以上的数量与上月基本持平，主要来自紫金上林苑项目。 数据来源：易居CRIC2008系统5、销售排行榜 表6-2：仙林6月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售套数（套）本月销售均价1钟山晶典苑11416.610271182紫金上林苑54093897303东方天郡花园4986.64684804亚东城3639.13976995翠屏紫气钟山2771.2327670数据来源：易居CRIC2008系统6、新增上市楼盘表6-3 本月新增上市楼盘项目名称推案套数推案面积销售报价紫金上林苑6

36、108.1409500-10500数据来源：易居CRIC2008系统七、江宁板块 7月份江宁板块楼市回放： 供销量：7月份，江宁板块由于零供应，同时销售端延续6月份热销局面，区域市场表现为供不应求的状态，“房荒”局面再现市场。商品房成交价格受供销关系影响，本月价攀升态势显著。供应、销售情况7月份，江宁板块新增商品住宅上市量出现尴尬的零数据。施工进度的缓慢导致本月无楼盘供应入市。7月份，江宁板块成交量为23.85万平米，环比6月份的25.10万平米基本持平。虽然无新增房源入市，但是区域板块市场行情依旧保持平稳。表7-1 2009年7月 商品房住宅供应、销售情况指标上市销售面积(万平方米)同比(%

37、)比例(%)面积(万平方米)同比(%)比例(%)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八区23.45-17.6950.5741.56197.9242.21江宁0/023.8579.0524.22数据来源：易居CRIC2008系统09年7月份，江宁区域市场已经连续几个月保持高位运行态势，加之本月零供应的情况，目前板块内待售房源不多，个别楼盘已经出现无房可售的局面。 数据来源：易居CRIC2008系统 2、供销对比情况由于本月板块出现零供应的尴尬局面，单月供销比为0.同时7月份市场保持高位运行，整体市场的累计供销比已经降到1.06的历史低位。数据来源：易居CRIC2008

38、系统注：至09年7月据为2004年4月至09年7月的累计数据 数据来源：易居CRIC2008系统3、价格走势7月份，江宁板块成交均价环比上月呈现较大的上涨幅度，成交均价突破6000元/平米。成交均价的显著上涨具有一定的偶然性，其一、本月板块商品住宅成交依然主要集中在几个中高档楼盘上，例如百家湖花园、左邻右里、托乐嘉花园等项目，因此成交价格的得以冲击历史高位；其二，供不应求的市场格局也极大程度的影响成交价格的运行。数据来源：易居CRIC2008系统4、市场结构分析7月份江宁板块从成交量分布分析，成交主力面积段为120-144平米产品，主要来自拖乐嘉花园、百家湖国际花园、恒大绿洲等项目，而60平米

39、以下平米这个面积段的产品，主要来自南方花园和东郊小镇等项目。数据来源：易居CRIC2008系统江宁板块成交价格保持稳步上升状态，主力价格段以5000-6000元/平方米，主要是由于板块内青山湾花园和恒大绿洲花园、等中档楼盘的稳定成交；但是可以发现，本月6000-7000元/平米的价格区间成交量出现上涨，根据市场监测所得分析：南方花园、托乐嘉花园等中高端楼盘的热销所致；本月7000元/平米以上的成交量也显著上涨，成交量来自同曦国际广场、百家湖国际花园等项目。数据来源：易居CRIC2008系统6、销售排行榜7月份，江宁板块销售冠军为百家湖区域的百家湖东花园项目，296套成交量，合计成交面积高达3.

40、16万平米，成交均价为7589元/平米。其次为恒大绿洲项目，成交量高达2.94万平米，成交均价为5171元/平米，项目以低价跑赢市场。此外，岔路口优越的地理位置，完善的配套，规划利好驱动之下，左邻右里项目也也不错表现。青山湾依旧以低价吸引购房者的眼球，本月成交量为147套。排列第五的为拖乐嘉项目，经过近5年时间的发展，目前将军山区域已经成为南京高档住宅的聚集区，随着拖乐嘉项目商业街区的运营，区域发展再次跃升到一个更加成熟的层面，因此项目在热销同时犹能维持6006元/平米的高价。表7-2 江宁板块6月销售面积排行榜排名项目名称销售面积（m2）本月销售套数（套）本月销售均价百家湖东花园31570.

41、52967589恒大绿洲花园29436.61945171左邻右里20100.32216731青山湾花园17436.31475206托乐嘉街区13028.9946113数据来源：易居CRIC2008系统7、新增上市楼盘本月江宁板块无新增楼盘上市八、江北板块关键字：供应量激增，成交量略有萎缩，房价涨幅创近年最高7月江北板块共有11家楼盘新推房源，市场新增供应量21.36万平方米，上市量环比增长111.90%，市场供应量激增。江北楼市“热度”不减，但与上月相比略有下降。7月共成交30.86万平方米，环比下降6.03%，同比增长172.56%。 持续火热的楼市，使得江北开发商信心十足，不仅加大了推房力度，而且房价也有较大幅度增长。7月，江北成交均价4196元/