房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨

1、房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同

2、时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于企业会计制度只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。二是指工程项目自开工至竣工销售，

3、发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。1,预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后,该明细账余额为零。例1:某

4、企业A幢202号2003年预收账款5万元。2004年8月31日止累计预收账款40万元（其中二季度末止累计30万元），累计预提营业税费2.22万元，企业所得税1.485万元，9月份预收账款10万元。经计算9月份应交营业税费为0.555万元，二季度应在“递延税款”归集的企业所得税为0.99万元；销售结算转回营业税费2.775万元，企业所得税2.475万元。据此登记明细账如下：明细账会计科目：递延税款明细科目：营业税费企业所得税户名：A幢202号平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。即总账“递延税款”借方发生额合计数=（总账”预收账款”贷方发生额合计十总账“应收账款”

5、借方发生额合计数）X营业税费率+总账“预收账款”贷方发生额合计数X预计营业利润率（15%）X适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数=总账”主营业务税金及附加”借方发生额合计数十（总账”主营业务收入”贷方发生额合计数-总账“应收账款”借方发生额合计数）X预计营业利润率（15%）X适用的所得税税率怎样预缴企业所得税最划算（本文由深圳注册会计师协会提供）我国企业所得税暂行条例第十五条规定：“缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。”如何预缴企业所得税呢?企业所得税暂行实施细则第四十六条规定：“纳税人预缴有困难的，可以按上一年度应纳所得额的十二分之一或

6、四分之一，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税，预缴方法一经确定，不得随意改变。”如何预缴企业所得税才能既不违反税收法规又能使企业更划算呢?我们知道，企业的会计利润是按照财会制度的规定计算的，而计算缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是在会计利润的基础上，按照税法规定进行纳税调整而确定的。目前我国内资企业按照税法规定需要调整增加的项目金额，大多是“永久性差异”项目，要按照“应付税款法”计算纳税。这种纳税调整只是在每年预缴完所得税之后，年终后四十五日内进行。要想节省成本，增加可“流动”的资金又不违反税收法规，只有在预缴所得税和纳税调整上筹划，请看下面例子。某企业1999年每月利润均衡实现1

7、0000元，每月都有超过税法规定超计税工资等因素20000元。如果每月都按实际数申报预缴企业所得税，按法定税率33计算，每月要申报纳税9900元。如果每月都按10000元申报，只需申报纳税3300元；如果等到年度终了后一次汇算清缴，在四十五日内申报，而且只申报不缴纳，等到年度终了后四个月内的最后一天缴纳，税务机关也不加收滞纳金。这样在企业一年的大部分经营期间里，就可拥有更多的流动资金。无需列出公式计算就可以知道这样做对企业生产经营的资金使用有不少好处了！假如该企业1999年度的利润不均衡，利润是在前十一个月或前三个季度实现，而亏损是在最后一个月或一个季度开始的，经纳税调整后仍无应税所得额，那么

8、前段已预缴的所得税怎么办呢?也许有人会说，企业所得税条例第十五条不是规定很明确吗："年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补"。但我们同时应该知道，企业所得税细则第五十三条又规定："纳税人在年终汇算清缴时，多预缴的所得税额，在下一年度抵缴。"这样一来，到哪一天才能抵缴完?假如下一年度又亏损了怎么办?税法没有规定如果下一年度亏损无法抵缴上年多预缴的税款在何时退还。企业所得税，按照当地主管税务机关的规定，或者分月或者分季预缴，不预缴是要受到处罚的。问题的关键在于企业如何做到合法地在预缴期间尽可能少预缴，特别是不要在年终形成预缴需退税的结果。办法是根据企业的实际情

9、况，确定最佳的预缴方法。例如：如果企业预计今年的效益比上一年度要好，则可选择按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，反之，则应按实际数预缴。这样做，如果当地税务机关进行检查怎么办?请放心，国税函（1996）8号文件规定："企业所得税是采取'按年计算，分期预缴，年终汇算清缴'的办法征收的。预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度内应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应

10、作为偷税处理。"可见，因正当原因少预缴的税款，不会被视为偷税。另外，国税函（1998）63号文件规定："对企业所得税的检查，宜在纳税人报送企业所得税申报表之后进行。这种检查（包括汇算清缴期间的检查和汇算清缴后的检查）查补的税款，其滞纳金应从汇算清缴结束后的次日起计算加收，罚款及其他法律责任，应按税收征管法的有关规定执行。"可见，少预缴的税款，在汇算清缴结束前不会被加收滞纳金。房地产开发成本如何确定对于房地产开发公司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九

11、条，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第一款、第二款和第三款的规定，房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。同时，房地产开发企业还必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。那么，对

12、于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第四款第（一）项的规定，房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本=成本对象总成本+总可售面积；销售成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本。所以，还请你自己按照这样的账务处理和成本核算方法来确定你们的销售成本计算是否正确。至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告

13、费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189号），根据该通知第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。因此，你们公司作为房地产开发企业，2003年度可以在税前扣除广告费支出的最高限额应该是1607.12万元，而你们实际列支的广告费是1460万元，并没有超过国家规定的限额。所以，你市地税

14、局稽查局调整你们该部分的应纳税所得额是错误的。对于你们公司上交给政府部门的土地闲置费和整体报废的梨园工程损失问题，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第四款第（五）项和第（六）项是这样分别规定的：房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，应计入成本对象的施工成本；成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。由于不知道你们所要缴纳的土地闲置费

15、的那块土地在2003年年底前是否已经开发并将开发的房产销售完毕，如果已经开发并将开发的房产销售完毕，则完全可以在2003年度将该部分土地闲置费在税前扣除；如果尚未开发完毕或者未销售完毕，则需根据销售情况划分销售成本和应该保留的开发产品建造成本。至于整体报废的梨园工程损失，则完全应该在2003年度税前扣除。至于你在信中提及的关于你市地税局稽查局对你公司的土地征用及拆迁补偿费、借款利息支出等问题所核增的应纳税所得额问题，你只要按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除即可：1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已

16、完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。而对于借款利息及其他费用支出的税前扣除问题，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除即可土地增值税筹划方案中国税务报2001/06/01日前，“北京2000年房地产税务、金融及法律研讨与项目洽谈会”在北京召开。该研讨会由沪江德勤会计师事务所、北京广盛律师事务所主办，中国建行、农行、工行、招商银行、东亚银行的代表及京城几大房

17、地产开发企业的代表出席了会议。会上有关人士指出，导致目前我国大城市商品房房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%,而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10%）的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是具有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。沪江德勤会计师事务所北京分所的合伙人李展伟、税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受

18、免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%,增值越多，税率越高。在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。纳税人需特别注意的是：税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的关键点就是合理合法地

19、控制、降低增值额。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，具建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1.5亿元，其

20、中普通住宅的销售额为1亿元豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（1500011000）-11000X100%=36%,因此适用30%的税率，应纳税（15000-11000）X30%=1200万元。如果分开核算，应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值率为(100008000)-8000X100%=25%适用30%的税率，应纳税(100008000)X30%

21、=600万元；豪华住宅：增值率为(50003000)-3000X100%=67%,适用40%的税率，应缴纳(50003000)X40%-3000X5%=650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%,超过20%,还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10000y)