盐城城东2E07地块可行性研究

1、0 / 35 文档可自由编辑打印盐城城东盐城城东 2E+072E+07 地块可行性研究地块可行性研究20102010 年年 3 3 月月1 / 35 文档可自由编辑打印目目 录录一、盐城市近年相关数据分析一、盐城市近年相关数据分析 .2 2（一）盐城城市概况.2（二）盐城城市规划.3（三）投资环境.6（四）盐城房地产.9二、城东片区概况二、城东片区概况 .1313三、城东区域房地产三、城东区域房地产 .1515（一）土地市场（09 年-10 年）.15（二）重点土地成交情况.18（三）区域重点楼盘调研.19（三）市场小结.202 / 35 文档可自由编辑打印四、本地块周边概况四、本地块周边概况

2、 .2121（一）地块基础数据.21（二）周边概况.22（三）地块 SWOT 分析.23（四）地块研判.24六、风险分析六、风险分析 .2525（一）政策风险.25（二）区位竞争风险.26（三）行业市场风险.263 / 35 文档可自由编辑打印一、盐城市近年相关数据分析一、盐城市近年相关数据分析（一）盐城城市概况（一）盐城城市概况 城市概况城市概况2009 年 6 月 10 日，国务院常务会议讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划 ，使江苏沿海地区发展正式上升为国家战略。盐城第一次出现在国家关于重点发展的战略中， 规划要求，盐城中心城市以建设我国沿海地区现代化工商城市为目标，强化在区域发展中的辐射

3、带动作用，到 2020 年建成实力较强的特大城市，在全国沿海城市中的地位明显提高。要实现这一目标，市地区 GDP 今后 4 年需年均增长 17%以上，今后 11 年需年均增长 19%（现价计算）以上，城镇化率需年均提高 1.7 年百分点，中心城市更要超常发展。盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，东临黄海、南与南通、泰州毗邻，西傍扬州和淮安市，北与连云港市接壤，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。4 / 35 文档可自由编辑打印城北工业区城北工业区老城区老城区城南新区城南新区开发区开发区盐城下辖东台、大丰 2 个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5 个县，市区

4、下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积 1696 平方公里，人口 811 万。是江苏省面积第一、人口第二的大市。（二）盐城城市规划（二）盐城城市规划 城市发展规划城市发展规划城市发展方向：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。主城区空间格局：盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧。规划用地范围内形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区建设用地保持“团块状”空间形态。整个主城区将形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态；以主城区为核心，依托徐淮盐高速公路、新长铁路、盐淮一级公路、盐5 / 35

5、 文档可自由编辑打印淮运河构筑经济发展轴，依托迎宾大道、新洋港为生态发展轴，形成通江达海、内引外联的“X”型的大盐城空间网架。主城区形成“一城六片”的总体布局结构，构筑“水绿盐城” 、富有城市特色和个性的城市总体框架。主城区划分为城中、城南、城主城区划分为城中、城南、城西、城西南、城北、河东六大片区。西、城西南、城北、河东六大片区。城中分区：城中分区：以商业服务和居住为主要功能；强化建军路、解放路城市中心功能；逐步替换有干扰的工业企业；合理控制居住用地开发强度；保护历史遗存，塑造城市特色。城南分区：城南分区：以居住、行政、文教为主要功能；保留悦达工业园和市开发区；完善社会服务设施配套建设；提高

6、土地开发强度；创建亲切宜人的空间尺度。城西分区：城西分区：以缓解城中人口为主要功能；依托道路呈带状展开建设；加强水源保护；沿世纪大道布置物流、市场用地；妥善解决城中村问题；6 / 35 文档可自由编辑打印城西南分区：城西南分区：以工业开发主要功能；建设为产业开发服务的配套设施；控制合理的投资强度准入标准；加快污水处理系统的建设；注重对自然河道的保护和利用。城北分区：城北分区：基本位置现状功能；重在智力污染，改善环境质量；沿 204 国道可开发少量工业用地；建设区域性物流中心；鼓励区内居民外迁。河东分区：河东分区：工业、居住相对平衡的新区；迎宾大道以北作为盐工发展用地；控制世纪大道和开发大道之间

7、用地；加强基础设施共建共享；以大项目带动整体发展；7 / 35 文档可自由编辑打印地区生产总值050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP548.6603.2657.4731.1871.410111174136816031923.8增幅 10.20% 10.00% 11.40% 13.10% 14.00% 14.30% 15.10% 15.00% 13.20% 13.50%00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年09年主要城市GDP对比02000400060008000100

8、000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP 4230.3 440020002518.7 7740.22550750910191715801394增幅 11.5% 13.0% 14.0% 11.7% 11.5%1.6%13.3% 13.5% 13.6% 14.0% 14.0%南京无锡徐州常州苏州南通连云港淮安盐城扬州泰州（三）投资环境（三）投资环境 地区生产总值地区生产总值盐城地区生产总值在 2000 年2009 年之间逐年上升，2008 年受经济危机影响 GDP 增幅较前几年有所下降。盐城市的 GDP 预计为 1860 亿元，增长 13.6%投资

9、拉动是盐城经济增长最主要的因素。8 / 35 文档可自由编辑打印三大产业结构32.10%33.40%34.10%34.30%34.60%45.60%45.70%46.90%48.60%48.20%22.30%20.90%19%17.20%17.20%0%20%40%60%80%100%第一产业第二产业第三产业第一产业22.30%20.90%19%17.20%17.20%第二产业45.60%45.70%46.90%48.60%48.20%第三产业32.10%33.40%34.10%34.30%34.60%2005年2006年2007年2008年2009年 城市三大产业结构城市三大产业结构盐城是一

10、个以工业为主导产业的城市，工业在国民经济中占主导地位；历年来，盐城“二三一”的产业结构不断深化调整，第一产业比重小幅降低，第二产业小幅上调；以制造业为主，纺织业、通用设备制造业、化工原料及化学制品制造业为盐城市的三大支柱性产业。第三产业比重也逐步小幅提高，在此过程中，政府注重招商引资，加快区域国际化接轨。20092009 年，全市实现工业总产值年，全市实现工业总产值 3143.53143.5 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 22.6%22.6%。实现规模以上工业增加值。实现规模以上工业增加值 714714 亿元，比上年亿元，比上年增长增长 16.7%16.7%。其中轻工业增加值达。其中轻工业

11、增加值达 283.2283.2 亿元，增长亿元，增长 13.5%13.5%；重工业增加值；重工业增加值 430.8430.8 亿元，增长亿元，增长 18.9%18.9%。规模以上工。规模以上工业实现主营业务收入业实现主营业务收入 3070.63070.6 亿元，增长亿元，增长 26.8%26.8%；利税总额；利税总额 268.3268.3 亿元，增长亿元，增长 36.1%36.1%；利润总额；利润总额 131.1131.1 亿元，增长亿元，增长39.2%39.2%。9 / 35 文档可自由编辑打印01002003004005006007000.00%5.00%10.00%15.00%20.00

12、%25.00%30.00%销售品零售额224.9274.1316.9337.6406.6542.8647涨幅11.80% 17.95% 13.51% 13.79% 9.58% 25.10% 19.20%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 社会消费品零售总额社会消费品零售总额全社会消费品零售总额历年来也保持了持续增长的势头，08 年涨幅创了新高；09 年，面对全球金融危机的影响，盐城市委、市政府积极采取一系列有利于开拓市场、扩大消费的新举措，有效地促进了盐城消费品市场稳步发展。0909 年社会消费品零售总额为年社会消费品零售总额为 647647 亿元，增长亿元

13、，增长19.2%19.2%，增幅列全省第一。，增幅列全省第一。10 / 35 文档可自由编辑打印0100020000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房地产投资23.1331.1452.2365.5192.56 109.02 129.9固定资产投资2783755006689011120 1500.3房投增幅30.10%34.63%67.73%25.43%41.29%17.78%19.20%固投增幅43.90%34.70%35.00%33.50%35.00%35.00%33.90%20032004200520062007200

14、82009（四）盐城房地产（四）盐城房地产 房地产投资分析房地产投资分析盐城是固定资产投资与房地产投资历年来均保持着持续增长，其中固定资产投资增幅稳定；受 08 年房地产市场不利因素影响，房地产投资增长不稳定，增幅有所下降；2009 年，全市完成固定资产投资 1500.3 亿元，比上年增长 33.9%。其中城镇固定资产投资857.1 亿元，增长 31.9%；2009 年，全市房地产开发投资完成 129.9 亿元，比上年增长 19.2%。其中住宅投资 100.6 亿元，比上年增长17.0%；商业营业用房投资 25.9 亿元，比上年增长 52.2%；办公用房投资 1.8 亿元，比上年增长 12.3

15、%。11 / 35 文档可自由编辑打印0100200300400竣工面积134149249285256212348销售面积144112178266314266355.112003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 房地产供销状况分析房地产供销状况分析盐城房地产投资和新增开发量近年来供应保持高速增长，08 年受经济危机的影响供销有所下降；2009 年由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长；20102010 年房地产市场大量房源的入市、以及宏年房地产市场大量房源的入市、以及宏观政策的相继出台，后期市场发展趋势仍旧不明朗。观政策的相继出台，后期市场

16、发展趋势仍旧不明朗。12 / 35 文档可自由编辑打印23.68.29.56.411.114.511.37.44.9 4.79.21815.711.916.51919418.051213.9917.4620.4528.60510152025303540452008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年1

17、2月 商品房销售面积分析商品房销售面积分析08 年同比多为负增长，受全球经济危机的影响，08 年商品住宅销售同比增幅月平均为-15.4%；09 年由于宏观经济的不段复苏，市场逐渐回升，其中 6 月购房补贴即将到期之际销售面积达到 41 万方，创下13 / 35 文档可自由编辑打印0500100015002000250030003500400045002008年8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月今年价格走势和增长率120015501950266032003400403122%29%28%36%21%6%19%0100020003000400

18、050000%5%10%15%20%25%30%35%40%价格1200155019502660320034004031比例22%29%28%36%21%6%19%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年历史新高。7 月后市场稳步回升。 市区商品房销售价格分析市区商品房销售价格分析06 年之后，盐城商品住宅价格上涨趋缓，09 年全年商品住宅成交均价同比平均涨幅为 19%；09 年，随着市场信心不断上升，盐城市区商品房销售价格在稳步提高；0909 年均价的稳步上升说明市场正走向成熟，发展年均价的稳步上升说明市场正走向成熟，发展较为健康。较为健康。14 / 35 文档

19、可自由编辑打印二、城东片区概况二、城东片区概况 总体情况总体情况城东地区规划总面积 40 平方公里，建成面积 9.58 平方公里。目前入园企业 100 多家，已初步形成 LED 及新光伏能源、精密机械、汽车配件、电子、食品、轻工、高新技术等为主导的产业群。根据盐城市大市区战略，江苏亭湖经济开发区已调整为盐城河东新城，造城与建区并举，新的亭湖区行政中心年底建成，全日制2 万人的盐城工学院和 1 万人的师范学院新校区坐落在开发区境内，行政服务、商贸住宅、高教文化、城市工业、综合服务和生态休闲已成为该区域新的功能特色。15 / 35 文档可自由编辑打印 交通优势交通优势公路：开发区向东 8 分钟车程

20、就可以接入高速网，到上海仅需两个小时车程；331 省道作为与市区连连接的大通道，穿境而过；铁路：开发区向西 6 分钟车程可到达盐城火车站；航空：开发区向北 5 分钟车程可达到一类国际空港盐城南洋国际机场。港口：开发区经沿海高速 35KM 可直通国家一类开放口岸大丰港；水运：开发区西侧即为国家二级航道通榆运河。16 / 35 文档可自由编辑打印三、城东区域房地产三、城东区域房地产（一）土地市场（一）土地市场（0909 年年-10-10 年）年）规划指标要求规划指标要求编号编号地块座落地块座落面积（面积（）土地用途土地用途供地条件供地条件起始价起始价 ( (元元/ /) )竞买保证竞买保证金金(

21、(万元万元) )加价幅度加价幅度使用年限使用年限容积率容积率建筑系数建筑系数绿化率绿化率东环路东、新都路北地块231762商住（商业比例15%）净地1161.2270010 元/或其整数倍商业 40 年居住 70 年2.520%40%东环路东、新都路南地块151756商住（商业比例15%）净地1070160010 元/或其整数倍商业 40 年居住 70 年2.520%40%神州路西、盐塘河南地块二64185居住净地100560010 元/或其整数倍70 年2.025%40%文汇路西、三河子南中低价位商品房地块85770居住净地81070010 元/或其整数倍70 年2.020%40%南纬路北、

22、开创路西地块46752居住净地142550010 元/或其整数倍70 年2.025%35%原伯乐达西厂区地块22563.4商住（其中商业比例10%）毛地141.210010 元/或其整数倍商业 40 年居住 70 年2.322%40%17 / 35 文档可自由编辑打印亭湖伍佑变电所北侧地块47430.8住宅(配套商业10%)净地41040010 元/或其整数倍住宅 70 年商业 40 年1.528%40%原威特集团地块24263居住毛地143640010 元/或其整数倍70 年2.020%35%工学院南校区地块31687.7居住、商业、办公（商办比例30%）净地3075200010 元/或其整

23、数倍住宅 70 年商办 40 年.520%4%原盐城市交通高级技工学校驾培中心地块23642商业净地19131000净地40 年2.745%20%原盐城市交通高级技工学校老校区地块31410商业净地1200800净地40 年2.530%40%黄海东路北、希望大道东侧84750居住、农贸市场净地900100010 元/或其整数倍居住 70 年商业 40 年1.625%40%亭湖开发区富康路东侧拆迁安置地块13432居住用地净地42220010 元/或其整数倍70 年1.423%40%经二路西、飞驰大道南侧地块89468居住（含 5%商业配套）净地1080200010 元/或其整数倍商业 40 年

24、居住 70 年1.622%40%黄海东路北、希望大道东侧84750居住、农贸市场净地721100010 元/m2 或其整数倍居住 70 年商业 40 年1.625%40%腾飞路南、经二路东地块94745居住用地现状1950200010 元/或其整数倍70 年2.522%40%腾飞路南、经一路东地块93967居住用地现状1950200010 元/或其整数倍70 年2.522%40%18 / 35 文档可自由编辑打印亭湖大道北、希望大道西侧144094商办(商业用地比例30%)现状1670250010 元/或其整数倍商办 40 年2.030%30%黄海东路北、星光大道东侧50535商住(商业用地比

25、例占20%)2.530%35%净地95380010 元/或其整数倍商业 40年住宅70 年黄海东路北、星光大道西侧57757商住(商业用地比例占20%)2.530%35%净地992100010 元/或其整数倍商业 40年住宅70 年希望大道东、纬五路北地块13963商业、办公(商业用房比例占 50%)2.035%30%净地150040010 元/或其整数倍40 年亭湖大道北、南机场路西侧92825居住、商业、办公（商业、办公建筑面积各占10%，居住区配套商业5%）2.024%40%净地1305200010 元/或其整数倍商办 40年居住70 年研发用地53687m21.921%27%泰山路西侧

26、、松江路南侧地块76843商业、公寓（居住）23156 m23.128%15%净地609.380010 元/或其整数倍商业 40年居住70 年研发 50 年19 / 35 文档可自由编辑打印希望大道东、纬二路北侧地块34302商业、居住（商业用地比例占40%）2.028%35%净地1650100010 元/或其整数倍商业 40年，住宅70 年希望大道东、纬三路北侧地块35076商业1.825%35%净地1500100010 元/或其整数倍40 年希望大道东、新南路北侧地块52651商业、办公、酒店公寓（办公、公寓各占30%）1.822%40%净地1515150010 元/或其整数倍商业、办公

27、40 年，公寓 70年神州路西、开发大道南侧地块14030商办用地、社区办公用地（其中商办 60%，社区办公40%）2.540%20%净地120050010 元/或其整数倍40 年希望大道东、华亭路北侧地块36682商业、居住（商业用地比例20%）1.425%40%净地1335100010 元/或其整数倍商业 40年，住宅70 年经一路东、飞驰大道南地块115450居住用地1.622%40%现状1350200010 元/或其整数倍70 年新 204 国道东、鹿鸣路南侧150925居住用地2.522%40%现状1323200010 元/或其整数倍70 年20 / 35 文档可自由编辑打印希望大道

28、西、中舍河南地块97703商业、办公用地1.330%30%净地800250010 元/或其整数倍40 年开发大道南、规划支十一路东48505居住用地3.520%40%净地2700150010 元/或其整数倍70 年（二）重点土地成交情况（二）重点土地成交情况地块号地块号地块位置地块位置占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率起拍价起拍价成交价成交价用途用途备注备注2009年 34期希望大道东、纬二路北侧地块（亭湖区行政中心东侧）34302（约 51 亩）686042.01650 元/（110 万/亩）2710 元/商业 40年，住宅70 年6 家单位和个人参加竞买，经过 100 轮的激烈角

29、逐，最终成交。折合每亩约 180 万元。（三）区域重点楼盘调研（三）区域重点楼盘调研重点项目重点项目物业类别物业类别建筑面积建筑面积销售均价销售均价具有户型具有户型主力户型主力户型物业类别物业类别市场动态市场动态华景园华景园（最后批次）（最后批次）住宅、商铺16 万3980 元/两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室二厅87-120多层、小高层2010 年下半年推出 6 栋多层住宅，面积在 70-150高教公寓高教公寓住宅、4 万集中商业54 万3400 元/两室两厅、三室二厅、88、128.72高层2010 年下半年推出二期 9栋21 / 35 文档可自由编辑打印朗地英郡朗地英郡住宅、商铺20

30、万3500 元/两室两厅、三室二厅、93-120.93小高层、多层、别墅2010 年 5 月初推出 7 栋多层、小高层，面积在 80-150，预计均价在 3700元/左右加州东郡加州东郡住宅、商铺15 万3300 元/两室两厅、三室二厅87-140多层、小高层2010 年下半年推出房源迎宾花苑迎宾花苑住宅、商铺、写字楼12 万3300 元/两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室二厅75-134多层、高层、小高层2010 年 5 月份左右推出二期最后一批 4 幢小高层，面积 90-140，房源约200 套（三）市场小结（三）市场小结 20092009 年城东地区土地挂牌年城东地区土地挂牌 3232

31、块，其中多数地块含有商业，符合前期该片区商业中心规划的定位思路；块，其中多数地块含有商业，符合前期该片区商业中心规划的定位思路； 商业土地性质所占比例的增多，势必也会使后期商业市场的竞争加剧；商业土地性质所占比例的增多，势必也会使后期商业市场的竞争加剧；22 / 35 文档可自由编辑打印新南路希望大道项目地块亭湖大道 城东项目物业类型多为住宅与商铺结合，且目前住宅销售均价为城东项目物业类型多为住宅与商铺结合，且目前住宅销售均价为 33003300 元元/ /35003500 元元/ /左右；左右； 主力户型均为实用型主力户型均为实用型 9090-120-120的两房和三房为主，物业类型多为多层

32、与小高层；的两房和三房为主，物业类型多为多层与小高层； “高教公寓高教公寓”项目体量高达项目体量高达 5454 万万，主要客群为机关行政人员及从事教育工作者，消费能力相对较强；，主要客群为机关行政人员及从事教育工作者，消费能力相对较强； 20102010 年区域内各楼盘相继推均有新房源上市，后期该区域人口势必将逐渐增多，商业潜力巨大。年区域内各楼盘相继推均有新房源上市，后期该区域人口势必将逐渐增多，商业潜力巨大。四、本地块周边概况四、本地块周边概况（一）地块基础数据（一）地块基础数据地块位置：希望大道东、新南路北侧地块；总占地：52651；23 / 35 文档可自由编辑打印亭湖区区政府师范学院

33、工学院高教公寓印刷厂三菱研磨总建面：94772；土地用途：商业、办公、酒店公寓（办公、公寓比例各占 30%）容积率：1.8；绿化率：40%；建筑系数：22%使用年限：商业、办公 40 年，公寓 70 年。（二）（二）周边概周边概况况24 / 35 文档可自由编辑打印25 / 35 文档可自由编辑打印（三）地块（三）地块 SWOTSWOT 分析分析 S S 优优 势势 区域规划整体性好；该地块位于规划中集商业、办公、休闲、娱乐等为一体的新中心；本项目大型综合性物业符合区域发展方向，填补市场需求； W W 劣劣 势势 区域开发前期阶段，整体配套设施很不完善；地块当前人气不足，需在后期发展中培养；本

34、项目商业体量较大，对物业完成整体销售和资金快速回收有一定的考验； O O 机机 会会 该区域交通网发达，出行较为方便；行政区、大学城与高教公寓形成了大量素质高、消费能力相对较强的客群；区域未来人口居住量大，消费需求剧增；区域内众多地块相继开发建设，形成热点区域，提升影响力；城东商务中心的规划发展为项目开发提供了有利的环境与资源； T T 威威 胁胁 盐城以及城东区域商业整体规划体量较大，竞争激烈；属于新区建设，商业的培育期会比较长；商务办公环境相对较弱，办公物业的定位和销售有一定难度。结论结论：本项目优势不明显但发展机会较多，重发展，对于项目的开发的战略性要求较高，也伴随着一定的市场风险，但同

35、时也为项目提供了更广阔的发展和利润空间。本项目是典型的以机会为主成长经营的项目，重点是整合资源，变“机会”实际优26 / 35 文档可自由编辑打印势。（四）地块研判（四）地块研判 地块属盐城城东板块，随着城市发展，城东地区作为盐城大市区副中心和新型商业中心具有得天独厚优势； 该地块周边交通网虽四通八达，但距主城区相对较远，现周边配套也相对较少； 区域后期商业“双刃剑”现象较明显，一方面商业量的集中上市，易形成区域规划商业中心，另方面随着各家楼盘相续入市，市场竞争将进一步加剧； 地块周边有亭湖区政府、师范学院、工学院等教育行政部门较多，客群素质均较高，消费能力可观； 我司对宏观市场、区域研究以及

36、地块的分析该地块市场综合潜力较大，同时发展中也存在一些不确定因素。发展定位发展定位区域型商业中心 城东新城市（开发区）中心 大型综合性物业 购物、餐饮、休闲、娱乐及商务一站式服务27 / 35 文档可自由编辑打印针对区域行政、高教等高素质人群定位 同时满足更多消费群的大众需求六、风险分析六、风险分析（一）政策风险（一）政策风险2010 年，抢末班车的现象仍会延续一段时间。市区 2009 年楼市的成交火爆，最主要是政策面的支持力度较大，政府奖励措施，税费成本、信贷利率等明显下调，入市的附加成本下降，极大稳定了购房者心理。还有很多购房者惧怕通货膨胀等因素。再加上供应量不够，造成市区一度“无房可卖”

37、的局面。这部分需求在上半年仍会持续释放。但到下半年这样的情况会出现转变。2009 下半年未满足需求的有部分是以投资型为主的，在国家宏观调控和外面城市成交量下降的影响下，这部分投资会受到抑制。而让消费者产生观望的同时，盐城迎头赶上的是开发量激增。据了解，仅南城区就有将近 10 家楼盘有房源上市。高品质的楼盘出现让购房者的选择余地加大。再加上2009 年土地市场火爆，存量土地规模也在加大。购房者会显得比较谨慎，导致观望情绪进一步增强。因此，本项目应密切关注相关政策的出台，并提高对政策变动的预见性。28 / 35 文档可自由编辑打印（二）区位竞争风险（二）区位竞争风险区位竞争的风险，以及由此带来的市

38、场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。当然要突破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式，如营造品牌效应、加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。本案的区位竞争风险体现在区域内竞争，因此本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。（三）行业市场风险（三）行业市场风险市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点：一是价格难以上涨；二、直接竞争楼盘已具有的市场品牌度和销售经验；三、后续供应量较大。市场风险是无时无处不在的，本项目只能积极投身于市场的竞争，把握竞争。本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测的基础上，为本项目制定一种抗市场风险的发展模式。29 / 35 文档可自由编辑打印文档可自由编辑打印规规 划划 指指 标标总用地面积（万）5.26515.2651总建筑面积（万）9.4772其中：地上（万）9.4772地下（万）1.0000容积率1.801.80 单身公寓（万）2.84316办公（万）2.84316商业（万）3.79088商业比率70.00%投投 资资 测测 算算项项 目目计算标准计算标准工程量工程量单价和费率单价和费率造价造价（万元）分类总价分类总价（万元）分类单价分类单价土地费用土地价格7983 7983 842 白蚁防治费2 元/9.4772219 建设工程标底编制费工程造价 1.29.47720.001225 建设工程标底审核费工