2018年房地产估计案例及分析指错题总结

1、按房地产估价报告各项容总结指错题指错题答题要点：1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项；2、各项容中按下述总结分析是否有错误；3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算容。一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产 估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。各部分容构成及常见错误如下：第一部分、封面一、构成（7项）标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号二、常见错误1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估

2、价报告”,否则算错。2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的及其注册号。3、估价报告出具日期 应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。若还是“估价报告作业日期”，算错。4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要容缺失。第二部分：致估价委托人函一、构成（10项）标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示）二、常见错误1、缺标题“致估价委托人函”，算错。1、基本事项四个容： 估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。缺少上述某项，算错2

3、、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错；3、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如*公司业务章、估价专用章，则算错。4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错5、致函日期=估价报告出具日期= 估价作业截止日期，否则算错。6.缺估价报告应用有效期，错。（2006、2010）第三部分、目录一、构成（6项）标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报

4、告、估价技术报告、附件。二、常见错误1、目录中不应有致估价委托人函！2、目录容（特别是估价结果报告、技术报告二级目录容中）不应缺项，否则算错。第四部分、注册房地产估价师声明一、构成（7项）二、常见错误1、估价师声明应是注册房地产估价师声明2、应注明所有参加估价的注册房地产估价师的、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，否则算错。（非注册房地产估价师和未参加估价的房地产估价师不得签名。）3、在声明最后要求必须有 两名或两名以上注册房地产估价师签名的，否则错误。4、没有查勘现场但参与此次估价的注册房地产估价师不必在声明第6条中列出，在声明第6条中只需列出参与现场查勘的注册房地产估价师，没有

5、列出的，算错；5、抵押目的估价报告有效 期最长不超过1年，对有效期超过1年的抵押估价报告可指出错误；第五部分、估价的假设和限制条件一、构成（4项）1. 一般假设；2.不确定事项假设；3.背离实际情况假设；4.估价报告使用限制：二、常见错误1、 “估价报告使用期限”或“估价报告应用的有效期”放在估价假设和限制条件或结果报告中都不算错误。2、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明；3、在假设和限制条件中， 强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响第六部分、估价结果报告一、构成（14项）（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；

6、（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；（11）注册房地产估价师;(12)协助估价的人员；(13)实地查勘期；(14)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告， 还应包括变现能力分析、市场风险提示。二、常见错误1、估价委托人：写明全称、法定代表人和住所；个人、住所(不要写明)2、房地产估价机构：缺“法定代表人” “资质等级” “资质证书编号”，算错。3、估价目的：抵押：“未确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”征收：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”转让：“为委

7、托人转让估价对象提供市场价值参考”估价目的置于估价对象后，可作为备选错误。4、估价对象(要求描述详细些)(1)包括估价对象围；土地基本状况；建筑物基本状况。缺上述某项，算错。(2)后面计算的一些数据要在此部分容体现，前后数据不一致的算错。(3)未说明共有权情况、所有权状况 的，算错。(4)估价对象中权益状况描述不全，是否有共有权、是否设立抵押权等他项权利(他项权利日期是否完整)、在抵押估价中是否有法定优先受偿款等未描述，算错。(5) 土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出让合同约定期满后是否对收回的建筑物给予补偿、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标、。(6)估价对象中区位状况描述不

8、全，或景观、周围环境、基础设施完备程度、交通、公共配套设施完备程度、朝向等未描述。(7)估价对象中实物状况描述不全，或土地状况、建筑物设施设备、建成年份、结构、层高、装修、维护保养、建 成时间未具体到月、估价对象分摊的土地面积等未描述。5、价值时点没有简要理由，算错。6、价值类型价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。抵押：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”；征收：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点

9、自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。缺，算错。(1)对独立、客观、公正原则，没有硬性要求，没有，不算错。(2)抵押，谨慎原则，没有，算错。(3)现状价值评估 不用列最高最佳利用原则,若列出算错。(4)转让目的估价的估价原则 不应有谨慎原则。8、估价依据(1)所有估价，必须有房地产估价规(GB/T50291 1999),没有算错。(2)抵押，必须有房地产抵押估价指导意见 (建住房20068号)，没有算错。(3)征收,应有国有土地上房屋征收与补偿条例 和国有土地上房屋征收评估办法 建住房201177号)，没有算错。9、估价方法(1)要说明所选用估价方法 理由，没有

10、算错。(2)结果报告和技术报告都 缺估价方法定义，应在结果报告中指出，没有算错；换句话说，在技术报告中未说明估价方法定义不算错。(3)只用一种方法估价的还要说明不采用其它方法的理由；对采用两种或两种以上方法的 不要求说明不采用其它方法的理由。(4)有条件选用市场法的，应选用市场法，有条件选用而不选用的，应说明理由；其他方法同理。总之一句话：应选尽选，不选说明理由。10、估价结果(1)要有总价、单价、总价大写表示和币种。总价和单价中，只有其一且不说明理由的，算错。(2)用外币表示的，还应 注明汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。(3)抵押估价中未披露估价师所知悉的法定优先受偿款的，算错。(4)

11、划拨地，注明 划拨土地使用权 应缴纳的土地使用权出让金(5)若是抵押报告，缺风险提示算错 。(6)若是抵押报告，缺变现能力分析算错。(7)房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 (比如到百，算错)11、注册房地产估价师说明所有参加估价的注册房地产估价师估价的、注册号，并由本人签名。12、协助估价的人员(1)说明所有协助注册房地产估价师估价的人员的、相关资格或职称，并由本人签名。没有该项不算错13、实地查勘期实地查勘估价对象的起止日期、没有实地查勘期的，算错。14.估价作业期：估价作业期是本次估价的起止日期，没有，算错致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期， 不一致，算错

12、如13项与14项颠倒，算错。15、结果报告上述14项容的顺序一般不要随意变动，在考试中若 出现缺项或者顺序不符合要求的，算错。第七部分、估价技术报告一、构成（6项）1、估价对象描述与分析2、市场背景描述与分析 3、估价对象最高最佳利用分析 4、估价方法适用性分析 5、估价测算过程6、估价结果确定二、常见错误（一）估价对象描述与分析1、依据新教材等，“区位状况描述与分析”中不要求对区位状况未来变化趋势进行分析，即没有不算错。2、技术报告中估价对象状况分析中缺少权益、实物、区位等状况的说明。（要求粗些，不缺项即可，缺项则算错）（二）市场背景描述与分析1、“市场背景描述与分析中”未进行“本地本类房地

13、产过去、现在和未来状况分析”的，算错。（三）最高最佳利用分析（四）估价方法适用性分析1、缺选用理由，算错。2、缺对未选用的估价方法理由的（不管是采用一种方法估价还是一种以上方法估价），算错。3、未说明估价方法定义的，不算错。（五）估价测算过程综合性的：1、估价测算过程中注意数值、参数选择、公式等选择正确及前后一致。市场法：（总的）:1、市场法定义错误2、市场法选用缺少理由或计算公式，算错3、市场法公式中，“估价对象市场价格”应为“估价对象比准价格”（可比实例选取）1 .从案例考试角度看，可比实例少于3个的，可作为一处错误予以指出2、可比实例的选取注意是否满足可比实例的要求，即与估价对象是否一致

14、，具有可比性，如：土地等级、用途、是否在同一供求圈，否则算错。（下面是具体的）3、选取的可比实例与估价对象相比 规模差异大、结构不同，不宜作为可比实例4、可比实例交易方式特殊与估价对象不一致（如拍卖与正常转让），其交易情况应作修正。5.可比实例成交日期与价值时点不宜超过一年，在房地产市场行情变化比较平缓时，这个时间可最多放宽至两年；可比实例交易时间超过一年，未予以说明，错。（可比实例调整或修正）：1、未交待可比实例权益（土地使用年限）/实物/区位状况，也未予以修正2、比较、 修正项目不全：或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状

15、况）的修正或不修正的理由3、*应为区位因素/实物因素（冠戴）4、可比实例成交价未说明付款方式5、可比实例汇率选用错误6、可比实例缺少币种7、可比实例修正系数与前面描述不一致8、*修正系数的确定 缺乏理由或某个取值缺乏理由9、比较因素系数确定未说明比较基准。修正系数的权重取值未说明理由10、可比实例修正系数（区位、实物、权益等子项）计算错误（分子分母颠倒）11、可比实例单项调整幅度超过 20%最终的调整系数综合调整不超过30% （单项调整是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项）。（测算结果）：1、可比实例综合修正系数（或比准价格）计算错误2、市场法测算中未对底下车库

16、价值进行测算，也未说明理由3、确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。收益法：（总的）:1、收益法定义不正确2、收益法的公式选用缺少理由或理由不充分或3、收益法选用计算公式错误（租金）：1、估价对象的租金涵没有明确说明。2、客观毛租金收益确定依据不充分或未详细说明理由3、租金增长率的确定无依据4、未说明租金是否有收租损失、空置率情况；或空置率和租金损失率未说明理由5、没有说明空置率是预测的客观空置率。6、有效毛收入计算错误，如：全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由；7、租约期外的有效毛收入未考虑其他收入，如押金或租赁保证金的利息收入（或租约期外有效毛收入中缺押金或租赁保证金利

17、息收益）8、租约期/外租金涵不清或可比实例租金涵未说明（是否有押金或租赁保证金的利息收入，可出租面积比率、出租方式、租金缴纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的项目，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等）9、租约期外应采用客观收益、收益变化在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据10、收益法评估时租赁合同到期后应该取正常的市场租金而不能按原合同租金11、对于有租约限制的租金， 经分析为虚假租约或租约租金与市场租金偏离幅度过大，判定为非正常租金水平时可弃用，在租约期直接用市场租金计算12、采用收益法评估征收补偿价值时，月租金不应采用租赁合同租金，应评估无租约限制的价值，相应的空置率也不能直

18、接取零（年运营费用）：1、年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比例没有说明是预测的客观比率。2、营业税及附加为租金收入的 *%不准确。3、运营费用中缺少土地使用税。4、出租房管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用取*%,理由不充分）（净收益）：1、租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用2、没有对净收益进行预期或期望调整（或者未说明净收益是预测值）（收益期限）：1、收益价格的确定错误的。2、收益年限取值错误，或缺少依据或说明。3、土地剩余使用年限的确定有误，算错4、以具有土地使用年限的房地产 设定抵押的，所担保债务的履 行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限 减去已经使用年限后的 剩余年限（报酬率）：1、计算确定报酬率的确定没有具体的说明；2、报酬率的确定不能只参照一个实例或者说确定过于简单。（测算结果）：1、收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿2.几个公式潜在毛收入=潜在毛租金收入十押金或租赁保证金利息收入有效毛租金收入=潜在毛租金收入-收租损失-空置损失有效毛收入=潜在毛收入-收租损失-空置损失有效毛收入=有效毛租金收入十押金或租赁保证金利息收入假设开发法：1、假设开发法中缺少投资利润、销售费用、取得待开发房地产税费的计