2019加拿大新移民贷款买房的流程和要点

1、2019 加拿大新移民贷款买房的流程和要点最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座，得到很多反馈，同时也收 到网友的来信，希望作者能用最简单的语言，面地介绍一下新移民买 房贷款的流程，以及注意事项。加拿大 2019和 2019年新移民登陆数 量连创新高，分别为 27万和 29 万。加拿大移民政策每年新移民 量约占加拿大人口的 1%，这项基本国策始终没有改变，大量的新移民 还会源源持续登陆这片自由、祥和的土地。预计 2019 年新移民登陆数 量将首次突破 30 万人。对于新移民，置业安家是首要的问题，如果祖 国的资产还没有全部转移到加拿大，贷款买房是一个必然的选择。新 移民通常会从老乡、同学、亲友那

2、里获得安家信息，因为个人经历不 同，很多新移民获取的信息并不全面，关于新移民买房按揭贷款的流 程和注意事项总结如下。银行是否批准按揭贷款，取决于申请人的还款水平和还款意愿。马上 找到工作，有收入的新移民，在没有其他家庭债务的情况下，如果首 付款高于房价的 20%，按照现行利率，贷款金额为家庭税前年收入的 5-6 倍；如果首付款低于房价的 20%，则贷款金额为家庭税前年收入的 4-5 倍，自住房最低首付款比例为 5%。绝大部分新移民无法很快找到 工作，在没有收入的情况下，登陆 5 年内的新移民，首付 30%的情况下， 也能够申请到按揭贷款，而且不需要验证收入。至于还款意愿，加拿 大的金融机构几乎

3、完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不 良信用记录的借款人，通常会被拒绝。对于新移民，没有信用记录是 正常的，例如，落地半个月内就贷款买房，当然不会有太多信用记录， 只要借款人没有不良信用记录即可。从买房流程上来看，每个购房者开始买房的第一步是在银行申请预授 信，即，在看房和签订买房合同之前，完成贷款申请。这样做的好处 有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有即时偿还的债务， 信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少 钱。1. 获得银行的预授信文件之后，消费者能够在贷款金额的基础上 加上自己的首付款，从而确定目标房价。 2. 在利率锁定期内完成房产 交割，能够适

4、用锁定的利率，通常利率锁定期为 90-120 天。3. 如果在 申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还 债务，需要立刻采取行动予以补救。加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低 于房屋市值的 20%，则商业银行需要购买按揭贷款违约保险，保费会由 申请人承担，这个点，所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源 和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交 易记录，有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这 些要求比较难以满足，刚刚登陆就买房，则无法提供三个月对账单； 因为中国的外汇管制（每人每年汇出等值 5 万美元），很多从中国汇

5、 来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BM（满地可银行）在这方面的要求比较合理，借款人在申请按揭贷款时，不要求账户中 已经准备好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入设在加拿大的 银行账户即可，没有额外的要求。签订买房合同后，已经申请了预授信的客户，需要交将买卖合同提供 给银行，将预授信转为正式批准。没有申请预授信，先签订买卖合同 的消费者，在签订定合同时设置一个保留条件，即，如果在 5 天内无 法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。需要提 醒大家的是，即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款，或改变贷 款金额，问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验 房后

6、发现，成交价严重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审 定，如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况，银行甚至能够拒绝贷 款。申请人在提交申请时，如果所述的收入不实，或最终无法验证所 述收入，银行也会改变贷款金额，甚至拒绝放款。加拿大的银行与中 国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就能够批复，然 后再去验证，所以贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成， 然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对 于没有收入的新移民，手续非常简便，银行只需验证登陆时间、首付 款和房价即可，整个过程 3-10 天即可全部完成。贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。固定利率是指在贷款期

7、内利率不变，例如，X%从第一天开始，至贷款合同到期，利率始终是X%另一种利率是浮动利率，是一个参数加上或减去 X%在贷款期内，这 个参数会变，但x%5变，例如P-0.3%，是指在贷款期内，P（prime rate 惠利率）会变，但-0.3%不变。浮动利率，利率风险较大，但通常 比相同贷款期的固定利率低。从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款能够 分为开放式和封闭式。如果借款款人选择开放式贷款，在贷款期内能 够随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。如果选择封闭式贷款，只要 贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。从以上分类能够看出，加拿大按揭贷款能够分为固定利率封闭式贷款，

8、 固定利率开放式贷款；浮动利率开放式贷款，以及浮动利率封闭式贷 款。借款人能够根据自己的实际情况作出选择。在加拿大，贷款期与还款期是不同的。借款人能够和银行签订 1 年期 的贷款合同，但能够预计 30年还清贷款，即，贷款期 1年，还款期 30 年。一年到期后，借款人能够选择全部付清贷款，或在原银行续借， 或从其他银行借款还给原贷款银行。与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。即，以房屋净值 做抵押的消费信贷额度。这是一种可循环使用的消费信贷产品，因为 有房屋净值作为抵押，所以利率比普通的消费信贷产品，如果汽车贷 款、信用卡的利率低很多。借款人能够自己选择按揭贷款还款频率，例如，每周付，每

9、两周付， 每月付，最长间隔为每月付。间隔越短，越能够节省利息支出。购房所需要购买的保险有三大类：贷款违约保险，火险（财产险）和 人寿及伤残险。如果首付超过 20%房价，则绝大部分情况下不会被要求 购买贷款违约保险。如果贷款买房，房产的火险是一定要买的，因为 房产是银行贷款的抵押物，如果房产是有管理费的物业，而且管理费 已经包含了火险保费，则无需另外购买。至于人寿保险和伤残险，是 借款人能够选择的保险，如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险，一 旦借款人出现人身意外，则保险公司会偿付贷款余额；如果借款人购 买了伤残险，一旦遭遇工伤意外，保险公司会在伤残期间代为偿付贷 款的月供款。在安省，房产交割是通

10、过律师完成的。贷款最终批准并满足所有贷款 条件后，银行会明确指示律师放款金额。律师接到指示后，会计算借 款人房产交易成本，并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师 行，并邀请借款人在律师行签署借款文件，待借款人签署正式贷款文 件后，律师会向银行发出索款指示，在房产交割时，银行会将贷款划 入律师行的托管账户，最终由买方律师将全款划入卖方律师账户，完 成整个交收工作，买家获得新房钥匙，卖家获得卖房款项。需要注意 的是，借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的，而不是在银行签 署借款文件。也就是说，只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的， 此前签署的各类文件都不是正式借款合同。有些申请人同时在几个银 行申请按揭贷款，最终在律师行会有几份贷款文件等待签署，借款人 选择哪一家银行的文件，最终贷款合同就是与这个家银行签署的。新移民在没有收入的情况下，不但能够申请到自住房按揭贷款，也能 够申请到投资类房产按揭贷款，包括楼花按揭贷款。首付款比例会高 于自住房按揭贷款。楼花按揭贷款能够锁定利率长达3 年，同时也能够锁定新移民身份。加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外，一些中小金融机构也能 够受理按揭贷款申请，借款人能够通过贷款经纪代理申请。加拿大的 一些主要商业银行，例如皇家银行（RBC）、帝国商业银