不动产简答题

1、1、 什么是动产、不动产，他们的区别动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、有价值的物品等。不动产是指实体土地及附着于土地上的定着物。包括土地和构成土地的所有自然物体，以及附着于土地上的全部人为的物体。不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。动产是指不动产以外的财产。2、 地价与一般商品的区别与联系相同点：都是价格、都是波动、都是按质论价不同点：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、形成时间不同、供求变化不同3、 不动产评估，不动产的特点不动产评估是指专业估价

2、人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 特征：科学性：不动产评估是建立在科学的估价理论与方法基础之上的，是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，是通过对不动产市场进行系统分析后，推测、判断出待估标的在特定市场条件下最可能实现的价格。艺术性：估价人员需要有丰富的经验，不动产评估需要很强的推理与判断能力，不动产评估需要一定的技巧 4、 不动产价格影响因素宏观因素：经济因素、社会因素、政策因素、人口因素、预期因素（经济预期、人口预期） 微观因素：区域因素（繁华

3、程度、交通条件、基础设施、环境状况）、自身因素(土地形状)5、 不动产评估的原则1) 独立、客观、公正原则2）合法原则3）替代原则4）最高最佳使用原则5）估价时点原则6）谨慎原则最高最佳使用原则：保持现状前提：新房地产价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值 装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值 改变用途前提：新用途的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值 重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值 最常见的是改变用途与装饰装修改造的组

4、合。估价时点原则：估价时点估价对象出现情况过去历史不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。现在历史不动产损害赔偿和保险理赔案件现在现状大多数评估现在未来不动产的预售或预购价格评估未来未来不动产市场预测、为不动产投资分析提供依据估价时点：指标的不动产评估价值所对应的具体日期。估价作业期：指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。 估价报告出具日期：指评估机构出具估价报告的日期，一般为估价作业期的最后一天。 估价报告有效期：指从估价报告出具日期起计算，委托方使用估价报告不得超过的时间界限。估价责任期：指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。如果估价报告在有效期内得到

5、使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。 6、 不动产评估的程序（1）估价前的准备（获取估价业务、受理评估对象、研究对象不动产的档案资料、拟定作业计划 （2）实地查勘（查勘对象不动产的位置及其周围环境、核实对象不动产的使用情况及现状、了解当地不动产市场的特征和情况）（3）运用评估方法估算标的物价格（评估方法选择的主要依据：评估对象的用途（类型）；评估目的；所搜集到资料的完整性和可靠性。）（4）撰写评估报告7、 静态市场比较法的操作步骤1）辨识标的物的价格影响因素2）辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场3）搜集子市场内的所有销

6、售实例及可观测到的影响因素的信息4）选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例5）辨识比较实例的销售条件并进行修正，得到比较实例的正常成交价格 6）对比较实例的每个影响因素与标的物之间的差异进行估算，修正由因素特征差异引起7）的比较实例与标的物在售价方面的差异，得到比较实例的因素调整评估值 8）使用不动产价格指数将前一步得到调整价值从交易期日调整到估价期日，得到标的物9）在估价期日的调整评估价值10）加权平均调整评估价值，得到最终评估价值8、 静态市场比较法存在的缺陷1）很难得到标的物所在子市场的房地产价格指数2）得不到标的物未来估价期日的房地产价格指数3）未给出比较实例的权重与期日调整系数

7、的联合确定准则4）最小方差与最小变异系数选择比较实例准则，实际上是多多益善准则9、重置成本法的步骤：（不考简答在计算题里用建议看看） （1）估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格） （2）估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效用新建筑物的成本） （3）估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗） （4）估算建筑物净值；（重新建造价值建筑物折旧） （5）估算不动产价格；（基地价格建筑物净值）10、重置价格与重建价格的关系重置成本与重建成本都是建筑物的重新建造价格，前者适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑

8、技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。后者适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物。11、建筑物折旧的三种类型物质折旧：由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。功能折旧：由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。经济折旧：由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。12、估价中的折旧与会计中的折旧的区别会计上：一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是

9、原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。 估价上：不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。13、为什么用客观性经营收益而不能用实际性经营收益（静态收益还原法）在不动产最有效的使用状态下，在使用者正常经营能力下所提供的收益，它必须是持续有规律和安全可靠的，需要排除不动产使用过程中受经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险）对净收益的影响。换言之：净经营收益要的是平均的收益水

10、平，排除人为因素。1）对于同一个不动产，由于不同的经营者、经营管理水平不同，造成实际收益不同2）潜在性的房地产，实际收益为014、静经营收益估算注意事项（1）净经营收益是正常的客观净收益（2）对于置业投资（出租）不动产而言，净经营收益为净租金收入，即从有效毛租金中扣除维修费、管理费、税费、保险费等四项成本。（3）营业面积和可出租面积不应包括管理用房、设备房所占的面积，它们的收益已经暗含于客房、餐饮、公寓及其它可直接盈利部分的收益之中。（4）对于有抵押贷款负担的不动产，经营费用不包含抵押贷款还本付息额。但当只测算不动产的自有资金价值时，则需要在扣除了经营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应

11、采用税前现金流量。（5）若采用收益还原法评估不动产的市场价值，净经营收益则采用净经营收益；若评估不动产的投资价值，则通常采用税后现金流量。（6）对于单纯的土地评估来说，计算净经营收益的时候还要扣除建筑物的折旧费，而对于不动产整体价格评估来说，经营费用则不包含建筑物折旧费，但包含寿命比整个建筑物使用期限短的设备、装饰装修等的折旧费。（7）不动产的收益年限是标的物自估价时点起至未来可获收益的年数。15、城镇土地综合定级的操作步骤1）方案制定 （根据城市的实际情况，确定各项任务的时间进度、投入人力的数量、定级工作的实施步骤和方法等）2）资料收集与调查（掌握城市的总体情况、内部结构特点，区位特性）3）

12、土地级别测算及确定（土地定级范围的确定、定级因素指标体系的构建等）4）成果形成与验收5）成果应用和更新阶段16、路线价法的步骤1）划分路线价区段2）设定标准深度3）选取标准宗地4）调查评估路线价5）制作深度价格修正率表和其他价格修正率表6）计算临街各宗土地的价格17、现金流量折现法与传统方法的区别1、对费用的估算方法不同（传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，而在现金流量折现法中，是模拟开发过程）2、对货币的时间价值计算方法不同（传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算利息，计息期通常到开发完成时止。现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。）3、对投资利息和开发利润的处理方式不同（传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。）18、城市土地定级估价综合模型的优点1）城市土地定级估价综