企业贷款融资案例

1、业 贷 款 融 资 案 例企业:董事长：财务总监：项目经理：董事长助理：会计：银行:行长：信贷科长：信贷员：企业名称：海南省海口市夕苑房地产开发有限公司 经营范围：房地产开发经营、科研技 术服务、兴办实业，新技术及产品项 目投资；技术开发；技术服务；技术 咨询；停车服务；出租办公用房、商 业用房；健身服务；劳务服务；打字； 复印；会议服务；技术培训；承办展 览展示；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装。 主营业务：房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、 租赁及物业管理；金融街区域的总体规划、土地开发 法定代表人：杨思钊贷款卡是企业办理贷款业务的（一）申办贷款证和贷款卡基本

2、条件，因此在申办任何贷款业务之前，企业必须首先到当地中 国人民银行申请办理贷款卡。凡经工商行政管理机关（或主管机关） 核准登记的各类企事业单位需向国内金融机构办理贷款及提供经济 担保的，均须向中国人民银行申领贷款证和贷款卡，并将发生的贷 款业务在贷款证和贷款卡上进行记录。人民银行将在五个工作日内 发给申请人贷款证和贷款卡。公司除了上述已经提供的企业 营业执照、税务登记证 等还提供 了开户许可证。本次申请的为项目贷款，所以公司还提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。（二）提出借款申请企业向银行借款时，首先应向主办银行或其经办机构直接提出.com芒虫民过

3、iff fftJa si-tii夕如射*产井他书用於日海由肯却口巾祸W E画E f由SUL34,111 V叫+ iHUR!人民耗网国土地*理養和i中堆人民夷 利回绘市構堆产胃理迪！尊註障建規，为 S1P±地悄用取人的苜统权苴，对土吃便 用捉人申请童记的本证所骑土地敬利.经 审査威实，睢子登记，ilSliiiE.515Bi:Es申请。申请时，企业应提交包括借 款金额、借款用途、偿还能力及还 款方式等内容的借款申请书， 并提交营业执照复印件、税务登记 证复印件、贷款卡复印件、财务报 表、项目贷款的还需提供可行性报 Ah 口等。首先，公司前面已经提供了营然后，基于公司申请的是项目贷款，所以

4、提供了项目开发可行业执照、税务登记、贷款卡等，还提供了授权委托书性报告夕苑房地产开发项目可行性研究报告夕苑房地产商住楼规划（A区、B区、C区）开发项目可行性研 究报告呈报单位：夕苑房地产开发有限公司呈报时间：二 0 一四年十二月十九日一、项目概况（一）、开发项目区位条件项目基地在海南省海口市蓝天路 103 号 ，东至世贸西路，西邻 文化路文华大酒店，北靠滨海大道，南隔环卫大厦等楼与金贸中路 相望。项目所在区域为海口的金融贸易开发区，滨海大道文化路路 口西南角，东邻文华大酒店，北靠紫金花园。 A、 B、 C 三地块为本 花园规划分区，旺中有静，生活交通便利；湖光山色与园区景观亲 水长廊连城一片，

5、交相辉映，日暮晚袭，波光粼粼，自然画卷，尽 收眼底。（二）、规划方案夕苑房地产 A 区、 B 区、 C 区规划总用地面积 159.70 亩，其中 C 区用地面积为 88.99亩，计划居住人口 4568 人，规划以居住为主， 兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住 环境、居住类型、居住心理的要求。规划东部地块以居住为主，沿 明七路以商业、办公为主，西北边沿沧江河一侧作景观长廊兼容一 部分休闲、娱乐、健身场所。总建筑面积为140605川，其中12层或12层以下住宅91364 m2； 18层住宅建筑面积为 35316川；商业、 公用、办公建筑面积为 3840 m；地下储藏室及地下

6、车库建筑面积10086川；地下车库1305个，建筑密度17%，容积率为2.2。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现 代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创 造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（一）建设地点条件1 、该规划区地理位臵优越，项目地块位于海南省海口市蓝天路103 号。2、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。3、滨海大道是海口市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车 道间有绿带化，集中了多条交通路线，交通便利。4、地块大，但容积率较低，可规划弹性充足，场地地形地质条 件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电

7、视等基础 设施规划配套齐全，市场、超市、银行、邮局、餐饮、健身、娱乐 等生活服务设施尽在整体规划中。（二）建设实施条件1 、夕苑房地产开发有限公司是1998 年注册成立的高科技生物工程公司，经历十三年的发展已成为一家集科研、生产、销售为一 体的国家火炬计划重点高新技术、海南省民营科技企业。公司始终 坚持以“创造未来，永续发展”为己任，决心为龙华区的美好生活 而贡献力量。2、该地块土地使用规划设计条件已通过审批，而且海口市政 府承诺可以减免规费，详细规划及建筑设计均在落实中3、该规划分区地理位置优越，位于滨海大道金融贸易开发区， 这里是海口近几年重点开发的地区，被称为“海口的外滩”，未来 有很大

8、的升值潜力，为项目实施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析（一）宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的 是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列 政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影 响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和 促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、项目由合作集团开发，作为全国知名的房地产开发商，其品 牌效应必然能够给项目带来进一步的增值。（二）微观环境分析1、随着美兰区的经济发展，产业结构的不断深化及调整转移。 美兰区交通、基础设施配套建设的不断完善，现龙华已发展成为海

9、口经济圈中重要的经济区域之一。另海口对该镇、街进行调整，人 工数量的不断增加及居住的日益集中，对住房的要求更加紧迫，近 年来美兰区的房地产投资开发已迈入稳健的增长期，楼价有了较大 的上升空间。种种利好因素均预示着美兰板块巨大的升值潜力，刺 激房地产投资开发。2、近年来，慧远美林谷和亚洲豪园等的成功开发，在美兰房 地产市场引起轰动效应。目前，高明较高素质的楼盘有慧远美林谷、 亚洲豪园、现代花园、和信广场、海悦东方等，这些楼盘成为了市 场的焦点。这些高素质楼盘的出现改变了人们对高档物业的消费观 念，优美的小区环境，完善的配套设施，精致的室内装修，逐渐已 成为市民的消费方向。3、美兰区投资环境良好，

10、政策比较优惠，特别是公司十几年 来与美兰区委、区政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企 业在美兰区的发展创造了较为宽松的条件。夕苑房地产的开发，是 夕苑集团公司发展转型的重要一步，是壮大企业经济实力，提高经 济效益的机遇，实现企业可持续发展的动力之源。四、市场分析与价格预测（一）市场发展前景分析1、根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以及美兰区场供 需状况等方面情况调查表明，美兰区房地产业发展前景目前有压力， 成交量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发的正 常脚步。但对正处于高速发展的县级城市美兰区来讲，经济的高速 发展以及人口城镇化的刚性需求，又是相互矛盾的。现要压力越大，

11、 未来的反弹就越高。储备更多的稀缺的土地资源，将是任何房地产 公司重要的不可多得的宝贵财富，为站立发展的另一个制高点的重 要基础。品房价格居高不下。2、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极 大地改善城镇面貌，进一步优化城镇空间布局，推进龙美兰的人居 城市的规划建设，跻身精品居住城市行列，并吸引更多人群到美兰 购房居住。3、房地产营销方式的改变 ,房地产销售方式从原始的概念销售、 点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价 格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、 多元化竞争新格局。则提供便利、舒适的高性价住宅成为夺得房地 产开发桥头堡的重要手

12、段。（二）、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：一是钟爱于美兰区居住环境、人居品牌的购房群体； 二是当地居民更换旧房、二次臵业的购房群； 三是当地城郊人口城镇化臵业的购房群； 四是致力于高明建设及创业、工作的外来购房群体。（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项 目预测价格：1、别墅均价11600元/ m2；2、商业网点均价 7500元/ m；3、车位均价 5.5 万元 /个；4、储藏室均价1500元/m。（以年CPI增长率计取价格增幅）五、项目实施计划（一）工程建设实施计划1 、现已取得了土地使用权，将于今年底房地产开发各相关人员 配备，完成项目规划、单体设

13、计、施工图设计，工程报建、审批等 有关手续，并着手售楼部建设、策划宣传，满足 2012 年开工需要2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发C 区中市场份额大、开发成本低、利润空间大的小高层住宅和高层住宅， 回收部分资金后再连续开发商业网点、地下停车场等单体工程，待 配套设施完善后以及有良好的市场效应时再推进开发 A 区、 B 区。 拟开发建设期为 4年（20122015年），2012-2014 年中拟开发面积 140605 m2, 2014 年-2015 年拟开发面积 111717 m2o3、以高管的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程 监理制确保施工建设规范进行，施工过程中

14、，要严格控制工程造价， 提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。（二）、销售计划及营销策略1 、销售计划根据工程建设进度计划及高明区房地产发展走势，该项目拟销 售周期为四年： 2013年销售收入 2.3亿元； 201 5 年销售收入 3.3 亿 元；2018年销售收入4.5亿元。2、营销策略秉承企业“品质生活、爱夕苑”的经营理念，深入 房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施 实现房屋销售，获取最大利润。（ 1 ）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析， 对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需 求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销

15、策略及公关策略，实现 销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之 有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通， 利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的 认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员 促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售 转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢 得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户 感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用金葵子的品牌 效应，提升企

16、业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势， 满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升 的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价 格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客 户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提 高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信 心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算按每亩 173.6 万元取得土地使用权， 土地总成本为 8,514.84 万元（出让金总额 8,266.83 万元，契税 248 万元），项目开发总投资为 31,525.03 万

17、元。（二）、资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额 26,600.27 万 元。其中自有资金 12,600.27 万元 （ 含本项目销售回笼资金再投入 10,545.18 万元）,借入资金 ,14，000 万元（其中中油公司贷款剩余额 2， 500.00 万元，应收回金海湾医院欠（三）、项目经济效益分析1、利润估算表本项目净利润 6045 万元，净利率 6.45%。预测前提：土地 173.6 万元 /亩；营业收入 10 亿元；平均销售单价 11600 元/平方米；营业成本 9.3955 亿元；单位成本 10825 元 /平方米；2、现金流量估算表（见附表 6）本项目税后现金净流量

18、 2,141.06 万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后） = 项目净利润 /项目投资支出总额=6.45% 。（数据见附表 5）（2）、动态分析项目净现值为 6450 万元，净现值大于 0，项目可行。经计算， 本项目的内部收益率为 9.5%，参考同行业基准投资内部收益率 8%， 本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两 翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还 是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从 九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必

19、要的； 同时， 从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格 173.6 万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述， 该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有 可行性，又有可操作性。资金用途及还款来源说明 此次借款主要用于滨海别墅项目建设。还款主要来源为商品房 款销售收入。项目预计销售收入说明： 住宅总建筑面积：平方米销售均价11500元/ m2销售收入 10 亿元第一期工程 A 区 19227 m， 1.2 万元 /m预计销售收入 28840.5 万元第二期工程 B 区 28330 m， 1.1 万元 /m预计销售收入 21163 万元第三期 C 区工程

20、 38440 m， 1.3 万元 /m预计销售收入 49972 万元夕苑房地产开发有限公司二0四年十二月十九日滨海别墅”项目资金贷款申请书项目贷款请书 夕苑房地产开发有限公司 2015 年 1 月 12 日、公司基本情况：法人代表杨思钊， 公司类型为有限责任公司， 经营范围为房地产开发 , 经营注册资金为人民币 5000 万元，占出资比例的 50%；自然人出资 3000万元,出资方式为货币。开发资质为 3 级。二、夕苑总公司基本情况公司高级管理人员基本情况 法人代表杨思钊，男、大学本科文化、工程师、经济师、 1970 年出 生， 1990 年参加工作，就职于无不良信用记录。三）、项目开发进度和

21、需求“滨 海别墅”是由房地产开发有限公司投资开发， 海蓝明珠别墅 群是海口市政府重点招商引资项目，项目总用地面积 86497 平方米， 总建筑面积35万川，规划为中高档别墅，全部为商业地产产权。前期项目总投资 4亿元（原可研报告总投为 3亿元，由于建设 工程延迟一年多， 成本增加约 20%，土地款 6000万元,2014年2 月底 已经投入资金 2.3亿元，其中公司资本金 1.8 亿元、工程已经建设到 整体 73%。该项目预计总收入 7.8 亿元。四证情况，目前已经取得所 有证书。预计工程在 2015年2月建设到达 100%， 2015年 11月开始 销售。施工单位为海口省工程有限公司。四）、

22、 借款用途： 为继续扩大我公司的区位优势，我公司决定开展“滨海别墅”三 期工程、现尚差资金缺口 5000 万元，需要贷款 5000万元，借款期限 3年（2015年4月30日至 2018年4月30日）。五）、保障措施：为了保证还款，我公司承诺用位于海口市蓝天路土地琼国用（2008）第 0203622 号及“名门商业广场”（1）想通过项目来融资 5000万元，年成本 15.5-17%，期限 3 年， （2）预售收入 10亿元占 28%（3）股东追加投入 1.3 亿元。 项目建设内容和用途六）、还款来源我公司目前所开发的两个项目正在进行，资金回收周期为 20 个 月，况且滨海别墅二期、三期尚存大量土

23、地（约 198000 平方米）， 加上滨海别墅二期已被政府规划为商业中心， 其地价升值、 房价大幅 上涨，未来两年内，我公司所有土地开发完毕，参照目前周边交易价 格体系，预计可获利 7000万至 8000万元。且名门商业广场项目，又 可获利约 2.1亿元，我公司相信， 3 年内无压力偿还 5000 万元贷款。 我公司承诺：按时还息，按时还本。特此申请！夕苑房地产开发有限公司2015年 1月 12日（三）贷款银行受理,贷款银行对企业进行面谈访问 关于夕苑房地产开发有限公司访谈报告 访谈目的：为了更进一步了解该公司的状况，贷款需求，还款能力， 运营情况，使我行发放的贷款有还款保障。调查对象：该公司

24、董事长，财务总监，项目经理以及保安以下是访谈内容：访谈对象：杨思钊 访谈人职务：夕苑房地产开发有限公司董事长 访谈时间： 2015年 2月 5 日访谈地点：董事长办公室访谈内容：信贷员曾娅（以下简称曾）：杨董，我想问一下，您是什么学历呢？ 董事长杨思钊（以下简称杨董）： 本科学历。曾： 你是在什么时候开始确立自己的发展方向的呢？杨董： 大概大二开始，我确立了自己的奋斗目标与发展方向。当时就开始了解一些房地产项目。 曾：那你在大学里的时候为了以后都做了些什么准备啊？杨董： 也没什么具体的。就是平时多看一些资料，同时把学习搞好。还参加了一些活动竞赛，来 提高自己的见识和实际能力。 大三的时候就开始

25、参加一些大大小小的面试了。 多和一些在 地产公司的朋友交流，建立自己的交际圈子。曾：那你在这条路上有没有遇到挫折与阻碍的时候呢？杨董： 肯定是有的啊。最早的一次就是在大二的时候，那时候特别迷茫，完全就不以，对现在我 自己来说， 我已经实现了自己的最初目标。 目设计的资料之类的内容。 到了大三的时候， 我就决定要考取研究生，主攻房产。 想再坚持下去了，感觉好累好累。后来有一位老师， 他是我们这个专业的老师， 也算是我的学长， 在一次闲谈的时候和我谈了很多， 我感觉他 真的是用心在和我说， 现在都记得他当时的样子。 然后我就开始继续坚持。 还有一次是在 大三的时候，当时有一家知名企业在校园举办了一

26、场精英招聘会。我当时很激动很兴奋， 心里想着这下终于可以实现自己的梦想了。结果面试的时候直接被刷下来了。当时的我， 没有面试经验， 也没有技巧之类什么的， 真正轮脑子里都一片空白到自己的时候， 已经紧 张到不行了，手心里全都是汗。看着三位主考官坐在那里，什么都记不起来了。不过后 来还是好起来了，慢慢振作就是。曾：我想在公司创立初期肯定有诸多不顺，那是什么支持着你走下去的呢？杨董： 这个怎么说呢，大概是心底那份不服输的的。因为我的这个性格一直是我支持我的动力。 我想，也许任何一个人只要坚持一直不放弃，就会成功吧。 另外还有原因的话， 也许就是 我的亲人了， 我们家的收入属于那种中下水平吧， 家里

27、人一直都希望着我走出来， 也为我 付出了很多吧， 我想， 如果我不好好努力， 我拿什么去回报他们的期望？我是没有伞的孩 子，只有拼命地向前跑。就这样了吧。曾：您觉得对于现在公司的经营状况与业绩，您还满意吗？杨董： 大家也都知道房地产呢是比较难做的,目前公司的发展趋势状态良好 ,业绩也很突出 ,我是比较满意的。曾： 您觉得公司的哪些地方值得发扬，公司哪些地方存在着不足呢？杨董： 就目前来说 ,值得发扬的是公司员工的积极性,公司的每个员工的能里都很强 ,工作的意愿十分高 ,有耐心和牺牲精神 ,工作氛围良好这个是值得发扬的。 不足的地方就是创新方面有待提 高 ,这方面呢公司目前也在提倡大家积极参与讨

28、论公司的发展方向,想常人之不能想 ,集思广、人益。曾：在您看来，如何才能把一个公司做强做大？杨董： 我认为一个公司要想做强做大 ,首先要有一个明确的目标。而且对公司的性质和定位要明 确,德鲁克就曾经提出三个思考 ,第一:我们的公司是什么 ,第二 :我们公司将是什么 ,第三:我们 公司应该是什么。 当然还有很多因素存在 ,比如公司的核心竞争力、 公司的制度、 经营理念、 管理制度、员工行为等都决定一个公司的发展,这些都是要注意的。访谈对象：石小琴 访谈人职务：夕苑房地产开发有限公司财务总监访谈时间： 2015 年 2 月 6 号 访谈地点：财务总监办公室 信贷员曾娅（以下简称曾）：公司财务权限和

29、责任是什么？和其他部门的协作情况如何？ 财务总监石小琴（石总）： 营业部财务各自对外，其他营业部财务分工明确，财务与营业部财 务在分工上只负责业务上指导和管理， 营业部财务直接对营业部总 经理负责，营业部财务的招聘、任命、人事、薪酬都在营业部。公 司财务没有人事权，只有业务指导权。曾：对事业部的财务管理是怎样运作的？公司对事业部财务如何监控？石总： （1）资金管理 各事业部的操盘资金，按全年销售额/周转率计算流动资金占用额，资金不足时向其他事业部借贷。 公司财务也没有审批权力。 公司财务前 5 个月有资金总调度 权，之后新制度出台事业部以上缴公司管理费，来消化公司职能部分的支出， （2）核算公

30、司财务只是明确科目，规章制度出台了几个，会计政策没有统一做法，如事 业部的折旧政策，报消制度是否一致，财务报销制度制定是人力资源部制定，我也不很 明确。（ 3）财务预算事业部也不一样，公司没有给下面一个统一标准，没有统一财务指标。目前各事业部预算较粗，指标不详细，执行控制难度大，不好考核。（4）监控：采购没有监控只是资金付出时财务审批曾：评价公司的近 5 年内财务状况？投资回报？石总： （ 1）资产负债率低，今年有融资，靠自有资金周转今年1900 万借款用于土地购建（2）固定资产较少，总部厂房租赁不是购建。（3）加工形式大部分外加工所以收入少。（ 4）存货结构：设备制造行业周转低和应收帐周转低

31、，专用设备生产周期长加工过程长。曾：对欠款的客户和到期未收回的应收款有何相应措施？公司的赊销政策是什么？石总： 欠款、回款有指标控制 85 ，赊销政策没有 曾：公司的各项财务比率和同行业相比是否正常？ 石总： 财务比率与同行对比有优势，成本费用率比较低（与收入比）占优势。其它不太清楚。 曾：公司目前的筹资渠道主要有哪些？如何可以降低融资成本？还有哪些途径可以缓解资金压 力。石总： 借款，集中在 3 家银行，以土地、材料抵押贷款，海口以土地抵押，抵押物中流动资产在 流动。目前资金周转问题不大，就是新的融资能力可能受限。访谈对象：饶济舟 访谈人职务：夕苑房地产开发有限公司保安访谈时间： 2015

32、年 2 月 8 号 访谈地点：海南省海口市金贸中路 1 号 访谈内容：曾：大哥你好！请问您今年多大年纪？从事这个工作有多久了？饶： 我今年 45 岁，已经当了 8 年保安。曾：您的工作内容是什么？平时公司对保安有什么培训吗？饶： 我们保安实行 12 小时轮班制，从早上 7点开始工作，一直到晚上的 7 点。主要工作就是站 在大门以及在公司前面巡逻。在培训方面，我们一周会培训 3 次，包括体能培训。去年我们 还安排过一次军训，我觉得这个过程很累，但同时也很有自豪感。曾：每天在大门口公司巡逻觉得公司的人数多吗？客户往来怎么样？饶 : 很多 , 每天都有很多人来来公司买房或者咨询 ,至于客户往来嘛 ,

33、 我只是一个保安 ,这就不太清楚 了。曾：那您觉得公司的销售业绩如何？ 饶:公司的销售业绩一直都很好的 ,我在这干了 8 年,8 年来公司一直在进步 ,我的工资每年都在涨呢 你说好不好？访谈对象：杨园园 访谈人职务：夕苑房地产开发有限公司销售经理 访谈时间： 2015 年 2 月 10 号访谈地点：销售经理办公室访谈内容： 曾：能不能从您的角度给我们介绍一下滨海别墅的情况以及项目周边的一些规划？ 杨经理： 滨海别墅 1号楼为电梯， 2、3、4、5、6、7、8是6+1 的多层洋房。目前售楼部后面 这栋正在修建的 1号楼为高层电梯。 第 4层预计做我们的写字楼， 5层以上均为住宅。 滨海别墅的主要

34、卖点是打造蓝天路中心的一个核心区域，位置要靠近人流量很大的名 门广场大型综合市场。该市场已经形成了很多年的气候了，暂时是无法撼动的。周边 的巨力市场现在做起来，也不能撼动名门广场生活中心的地位。滨海别墅距名门广场 较近，周边学校、政府单位比较多。这边的公交线路已经规划好了，具体路线还没有 定，交房以后这边肯定是会有公交车路过的。由于这边是城中心，道路狭窄一时也没 办法，近几年就是双向两车道这种。正对滨海别墅售楼中心左侧这条路要打通，连接 五指山路以及北面的海府路。五指山路和海府路通过这条路连接起来，以后出城出行 都很方便。海府路那边的居民到滨海别墅这边也更快，不用通过其它路绕。曾：滨海别墅项目

35、目前的一个销售状况以及施工状况是怎么样的？杨： 项目目前的销售状况应该在总房源的 60%左右，接下来就是一个多层住宅的开发阶段，我 们的 6 号楼目前已经盖了一部分，为多层 6+1 住宅，买六楼送顶楼。业主可以把顶楼做花 园什么的，自己想怎么装修都行。 6 楼顶层镂空有几平米的一个空间，业主可以做楼梯或 者扶梯上去。曾：能给我们大家谈一下滨海别墅目前的一个推广方式以及优惠政策吗？杨： 在推广方面，目前主要是针对具体楼号，以及具体单元的推广。比如说今天推哪一套楼， 这套楼有什么户型，有什么优惠政策。现在推广都细化了，不像项目刚开始之前推广的小 区科技含量、绿化含量、小区的质量保证这种。优惠政策基

36、本是根据客户需求来调整，反 应的客户比较多，就稍微把优惠放大一点。如果说客户反应还可以的话就按照现在的优惠 进行销售。优惠基本是 100元/ 左右。一次性付款的话稍微多 50元/rfo访谈总结： 此次对于夕苑房地产开发有限公司的访谈得出该公司创立背景良好，企业创始人也能懂得很好的经营和管理公司。 该公司的经营状况也很好，顾客来往也比较繁多，信用记录也不错，短期借款较少。企业内控管理也是很不错的。相互牵制。此次针对“滨海别墅”项目的贷款前期开发业绩还不错，销售情况也很好。此期工程项目手续也很齐全，各种准备工作都齐全到位，工程完工后的预期销售收入 也不错。可以为其贷款。访谈人：曾娅2015年2月1

37、0日（四）贷款担保海南省海口市夕苑房地产开发有限公司 编号：2015年贷字第012号抵押海口市住房公积金管理中心印制银行借款抵押合同订立合同双方:抵押人：海南省海口市夕苑房地产开发有限公司，以下简称甲方：抵押权人：海南省海口市中国工商银行美兰支行，以下简称乙方。鉴于甲方欠乙方长期贷款贷款5000万元甲方为担保还款，经与乙方协商一 致，特订立本抵押合同。第一条抵押物的名称、数量和价值1. 名称：海口市蓝天路土地使用权；滨海别墅预售商品房.2. 数量：23. 价值： 6000万。第二条 抵押期限抵押期限为 3年，自 2015年 4月3日起，至 2018年4月 3日止。第三条 抵押物的清点、暂管和保

38、险1. 清点：本合同生效后五天内，甲、乙双方共同清点检查抵押物的数量、质 量，并列出清单，经核实无误后双方在清单上签名，加盖公章，以示认可。2. 暂管：抵押物仍由甲方负责暂管完整无损， 一切仓储及其它管理费用均由 甲方承担。3. 保险：在合同生效后五天内， 甲方应向保险公司投保仓库财产保险， 并将 保险后的财产过户给乙方。 投保的抵押物由于不可抗力遭受损失， 乙方则从保险 公司直接取得全部赔偿金作为归还所欠款的一部分。第四条 抵押物在抵押期限内的销售和监督1. 抵押物的销售，仍由甲方负责， 甲方应组织人员积极推销， 并将所销售的 货款直接交入乙方指定的帐户，作为偿还欠款本息的资金来源之一。2.

39、 甲方在与需方签订供销合同时， 应在合同中写明款项汇入中国工商银行美 兰分行帐户，即乙方指定的帐户。 甲方在发货之前， 应提前三个工作日将销售合 同提交乙方审， 在外地签订的销售合同， 应及时将合同副本或影印件提交甲方审 定后方可发货。3. 甲方每月应向乙方提供财务计划、 物资库存、财务会计报表及有关经济资 料，乙方认为必要时， 有权进行检查抵押物的库存， 销售情况以及与抵押物有关 的帐目资料，甲方应给予协助。第五条 甲方的义务及违约责任1. 甲方应保证是该抵押的合法所有权人， 今后如因该抵押物的所有权归属问 题发生纠纷，并因此而引起乙方的损失时，甲方应负责赔偿。2. 在本合同签订之后， 甲方

40、应将与抵押物有关的一切原始单证、 票据交给乙 方。3. 甲方应妥善保管抵押物， 不得遗失、 毁损，甲方如因故意或过失造成抵押 物毁损，应在十五天内向乙方提供新的抵押物。4. 甲方未经乙方同意， 不得将抵押物转让、 出售、再抵押或以其它方式处分。 甲方如违反前款规定， 乙方有权立即暂管抵押物， 并书面通知甲方。 甲方应 在接到通知书后三天内， 将抵押物交给乙方， 逾期不交者， 乙方可依法向海口市 人民法院申请强制执行。乙方因此所受的经济损失由甲方赔偿。5. 甲方如违反本合同第四条第二项之规定， 处分抵押物的行为无效， 乙方因 此所受的经济损失由甲方赔偿。第六条 抵押物的处分、处分方式和还款项的使

41、用顺序1. 本合同期满，甲方尚不能还清欠款本息者， 乙方有权向海口市人民法院申 请处分抵押物。2. 抵押物处分方式和程序由海口市人民法院裁定。3. 抵押物的价格由海口市市物价局作价。4. 处分抵押物所得的款项，接下列顺序使用。 第一：支付处分抵押物的费用。第二：缴纳抵押物的税金。第三：偿还欠乙方贷款的税金。如扣除以上款项， 尚有余额，应全部交还甲方。 如处分抵押物所得的款项仍 不足以抵还欠款本息者。乙方仍可根据原借款合同向债务人追索欠款。第七条 其它1. 本合同经甲、乙双方法定代表人签字加盖公章并经海口市公证处公证后生 效，公证费用由甲方承担。2. 当甲方抵押期限到期， 仍因实际困难无法如期偿

42、清贷款本息、 要求延长抵 押期限者， 经甲方提出书面申请， 乙方审查同意并签订补充协议和作为本合同书 的附件，可以延长抵押期限。3. 本合同系经海口市公证处依法赋予强制执行力的债权文书。 任何一方当事 人如不履行合同，对方当事人可根据民事诉讼法第一百八十六条之规定，直 接向海口市人民法院申请强制执行。4. 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议。补充协议与本 合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存档一份。 抵押人：海南省海口市夕苑房地产开发有限公司 （章）抵押权人： 海南省海口市中国工商银行美兰支行 （章） 代表人：杨思钊（签字） 代表人：陈康（签字） 地

43、址：海南省海口市金秀中路 1号 地址：海南省海口市美兰区国兴大道 305 号 2015 年 4 月 3 日订立（五）贷前调查贷前调查是贷款银行受理企业申请后，对企业的信用等 级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核 实抵（质）押物、保证人情况，测定贷款风险度的过程。贷 前调查是银行发放贷款前最重要的一环。 关于夕苑房地产开发有限公司贷前报告 借款单位：夕苑房地产开发公司借款额度： 5000 万元借款期限： 3 年借款用途：房地产开发保证措施：预售商品房抵押一、 借款人基本情况 夕苑地产开发公司公司成立于 2010 年 5 月，位于海南海口， 企业性质：有限责任公司 ;经营范围：房地

44、产开发；注册资本：1000万元，其中杨思钊出资500万元（占50%）王小二出资300 万元（占30%）;李晓三出资200（占20%）法定代表人：杨思钊，男，35岁，本 科学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。经信贷登录系统查询：2012年12月31日止，在各家银行贷款3000万元。其中：中国银行1000万元， 信用社贷款1000万元。】、借款人财务状况及分析资产负债表2014会企01表单位：元资产年初余额期末余额负债和所有者权益（或股东权益）年初余额期末余额流动资产：流动负债：货币资金14,063,000.008,151,310.00短期借款3,000,000.00500,000.00交易性金

45、融资产150,000.00-交易性金融负债-应收票据2,460,000.00660,000.00应付票据2,000,000.001,000,000.00应收账款2,991,000.005,982,000.00应付账款9,538,000.009,538,000.00预付款项1,000,000.001,000,000.00预收款项-应收利息-应付职工薪酬1,100,000.001,800,000.00应收股利-应交税费366,000.002,267,310.00其他应收款50,000.0050,000.00应付利息10,000.00-存货25,800,000.0024,847,000.00应付股利

46、-322,158.50一年内到期的非流动资产-其他应付款500,000.00500,000.00其他流动资产1,000,000.001,000,000.00一年内到期的非流动负债10,000,000.00-其他流动负债-流动资产合计47,514,000.0041,690,310.00流动负债合计26,514,000.0015,927,468.50非流动资产：非流动负债：可供岀售金融资产-长期借款6,000,000.0011,600,000.00持有至到期投资-应付债券-长期应收款-长期应付款-长期股权投资2,500,000.002,500,000.00专项应付款-投资性房地产-预计负债-固定资

47、产11,000,000.0022,010,000.00递延所得税负债-减：累计折旧其他非流动负债-固定资产净值11,000,000.0022,010,000.00非流动负债合计6,000,000.0011,600,000.00减：固定资产减值准备负债合计32,514,000.0027,527,468.50固定资产净额11,000,000.0022,010,000.00在建工程15,000,000.004,280,000.00所有者权益（或股东权益）：工程物资-3,000,000.00实收资本（或股本）50,000,000.0050,000,000.00固定资产清理-资本公积-生产性生物资产-减

48、：库存股-无形资产-专项储备无形资产6,000,000.005,400,000.00盈余公积1,000,000.001,247,704.00商誉-未分配利润500,000.002,180,137.50长期待摊费用-所有者权益（或股东权益）合计51,500,000.0053,427,841.50递延所得税资产-75,000.00其他非流动资产2,000,000.002,000,000.00非流动资产合计36,500,000.0039,265,000.00资产总计84,014,000.0080,955,310.00负债和所有者权益（或股东权益）合计84,014,000.0080,955,310.0

49、0利润表编制单位：夕苑房地产开发有限公司2012年单位：元12月31日项目行次期初余额期末余额一、营业收入1125,000,000.00减：营业成本2730000075,000,000.00营业税金及附加3230000200,000.00销售费用450000002,000,000.00管理费用515,710,000.00财务费用64,150,000.00资产减值损失723400003,090,000.00力廿：公允价值变动收益（损失以“一”号填列）8-投资收益（损失以“一”号填列930000003,150,000.00其中：对联营企业和合营业企业的投资收益10二、营业利润（亏损以“一”号填列1

50、428,000,000.00力廿：营业外收入1547800005,000,000.00减：营业外支岀1613400001,970,000.00其中：非流动资产处置损失17三、利润总额（亏损总额以“一”号填列1931,030,000.00减：所得税费用2053925008,530,000.00四、净利润（净亏损以“一”号填列2122,500,000.00五、每股收益22其中：基本每股收益23稀释每股收益24财务主管：制表:二、生产经营情况 （在建项目的合法性、规划、规模、进度、二程款支 付情况、销售情况、资金回收情况）该公司近几年主要开发的楼盘有：“滨海别墅”。“ 滨海别墅”项目已取 得房地产开

51、发法定的四证一书，该项目位于蓝天路103号，地理位子优越，该地 占地面积86497平方米，地块购进价格1亿元，已办理土地产权证，权证号为X 号。该项目总建筑面积3 5万平方米，计划分四期开发建设：一期（2栋）建面积 19228平方米，于2 O 13年3月开盘，一个月销售完毕，实现销售收入 2.3亿 元，利润1463万元；二期（3栋）建面积28830平方米，已完成总工程量的8 0%, 7月已取得了“预售房许可证”，已销售了 3 0 0 0多万元，预计销售收入为3.3 亿元；三期（4栋）建面积38440平方米，预计销售收入为4.5亿元，已于今年5 月动工；目前二、三期基本按进度实施，工程进展正常。

52、三、风险分析及控制措施风险分析：一是房地产行业一直是国家宏观经济重点调控行业，对房地产开发贷款实行信贷紧缩政策的影响，农行支行的授信贷款2000万元不能如期发放；二是我国经济回暖还不明显，直接影响市民刚性购房热潮，该楼盘销售出现不温不火状 况。受这两大因素的影响，有可能出现价格下滑或有价无市的现象。因此该笔业务最大的风险点在于：1 、商品房销售疲软，难以如期实现销售收入，贷款又到不了位，有可能导 致该公司财务风险：2 、我们和该公司是第一次交道，对法定代表人没有深入的了解，难免可能 出现道德风险。为此，本笔业务须加大对该公司的违约成本，严格把握风险控制措施。风险控制措施：1 、落实抵押物。选择

53、该公司“滨海别墅”二期楼盘 （4 栋） 已取得要售房许 可证的 8 0 套，面积 7000平方米商品房作抵押，并在抵押价值上从低取值。因 房产证未办理，可通过房管部门“网挂”形式 （有效期限在 1个月以内 ），以对抗 “第三人”； （ 需咨询当地房管部门并查证落实 ）2 、抵押物作价， 尽量以低价位接受， 建议最高抵押价值不超过 2500 元平 方米（套内面积 ）；3 、与该公司签订商品房买卖合同，如有风险立马处置：4、关注农行放贷，跟踪该公司用款，留置该公司远期支票 综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强 ; 信 用状况好， ; 公司和下属公司无不良记录， 项目开

54、发公司是 2013年市房地产开发 企业 50 强之一，有较丰富的开发经验， 经营稳健，前期开发业绩较好 ;公司土地 储备充足，可持续发展能力较强 ; 项目位置、环境优势突出，项目手续“四证” 齐全，自有资金比例符合规定并已先投入使用，预测经济效益较好，项目可行 ; 项目第一还款来源有保障，抵押物合法，价值足，易变现，第二还款来源可靠。 调查建议贷款 5000万元支持，期限 3 年，年利率 10%。调查人：江辉辉时间： 2015年 02月10日（七）贷款审查与审批1，贷款审查银行贷款员对调查人员提供的资料核实评定， 复测贷款风险， 重点审查：（1）贷款的直接用途。（2）企业的借款资格条件。（3）企业的信用承受能力。（4）企业的发展前景、主要产品结构、新产品开发能力、主要 领导人的工作能力及组织管理能力。（5）企业偿还贷款的资金来源及偿债能力。(6) 贷款保证人的情况。(7) 审查贷款抵(质)押物的情况。(8) 根据贷款方式、企业信用等级、企业的风险限额等确定是 否可以发放贷款，以及贷款结构和附近条件等。2,贷款审批贷款审批即根据该笔贷款业务预计给银行带来的效益和风险